요지

이 사건 양도는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택을 양도한 경우에 해당하여 중과세율이 적용되며, 이 사건 건물은 다가구주택이 아닌 다세대주택으로 봄이 타당하고, 원고에게 중과세율을 적용할 수 없는 특별한 사정이 있다고 볼 수 없음

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2020. 6. 23. 원고에 대하여 한 양도소득세 경정거부처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

 가. 원고는 2001. 12. 27. 서울 ○○구 ○○동 000-0 소재 상가 겸용 단독주택(이하 ⁠‘이 사건 주택’이라 한다)을 취득하여 보유하다가, 2019. 10. 18. 김○○에게 이를 1,950,000,000원에 양도(매매계약일 2019. 7. 22., 이하 ⁠‘이 사건 양도’라 한다)하였다.

나. 원고는 2019. 9. 20. 서울 ○○구 ○○동 000-000 소재 건물(이하 ⁠‘이 사건 건물’ 이라 한다)을 대금 1,260,000,000원에 취득(매매계약일 2019. 8. 29.)하였다.

 다. 이 사건 건물은 101호는 근린생활시설로, 201호, 202호, 301호, 302호(이하 개별 호실을 지칭할 때는 호수로만 특정하기로 한다)는 다세대 주택으로 되어 있는데, 원고는 2019. 9. 5.경 302호(이하 ⁠‘이 사건 대체주택’이라 한다)를 제외한 201호, 202호, 301호(이하 통칭하여 ⁠‘이 사건 임대주택’이라 한다)에 대하여 장기일반민간임대주택으로 하여 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 임대사업자등록을 하고, 2019. 9. 20. 사업자등록을 마쳤다. 이 사건 양도 당시 원고의 주택보유 현황은 다음과 같다.

 라. 원고는 2019. 12. 31. 이 사건 주택이 1세대 1주택 비과세 대상인 고가주택에 해당한다고 보아 양도가액 9억 원 초과분에 대하여 장기보유특별공제를 적용하여 산출한 양도소득금액에 구 소득세법(2018. 12. 31. 법률 제16104호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제55조 제1항에 따른 일반세율을 적용하여 2019년 귀속 양도소득세 31,216,730원을 신고․납부하였다.

 마. 원고는 2020. 3. 16. 양도가액 9억 원 초과분에 대하여 장기보유특별공제를 배제하고, 일반세율이 아닌 구 소득세법 제104조 제7항의 3주택 이상 중과세율을 적용하여2019년 귀속 양도소득세 당초 신고분에서 추가로 납부할 세액을 356,631,322원으로 하여 수정신고․납부하였다.

 바. 이후 원고는 2020. 4. 24. 피고에게 다시 이 사건 양도와 관련하여 장기보유특별공제 및 일반세율을 적용하여야 하므로 수정신고납부한 양도소득세를 환급하여 달라는 취지로 경정청구를 하였으나, 피고는 2020. 6. 23. 이를 거부(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.

 사. 이에 불복하여 원고는 이의신청을 거쳐 2020. 12. 2. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 2021. 7. 23. 심판청구가 기각되었다. ⁠[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 3 내지 6, 8호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

 가. 원고 주장의 요지

 1) 이 사건 임대주택은 구 소득세법 시행령(2019. 12. 31. 대통령령 제30285호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제167조의3 제1항 제2호의 장기임대주택에 해당하므로 보유주택 수에서 제외하여야 하고, 원고는 이 사건 주택의 대체주택으로 2019. 9. 20. 이 사건 대체주택을 취득한 후 2019. 10. 8. 이 사건 주택을 양도함으로써 일시적으로 1세대 2주택을 보유하였던 것이므로, 구 소득세법 제104조 제7항 제3호, 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제10호, 제167조의10 제1항 제8호에 따라 이 사건 대체주택도 보유주택 수에서 제외하여야 한다. 따라서 원고는 이 사건 양도 당시 1세대 1주택 소유자에 해당하므로, 중과세율이 아닌 일반세율이 적용되어야 한다. 그리고 이 사건 주택이 구 소득세법 시행령 제155조에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택으로 인정될 경우 법의 문언적․체계적 해석상 구 소득세법 시행령 제159조의3에 따라 양도가액 중 9억 원을 초과하는 부분에 대하여 장기보유특별공제가 적용되어야 한다.

 2) 이 사건 건물은 공부상 구분등기만 되어 있을 뿐 주택으로 쓰는 층수가 2, 3층 2개 층이고, 바닥면적의 합계가 150㎡ 정도에 불과하며, 호실 수도 4개 호실밖에 없는 등 각 호실이 극히 소규모여서 분리매도가 어려워 사실상 다가구주택에 해당하므로 실질적으로 1주택으로 보아야 한다.

 3) 설령 이 사건 양도가 1세대 3주택에 해당하는 주택의 양도라 하더라도, 원고는 고령 및 심장수술로 인하여 거동이 불편한 상황에서 이를 해소하기 위하여 승강기가 있는 이 사건 대체주택을 취득한 것이고, 원고에게 투기 목적이 없었으며, 이 사건 주택과 이 사건 대체주택을 중복으로 보유한 기간이 28일에 불과하므로 사회통념상 일시적이라고 볼 만한 특별한 사정이 있다. 그럼에도 이 사건 양도를 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도로 보아 중과세율을 적용함은 부당하다.

 나. 관계법령

 별지 기재와 같다.

 다. 판단

 1) 구 소득세법령의 해석상 장기보유특별공제 및 중과세율 적용 여부

 양도소득에 대한 세율은 구 소득세법 제104조에 따라 계산하게 되는데, 건물(주택)의 경우 원칙적으로 구 소득세법 제55조 제1항에 따른 일반세율을 적용하되(제1항 제1호), 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택을 양도하는 경우에는 일반세율에 100분의 10을 더한 세율을 적용하고(제7항 제1호), 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택을 양도하는 경우에는 일반세율에 100분의 20을 더한 세율을 적용하게 된다(제7항 제3호). 한편, 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항은 ⁠“대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 ⁠‘국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다’고 규정하면서 제1호에서 수도권, 광역시․특별자치시 외의 지역에 소재하는 기준시가 3억 원 이하의 주택을, 제2호에서 장기임대주택을, 제10호에서 1세대가 제1호부터 제8호까지 및 제8호의2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 해당 주택(일반주택)을 들고 있다. 구 소득세법 시행령 제167조의10 제1항은 ”대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택”에 관하여 ⁠‘국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다’고 규정하면서 제1호에서 수도권, 광역시․특별자치시 외의 지역에 소재하는 기준시가 3억 원 이하의 주택을, 제2호에서 장기임대주택 등(제167조의3 제1항 제1호부터 제8호까지 및 제8호의2에 해당하는 주택)을, 제8호에서 일시적 2주택 등을 들고 있다.

 이러한 소득세 관련 법령의 문언 및 체계를 살펴보면, 양도소득에 대한 세율은 주택 수에 따라 결정되는데, 1세대가 소유하는 주택수가 1개인지, 2개인지, 3개 이상인 지 여부는 원칙적으로 거주자가 실제 소유하는 모든 주택을 대상으로 하는 점, 다만, 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제1호, 제167조의10 제1항 제1호에 규정된 주택(수도권 및 광역시, 특별자치시 외의 지역에 소재하는 기준시가 3억 원 이하의 주택)만이 주택수 산정에서 제외될 뿐 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항, 제167조의10 제1항의 나머지 각 호에 규정된 주택은 그것이 비록 1세대 1주택 특례에 해당하는 장기임대주택, 대체주택 등이라 할지라도 모두 주택수 산정에는 포함되고, 그것이 양도대상이 되는 경우에만 중과세율이 적용되지 않는 점, 일시적 2주택의 경우 구 소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제8호에서는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 예외로 규정하고 있는 반면, 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항에서는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 예외로 규정하고 있지 않은 점 등에 비추어 보면, 이 사건에서 원고가 소유하고 있는 주택들은 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제1호에 정한 주택에 해당하지 않으므로, 일단 주택수 산정에 있어 모두 포함하여 계산하여야 하고, 양도대상인 이 사건 주택이 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 각호에서 정한 주택에 해당하지 아니하므로(구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제10호에서는 일반주택을 중과세율 배제 대상으로 규정하고 있으나, 이 사건 양도 당시 장기임대주택인 이 사건 임대주택 이외에 대체주택인 이 사건 대체주택도 소유하고 있었으므로, 이 사건 주택은 위 제10호 소정의 일반주택에 해당하지 않는다), 이 사건 양도는 구 소득세법 제104조 제7항 제3호에서 규정한 ⁠‘조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택’을 양도한 경우에 해당하여 중과세율이 적용된다고 봄이 상당하다.

 따라서 이 사건 양도에 구 소득세법 제95조 제2항, 제104조 제7항 제3호에 따라 장기보유특별공제를 적용하지 아니하고, 같은 법 제104조 제7항 제3호에 따른 중과세율을 적용하여 한 이 사건 처분은 적법하고, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

 2) 이 사건 건물이 다가구주택인지 여부

 살피건대, 갑 제4호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 건물은 등기부등본 상에 4층 공동주택(다세대 주택 4세대)로 등기가 되어 있고, 건축물대장 상에도 지상4층 공동주택(다세대주택 4세대)으로 등록이 되어 있는 사실을 인정할 수 있고, 여기에 건축법 시행령 제3조의5 [별표1]에서 ⁠‘다세대주택’은 ⁠‘주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택’으로 규정하고 있는바, 이 사건 건물은 위 건축법 시행령에 의한 다세대주택의 요건에 부합하는 점, 이 사건 건물의 각 호실은 개별적으로 등기부등본이 작성되어 있을 뿐만 아니라 실제 각 세대가 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조이므로 각 호실별로 독립하여 거래의 대상이 될 수 있고 달리 분리하여 매도를 함에 있어 별다른 제약이 없어 보이는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 건물은 다가구주택이 아닌 다세대 주택으로 봄이 타당하므로, 이 부분 원고의 주장은 이유 없다.

3) 이 사건 양도에 중과세율을 적용할 수 없는 특별한 사정이 인정되는지 여부

 가) 투기목적의 주택 소유를 억제하여 주택 가격의 안정과 주거생활의 안정을 도모하려는 취지에서 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도에 대하여 중과세율을 적용하도록 하는 한편, 임대주택의 공급을 활성화함으로써 서민과 중산층의 주거안정을 지원하기 위하여 장기임대주택과 더불어 일반주택도 중과세율의 적용 대상에서 제외하는 위 관련 규정의 입법 취지 등에 비추어 보면, 일반주택(종전주택)과 장기임대주택을 소유한 거주자가 대체주택을 취득함으로써 장기임대주택을 제외하고도 2주택을 소유하게 되었더라도, 주거를 이전하기 위하여 대체주택을 취득한 것으로서 거주자에게 투기목적이 없고 대체주택을 취득한 후 종전주택을 양도하기까지 소요된 기간이 주택거래의 현실 등에 비추어 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있는 경우에는 종전주택의 양도를 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도로 보아 양도소득세를 중과할 수 없다(대법원 2014. 2. 27. 선고 2010두27806 판결 등 참조).

나) 살피건대, 원고가 3주택 이상을 보유한 기간이 약 28일에 불과하고, 원고에게 투기 등 목적이 없었던 것으로 보이기는 하나, 앞서 거시한 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 원고가 주장하는 사정을 고려하더라도 원고에게 중과세율을 적용할 수 없는 특별한 사정이 있다고 볼 수 없다. 따라서 이 부분 원고의 주장도 받아들이지 아니한다.

① 원고는 건강상의 이유로 승강기가 있는 주택으로 이사하기 위하여 이 사건 건물을 매수한 것이라고 주장하나, 원고 주장과 같이 건강문제로 계단을 이용하기 불편한 상황을 해소하기 위한 차원에서였다면 이 사건 건물 외에도 단층 주택으로 이사하는 등의 방법도 충분히 가능해 보이므로 원고가 반드시 이 사건 건물을 취득해야만 하는 필요가 있었다고 보기도 어렵고, 따라서 이 사건 대체주택을 이 사건 주택의 양도 전에 취득한 것이 불가피한 사정에 의한 것이라고 보기 어렵다.

② 원고로서는 이 사건 주택을 양도하기 전에 얼마든지 다른 주택을 양도함으로써 3주택 이상을 보유하지 않을 수 있었던 것으로 보이고, 다른 주택을 처분하는 데에 특별한 제약이 있었던 것으로 보이지 않으며, 이 사건 건물의 매도인 등의 요구에 따라 잔금지급기일을 조정하는 등으로 인하여 이 사건 대체주택의 취득과 이 사건 주택의 양도의 순서가 바뀌는 등의 특별한 사정도 없다.

 ③ 원고는 아무런 이익이나 향후 기대 없이 거주불편 상황을 해소하기 위한 목적에서만 이 사건 건물을 구입한 것이라고 주장하나, 이 사건 건물의 위치나 주변 환경, 원고 스스로도 고령으로 별다른 수입이 없었기 때문에 이 사건 건물을 구입하여 일부를 임대하여 월세수입을 얻으려는 목적이 있었다고 하고 있는 점에 비추어 원고가 아무런 이익 등을 기대하지 않고 이 사건 건물을 취득한 것으로 보기도 어렵다.

3. 결론

 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울행정법원 2022. 08. 19. 선고 서울행정법원 2021구단74757 판결 | 국세법령정보시스템