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공인중개사 확인설명의무 위반시 손해배상 인과관계 판단기준
2018다287898* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다.
공제금등청구의소
[대법원 2021. 11. 25. 선고 2018다287898 판결]
【판시사항】
공인중개사법에서 정한 중개업자 甲이 乙에게 다가구주택 일부를 임차하는 임대차계약을 중개하면서 잔여 세대수와 먼저 체결된 임대차계약의 보증금 등을 제대로 고지하지 않았는데, 그 후 개시된 경매절차에서 乙이 다른 소액임차인 등 보다 후순위에 있어 임대차보증금을 배당받지 못한 사안에서, 甲이 중개대상물에 관한 확인·설명의무를 위반하였으나, 실제 보증금과 잘못 고지된 보증금의 차이, 위 건물의 시가, 선순위 우선변제권 있는 채권액 등 여러 사정을 종합하면, 甲의 확인·설명의무 위반과 乙이 임대차보증금을 회수하지 못한 손해 사이에 상당인과관계가 있음이 증명되었다고 보기 어렵다고 한 사례
【참조조문】
공인중개사법 제25조, 제30조, 공인중개사법 시행령 제21조, 공인중개사법 시행규칙 제16조
【전문】
【원고, 상고인】
원고 (소송대리인 변호사 한성영)
【피고, 피상고인】
한국공인중개사협회 (소송대리인 변호사 김종환)
【원심판결】
서울중앙지법 2018. 10. 19. 선고 2018나22182 판결
【주 문】
상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.
【이 유】
상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 다음 제출된 준비서면들은 이를 보충하는 범위에서)를 판단한다.
1. 원심판결 이유와 기록에 따르면 다음 사실을 알 수 있다.
가. 원고는 2012. 9. 5. 공인중개사법에 의한 중개업자인 소외 1의 중개로 소외 2로부터 그 소유의 총 11가구로 구성된 다가구주택인 이 사건 건물 중 (호수 1 생략)에 관하여 보증금을 90,000,000원, 임대차기간을 2012. 10. 10.부터 2014. 10. 10.까지로 정하여 임차하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.
나. 이 사건 임대차계약 당시 이 사건 건물과 그 대지에 관하여 채권최고액 390,000,000원인 근저당권, 이 사건 건물 중 (호수 2 생략), (호수 3 생략)에 관하여 전세금 합계 95,000,000원인 전세권 2건이 설정되어 있었고, 이 사건 건물 중 (호수 4 생략)에 관하여 임대차보증금 47,000,000원인 임대가 이루어진 상태였다.
다. 소외 1이 원고에게 교부한 중개대상물 확인·설명서에는 ‘소유권 외의 권리사항’란에 이 사건 건물의 대지와 건물에 설정된 위 근저당권과 전세권이 기재되어 있었고, ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항’란에 ‘전세권 설정 외 월세 3건 보증금 3,000만 원 임대인 고지에 의함.’이라는 내용이 기재되어 있었다.
라. 이 사건 임대차계약 후 이 사건 건물의 나머지 세대 중 3세대에 관하여 소외 3 등 3인에게 임대가 이루어졌고, 그 보증금 액수가 주택임대차보호법 제8조에서 정한 소액보증금에 해당하였다.
마. 2015. 11. 12. 이 사건 건물과 그 대지에 대한 담보권실행을 위한 경매절차가 개시되었는데(청주지방법원 2015타경15255호), 경매목적물의 감정평가액은 725,097,220원이었으나 매각이 수회 유찰된 결과 2017. 2. 15. 473,950,000원에 매각되었다. 위 경매사건의 배당절차에서 최우선 소액 임차인 4명과 선순위 임차인 소외 4 등에 대해 배당이 이루어졌으나, 이들보다 후순위 임차인인 원고는 전혀 배당을 받지 못하였다.
바. 피고는 소외 1과 공인중개사법에 따른 공제계약을 체결하였다.
2. 원심은 위와 같은 사실관계를 기초로 다음과 같이 판단하였다.
중개업자 소외 1은 이 사건 임대차계약 당시 원고에게 잔여 세대수와 먼저 체결된 임대차계약의 보증금을 제대로 고지하지 않아 중개대상물에 관한 확인·설명의무를 위반하였다. 그러나 실제 보증금과 잘못 고지된 보증금의 차이, 이 사건 건물의 시가, 선순위 우선변제권 있는 채권액, 이 사건 임대차계약 이후의 임대상황, 이 사건 경매절차에서 이 사건 건물이 감정가의 65%에 매각된 사실 등 여러 사정을 종합하면, 소외 1의 확인·설명의무 위반과 원고가 임대차보증금을 회수하지 못한 손해 사이에 상당인과관계가 있음이 증명되었다고 보기 어렵다.
3. 원심판결 이유를 관련 법리와 적법하게 채택된 증거에 비추어 살펴보면, 원심판결에 상고이유 주장과 같이 상당인과관계에 대한 법리를 오해한 잘못이 없다.
4. 원고의 상고는 이유 없으므로 이를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 노정희(재판장) 김재형(주심) 안철상 이흥구
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공인중개사 확인설명의무 위반시 손해배상 인과관계 판단기준
2018다287898* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과합니다.
공제금등청구의소
[대법원 2021. 11. 25. 선고 2018다287898 판결]
【판시사항】
공인중개사법에서 정한 중개업자 甲이 乙에게 다가구주택 일부를 임차하는 임대차계약을 중개하면서 잔여 세대수와 먼저 체결된 임대차계약의 보증금 등을 제대로 고지하지 않았는데, 그 후 개시된 경매절차에서 乙이 다른 소액임차인 등 보다 후순위에 있어 임대차보증금을 배당받지 못한 사안에서, 甲이 중개대상물에 관한 확인·설명의무를 위반하였으나, 실제 보증금과 잘못 고지된 보증금의 차이, 위 건물의 시가, 선순위 우선변제권 있는 채권액 등 여러 사정을 종합하면, 甲의 확인·설명의무 위반과 乙이 임대차보증금을 회수하지 못한 손해 사이에 상당인과관계가 있음이 증명되었다고 보기 어렵다고 한 사례
【참조조문】
공인중개사법 제25조, 제30조, 공인중개사법 시행령 제21조, 공인중개사법 시행규칙 제16조
【전문】
【원고, 상고인】
원고 (소송대리인 변호사 한성영)
【피고, 피상고인】
한국공인중개사협회 (소송대리인 변호사 김종환)
【원심판결】
서울중앙지법 2018. 10. 19. 선고 2018나22182 판결
【주 문】
상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.
【이 유】
상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 다음 제출된 준비서면들은 이를 보충하는 범위에서)를 판단한다.
1. 원심판결 이유와 기록에 따르면 다음 사실을 알 수 있다.
가. 원고는 2012. 9. 5. 공인중개사법에 의한 중개업자인 소외 1의 중개로 소외 2로부터 그 소유의 총 11가구로 구성된 다가구주택인 이 사건 건물 중 (호수 1 생략)에 관하여 보증금을 90,000,000원, 임대차기간을 2012. 10. 10.부터 2014. 10. 10.까지로 정하여 임차하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.
나. 이 사건 임대차계약 당시 이 사건 건물과 그 대지에 관하여 채권최고액 390,000,000원인 근저당권, 이 사건 건물 중 (호수 2 생략), (호수 3 생략)에 관하여 전세금 합계 95,000,000원인 전세권 2건이 설정되어 있었고, 이 사건 건물 중 (호수 4 생략)에 관하여 임대차보증금 47,000,000원인 임대가 이루어진 상태였다.
다. 소외 1이 원고에게 교부한 중개대상물 확인·설명서에는 ‘소유권 외의 권리사항’란에 이 사건 건물의 대지와 건물에 설정된 위 근저당권과 전세권이 기재되어 있었고, ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항’란에 ‘전세권 설정 외 월세 3건 보증금 3,000만 원 임대인 고지에 의함.’이라는 내용이 기재되어 있었다.
라. 이 사건 임대차계약 후 이 사건 건물의 나머지 세대 중 3세대에 관하여 소외 3 등 3인에게 임대가 이루어졌고, 그 보증금 액수가 주택임대차보호법 제8조에서 정한 소액보증금에 해당하였다.
마. 2015. 11. 12. 이 사건 건물과 그 대지에 대한 담보권실행을 위한 경매절차가 개시되었는데(청주지방법원 2015타경15255호), 경매목적물의 감정평가액은 725,097,220원이었으나 매각이 수회 유찰된 결과 2017. 2. 15. 473,950,000원에 매각되었다. 위 경매사건의 배당절차에서 최우선 소액 임차인 4명과 선순위 임차인 소외 4 등에 대해 배당이 이루어졌으나, 이들보다 후순위 임차인인 원고는 전혀 배당을 받지 못하였다.
바. 피고는 소외 1과 공인중개사법에 따른 공제계약을 체결하였다.
2. 원심은 위와 같은 사실관계를 기초로 다음과 같이 판단하였다.
중개업자 소외 1은 이 사건 임대차계약 당시 원고에게 잔여 세대수와 먼저 체결된 임대차계약의 보증금을 제대로 고지하지 않아 중개대상물에 관한 확인·설명의무를 위반하였다. 그러나 실제 보증금과 잘못 고지된 보증금의 차이, 이 사건 건물의 시가, 선순위 우선변제권 있는 채권액, 이 사건 임대차계약 이후의 임대상황, 이 사건 경매절차에서 이 사건 건물이 감정가의 65%에 매각된 사실 등 여러 사정을 종합하면, 소외 1의 확인·설명의무 위반과 원고가 임대차보증금을 회수하지 못한 손해 사이에 상당인과관계가 있음이 증명되었다고 보기 어렵다.
3. 원심판결 이유를 관련 법리와 적법하게 채택된 증거에 비추어 살펴보면, 원심판결에 상고이유 주장과 같이 상당인과관계에 대한 법리를 오해한 잘못이 없다.
4. 원고의 상고는 이유 없으므로 이를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 노정희(재판장) 김재형(주심) 안철상 이흥구
