요지

취득 당시 상속세 신고를 위한 감정평가액은 과세대상 자산과 비과세대상 자산별 실지거래가액의 구분이 분명하므로, 취득가액과 관련하여서는 안분계산규정이 적용되지 않고, 소급감정가액에 비례하여 양도가액을 안분하여 각 자산별 실지거래가액을 산정하는 것은 허용되지 않음

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2020. 3. 2. 원고에게 한 2017년 귀속 양도소득세 82,417,520원의 부과처분을

취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

 가. 부동산의 취득

1) 원고는 2014. 12. 10. 서울 --구 **동 255-45 대 167.9㎡(이하 ⁠‘이 사건 토지’라 한다), 지하1층 내지 3층 근린생활시설(지하1층 99.36㎡, 1층 77.52㎡, 2층, 3층

각 77.9㎡, 이하 ⁠‘이 사건 상가’라 한다) 및 4, 5층 주택(4, 5층 각 77.9㎡, 이하 ⁠‘이 사건 주택’이라 하고, 이 사건 상가와 이 사건 주택을 통틀어 ⁠‘이 사건 건물’이라 하며, 이 사건 토지와 이 사건 건물을 통틀어 ⁠‘이 사건 부동산’이라 한다)을 상속받았다.

2) 원고는 2015. 6. 25. 상속세 신고를 함에 있어 이 사건 부동산의 가액을 2개의 감정평가기관에서 평가한 감정가액의 평균 1,149,775,140원(이 사건 토지 972,141,000원, 이 사건 상가 110,873,840원, 이 사건 주택 66,760,300원)으로 신고하였다.

나. 부동산의 양도 및 양도소득세 신고

1) 원고는 2017. 7. 30. 이 사건 부동산을 1,680,000,000원에 일괄 양도하였다.

2) 원고는 2017. 8. 31. 피고에게 양도소득세 신고를 하면서 양도차익을 1세대1주택 비과세대상이 되는 주택분과 과세대상이 되는 상가분으로 구분 계산함에 있어, 별지1 안분계산내역 중 ⁠(신고) 기재 부분과 같이 먼저 이 사건 토지 면적에 이 사건 주택의 면적이 이 사건 건물의 연면적(488.48㎡)에서 차지하는 비율을 곱하여 이 사건 주택의 부속토지 면적을 53.56㎡로 계산한 다음, ① 양도가액은 이 사건 토지의 개별공시지가와 이 사건 건물의 국세청장 고시 건물기준시가(이하 ⁠‘일반기준시가’ 한다)에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하고, ② 취득가액은 이 사건 토지(972,141,000원)와 이 사건 건물(177,634,140원)의 감정가액으로 구분한 후 이를 이 사건 주택과 이 사건 상가의 각 등기상 면적비율에 비례하여 안분계산하여, 아래 표와 같이 이 사건 주택 및 그 부속토지에 해당하는 양도차익 164,061,586원은 1세대1주택 비과세대상으로 보고, 나머지를 과세대상인 양도차익으로 보고 피고에게 양도소득세 109,260,610원을 신고ㆍ납부하였다.

다. 피고의 양도소득세 경정처분

피고는 이 사건 주택의 부속토지 면적을 53.56㎡로 계산한 다음, ① 양도가액은 구 소득세법(2017. 12. 19. 법률 제15225호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제100조 제2항, 구 소득세법 시행령(2018. 2. 13. 대통령령 제28637호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제166조 제6항, 구 부가가치세법 시행령(2019. 2. 12. 대통령령 제29535호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제64조 제1호 본문에 의하여 이 사건 주택분 개별주택가격, 이 사건 상가의 일반기준시가와 토지의 개별공시지가¹⁾에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하여야 하고, ② 취득가액은 감정평가액이 이 사건 토지와 이 사건 상가, 이 사건 주택으로 구분되어 있으므로 이를 그대로 적용하여야 한다는 이유로, 별지1 안분계산내역 중 ⁠(경정) 기재 부분과 같이 양도차익을 다시 계산하여 1세대1주택 비과세대상이 되는 주택분의 양도차익을 1,170,200원으로, 나머지를 과세대상인 상가분의 양도차익으로 보고 2020. 3. 2. 원고에게 2017년 귀속 양도소득세 82,417,520원(가산세 포함)을 경정ㆍ고지하였다(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).

라. 전심절차

원고는 이에 불복하여 2020. 6. 3. 이의신청을 거쳐 2020. 8. 27. 조세심판원에 심

판청구를 하였으나, 2021. 2. 27. 그 청구가 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 9호증, 갑 제11 내지 14호증, 을 제1호증(가

지번호가 있는 경우, 가지번호 포함), 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고 주장의 요지

  이 사건 처분은 다음과 같은 이유로 위법하다.

1) 피고는, 양도가액은 이 사건 부동산을 일괄 양도하여 토지, 건물 등 각 자산별 실지거래가액이 따로 확인되지 않는다는 이유로 이 사건 주택과 이 사건 상가, 토지의 각 ⁠‘기준시가’에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하면서도, 취득가액을 계산할 때에는 감정평가액을 그대로 적용하였다. 그런데 취득가액의 경우 이 사건 토지와 이 사건 주택, 이 사건 상가로 구분되어 감정되었을 뿐 이 사건 주택의 부속토지와 이 사건 상가의 부속토지는 따로 구분 감정되지 아니하였고, 주택의 부속토지와 상가의 부속토지는 토지의 단위가격이 달라 토지 감정평가액을 각 층의 건물 면적 비율대로 안분하는 방법으로는 주택의 부속토지의 가액을 산정할 수 없으므로, 취득가액의 경우에도 각 자산별 실지거래가액이 확인되지 않는 경우에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 취득가액도 구 소득세법 제100조 제1항의 동일기준 결정의 원칙과 제100조 제2항의 안분계산방식에 따라 양도가액의 경우와 같이 각각의 ⁠‘기준시가’에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하여야 한다.

2) 이 사건 부동산을 취득할 무렵인 2014년경 이 사건 주택 부분의 개별주택가격은 186,000,000원이고, 양도 당시인 2017년 개별주택가격은 209,000,000원으로 3년 사이에 23,000,000원의 가격 상승이 있었음에도 이 사건 처분에서 채용한 산정방식에 의하면, 비과세대상인 주택 부분의 양도차익은 약 1,200,000원에 불과하여 부동산의 가격변화를 전혀 고려하지 않는 것이 되어 설득력이 떨어지므로, 취득가액도 양도가액과 같이 기준시가에 따라 안분계산하여야 한다.

3) 취득가액을 감정평가액 기준으로 안분하여야 한다면, 동일기준 결정의 원칙에 따라 양도가액의 경우에도 원고가 2019. 12. 31. 주식회사 **감정평가법인에 의뢰하여 소급 감정한 감정평가가액에 따라 비례, 안분하는 방법으로 산정하여야 한다.

나. 관계 법령

별지2 관계 법령 기재와 같다.

다. 취득 당시 감정평가액이 ⁠‘토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때’에 해당하는지 여부

1) 구 소득세법 제100조 제1항은 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하고 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의하도록 정하고 있다. 구 소득세법 제100조 제2항, 구 소득세법 시행령 제166조 제6항, 구 부가가치세법 시행령 제64조 제1호(이하 ⁠‘이 사건 안분계산규정’이라 한다)에 따르면, 양도차익을 계산할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우, 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도하는 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액을 구별할 수 없는 경우로서 토지와 건물 등에 대한 기준시가가 모두 있는 경우에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있다.

  이 사건 안분계산규정은 공통의 취득가액이나 양도가액을 안분계산하기 위한 일반적이고도 합리적인 방법을 규정한 것으로서 그 내용과 취지에 비추어 과세대상 자산들 상호 간에 적용됨은 물론이고, 과세대상 자산과 비과세대상 자산 상호 간에도 유추적용된다 할 것이다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2010두21402 판결 참조).

2) 결국 이 사건 안분계산규정은 토지와 건물 등을 일괄 취득 또는 일괄 양도하여 과세대상 자산과 비과세대상 자산 상호간에 실지거래가액이 따로 확인되지 아니하는 경우에 적용되는 것이라 할 것이므로, 살피건대 앞서 본 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 아래와 같은 사실 및 사정들에 비추어 보면, 이 사건 취득 당시 상속세 신고를 위한 감정평가액은 과세대상 자산과 비과세대상 자산별 실지거래가액의

구분이 불분명한 경우에 해당한다고 보기 어려우므로, 취득가액과 관련하여서는 이 사

건 안분계산규정이 적용될 여지가 없다.

가) 우선, 이 사건 부동산의 취득가액 1,149,775,140원은, 원고가 이 사건 부동산을 상속받아 상속세를 신고하면서 2개의 감정평가기관에서 평가한 각 감정가액을 평균한 것으로서, 실지거래가액에 해당한다.

나) 토지와 건물의 감정가액과 관련하여 보건대, 이 사건 부동산의 평균 감정평가액은 이 사건 토지 972,140,000원, 이 사건 상가 110,870,000원, 이 사건 주택 66,760,000원으로 각 구분되어 각 자산별 가액에 관한 감정평가가 이루어졌는바, 토지와 건물별 가액 구분은 분명하다고 봄이 상당하다.

다) 다음으로, 이 사건 건물은 겸용주택이고 과세대상인 이 사건 상가의 부속토지와 비과세대상인 이 사건 주택의 부속토지의 가액 구분이 불분명한 경우에 해당하는지 보건대, ① 구 소득세법 시행령 제154조 제3항, 제4항은 그 내용상 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 겸용건물에 있어 건물 전체를 1세대1주택 비과세대상으로 보지 아니하는 경우 비과세대상과 과세대상을 구분하기 위하여 전체 토지 중 비과세대상인 주택의 부속토지 면적을 계산함에 있어 전체 토지에서 주택 및 주택 외 건물이 차지하는 면적비율에 따르도록 정하고 있는 점, ② 위 규정에 따라 원고와 피고는 모두 이 사건 주택의 부속토지의 면적을 53.66㎡로 산정하여 이 사건 주택 및 그 부속토지의 양도가액과 취득가액을 계산한 점, ③ 이 사건 토지의 감정평가액은 단위면적당 감정평가액에 이 사건 토지 전체 면적을 곱하여 산출된 금액으로서, 그 지상에 있는 겸용건물의 각 용도와 면적을 고려하여 산출된 금액이 아니므로, 구 소득세법 시행령 제154조 제3항, 제4항에 따라 계산되는 이 사건 주택 및 이 사건 상가에 부속되는 각 토지의 면적에 단위면적당 감정평가액을 곱하는 방법으로 각 부속토지의 감정평가액을 산정할 수 있고, 그러한 산정방식이 불합리하다고 보기도 어려운 점, ④ 원고는 주택 부속토지와 주택 외 건물의 부속토지의 단가가 동일하지 않다고 주장하나, 이를 인정할 만한 객관적인 자료가 없는 점 등을 종합하면, 이 사건 주택의 부속토지와 이 사건 상가의 부속토지의 각 감정평가액은 따로 확인이 되는 경우에 해당한다고

봄이 상당하다.

3) 이에 대하여 원고는 비과세대상인 주택에 대한 양도차익을 계산함에 있어 그 양도가액은 개별주택가격에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하면서 취득가액은 감정가액으로 하는 경우, 이 사건 부동산의 현실적인 가격 변화를 전혀 반영하지 못하여 부당하므로, 구 소득세법 제100조 제1항의 동일기준의 원칙에 따라 취득가액도 기준시가에 따라 안분계산하여야 한다고 주장하나, 이는 소득세법이 예정한 양도차익의 계산방식 규정을 적용한 결과에 따른 것으로 부동산의 현실적인 가격 변화를 반영하지 못한다 하여 반드시 부당하다고 볼 수 없고, 오히려 법령상 근거가 없음에도 비과세대상인 주택분의 양도차익이 개별주택가격의 상승폭과 비교하여 차이가 있어 형평성에 반하는 결과가 생긴다는 이유만으로 원고의 주장과 같이 취득가액도 기준시가에 따라 안분계산하여 양도차익을 산정한다고 해석한다면 조세법률관계의 안정성을 저해할 수 있고 조세공평의 원칙에도 반하는 것이므로, 원고의 위 주장은 받아들이지 아니한다.

4) 소결론

따라서 취득가액에 관하여 ⁠‘토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때’에 해당하지 않아 이 사건 안분계산규정을 적용하지 아니하고, 각 자산별 감정평가액을 바로 적용한 이 사건 처분은 위법하지 아니하고, 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

라. 양도가액을 소급감정가액에 따라 안분하여야 하는지 여부

1) 원고는 양도가액 산정과 관련하여 소급감정평가액이 존재하므로 감정평가액에 비례하여 안분하여 비과세대상 자산 및 과세대상 자산의 양도차익을 산정하여야 한다고 주장한다.

2) 이 사건 안분계산규정은 토지와 건물 등을 일괄 양도하여 실지거래가액이 따로 확인되지 아니하는 경우, 원칙적으로 전체 양도가액을 각 기준시가에 따라 비례․안분하되, 예외적으로 일정한 기간 내에 평가된 각 감정가액이 있다면 전체 양도가액을 각 감정가액에 따라 비례․안분하여, 각 부동산의 대체 실지거래가액을 산정하도록 정하고 있는바, ① 조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하는 점, ② 이 사건 안분계산규정은 문언상 일정한 기간 내에 평가된 각 감정가액이 없다면 각 기준시가에 따라 양도가액을 비례․안분해야 하는 것으로 해석되는 점 등을 종합하여 보면, 위 법령에서 정한 감정평가기간을 벗어나 이루어진 소급감정가액에 비례하여 양도가액을 안분하여 각 자산별 실지거래가액을 산정하는 것은 허용되지 않는다고 봄이 상당하다.

3) 살피건대, 갑 제2, 10호증의 각 기재에 의하면, 원고는 이 사건 부동산을 2017. 7. 30. 일괄하여 16억 8,000만 원에 양도한 사실, 원고는 2019. 12.경 주식회사 **감정평가법인에 이 사건 부동산의 가액에 관한 감정평가를 의뢰하였고, 감정평가 기준시점을 ⁠“2017. 4. 18.”, 조사기간을 ⁠“2019. 12. 30.”로 하여 2019. 12. 31. 감정평가보고서가 작성된 사실이 각 인정되는바, 위 감정결과는 구 부가가치세법 시행령 제64조 본문이 정한 기간, 즉 양도와 관련한 공급시기(양도일인 2017. 7. 30.)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일인 2016. 1. 1.부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일인 2017. 12. 31.까지의 기간 내 실시된 감정결과가 아니라 2019. 12. 30. 실시된 소급감정결과이므로, 그에 따라 이 사건 부동산의 양도가액을 비례․안분하여 비과세대상 자산 및 과세대상 자산별 양도가액을 계산할 수는 없다.

4) 따라서 원고의 위 주장 역시 받아들이지 아니한다.

3. 결론

원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

1)  이 사건 토지, 이 사건 상가 및 이 사건 주택의 기준시가는 다음과 같다.

출처 : 서울행정법원 2022. 02. 11. 선고 서울행정법원 2021구단6105 판결 | 국세법령정보시스템