요지

건물을 신축하고 그 소재지에 부동산임대업의 사업자등록을 한 다음 그 건물을 일시적으로 임대하다가 이를 타인에게 양도하였다고 하더라도 그 건물의 양도가 부동산매매업자로서의 사업활동의 일환으로 이루어진 경우에는 ⁠‘재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도’에 해당하지 아니함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2019. 8. 7. 원고에 대하여 한 2017년 제1기 부가가치세 73,726,950원(가산세

포함)의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

  가. 원고는 2015. 8. 5. 서울 동대문구 ○○동 ○○-○ 외 1필지(이하 ⁠‘이 사건 토지’라 한다)를 매입하고, 2015. 9. 30. 이 사건 토지를 사업장 소재지로 하여 ⁠‘○○AT’라는 상호로 주택신축판매업 사업자등록을 한 후 그 지상에 상가겸용주택(이하 ⁠‘이 사건 건물’이라 하고, 이 사건 토지와 통틀어 ⁠‘이 사건 부동산’이라 한다)을 신축하였는데, 이 사건 건물의 지하 1층, 지상 1층은 휴게음식점으로, 지상 2층부터 지상 4층까지는 주택으로 각 이루어져 있다.

  나. 원고는 2017. 1. 7. A, B(이하 ⁠‘매수인들’이라 한다)에게 이 사건 부동산을 매매대금 2,950,000,000원에 매도하였고(이하 ⁠‘이 사건 매매’라 한다), 이 사건 매매에 관하여 사업소득세를 신고하였으나 부가가치세는 신고‧납부하지 않았다.

  다. 피고는 2019. 4. 25.부터 2019. 5. 14.까지 원고에 대한 개인통합조사를 실시한 후, 이 사건 건물의 지하 1층 177.24㎡ 및 지상 1층 21.55㎡(이하 이를 통틀어 ⁠‘이 사건 상가’라 한다)가 휴게음식점으로 신축되어 양도되었으므로 이 사건 매매 중 이 사건 상가 관련 부분은 재화의 공급으로서 부가가치세 과세대상에 해당한다고 보아, 구 부가가치세법(2017. 12. 19. 법률 제15223호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제29조 제9항, 구 부가가치세법 시행령(2018. 2. 13. 대통령령 제28641호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제64조 제3호, 토지와 건물 등의 가액구분이 불분명한 경우 과세표준 안분계산방법 고시(국세청 고시 제2015-43호, 2015. 8. 24. 폐지제정, 이하 ⁠‘이 사건 고시’라한다) 제2조에 따라 이 사건 상가 매매에 관한 과세표준을 456,782,376원으로 산정하여, 2019. 8. 7. 원고에 대하여 2017년 제1기 부가가치세 73,726,950원(가산세 포함)을 경정‧고지하였다(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).

  라. 원고는 이에 불복하여 2019. 8. 27. 조세심판원에 조세심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2020. 4. 20. 원고의 청구를 기각하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증 및 을 제1 내지 4호증의 각 기재, 변론 전

체의 취지

2. 처분의 적법 여부

  가. 원고의 주장

   1) 사업의 양도에 해당한다는 주장

    원고는 2016. 11. 8. 이 사건 토지를 사업장 소재지로 하여 주택임대업 사업자등록을 한 후 실제로 이 사건 건물의 주택 부분을 임대하다가 2017. 1. 7. 매수인들에게 이 사건 부동산을 매도하면서, 기존 임대차계약 및 이 사건 부동산 관련 은행대출금을 승계시키는 등 임대사업에 관한 모든 권리와 의무를 매수인들에게 포괄적으로 승계시켰으므로, 이 사건 매매는 부가가치세 과세대상에서 제외되는 사업의 양도에 해당한다.

   2) 과세표준 산정기준과 관련된 주장

    설령 이 사건 매매가 재화의 공급에 해당한다고 하더라도 그 과세표준은 실거래가액에 의하여 산정하여야 하고, 이 사건 상가의 가치는 148,430,100원이므로, 이와 달리 456,782,376원을 과세표준으로 하여 이루어진 이 사건 처분 중 정당한 세액을 초과하는 부분은 위법하다.

  나. 관계 법령

    별지 기재와 같다.

  다. 인정 사실

  1) 원고는 2008년부터 2019년까지 다음과 같이 수차례에 걸쳐 주택신축판매 및 임대업으로 사업자등록을 한 이력이 있다.

  2) 원고는 2016. 10. 18.부터 2017. 2. 17.까지 이 사건 건물 중 주택 부분인 204호, 303호, 304호, 403호를 각 임차인들에게 임대하였고, 매수인들은 2017. 3. 8. 이사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 마친 이후 2017. 3. 18. 이 사건 건물 중 302호 임차인과 사이에 명의변경으로 인한 임대차계약을 다시 체결하였다. 그러나 이 사건 매매 당시 이 사건 상가 부분은 임대되지 않은 상태였다.

   3) 이 사건 매매계약서에는, 매매대금에서 대출금과 임대차보증금을 공제한 나머지 잔액만을 지급함으로써 매매잔금을 정산하기로 하는 내용이 기재되어 있으나, 그 외에 이 사건 부동산에 관한 임대업의 승계 여부나 그 조건 등에 관한 내용은 전혀 기재되어 있지 않다.

   4) 원고가 이 사건 조세심판절차에서 제출한 이 사건 상가에 관한 감정평가서는2017. 1. 7.을 기준시점으로 하여 2019. 7.경 작성된 것으로서, 이 사건 건물 전체의 가치를 평가한 것이 아니라 이 사건 상가 부분과 이 사건 토지의 가치만이 평가되어 있다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2 내지 5호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함) 및 을 제1, 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

  라. 판단

   1) 이 사건 매매가 사업의 양도에 해당하는지 여부

    구 부가가치세법 제10조 제8항 및 구 부가가치세법 시행령 제23조 소정의 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도라 함은 사업용 재산을 비롯한 물적·인적 시설 및 권리의무 등을 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성을 유지하면서 경영주체만을 교체시키는 것을 뜻한다고 할 것이므로, 그 사업은 인적·물적 시설의 유기적 결합체로서 경영주체와 분리되어 사회적으로 독립성을 인정받을 수 있는 것이어야 한다(대법원 2006. 4. 28. 선고 2004두8422 판결 등 참조). 한편 부동산의 양도행위가 ⁠‘부동산매매업’의 일환으로 이루어져 부가가치세의 과세대상이 되는지 여부는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 할 때에는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 이루어진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 한다. 따라서 건물을 신축하고 그 소재지에 부동산임대업의 사업자등록을 한 다음 그 건물을 일시적으로 임대하다가 이를 타인에게 양도하였다고 하더라도 그 건물의 양도가 부동산매매업자로서의 사업활동의 일환으로 이루어진 경우에는 ⁠‘재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도’에 해당하지 아니한다(대법원 2013. 2. 28. 선고 2010두29192 판결 등 참조).

    이러한 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 위 인정 사실에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 원고는 2008년부터 2019년까지 9차례에 걸쳐 건물신축판매업으로 사업자등록을 한 뒤, 토지를 매입하여 건물을 신축하고 이를 판매하는 사업을 영위해 온 점, ② 원고는 이 과정에서 4차례에 걸쳐 임대업으로 사업자등록을 하였으나, 대부분 1개월 내지 9개월의 단기간동안 사업을 영위하다가 폐업하였는바, 건물신축판매업과 별개로 임대사업을 영위하였다기보다는 신축한 건물을 매도하기 전까지 일시적으로 이를 임대하기 위하여 사업자등록을 한 것으로 보이는 점, ③ 원고는 이 사건 건물 중 2~3층을 사업장 소재지로 하여 면세사업자인 주택임대업 사업자등록 을 하였는바, 이는 이 사건 상가의 임대와는 무관할 뿐만 아니라 이 사건 상가 부분은실제로 임대되지도 않은 점, ④ 이 사건 매매계약 체결 당시 원고와 매수인들이 매매대금에서 대출금과 임대차보증금을 공제하고 잔금을 정산하기로 한 것은 부동산 매수인이 임대인으로서의 지위를 승계하는 부동산 매매거래에서 일반적으로 이루어지는 채무승계일 뿐, 이러한 사정만으로 원고가 사업의 양도로서 이 사건 상가 관련 임대업에관한 권리와 의무를 포괄적으로 매수인들에게 승계시킨 것이라고 보기는 어려운 점,

⑤ 원고가 이 사건 매매 전에 이 사건 건물의 일부를 임대하였다는 것 외에 부동산 임대업에 관한 물적‧인적 시설이 존재하였다고 인정할 만한 자료가 없는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 건물의 양도는 부동산 신축 매매업자로서의 사업활동의 일환으로 이루어진 것으로서 부가가치세 과세대상인 재화의 공급에 해당한다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

   2) 과세표준 산정의 위법 여부

    구 부가가치세법 제29조 제9항은 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등(이하 ⁠‘건물 등’이라 한다)을 함께 공급하는 경우에는 건물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 하되, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다고 규정하고있다. 그 위임을 받아 제정된 구 부가가치세법 시행령 제64조는 토지와 건물 등에 대한 기준시가가 있는 경우 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여안분 계산한 금액으로 하되, 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 감정평가업자가 평가한 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 하고(제1호), 감정평가가액이없는 경우 장부가액, 장부가액이 없는 경우 취득가액에 비례하여 안분 계산하며(제2호), 이에 따라 계산하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액을 공급가액으로 한다(제3호)고 규정하고 있다. 이 사건 고시 제2조는 실지거래가액을 소득세법에 따라 계산한 토지 및 건물 등의 기준가액에 비례하여 안분 계산한 금액을 공급가액으로 한다고 규정하고 있다.

    이 사건에 관하여 보건대, 위 인정 사실 및 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 이 사건 매매계약서상 이 사건 토지와 이 사건 건물 전체의 매매대금이 구분되지 않은 채 기재되어 있어 실지거래가액 중 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에 해당하고, 이 사건 상가 부분의 기준시가가 존재하지 않으며, 원고가 제출한 감정평가가액은 공급시기가 속하는 과세기간 종료일 이후에 감정평가업자가 평가한 가액일 뿐만 아니라, 이 사건 부동산 전체의 가액을 평가한 것이 아니라서 이에 의하여 실지거래가액을 안분 계산할 수도 없다. 또한 이 사건 상가 부분의 장부가액, 취득가액이 따로 존재하지 않아 구 부가가치세법 시행령 제64조 제1호, 제2호를 적용할 수 없는 경우에 해당하므로, 이 사건 상가 부분의 공급가액은 같은 조 제3호 및 이 사건 고시 제2조에 따라 산정하여야 한다. 따라서 피고가 위 규정에 따라 이 사건 상가 부분의 과세표준을 산정한 것은 적법하고, 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

3. 결론

  그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울행정법원 2021. 08. 10. 선고 서울행정법원 2020구합70687 판결 | 국세법령정보시스템