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일시적 3주택 보유 양도 양도소득세 중과 적용 요건과 예외
서울행정법원 2021구합63938* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다. 동일해 보이는 상황이라도 사실관계나 시점 등에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 자세한 내용은 변호사와 상담을 권장합니다.
요지
원고는 주거를 이전하기 위하여 이 사건 대체주택을 취득한 것으로 투기목적이 없고 대체주택을 취득한 후 이 사건 주택을 양도하기까지 소요된 기간이 주택거래의 현실 등에 비추어 일시적이라고 볼 특별한 사정이 있다고 봄이 상당하므로,양도소득세를 중과할 수 없음
판결내용
판결 내용은 붙임과 같습니다.
상세내용
사 건 2021구합63938 양도소득세부과처분취소
원 고 AAA
피 고 BB세무서장
변 론 종 결 2022. 5. 27.
판 결 선 고 2022. 7. 15.
주 문
1. 피고가 2020. 10. 8. 원고에 대하여 한 2019년 귀속 양도소득세 ○○○원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
청구취지 및 항소취지
주문과 같다.
이 유
1. 처분의 경위
가. 원고는 2007. 5. 23. 서울 □□구 □□동 □□ □□동 □□호(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)를 취득하여 배우자 및 자녀들과 함께 거주하였다.
나. 원고는 이 사건 주택을 양도한 후 저렴한 주택으로 이주하기로 하고 2019. 6. 1. 소외 권CC에게 이 사건 주택을 ○○○원에 양도하고 2019. 6. 1. 계약금 ○○○원, 2019. 7. 1. 제1차 중도금 ○○○원, 2019. 8. 12. 제2차 중도금 ○○○원, 2019. 10. 29. 잔금 ○○○원을 각 수수하기로 하는 매매계약(이하 ‘이 사건 양도계약’이라 한다)을 체결하는 하는 한편, 2019. 6. 1. 소외 손DD으로부터 △△ △△구 △△동 89 △△아파트 △△동 △△호(이하 ‘이 사건 대체주택’이라 한다)를 ○○○원에 양수하기로 하고 2019. 6. 1. 계약금 ○○○원, 2019. 7. 5. 중도금 ○○○원, 2019. 8. 13. 잔금 ○○○원을 각 수수하기로 하는 매매계약(이하 ‘이 사건 양수계약’이라 한다)을 체결하였으며 2019. 8. 13. 이 사건 대체주택에 대한 소유권이전등기를 마쳤다.
다. 한편 원고의 배우자 신EE은 2013. 4. 3. ■■ ■■구 ■■동 ■■ 다가구용 단독주택(이하 ‘이 사건 임대주택’이라 한다)을 취득하여 그 무렵부터 현재까지 이 사건 임대주택을 임대하고 있으며, 2018. 2. 13. 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자등록 및 소득세법에 따른 사업자등록을 하였다.
라. 원고는 소득세법령상 조정대상지역 내에 있는 고가주택인 이 사건 주택을 양도함에 따라 양도가액의 9억 원을 초과하는 부분에 대하여 장기보유특별공제율(80%) 및 기본 소득세율을 적용하여 양도소득세 ○○○원을 신고, 납부하였다.
마. FF지방국세청 감사관실은 2020. 6. 4.부터 2020. 6. 19.까지 피고에 대한 종합감사를 실시하여 장기임대주택 및 일시적으로 2주택을 보유한 원고가 이 사건 주택을 양도한 것은 소득세법령상 ‘1세대 3주택에 해당하는 주택’의 양도에 해당하므로 이 사건 주택의 양도소득세에 관하여 장기보유특별공제를 배제하고 중과세율을 적용하도록 처분 지시하였고, 그에 따라 피고는 2020. 10. 14. 원고에게 2019년 귀속 양도소득세 ○○○원(가산세 포함)을 부과(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.
바. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2020. 11. 11. 조세심판원에 심판을 청구하였으나 조세심판원은 2021. 2. 17. 원고의 청구를 기각하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑1 내지 10호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 이 사건 처분의 적법 여부
가. 원고 주장의 요지
1) 장기임대주택에 해당하는 이 사건 임대주택은 구 소득세법 시행령(2020. 2. 11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 소득세법 시행령‘이라 한다) 제167조의3 제1항 제2호에 근거하여 중과세율 산정시 주택수에서 제외되고, 이 사건 대체주택은 같은 항 제8호에 따라 일시적으로 보유하게 된 2주택에 해당하므로 결국 이 사건 주택의 양도에 중과세율을 적용할 수는 없다. 또한 구 소득세법(2019. 12. 10. 법률 제16761호로 개정되기 전의 것, 이하 ’구 소득세법‘이라 한다) 제95조 제2항 단서, 같은 법 시행령 제159조의3에서 장기보유특별공제 적용대상으로 소득세법 시행령 제155조 등에 의하여 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다고 규정하고 있으므로, 이 사건 주택의 양도에는 장기보유특별공제가 적용되어야 한다. 따라서 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.
2) 원고는 주거 이전을 위해 이 사건 대체주택을 취득한 후 내부수리를 위한 공사를 진행하는 동안 이 사건 주택에서 거주함으로써 이 사건 주택과 대체주택을 약 2개월 정도 동시에 보유하게 되었는바, 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도에 대하여 중과세율을 적용하는 취지가 투기목적의 주택 소유를 억제하여 주택 가격의 안정과 주거생활의 안정을 도모하려는 것인 점을 고려할 때, 투기목적이 없이 이 사건 대체주택의 내부 공사때문에 약 2개월간 일시적으로 3주택을 보유하게 된 경우까지 중과세율을 적용하는 것은 부당하다.
나. 관계 법령
별지 기재와 같다.
다. 판단
1) 중과세율 및 장기보유특별공제 적용 여부에 관한 판단
가) 중과세율 적용 여부
양도소득에 대한 세율은 구 소득세법 제104조에 따라 계산하게 되는데, 건물(주택)의 경우 원칙적으로 구 소득세법 제55조 제1항에 따른 일반세율을 적용하되(제1항 제1호), 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택을 양도하는 경우에는 일반세율에 100분의 10을 더한 세율을 적용하고(제7항 제1호), 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택을 양도하는 경우에는 일반세율에 100분의 20을 더한 세율을 적용하게 된다(제7항 제3호). 구 소득세법 제104조 제7항 제3호의 위임에 따른 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항은 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 ‘국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다’고 규정하면서 제1호에서 수도권, 광역시․특별자치시 외의 지역에 소재하는 기준시가 3억 원 이하의 주택을, 제2호에서 장기임대주택을, 제10호에서 1세대가 제1호부터 제8호까지 및 제8호의2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 해당 주택(일반주택)을 들고 있다. 구 소득세법 제104조 제7항 제1호의 위임에 따른 구 소득세법 시행령 제167조의10 제1항은 ”대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택”에 관하여 ‘국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다’고 규정하면서 제1호에서 수도권, 광역시․특별자치시 외의 지역에 소재하는 기준시가 3억 원 이하의 주택을, 제2호에서 장기임대주택 등(제167조의3 제1항 제1호부터 제8호까지 및 제8호의2에 해당하는 주택)을, 제8호에서 일시적 2주택 등을 들고 있다.
이러한 소득세 관련 법령의 문언 및 체계를 살펴보면, 양도소득에 대한 세율은 주택 수에 따라 결정되는데, 1세대가 소유하는 주택수가 1개인지, 2개인지, 3개 이상인지 여부는 원칙적으로 거주자가 실제 소유하는 모든 주택을 대상으로 하는 점, 다만 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제1호, 제167조의10 제1항 제1호에 규정된 주택(수도권 및 광역시, 특별자치시 외의 지역에 소재하는 기준시가 3억 원 이하의 주택)만이 주택수 산정에서 제외될 뿐 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항, 제167조의10 제1항의 나머지 각 호에 규정된 주택은 그것이 비록 1세대 1주택 특례에 해당하는 장기임대주택, 대체주택 등이라 할지라도 모두 주택수 산정에는 포함되고, 해당 주택이 양도의 대상이 되는 경우에만 중과세율이 적용되지 않는 점, 일시적 2주택의 경우 구 소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제8호에서는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 예외로 규정하고 있는 반면, 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항에서는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 예외로 규정하고 있지 않은 점 등에 비추어 보면, 이 사건에서 원고 및 신EE이 소유하고 있는 주택들은 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제1호에 정한 주택에 해당하지 않으므로, 일단 주택수 산정에 있어 모두 포함하여 계산하여야 하고, 양도대상인 이 사건 주택이 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 각호에서 정한 주택에 해당하지 아니하므로(구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제10호에서는 일반주택을 중과세율 배제 대상으로 규정하고 있으나, 이 사건 양도계약 당시 장기임대주택인 이 사건 임대주택 이외에 대체주택인 이 사건 대체주택도 소유하고 있었으므로, 이 사건 주택은 위 제10호 소정의 일반주택에 해당하지 않는다), 이 사건 양도는 구 소득세법 제104조 제7항 제3호에서 규정한 ‘조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택’을 양도한 경우에 해당하여 중과세율이 적용된다고 봄이 상당하다.
나) 장기보유특별공제 적용 여부
구 소득세법 제95조 제1항은 ‘양도소득금액은 양도차익(양도가액에서 필요경비를 공제한 금액)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다’고 규정하고, 같은 조 제2항은 “장기보유 특별공제액”이란 ‘제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 … 에 대하여 그 자산의 양도차익에 대하여 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.’고 규정하고 있다. 구 소득세법 제104조 제7항 제3호는 ‘조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택’을 규정하고 있으며, 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항은, 법 제104조 제7항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 ‘국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다’고 규정하면서, 제1호에서 수도권, 광역시․특별자치시 외의 지역에 소재하는 기준시가 3억 원 이하의 주택을 들고 있다. 한편 구 소득세법 제95조 제3항, 구 소득세법 시행령 제160조 제1항 제2호는 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 자산의 양도에 적용할 장기보유특별공제액은 ‘구 소득세법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액’과 ‘양도가액에서 9억 원을 공제한 금액을 양도가액으로 나눈 비율’을 곱하여 계산하도록 정하고 있다.
위 법령의 문언과 체계에 의하면, 구 소득세법 제104조 제7항 각 호에 해당하는 자산인 경우에는 구 소득세법 제95조 제2항 본문 괄호 규정의 문언대로 장기보유특별공제 대상에서 제외된다 할 것인데 이 사건 주택이 구 소득세법 제104조 제7항 제3호, 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항에서 정한 ‘조정대상지역에 있는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택’에 해당함은 앞서 ‘중과세율 적용 여부’에서 본 바와 같으므로, 이 사건 양도에 대하여는 장기보유특별공제가 적용되지 않는다.
다) 소결
따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
2) 이 사건 양도에 중과세율을 적용한 것이 부당한지 여부
가) 투기목적의 주택 소유를 억제하여 주택 가격의 안정과 주거생활의 안정을 도모하려는 취지에서 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도에 대하여 중과세율을 적용하도록 하는 한편, 임대주택의 공급을 활성화함으로써 서민과 중산층의 주거안정을 지원하기 위하여 장기임대주택과 더불어 일반주택도 중과세율의 적용 대상에서 제외하는 위 관련 규정의 입법 취지 등에 비추어 보면, 일반주택(종전주택)과 장기임대주택을 소유한 거주자가 대체주택을 취득함으로써 장기임대주택을 제외하고도 2주택을 소유하게 되었더라도, 주거를 이전하기 위하여 대체주택을 취득한 것으로서 거주자에게 투기목적이 없고 대체주택을 취득한 후 종전주택을 양도하기까지 소요된 기간이 주택거래의 현실 등에 비추어 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있는 경우에는 종전주택의 양도를 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도로 보아 양도소득세를 중과할 수 없다(대법원 2014. 2. 27. 선고 2010두27806 판결 등 참조).
나) 이 사건으로 돌아와 보건대, 앞서 거시한 증거들에 갑12 내지 20호증의 기재를 더하여 알 수 있는 다음의 사실 내지 사정을 종합하여 보면, 원고는 주거를 이전하기 위하여 이 사건 대체주택을 취득한 것으로 투기목적이 없고 대체주택을 취득한 후 이 사건 주택을 양도하기까지 소요된 기간이 주택거래의 현실 등에 비추어 일시적이라고 볼 특별한 사정이 있다고 봄이 상당하므로, 이 사건 주택의 양도와 관련하여 양도소득세를 중과할 수는 없다 할 것이다. 따라서 이를 다투는 원고의 주장은 이유있고, 이와 다른 전제에서 나온 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.
(1) 이 사건 양도계약과 양수계약의 계약일이 2019. 6. 1.로 동일하고 아래 표에서 보는 것처럼 가계약금의 지급일 역시 2019. 5. 31.로 동일하며, 원고가 이 사건 주택의 매도대금으로 지급받은 돈은 1~3일 내에 이 사건 대체주택의 매수대금으로 지급되었다.
(2) 원고는 이 사건 대체주택의 내부공사를 위하여 2019. 7. 15. 소외 장GG과 공사금액 ○○○원, 공사기간 2019. 8. 19.부터 2019. 10. 19.까지로 정한 도급계약을 체결하였고, 실제 2019. 10. 하순경까지 공사가 이루어졌으며(이 사건 대체주택 관리사무소에서 작성한 갑15호증 공사완료확인서에 의할 때 2019. 11. 1. 최종 공사완료점검이 이루어진 사실을 확인할 수 있음), 전체 목재철거부터 설비, 전기, 목공작업, 타일작업, 도색과 도배작업까지 이루어진 것을 감안하면 약 2개월 정도의 공사기간은 상식에 부합한다.
(3) 원고는 이 사건 대체주택의 공사가 완료된 무렵인 2019. 10. 30. 이 사건 대체주택으로 전입신고를 완료하고 실제 주거를 이전하여 현재까지 거주하고 있다.
(4) 원고가 이 사건 주택과 대체주택을 동시에 보유하고 있었던 기간은 이 사건 대체주택에 대한 잔금을 지급한 2019. 8. 13.부터 이 사건 주택의 소유권이 이전된 2019. 10. 29.까지 약 2개월 16일로서 그리 길지 않을 뿐만 아니라 내부공사기간을 반영한 것으로서 합리적인 범위 내에 있다고 볼 수 있다.
3. 결론
그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
출처 : 서울행정법원 2022. 07. 15. 선고 서울행정법원 2021구합63938 판결 | 국세법령정보시스템
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일시적 3주택 보유 양도 양도소득세 중과 적용 요건과 예외
서울행정법원 2021구합63938* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다. 동일해 보이는 상황이라도 사실관계나 시점 등에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 자세한 내용은 변호사와 상담을 권장합니다.
요지
원고는 주거를 이전하기 위하여 이 사건 대체주택을 취득한 것으로 투기목적이 없고 대체주택을 취득한 후 이 사건 주택을 양도하기까지 소요된 기간이 주택거래의 현실 등에 비추어 일시적이라고 볼 특별한 사정이 있다고 봄이 상당하므로,양도소득세를 중과할 수 없음
판결내용
판결 내용은 붙임과 같습니다.
상세내용
사 건 2021구합63938 양도소득세부과처분취소
원 고 AAA
피 고 BB세무서장
변 론 종 결 2022. 5. 27.
판 결 선 고 2022. 7. 15.
주 문
1. 피고가 2020. 10. 8. 원고에 대하여 한 2019년 귀속 양도소득세 ○○○원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
청구취지 및 항소취지
주문과 같다.
이 유
1. 처분의 경위
가. 원고는 2007. 5. 23. 서울 □□구 □□동 □□ □□동 □□호(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)를 취득하여 배우자 및 자녀들과 함께 거주하였다.
나. 원고는 이 사건 주택을 양도한 후 저렴한 주택으로 이주하기로 하고 2019. 6. 1. 소외 권CC에게 이 사건 주택을 ○○○원에 양도하고 2019. 6. 1. 계약금 ○○○원, 2019. 7. 1. 제1차 중도금 ○○○원, 2019. 8. 12. 제2차 중도금 ○○○원, 2019. 10. 29. 잔금 ○○○원을 각 수수하기로 하는 매매계약(이하 ‘이 사건 양도계약’이라 한다)을 체결하는 하는 한편, 2019. 6. 1. 소외 손DD으로부터 △△ △△구 △△동 89 △△아파트 △△동 △△호(이하 ‘이 사건 대체주택’이라 한다)를 ○○○원에 양수하기로 하고 2019. 6. 1. 계약금 ○○○원, 2019. 7. 5. 중도금 ○○○원, 2019. 8. 13. 잔금 ○○○원을 각 수수하기로 하는 매매계약(이하 ‘이 사건 양수계약’이라 한다)을 체결하였으며 2019. 8. 13. 이 사건 대체주택에 대한 소유권이전등기를 마쳤다.
다. 한편 원고의 배우자 신EE은 2013. 4. 3. ■■ ■■구 ■■동 ■■ 다가구용 단독주택(이하 ‘이 사건 임대주택’이라 한다)을 취득하여 그 무렵부터 현재까지 이 사건 임대주택을 임대하고 있으며, 2018. 2. 13. 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자등록 및 소득세법에 따른 사업자등록을 하였다.
라. 원고는 소득세법령상 조정대상지역 내에 있는 고가주택인 이 사건 주택을 양도함에 따라 양도가액의 9억 원을 초과하는 부분에 대하여 장기보유특별공제율(80%) 및 기본 소득세율을 적용하여 양도소득세 ○○○원을 신고, 납부하였다.
마. FF지방국세청 감사관실은 2020. 6. 4.부터 2020. 6. 19.까지 피고에 대한 종합감사를 실시하여 장기임대주택 및 일시적으로 2주택을 보유한 원고가 이 사건 주택을 양도한 것은 소득세법령상 ‘1세대 3주택에 해당하는 주택’의 양도에 해당하므로 이 사건 주택의 양도소득세에 관하여 장기보유특별공제를 배제하고 중과세율을 적용하도록 처분 지시하였고, 그에 따라 피고는 2020. 10. 14. 원고에게 2019년 귀속 양도소득세 ○○○원(가산세 포함)을 부과(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.
바. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2020. 11. 11. 조세심판원에 심판을 청구하였으나 조세심판원은 2021. 2. 17. 원고의 청구를 기각하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑1 내지 10호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 이 사건 처분의 적법 여부
가. 원고 주장의 요지
1) 장기임대주택에 해당하는 이 사건 임대주택은 구 소득세법 시행령(2020. 2. 11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 소득세법 시행령‘이라 한다) 제167조의3 제1항 제2호에 근거하여 중과세율 산정시 주택수에서 제외되고, 이 사건 대체주택은 같은 항 제8호에 따라 일시적으로 보유하게 된 2주택에 해당하므로 결국 이 사건 주택의 양도에 중과세율을 적용할 수는 없다. 또한 구 소득세법(2019. 12. 10. 법률 제16761호로 개정되기 전의 것, 이하 ’구 소득세법‘이라 한다) 제95조 제2항 단서, 같은 법 시행령 제159조의3에서 장기보유특별공제 적용대상으로 소득세법 시행령 제155조 등에 의하여 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다고 규정하고 있으므로, 이 사건 주택의 양도에는 장기보유특별공제가 적용되어야 한다. 따라서 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.
2) 원고는 주거 이전을 위해 이 사건 대체주택을 취득한 후 내부수리를 위한 공사를 진행하는 동안 이 사건 주택에서 거주함으로써 이 사건 주택과 대체주택을 약 2개월 정도 동시에 보유하게 되었는바, 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도에 대하여 중과세율을 적용하는 취지가 투기목적의 주택 소유를 억제하여 주택 가격의 안정과 주거생활의 안정을 도모하려는 것인 점을 고려할 때, 투기목적이 없이 이 사건 대체주택의 내부 공사때문에 약 2개월간 일시적으로 3주택을 보유하게 된 경우까지 중과세율을 적용하는 것은 부당하다.
나. 관계 법령
별지 기재와 같다.
다. 판단
1) 중과세율 및 장기보유특별공제 적용 여부에 관한 판단
가) 중과세율 적용 여부
양도소득에 대한 세율은 구 소득세법 제104조에 따라 계산하게 되는데, 건물(주택)의 경우 원칙적으로 구 소득세법 제55조 제1항에 따른 일반세율을 적용하되(제1항 제1호), 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택을 양도하는 경우에는 일반세율에 100분의 10을 더한 세율을 적용하고(제7항 제1호), 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택을 양도하는 경우에는 일반세율에 100분의 20을 더한 세율을 적용하게 된다(제7항 제3호). 구 소득세법 제104조 제7항 제3호의 위임에 따른 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항은 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 ‘국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다’고 규정하면서 제1호에서 수도권, 광역시․특별자치시 외의 지역에 소재하는 기준시가 3억 원 이하의 주택을, 제2호에서 장기임대주택을, 제10호에서 1세대가 제1호부터 제8호까지 및 제8호의2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 해당 주택(일반주택)을 들고 있다. 구 소득세법 제104조 제7항 제1호의 위임에 따른 구 소득세법 시행령 제167조의10 제1항은 ”대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택”에 관하여 ‘국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다’고 규정하면서 제1호에서 수도권, 광역시․특별자치시 외의 지역에 소재하는 기준시가 3억 원 이하의 주택을, 제2호에서 장기임대주택 등(제167조의3 제1항 제1호부터 제8호까지 및 제8호의2에 해당하는 주택)을, 제8호에서 일시적 2주택 등을 들고 있다.
이러한 소득세 관련 법령의 문언 및 체계를 살펴보면, 양도소득에 대한 세율은 주택 수에 따라 결정되는데, 1세대가 소유하는 주택수가 1개인지, 2개인지, 3개 이상인지 여부는 원칙적으로 거주자가 실제 소유하는 모든 주택을 대상으로 하는 점, 다만 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제1호, 제167조의10 제1항 제1호에 규정된 주택(수도권 및 광역시, 특별자치시 외의 지역에 소재하는 기준시가 3억 원 이하의 주택)만이 주택수 산정에서 제외될 뿐 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항, 제167조의10 제1항의 나머지 각 호에 규정된 주택은 그것이 비록 1세대 1주택 특례에 해당하는 장기임대주택, 대체주택 등이라 할지라도 모두 주택수 산정에는 포함되고, 해당 주택이 양도의 대상이 되는 경우에만 중과세율이 적용되지 않는 점, 일시적 2주택의 경우 구 소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제8호에서는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 예외로 규정하고 있는 반면, 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항에서는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 예외로 규정하고 있지 않은 점 등에 비추어 보면, 이 사건에서 원고 및 신EE이 소유하고 있는 주택들은 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제1호에 정한 주택에 해당하지 않으므로, 일단 주택수 산정에 있어 모두 포함하여 계산하여야 하고, 양도대상인 이 사건 주택이 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 각호에서 정한 주택에 해당하지 아니하므로(구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제10호에서는 일반주택을 중과세율 배제 대상으로 규정하고 있으나, 이 사건 양도계약 당시 장기임대주택인 이 사건 임대주택 이외에 대체주택인 이 사건 대체주택도 소유하고 있었으므로, 이 사건 주택은 위 제10호 소정의 일반주택에 해당하지 않는다), 이 사건 양도는 구 소득세법 제104조 제7항 제3호에서 규정한 ‘조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택’을 양도한 경우에 해당하여 중과세율이 적용된다고 봄이 상당하다.
나) 장기보유특별공제 적용 여부
구 소득세법 제95조 제1항은 ‘양도소득금액은 양도차익(양도가액에서 필요경비를 공제한 금액)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다’고 규정하고, 같은 조 제2항은 “장기보유 특별공제액”이란 ‘제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 … 에 대하여 그 자산의 양도차익에 대하여 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.’고 규정하고 있다. 구 소득세법 제104조 제7항 제3호는 ‘조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택’을 규정하고 있으며, 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항은, 법 제104조 제7항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 ‘국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다’고 규정하면서, 제1호에서 수도권, 광역시․특별자치시 외의 지역에 소재하는 기준시가 3억 원 이하의 주택을 들고 있다. 한편 구 소득세법 제95조 제3항, 구 소득세법 시행령 제160조 제1항 제2호는 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 자산의 양도에 적용할 장기보유특별공제액은 ‘구 소득세법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액’과 ‘양도가액에서 9억 원을 공제한 금액을 양도가액으로 나눈 비율’을 곱하여 계산하도록 정하고 있다.
위 법령의 문언과 체계에 의하면, 구 소득세법 제104조 제7항 각 호에 해당하는 자산인 경우에는 구 소득세법 제95조 제2항 본문 괄호 규정의 문언대로 장기보유특별공제 대상에서 제외된다 할 것인데 이 사건 주택이 구 소득세법 제104조 제7항 제3호, 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항에서 정한 ‘조정대상지역에 있는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택’에 해당함은 앞서 ‘중과세율 적용 여부’에서 본 바와 같으므로, 이 사건 양도에 대하여는 장기보유특별공제가 적용되지 않는다.
다) 소결
따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
2) 이 사건 양도에 중과세율을 적용한 것이 부당한지 여부
가) 투기목적의 주택 소유를 억제하여 주택 가격의 안정과 주거생활의 안정을 도모하려는 취지에서 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도에 대하여 중과세율을 적용하도록 하는 한편, 임대주택의 공급을 활성화함으로써 서민과 중산층의 주거안정을 지원하기 위하여 장기임대주택과 더불어 일반주택도 중과세율의 적용 대상에서 제외하는 위 관련 규정의 입법 취지 등에 비추어 보면, 일반주택(종전주택)과 장기임대주택을 소유한 거주자가 대체주택을 취득함으로써 장기임대주택을 제외하고도 2주택을 소유하게 되었더라도, 주거를 이전하기 위하여 대체주택을 취득한 것으로서 거주자에게 투기목적이 없고 대체주택을 취득한 후 종전주택을 양도하기까지 소요된 기간이 주택거래의 현실 등에 비추어 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있는 경우에는 종전주택의 양도를 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도로 보아 양도소득세를 중과할 수 없다(대법원 2014. 2. 27. 선고 2010두27806 판결 등 참조).
나) 이 사건으로 돌아와 보건대, 앞서 거시한 증거들에 갑12 내지 20호증의 기재를 더하여 알 수 있는 다음의 사실 내지 사정을 종합하여 보면, 원고는 주거를 이전하기 위하여 이 사건 대체주택을 취득한 것으로 투기목적이 없고 대체주택을 취득한 후 이 사건 주택을 양도하기까지 소요된 기간이 주택거래의 현실 등에 비추어 일시적이라고 볼 특별한 사정이 있다고 봄이 상당하므로, 이 사건 주택의 양도와 관련하여 양도소득세를 중과할 수는 없다 할 것이다. 따라서 이를 다투는 원고의 주장은 이유있고, 이와 다른 전제에서 나온 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.
(1) 이 사건 양도계약과 양수계약의 계약일이 2019. 6. 1.로 동일하고 아래 표에서 보는 것처럼 가계약금의 지급일 역시 2019. 5. 31.로 동일하며, 원고가 이 사건 주택의 매도대금으로 지급받은 돈은 1~3일 내에 이 사건 대체주택의 매수대금으로 지급되었다.
(2) 원고는 이 사건 대체주택의 내부공사를 위하여 2019. 7. 15. 소외 장GG과 공사금액 ○○○원, 공사기간 2019. 8. 19.부터 2019. 10. 19.까지로 정한 도급계약을 체결하였고, 실제 2019. 10. 하순경까지 공사가 이루어졌으며(이 사건 대체주택 관리사무소에서 작성한 갑15호증 공사완료확인서에 의할 때 2019. 11. 1. 최종 공사완료점검이 이루어진 사실을 확인할 수 있음), 전체 목재철거부터 설비, 전기, 목공작업, 타일작업, 도색과 도배작업까지 이루어진 것을 감안하면 약 2개월 정도의 공사기간은 상식에 부합한다.
(3) 원고는 이 사건 대체주택의 공사가 완료된 무렵인 2019. 10. 30. 이 사건 대체주택으로 전입신고를 완료하고 실제 주거를 이전하여 현재까지 거주하고 있다.
(4) 원고가 이 사건 주택과 대체주택을 동시에 보유하고 있었던 기간은 이 사건 대체주택에 대한 잔금을 지급한 2019. 8. 13.부터 이 사건 주택의 소유권이 이전된 2019. 10. 29.까지 약 2개월 16일로서 그리 길지 않을 뿐만 아니라 내부공사기간을 반영한 것으로서 합리적인 범위 내에 있다고 볼 수 있다.
3. 결론
그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
출처 : 서울행정법원 2022. 07. 15. 선고 서울행정법원 2021구합63938 판결 | 국세법령정보시스템
