요지

부동산 양도에 대한 여러 개의 계약이 양도소득세 감면한도액 초과를 회피하기 위한 형식적인 계약에 해당하는 경우, 양도시기는 전체를 하나의 계약으로 보아 최종 잔금청산일이라고 봄이 상당함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2020. 11. 2.¹⁾ 원고에 대하여 한 2019년 귀속 양도소득세 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

  가. 이 사건 각 양도계약

    1) 원고는 2005. 1. 20. ○○시 ○○구 ○○면 ○○리 xx-x 답 4,928.7㎡(이하 ⁠‘이 사건 토지’라 한다)를 매수하여 같은 해 2. 25. 소유권을 취득하였다.

    2) 원고는 2019. 12. 10. 이 사건 토지 중 일부인 4,928.7분의 2,199.3 지분(이하 ⁠‘이 사건 제1 지분’이라 한다.)에 관하여 근저당권 채권자이기도 한 소외 AAA(이하 ⁠‘소외 매수인’이라 한다.)과 사이에 매매대금 502,000,000원에 매도하기로 하는 내용의 매매계약(이하 ⁠‘이 사건 제1 매매계약’이라 한다.)을 체결하고, 같은 달 23. 소외 매수인에게 위 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.

      이후 원고는 2020. 2. 17.자로 이 사건 토지 중 나머지인 1642.9분의 909.8 지분(이하 ⁠‘이 사건 제2 지분’이라 한다.)에 관하여도 소외 매수인과 사이에 매매대금 558,000,000원에 이를 매도하기로 하는 내용의 매매계약(이하 ⁠‘이 사건 제2 매매계약’ 이라 한다.)을 체결한 뒤, 같은 일자로 소유권이전등기를 마쳤다.

  나. 양도소득세 예정신고

    이후 원고는 이 사건 제1, 2 매매계약에 따른 양도에 대하여 아래 표 ’신고일‘란 기재 각 일시에 각 양도소득세과세표준 신고를 하면서 각 지분별 양도일자는 ’양도일(신고)‘란 기재 일시로 특정하였고, 이 사건 각 지분에 대하여 자경농지(8년) 감면세액을 적용하였다.

(표 생략)

  다. 피고의 양도소득세 부과처분 및 원고의 소제기

    1) 피고는 원고의 양도소득세과세표준 신고 및 납부계산서에 대하여 조사한 결과, 이 사건 제1, 2 지분에 대한 각 양도가 거래 상대방이 동일한 지분매매이고, 매매대금 지급시기 등에 비추어 경제적 실질은 하나의 거래에 해당하므로, 이 사건 제2 지분의 양도시기는 신고서상 양도일(2020. 2. 17.)이 아닌 제1 지분의 최종 이전등기신청 접수일이자 소외 매수인이 원고로부터 담보대출채무를 승계하여 사실상 매매대금 청산이 완료된 날짜로 볼 수 있는 2019. 12. 17.로 동일하다고 보아 2019년과 2020년 귀속 양도소득을 합산하여 조세특례제한법 제133조에서 정한 양도소득세 감면의 종합한도(과세기간별 1억 원)를 초과한 금액을 경정하여 2020. 11. 2. 원고에 대하여 2019년 귀속 양도소득세 xxx,xxx,xxx원 {가산세 xx,xxx,xxx원(무신고), x,xxx,xxx원(납부불성실) 포함}을 부과처분(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.

    2) 원고는 이 사건 처분에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2021. 9. 6. 심판청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6호증, 을 제1 내지 6호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

  가. 원고의 주장

    이 사건 각 토지에 대한 매매계약은 각각 체결되어 구분되는 거래이고, 위 각 토지에 대한 양도시기 역시 2019년 및 2020년으로 구분되므로, 위 각 토지에 대하여 자경농지에 대한 양도소득세 감면(과세기간별 1억 원)이 각각 적용되어야 한다.

  나. 관계법령

    별지 관계법령 기재와 같다.

  다. 판단

    (1) 쟁점

      이 사건의 쟁점은, 이 사건 각 지분에 대한 2개의 매매계약을 별개의 거래들로 볼 것인지, 아니면 그 경제적 실질 내용에 따라 일괄하여 하나의 거래로 볼 것인지 여부이다.

    (2) 법리

      1) 여러 개의 계약이 체결된 경우에 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있는 것인지 여부는 계약체결의 경위와 목적 및 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것이다(대법원 2003. 5. 16. 선고 2000다54659 판결 등 참조).

      2) 한편, 국세기본법에서 제14조 제3항을 둔 취지는 과세대상이 되는 행위 또는 거래를 우회하거나 변형하여 여러 단계의 거래를 거침으로써 부당하게 조세를 감소시키는 조세회피행위에 대처하기 위하여 그와 같은 여러 단계의 거래 형식을 부인하고 실질에 따라 과세대상인 하나의 행위 또는 거래로 보아 과세할 수 있도록 한 것으로서, 실질과세의 원칙의 적용 태양 중 하나를 규정하여 조세공평을 도모하고자 한 것이다. 그렇지만 한편 납세의무자는 경제활동을 할 때에 동일한 경제적 목적을 달성하기 위하여 여러 가지의 법률관계 중의 하나를 선택할 수 있고 과세관청으로서는 특별한 사정이 없는 한 당사자들이 선택한 법률관계를 존중하여야 하며, 또한 여러 단계의 거래를 거친 후의 결과에는 손실 등의 위험 부담에 대한 보상뿐 아니라 외부적인 요인이나 행위 등이 개입되어 있을 수 있으므로, 여러 단계의 거래를 거친 후의 결과만을 가지고 그 실질이 하나의 행위 또는 거래라고 쉽게 단정하여 과세대상으로 삼아서는 아니 된다(대법원 2017. 12. 22. 선고 2017두57516 판결 등 참조).

    (3) 구체적인 판단

      그러나 앞서 살펴 본 법리들에 비추어 살펴보더라도, 위 각 거시증거, 변론전체 취지를 종합하여 인정되는 아래와 같은 사실 내지 사정들에 비추어 보면, 원고는 2019. 12. 10. 소외 매수인과 이 사건 토지 지분 전체에 대하여 매매대금을 총 1,060,000,000원(= 502,000,000원 + 558,000,000원)으로 정한 매매계약을 체결하면서 그 대금지급시기와 소유권이전등기만을 분할하여 달리하기로 하여 양도하는 내용의 일괄계약을 체결하였다고 봄이 타당하고, 이 사건 제2 지분에 관하여 2020. 2. 17.자로 체결된 계약은 양도소득세 감면한도액 초과를 회피하기 위한 형식적인 계약에 불과한바, 결국 위 각 지분의 양도시기는 이 사건 각 지분 매매계약의 최종 잔금 청산일인 2019. 12. 17.이라고 봄이 상당하므로, 이와 결론을 같이 한 이 사건 처분은 적법하고, 이에 반하는 원고의 주장은 이유 없다.

        ① 원고와 소외 매수인은 2019. 12. 10. 원고 소유의 이 사건 제1 지분에 관련하여 아래와 같은 사항을 주된 내용으로 하는 매매계약서를 작성하였는데, 위 계약서는 매매 대상이 토지의 지분 일부인 답임에도 공유자들 간에 어떠한 형태로 위 토지를 분할점유하여 사용할 것인지 등 토지의 공동이용 계획에 관한 내용이 전혀 기재되어 있지 않다.

        ② 이 사건 제2 지분에 관한 이 사건 제2 매매 계약서상 매매대금이 5억 5,800만 원(계약금: 계약 당일 전액)이나, 소외 매수인이 위 일자에 매매대금을 실제 지급한 것이 아니라, 이 사건 제2 매매계약의 특약사항(차용금 558,000,000원을 매매대금으로 한다, 계약일자 2020. 2. 17.)에 따라 소외 매수인의 원고에 대한 매매대금 상당액의 차용금 채권을 매매대금으로 갈음하게 되었다.

          그런데 소외 매수인 명의의 다수의 근저당권들은 2019. 12. 17. 근저당권해지로 모두 말소되었고, 이 사건 토지 지분 전체에 관하여 같은 날 근저당권자 CCCC농업협동조합을 위하여 소외 매수인을 채무자로 하는 채권최고액 480,000,000원의 근저당권 및 지상권이 설정되었다.

          이는 소외 매수인이 2019. 12. 17.경에는 원고로부터 제2 지분까지 포함한 이 사건 토지 전체에 관하여 담보설정에 필요한 서류를 모두 제공받았기에 전체 토지에 관하여 CCCC농업협동조합을 위하여 근저당권을 설정하여 원고의 대출채무를 승계할 수 있었고, 이에 따라 위 일자에 이 사건 제2 지분에 관한 매매대금까지도 사실상 정산되었다고 볼 수 있다.

        ③ 한편, 원고는 양도소득세 감면이 아니라 당시 이 사건 토지에 대한 임의경매개시신청이 접수되어 경매절차가 진행되기 시작하여 근저당권자이기도 한 소외 매수인이 자신의 채권확보를 하고자 소외 매수인의 요청에 따라 원고가 우선적으로 이 사건 제1 매매계약에 따른 매매대금을 수령하면 이를 가지고 채무를 정리하여 소외 매수인으로 하여금 전체 부동산을 매수할 수 있도록 돕기 위하여 이와 같이 지분을 나누어매매하기로 약정하였을 뿐이라고 주장한다.

          그러나 1) 앞서 본 바와 같이 2019. 12. 17. 이전에 소외 매수인을 위하여 이 사건 토지 지분 전체에 대하여 담보설정에 필요한 서류를 모두 제공되었고, 실제 위 일자에 소외 매수인을 채무자로 하는 CCCC농업협동조합 명의의 근저당권이 설정되면서 원고를 채무자로 하는 소외 매수인의 근저당권 등기가 같은 날 해지를 이유로 모두 말소되어 사실상 이 사건 제2 매매계약의 매매대금 정산이 이루어진 것으로 볼 수 있고, 따라서 위 일자에 이 사건 제2 지분에 대한 매매계약에 따른 소유권이전등기가 마쳐질 수 있었음에도 그 시기가 2개월 뒤인 2020. 2. 17.로 늦춰진 특별한 사정은 현재까지 확인되지 않는 점, 2) 한편, 고가의 토지거래에 있어 중도금 약정없이 매매계약을 체결하거나 매도인이 매매대금 전부를 지급받지 않은 상태에서 전체 토지에 대한 근저당권설정에 필요한 서류를 매도인에게 미리 교부하는 것은 매수인이 근저당 채권자임을 감안하더라도 매우 이례적인 점 등을 감안하면, 결국 이 사건 제2 지분에 관한 매매계약은 최초 2019. 12. 10.자 매매계약의 특약사항 이행과 관련하여 예정되어 있는 하나의 거래로 봄이 자연스럽고, 이에 반하는 원고의 위 주장은 설득력이 없다.

3. 결론

  그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

1) 이 사건 소장의 청구취지에는 ⁠‘2020. 11. 10.’으로 기재되어 있으나, 을 제1호증(양도소득세 결정결의서)의 기재 등에 비추어 볼 때, 이는 ⁠‘2020. 11. 2.’의 단순 오기로 보이므로, 직권으로 위와 같이 정정하기로 한다.

출처 : 창원지방법원 2022. 09. 21. 선고 창원지방법원 2021구단12030 판결 | 국세법령정보시스템