요지

취득 당시 토지에 경료된 가압류 등기 등 전소유주의 채무 금액이 확정되지 않아, 대략적인 채무금액을 제외한 금액만을 취득가액으로 신고하였다면, 양도가액을 산정할 때에도 매각대금 중 위 가압류가 담보하는 가치 부분을 제외하여야 함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 피고 △△△세무서장에 대한 청구 중 ⁠‘양도소득세 본세 **,***,***원에 대하여 2021. 2. 11.부터 다 갚는 날까지 연 0.025%의 비율로 일수 계산한 납부지연가산세 부과처분의 취소’ 청구부분을 각하한다.

2. 피고 △△△세무서장이 2021. 1. 4. 원고에 대하여 한, 2020년 귀속 양도소득세**,***,***원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

3. 피고 ■■시장이 2021. 1. 20. 원고에 대하여 한, 2020년 귀속 개인지방소득세*,***,***원의 부과처분을 취소한다.

4. 소송비용은 각자 부담한다.

청 구 취 지

1. 피고 △△△세무서장에 대한 청구 부분: 피고가 2021. 1. 28. 원고에 대하여 한, 2020년 귀속 양도소득세 **,***,***원, 무신고가산세 **,***,***원과 납부지연가산세로 양도소득세 본세 **,***,***원에 대하여 2021. 2. 11.부터 완제일까지 0.025%의 비율로 일수 계산한 금원의 각 부과처분을 취소한다.

2. 피고 ■■시장에 대한 청구 부분: 주문 제3항과 같다.

이 유

1. 사실관계

○ 원래 이AA 소유였던 ⁠‘시흥시 ○○○동 산○○ 임야 7934㎡’(이하 ⁠‘이 사건 토지’라 칭한다) 중 1653 지분에 관하여 1999. 4. 9. 양BB 앞으로 채권최고액 3,000만 원의 근저당권이 설정되었다[갑 1].

○ 이AA은 2006. 9. 6. ○○농협과 사이에 이 사건 토지와 광주시 ○○동 산 ○○ 임야 49987㎡3)(이하 ⁠‘○○동 토지’라 칭한다)를 공동담보로 채권최고액 31억 5,000만원의 근저당권설정계약을 체결한 후, 같은 날과 그 다음날에 순차 근저당권설정등기를 마쳐주었다[갑 1, 3].

○ 이AA의 채권자 고CC는 2015. 6. 1. 위 각 토지에 관하여 공(共)히 서울중앙지방법원 2015카단***호로 청구금액 11억 원의 가압류등기를 경료하였다[갑 1, 3].

○ 고CC는 2016. 3. 7. 그 중 ○○동 토지에 관하여 수원지방법원 성남지원 2016타경****호로 강제경매개시결정을 받아 경매절차를 진행하였다. 청구금액은 11억 원이다[갑 3, 4].

○ 원고 및 최DD은 2017. 3. 2. 이AA과 사이에, 이 사건 토지를 8억 원에 공동매수하되, 2억 원은 소유권이전과 동시에 지급하고 나머지 6억 원은 이AA이 이 사건 토지에 경료된 가압류 등기 등 채무관련 일체를 전부 말소하면 그때 가서 지급하기로 약정하였다[갑 15].

○ 원고 및 최DD은 아래에서 보듯이 ○○동 토지가 낙찰된 이후인 2017. 4. 27.에 이르러 이 사건 토지의 매매대금을 계약금, 중도금 없이 2억 원으로 약정하면서, 그 지급방법과 관련하여 ① 3,000만 원은 이 사건 토지에 경료된 채권최고액 3,000만 원짜리 근저당권 인수에 갈음하고, ② 1억 원은 이AA이 이 사건 토지를 계속 사용하는데대한 전세보증금 1억 원의 수수에 갈음하며, ③ 나머지 7,000만 원은 현금으로 지급키로 약정하였다[이하 ⁠‘이 사건 매매계약’이라 칭한다. 갑 18, 을가 2].

○ 이AA은 같은 날 원고에게 3,500만 원짜리 영수증을 작성․교부하였다[을 19].

○ 원고와 최DD은 같은 날 이 사건 토지 중 각 1/2 지분에 관하여 그들 앞으로 소유권이전등기를 경료하였다. 신고된 거래가액은 합계 ⁠‘2억 원’이다[갑 1].

○ 이 사건 매매계약에서는 이 사건 토지에 설정․경료되어 있던 고CC의 가압류 금액 및 부천농협의 근저당권과 관련하여 그 채무인수 등에 관하여 일언반구 언급이없다[을가 2].

○ ○○동 토지는 낙찰되어 2017. 4. 28. 이☆☆에게 소유권이전등기가 경료되었고, 2017. 7. 13. 배당이 이루어져 매각절차가 종료되었다[갑 3, 4].

○ ○○동 토지에 관하여 설정된 부천농협의 근저당권은 2017. 4. 28. ⁠‘강제경매로 인한 매각’을 원인으로 말소되었고, 위와 같이 배당절차도 종료되자 2017. 7. 20.에 이르러 공동담보인 이 사건 토지에 설정된 ○○농협의 근저당권 또한 같은 날 해지6)를 원인으로 말소되었다[갑 1, 3].

○ 한편, 고CC는 ○○동 토지의 매각대금에서 가압류 청구금액 전액을 회수하지 못하자, 2017. 7. 18.자로 재차 이 사건 토지에 관하여 경매를 신청하고 2017. 7. 24. 수원지방법원 안산지원 2017타경****호로 강제경매개시결정을 받아 경매절차를 진행하였다. 청구금액은 가압류 금액보다 훨씬 적은 405,569,206원이다[갑 1, 2].

○ 그 후, 이AA의 신청으로 진행된 서울중앙지방법원 2017카단20306 가압류이의

사건에서 2017. 10. 25. 고CC의 청구금액은 404,959,056원만이 인정되었다[갑 1].

○ 이 사건 토지는 2019. 12. 5. 경매절차에서 정EE, 양FF에게 매각되었다. 매각대금은 6억 1,700만 원이다. 경매법원은 2020. 2. 4. 매각대금에서 집행비용을 뺀 나머지 ⁠‘실제 배당할 금액 607,811,697원’ 중, ① 1순위로 근저당권자 양BB에게 3,000만원을, ② 2순위로 가압류권자 고CC에게 404,959,056원을 각 배당한 후, ③ 나머지172,852,641원을 소유권자인 원고와 최DD에게 각 절반씩 배당하였다[갑 1, 2, 7].

○ 피고는, 원고가 이 사건 토지 중 2분의 1 지분을 ⁠‘1억 원’에 취득하였다가 경매절차에서 매각대금의 절반인 ⁠‘3억 850만 원’(= 6억 1,700만 원 ÷ 2)에 매각․양도하였음을 이유로, 2021. 1. 4. 원고에게 납부기한을 2021. 2. 10.까지로 정하여

아래 왼쪽 도표와 같이 2020년 귀속 양도소득세 71,730,850원(가산세 포함)을 결정‧고

지하였다. 납세고지서에는 또한 아래 오른쪽 도표와 같이 납부기한 경과후 매 1일마다

14,260원(연 0.025%)의 가산세가 가산된다는 내용도 부기되어 있다[갑 10].

○ 피고 ■■시장은 원고가 이 사건 토지에 관한 양도소득세 납부의무가 있음을 전제로, 2021. 1. 20. 원고에게 주문 제3항 기재와 같이 지방소득세를 부과․고지하였다

[갑 13].

2. ⁠‘2021. 2. 11.부터 완제일까지 0.025%씩 일수 계산한 가산세’에 관한 청구 부분

○ 각하: 관련 법리에 비추어 피고 △△△세무서장의 아래 주장이 지극히 타당함

3. ⁠‘양도소득세 71,730,850원’에 관한 청구 부분

가. 이 사건 토지의 취득가액 및 양도가액의 재산정

(1) 관련 법리

○ 무릇 부동산의 매수인이 매매목적물인 부동산에 관한 근저당권의 피담보채무, 가압류채무, 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편, 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정하였다면 다른 특별한 사정이 없는 한 매수인이 매매대금에서 그가 부담하기로 약정한 근저당권의 피담보채무액 등을 모두 공제한 나머지를 지급함으로써 그 매매대금을 전부 지급한 것으로 보아야 한다(대법원 2002. 5. 10. 선고 2000다18578 판결 등 참조). 따라서 이와 같이 부동산매매계약과 함께 이행인수계약이 이루어진 경우 매수인이 인수한 채무는 매매대금 지급채무에 갈음한 것이 되어 총 매매대금에 산입해야 한다.

○ 국세기본법 제14조 제2항은 ⁠“세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.”고 규정함으로써 실질과세의 원칙 중 거래내용에 관한 실질주의를 선언하고 있다.

그리고 이 사건 양도소득세 과세의 근거법률인 소득세법 제88조 제5호는 "실지거래가액"을 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말한다고 정의하고 있고, 제100조는 ⁠‘양도차익의 산정’이라는 제목하에 제1항에서 ⁠“양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액에 따르고,양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.”고 규정하고 있다.

위와 같은 실질과세의 원칙 및 위 규정내용에 비추어 볼 때, 토지의 양도에 따른 양도차익을 계산할 때에는 매매계약서에 기재된 계약문구에도 불구하고 그 거래의 실질내용을 기준으로 파악하여야 하고, 해당 자산의 취득과 실질적으로 ⁠‘대가관계’에 있는 급부지급의 범위에서 양도가액 및 취득가액은 모두 동일한 산정기준을 적용하여 산정하여야 한다. 이는 실질과세 원칙이 구체화된 ⁠‘공평과세’를 제도적으로 실현하는 한편, 양도자산의 취득 및 양도 단계에서 각각의 자산평가 및 실지거래가액을 다르게 산정함으로써 발생할 수 있는 불합리(과잉과세)를 방지하기 위한 장치로 이해된다.

(2) 이 사건의 경우

○ 먼저, 이 사건 토지의 매입과 관련하여 최초로 작성된 2017. 3. 2.자 약정에서 원고측과 이AA은 이 사건 토지의 거래대금을 ⁠‘8억 원’으로 정하면서 가압류 등 제한물권 일체를 이AA이 말소해 주기로 약정한 사실은 앞서 보았고, 이 사건 토지의 낙찰가액에 비추어 이 사건 토지의 객관적인 가치가 이 사건 매매계약에서 약정한 매매대금인 ⁠‘2억 원’은 훨씬 초과하여 적어도 6억 1,700만 원 상당에 이를 것임은 경험칙상 명백하다[경락인 정EE이 이 사건 토지에 설정한 근저당권의 채권최고액도 ⁠‘4억 8,000만 원’에 이른다. 갑 1호증 참조].

○ 다음으로, 이 사건 토지의 매매와 관련하여 양BB 명의의 3,000만 원짜리 근저당권의 피담보채무만 인수하였을 뿐, 2017. 3. 2.자 약정서는 물론 이 사건 매매계약서에도 원고측이 고CC 명의의 가압류채무 및 부천농협의 근저당권부 채무를 인수한다는 내용은 전혀 기재되어 있지 않다. 따라서 후자의 각 채무는 이 사건 토지의 매매대금 내지 그 지급에 갈음한 것으로 포섭될 수 없다. 따라서 이 사건 토지에 관한 매매대금은 이 사건 매매계약서에 기재된 ⁠‘2억 원’으로 봄이 상당하다.

[앞서 본 인정사실(특히, 경매 진행경과)에 비추어 보면 ○○농협의 근저당권부 채무는 ○○동 토지에 관한 경매 매각대금으로 전부 충당될 것이 예상되어 인수대상에 따로 포함시키지 않았던 것으로 보인다].

○ 다만 고CC 명의의 ⁠‘가압류 채무’ 부분에 관하여 보건대, 앞서 본 인정사실(특히, 경매 진행경과)에 비추어 보면 ○○동 토지에 관한 낙찰 매각대금의 액수에 따라 선순위 근저당권자인 부천농협의 배당금을 뺀 나머지 대금에서 고CC의 가압류 채무액도 모두 충당되거나 아니면 그 중 일부만이 충당될 가능성이 있었고, 이러한 상태는 원고가 이 사건 매매계약을 체결한 2017. 4. 27.까지 확정되지 않았다. 따라서 ○○동 토지에 관한 매각대금에서 고CC의 가압류 채무액이 전부 충당되지 않을 경우 곧바로 고CC에 의하여 이 사건 토지에 관한 추가 경매절차가 진행될 개연성이 대단히 높은 반면, 가압류의 잔존 채무액 역시 정확히 특정할 수 없었던 특별한 사정이 존재하였다¹⁾. 이는, ○○동 토지에 관한 배당종결 직후에 이 사건 토지에 관한 고CC의 추가경매절차가 개시되자, 채무자인 이AA이 가압류 채무액을 확정짓고자 별도로 가압류 이의를 제기하여 2017. 10. 25. 그 가압류 채무액이 404,959,056원으로 감액․확정된 사정에 의해서도 충분히 뒷받침된다.

  결국 원고측과 이AA 사이에는 2017. 4. 27.자로 이 사건 토지에 관한 매매계약을 체결하면서 이 사건 토지에 경료된 가압류 채무액을 정확히 특정하지 못하여 이를 매매대금 산정에 반영할 수 없게 되자, 토지 평가액 중 가압류에 의하여 담보되는 채무액 상당의 가치 부분을 뺀 나머지 부분의 가치만을 ⁠‘2억 원’으로 평가하여 앞서 본 것과 같은 이 사건 매매계약을 체결한 것으로 봄이 합당하다. 이 사건 매매계약은 통상적인 부동산매매와 동일하게 취급할 수 없는 사정이 존재한다.

  그렇다면 이 사건의 경우 고CC 명의의 가압류 등기가 말소되지 않은 채 경매절차에서 매각되어 가압류권자에게 가압류 채무액이 배당된 이 사건 토지의 양도가액을 산정할 때에도 만연히 매각대금 전액을 양도가액으로 산정할 것이 아니라, 앞서 본 취득가액 및 양도가액의 에 따라 매각대금 중 위 가압류가 담보하는 가치 부분에 상응하는 배당액은 마땅히 제외시켜야 한다. 이래야 세법이 채택한 대원칙인 실질과세의 원칙 및 공평과세에도 부합하기 때문이다.

○ 이 사건 토지의 매각대금에서 가압류권자인 고CC의 배당액 404,959,056원을 빼면 212,040,944원(= 6억 1,700만 원 － 404,959,056원)이 남고, 그 중 원고 지분액은 106,020,472원이 된다. 이것이 이 사건 토지 중 1/2 지분에 관한 원고의 양도가액이다.

나. 비용 공제: 양도가액에서 취득가액을 뺀 나머지 금액에서 재차 피고가 인정한 필요경비와 기본공제를 순차 빼고 나면 남는 것이 없다.

다. 소결론: 그렇다면 피고의 양도소득세 산정은 잘못된 것이므로 응당 취소되어야 한다. 지방소득세 부분은 더할 나위 없다.

4. 결론

각하 부분을 제외한, 피고들에 대한 원고의 청구는 모두 이유 있어 인용한다.

이 사건의 진행경과에 비추어 볼　 때 이 사건은 전적으로 원고측이 이AA과 사이에 성급하게, 더욱이 불명확한 내용으로 매매계약을 체결한 데서 말미암은 것이다. 그 원인을 제공하였으니, 재판과정에서 드러난 사실관계에 따라 책임도 부담해야 한다. 이러한 연유로 소송비용은 각자 부담하는 것으로 정한다.

1) 한편, 서울중앙지방법원 2017카단20306 가압류이의 사건의 결정문에 의하면 이AA은 2016. 2. 26.고CC에게 경매연기 명목으로 ⁠‘2억 원’을 지급하였는바, 위 금액의 성격을 두고 ⁠‘가압류채무의 변제금’인지 여부가 다투어지기도 하였다. 따라서 이 점에서도 이AA으로서는 2017. 4. 27. 당시 가압류의 잔존 채무액을 정확히 확정하지 못하였으리라는 것을 충분히 짐작할 수 있다.

출처 : 수원지방법원 2022. 01. 26. 선고 수원지방법원 2021구단13906 판결 | 국세법령정보시스템