요지

가등기에 기한 소유권이전등기청구권이 시효의 완성으로 소멸하여 가등기는 말소되어야 함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 제1심판결을 취소한다.

2. 피고는 BBB에게 별지 목록 기재 각 부동산에 관하여 HH지방법원 CC등기소 19**. *. *. 접수 제00000호로 마친 소유권이전청구권가등기의 말소등기절차를 이행하라.

3. 소송 총비용은 피고가 부담한다.

청구취지 및 항소취지

주문과 같다.

이 유

1. 인정사실

가. 원고의 지위 및 피보전채권의 존재

1) BBB은 20**년 *월 기준 아래와 같이 국세를 체납하고 있다.

2) 이에 별지 목록 기재 각 부동산(이하 이 사건 각 부동산이라 한다)에 관하여 원고 산하 DDD세무서장은 20**. **. **. 또는 20**. *. **. 압류를 원인으로 한 압류등기절차를 마쳤고, 원고 산하 EEE세무서장은 20**. *. **. 압류를 원인으로 한 압류등기절차를 마쳤다.

나. 피고의 소유권이전청구권 가등기 경료

1) BBB은 이 사건 각 부동산의 소유자인데, BBB과 피고는 19**. *. **. 이 사건 각 부동산에 관하여 매매대금 00,000,000원으로 정하여 아래와 같은 내용(이하 이 사건과 관련된 주된 내용만을 발췌하였다)으로 매매예약을 체결하였다(이하 이 사건 매매예약이라 한다).

2) 이 사건 매매예약에 따라 BBB은 19**. *. *. 이 사건 각 부동산에 관하여 피고 앞으로 HH지방법원 CC등기소 접수 제00000호로 19**. *. **.자 이 사건 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기(이하 이 사건 각 가등기라 한다)를 마쳐 주었다.

다. BBB의 무자력 및 권리 불행사

BBB은 원고에 대한 조세도 납부하지 못하는 등 당심 변론종결일 현재 무자력 상태에 있고, 피고를 상대로 이 사건 각 가등기에 관하여 별다른 권리행사를 하고 있지 아니하다.

2. 당사자들의 주장 요지(피대위채권에 관하여)

가. 원고의 주장 요지

1) 이 사건 매매예약으로 인한 매매예약완결권이 매매예약이 성립된 19**. *. **.로 부터 10년의 제척기간의 도과로 소멸하여 이 사건 매매예약의 효력이 상실되므로, 원인 무효인 이 사건 각 가등기는 말소되어야 한다.

2) 설령 이 사건 매매예약완결권 행사로 본 매매계약이 성립되었다고 하더라도, 이 사건 각 가등기에 기한 소유권이전등기청구권이 매매계약 성립일자인 20**. *. **.부터 10년의 소멸시효 기간 경과로 소멸하여 위 소유권이전등기를 할 수 없으므로, 본등기의 보전이라는 목적을 상실한 이 사건 각 가등기는 말소되어야 하고,

3) BBB이 이 사건 매매예약 당시 약정한 금액을 피고에게 지급하여 이 사건 매매예약 제5조에 따라 위 매매계약이 해제되었으므로, 이 사건 각 가등기는 말소되어야 한다.

4) 따라서 위 1) 내지 3)의 사유로 피고는 BBB에게 이 사건 각 가등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있다 할 것이므로, 원고는 BBB에 대한 채권자로서 원고의 BBB에 대한 조세채권을 보전하기 위하여 BBB을 대위하여 피고를 상대로 이 사건 각 가등기의 말소를 구한다.

나. 피고의 주장 요지

1) 피고는 이 사건 매매예약에 따라 이 사건 각 가등기를 마치게 된 후 위 매매예약에서 정한 대로 본 매매계약이 성립되었으며(즉, 매매계약완결권이 제척기간 경과로 소멸된 것이 아니며),

2) 이 사건 각 부동산을 피고가 인도받아 점유하고 있으므로 이 사건 각 가등기에 기한 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행되지 아니하였고, BBB이 소멸시효 중단 사유로서의 채무 승인 또는 시효이익을 포기함으로써 소유권이 전등기청구권이 시효로 소멸하지 아니하였으므로, 원고의 청구에 응할 수 없다.

3. 판 단

가. 매매예약완결권의 제척기간 도과 여부

1) 민법 제564조가 정하고 있는 매매의 일방예약에서 예약자의 상대방이 매매완결의 의사를 표시하여 매매의 효력을 생기게 하는 권리(예약완결권)는 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 그러한 약정이 없는 때에는 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고 위 기간을 도과한 때에는 상대방이 예약목적물을 인도받은 경우라도 예약완결권 제척기간의 경과로 인하여 소멸되고(대법원 2003. 1. 10. 선고 2000다26425 판결 참조).

한편, 예약완결권은 예약권리자가 예약의무자에 대하여 예약완결의 의사표시를 하는 방법으로 행사하여야 하는데, 매매가 무방식의 합의로 성립하는 이상 완결의 의사표 시도 어떠한 방식을 필요로 하지는 않는다 할 것이고, 이 사건 매매예약 제2조와 같이 당사자 간에 정한 완결일자가 경과하였을 때에는 예약권리자의 매매완결의 의사표시가 없어도 당연히 매매가 완결된 것으로 보기로 하는 합의도 유효하다고 할 것이다.

2) 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 살피건대, 앞서 인정사실에서 본 바와 같 이 이 사건 매매예약 제3조, 제4조에 따라 약정 매매예약완결일인 20**. *. **.이 경과함으로써 매매예약완결의 의사표시가 행해진 것으로 간주되고, 그와 동시에 본계약인 매매계약이 성립하였다 할 것이므로, 이와 같이 매매예약완결의 의사표시가 이미 행하 여진 것으로 간주된 이상 앞서 살펴 본 바와 같은 매매예약완결권의 제척기간 도과에 따른 매매예약완결권의 소멸에 관한 법리는 적용될 여지가 없다 할 것이다.

3) 따라서, 이 사건 매매예약이 성립한 때로부터 제척기간인 10년 이내에 매매예약완결권의 행사가 없었음을 전제로 한 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

나. 가등기에 기한 소유권이전등기청구권의 소멸시효 완성 여부

1) 이 사건 매매예약에 따라 피고와 BBB 사이의 매매계약이 20**. *. **. 적법하게 성립된 사실은 앞서 본 바와 같은바, 피고가 그로부터 10년이 지나도록 이 사건 각 가등기에 기한 본등기를 마치지 아니한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 위 가등기에 기한 피고의 BBB에 대한 소유권이전등기청구권은 10년의 소멸시효 기간이 경과한 20**. *. **. 소멸시효가 완성되어 소멸하였다.

2) 이에 대하여, 피고는 이 사건 각 부동산 지상에 감나무 및 반송나무를 소유하고 있고, 이 사건 각 부동산을 인도받아 BBB의 부모인 FFF과 GGG를 통해 위 부동산을 계속 점유하고 있으므로, 위 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행하지 않는다고 항변한다. 살피건대, 시효제도는 일정 기간 계속된 사회질서를 유지하고 시간의경과로 인하여 곤란해지는 증거보전으로부터 구제를 꾀하며 자기 권리를 행사하지 않고 소위 권리 위에 잠자는 자는 법적 보호에서 제외하기 위하여 규정된 제도라고 할 것인바, 부동산에 관하여 인도, 등기 등의 어느 한 쪽에 대하여서라도 권리를 행사하는 자는 전체적으로 보아 그 부동산에 관하여 권리 위에 잠자는 자라고 할 수 없다 할 것이므로, 매수인이 목적 부동산을 인도받아 계속 점유하는 경우에는 그 소유권이전등기 청구권의 소멸시효가 진행하지 않는다(대법원 1976. 11. 6. 선고 76다148 판결, 대법원 1999. 3. 18. 선고 98다32175 판결).

그런데, 이 사건 기록에 의하여 알 수 있는 다음의 사실 및 사정들 즉, ① 사회통념상 피고의 사실적 지배에 속한다고 보이는 객관적 관계에 있다는 사정들, 예컨대 피고가 이 사건 각 부동산을 직접 또는 타인을 통하여 관리한다거나 위 각 부동산을 이용하여 수익을 향유한다는 사정 등에 관한 객관적 자료가 없는 점, ② 피고는 자신이 이 사건 각 부동산 지상에 감나무 등을 식재하여 나무를 소유함으로써 이 사건 각 부동산을 점유하고 있다고 주장하나, 을 제2호증의 영상만으로는 이 사건 각 부동산 지상에 감나무 및 반송나무 등을 피고가 식재하였다는 점을 인정하기 부족한 점, ③ 피고의 주장에 의하더라도 매매계약 성립 이후 피고가 이 사건 각 부동산을 직접 점유한 것이 아니라 BBB의 부모가 위 부동산을 점유하고 있었던 것으로 보이는데, 원고가 GGG를 비롯한 FFF의 상속인들을 상대로 이 사건 각 부동산에 관하여 19**. *. **.자 HH지방법원의 부동산 처분금지가처분결정의 취소를 신청한 사건(HH지방법원 20**카단****호)에서, GGG는 이 사건 각 부동산의 실소유자인 자신과 FFF이 이 사건 각 부동산 지상에 나무를 식재하고 일부 토지를 제3자에게 임대하여 사용․수익하고 있다는 내용의 답변서를 제출한 사실(갑 제8호증)에 비추어 보면 피고가 GGG에게 관리를 맡겨 이 사건 각 부동산을 점유하였다는 주장은 받아들이기 어려운 점, ④ 주민등록상 2000년도부터 II에 거주하고 있는 피고가 전남 CC시 소재 이 사건 각 부동산을 관리 또는 이용한 흔적이 없을뿐더러 이 사건 각 부동산에 대한 재산세 또한 피고가 아닌 BBB 또는 BBB의 부모가 이를 계속 납부한 것으로 보이는 점 ⁠(갑 제6호증의 기재, 2012년부터 2018년까지의 재산세납부내역인데, 그 납부지점이 HH 소재지인 점)등을 고려하면, 피고가 이 사건 각 부동산을 매수한 이후부터 위 부동산을 점유하였다고 인정하기 어렵다. 따라서 피고의 위 항변은 이유 없다.

3) 또한 피고는, BBB이 원고로부터 이 사건 각 부동산에 관하여 압류를 당할 때마다 피고에게 계속적으로 압류를 해결하여 소유권이전등기의무를 이행하겠다는 의사를 표시하였으므로, 이러한 BBB의 언행은 이 사건 각 가등기에 기한 소유권이전 등기청구권의 존재를 인식하고 있다는 의사의 표시로서 채무의 승인으로 위 소멸시효가 중단되었거나 시효완성 후 소멸시효 이익의 포기에 해당한다고 항변한다. 먼저 채무 승인의 중단사유가 있었는지 여부에 관하여 본다.

살피건대, 을 제4호증의 기재에 의하면, BBB이 20**년 **월경 이 사건 각 부동산은 자신의 아버지인 FFF이 피고에게 매도한 것으로 자신의 소유로 생각한 적이 없고 피고에게 이 사건 각 부동산에 대한 압류 등을 해결해 주어야 한다는 취지의 내용을 기재한 진술서를 작성하여 피고에게 교부한 사실은 인정된다.

그러나 위 인정사실만으로는 BBB이 소멸시효 완성일인 20**. *. **. 이전에 이 사건 각 가등기에 기한 소유권이전등기의무를 승인하였다는 점을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

뿐만 아니라 을 제3호증의 기재에 의하면 BBB의 주민등록이 수차례 무단전출 직권말소되거나 직권 거주불명등록이 된 사실이 인정되고, 피고는 BBB이 사업 실패로 다액의 채무를 부담하였고 이러한 채무들로 인하여 신변이 상당히 복잡한 상황이었으며, 그런 와중에 이 사건 각 부동산에 대한 재산세도 직접 납부하기 어려웠고 위 부동산을 점유․관리하지도 않았다고 진술하고 있는 점 ⁠(2019. 12. 13.자 피고 준비서면 제5쪽)에다가, 앞서 살펴본 BBB의 모친 GGG의 주장내용을 더하여 보면, BBB이 피고에게 소유권이전등기의무를 이행하겠다는 의사를 계속적으로 밝혔다고 인정하기도 어렵다. 따라서 피고의 이 부분 항변도 이유 없다.

다음으로 시효완성 후 소멸시효 이익의 포기가 있었는지 여부에 관하여 본다.

살피건대, 소멸시효 이익의 포기는 상대적 효과가 있을 뿐이어서 다른 사람에게는 영향을 미치지 아니함이 원칙이고, 이는 시효이익을 포기할 당시에 시효이익을 원용할 다수의 이해관계인이 존재하는 경우 그들의 의사와는 무관하게 채무자 등 일방의 포기 의사만으로 시효이익을 원용할 권리를 박탈당하게 되는 부당한 결과의 발생을 막기 위 함이라 할 것이며(대법원 2015. 6. 11. 선고 2015다20027 판결 참조), 가사 채무자가 이미 그 가등기에 기한 본등기를 경료하여 시효이익을 포기한 것으로 볼 수 있다고 하 더라도 그 시효이익의 포기는 상대적 효과가 있음에 지나지 아니하므로 채무자 이외의 이해관계자에 해당하는 담보 부동산의 양수인으로서는 여전히 독자적으로 소멸시효를 원용할 수 있다(대법원 1995. 7. 11. 선고 95다12446 판결 참조). 이러한 법리를 이 사건에 적용해 보면, 설령 앞서 살펴본 바와 같이 BBB이 시효완성 이후인 20**. **.경 피고에게 이 사건 각 부동산에 대한 소유권이전등기의무를 이행하겠다는 의사를 표시함으로써 소멸시효 완성의 이익을 포기하였다고 하더라도, 그 시효이익의 포기는 상대적 효과가 있음에 지나지 아니하여 앞서 인정사실에서 본 바와 같이 위 포기할 당시에 이 사건 각 부동산을 압류한 압류채권자로서 이미 시효이익을 원용할 이해관계인에 해당하는 원고로서는 독자적으로 소멸시효의 완성을 주장할 수 있다고 할 것이다. 따라서 피고의 이 부분 항변 역시 이유 없다.

4) 결국, 이 사건 각 가등기에 기한 소유권이전등기청구권이 시효의 완성으로 소멸한 이상, 위와 같이 소멸한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 마쳐진 이 사건 각 가등기는 말소되어야 한다. 원고의 이 부분 주장은 이유 있다.

다. 소결론

따라서, 피고는 이 사건 각 부동산의 소유자인 BBB에게 이 사건 각 가등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있는데, BBB이 이러한 권리행사를 불이행하고 있으므로, BBB의 채권자인 원고는 자신의 BBB에 대한 조세채권을 보전하기 위하여 BBB을 대위하여 피고를 상대로 이 사건 각 가등기의 말소를 구할 수 있다(시효 소멸을 원인으로 한 원고의 말소청구를 인용하므로, 매매계약 해제를 원인으로 한 말소청구에 대하여는 나아가 판단하지 아니한다).

4. 결 론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용할 것인데, 이와 결론을 달리한 제1심판결은 부당하므로 원고의 항소를 받아들여 이를 취소하고, 피고에 대하여 이 사건 각 가등기의 말소등기절차의 이행을 명하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

출처 : 광주지방법원 2021. 03. 24. 선고 광주지방법원 2020나56673 판결 | 국세법령정보시스템