요지

원고가 비과세주택으로 신고한 이 사건 주택의 양도가액은 기준시가(공동주택가격)로 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 나므로, 소득세법 제100조 제2항, 제3항 규정에 따라 이 사건 건물의 양도가액을 산정한 것은 적법함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2019. 10. 1. 원고에게 한 2018년 귀속 양도소득세 81,971,420원의 부과처분 을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2006. 5. 30. 서울 강남구 역삼동 000-00 지상 지하1층․지상 4층 건물(이하 ⁠‘이 사건 건물’이라 한다) 중 101호, 102호, 103호, 104호, 201호, 202호, 203호,204호(이하 ⁠‘이 사건 각 호실’이라 하고, 각 호실은 호실 번호로만 칭한다)에 관하여 2006. 5. 29.자 증여를 원인으로 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 원고는 2017. 12. 5. 주식회사 BBB(이하 ⁠‘BBB’라 한다)에게 이 사건 각 호실에 관하여 호실별로 아래와 같은 매매대금(계약금: 계약 시 지불, 잔금 2018. 3. 6. 지불)에 매도하는 내용의 각 매매계약(이하 ⁠‘이 사건 각 매매계약’이라 한다)을 체결하였다.

다. BBB는 원고에게 이 사건 각 매매계약에 따른 매매대금을 지급하고 2018. 3. 6. 이 사건 각 호실에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.

라. 원고는 이 사건 각 호실 중 101호에 대해 1세대 1주택 비과세를 적용하고 나머지7개 호실의 양도차익에 대하여 2018년 귀속 양도소득세 합계 140,340,150원을 신고․납부하였다.

마. 피고는 2019. 7. 12.부터 같은 달 19.까지 원고에 대한 양도소득세 조사를 실시한결과, 원고가 신고한 이 사건 각 호실의 양도가액이 공동주택가격으로 안분 계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 나므로 구 소득세법(2018. 3. 20. 법률 제15522호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제100조 제3항에 따른 ⁠‘양도가액의 구분이 불분명한 때’에 해당한다고 보아, 이 사건 각 호실의 양도가액을 공동주택가격으로 안분한 가액으로 계산하고 1세대 1주택 비과세 대상을 101호가 아닌 201호(안분 계산된 양도가액 4억 4,800만 원)로 변경하여 2019. 10. 1. 원고에게 2018년 귀속 양도소득세 81,971,420원을 경정․고지(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.

바. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 심판청구를 하였으나, 조세심판원장은 2020. 7.28. 이를 기각하였다.

2. 처분의 적법 여부

가. 원고 주장

1) 구 소득세법 제100조 제3항은 토지와 건물 사이의 가액 구분이 불분명할 때 적용하는 규정으로, 이 사건 각 호실과 같이 집합건물의 개별 호실을 가액을 명시하여 매매한 경우에까지 적용한 것은 법률을 유추․확대하여 적용한 것이므로 위법하다.

2) BBB는 이 사건 건물을 철거한 후 도시형 생활주택 및 근린생활시설을 신축하기 위하여 원고로부터 이 사건 각 호실을 매수하면서 각 호실 별로 매매대금을 정하여 각 매매계약을 체결하였다. 이 사건 각 매매계약은 사실상 건물 부지에 관한 매매계약이라고 보아야 하는데, 101호의 대지 1㎡ 당 매매가액은 약 1,700만 원(=728,976,000원/42.14㎡)으로 양도 시기 인접 지역의 다세대주택 양도 사례와 비교할 때 불합리하다고 볼 수 없다. 따라서 과세관청은 당사자들이 정한 실지거래가액을 존중하여야 함에도 이를 가액 구분이 불분명한 때에 해당한다고 본 이 사건 처분은 조세 형평의 원칙에 위배되어 위법하다.

나. 관련 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 이 사건 각 매매계약을 별개의 거래로 보아야 하는지 여부

가) 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 세법을 적용한다(국세기본법 제14조 제3항).

위 규정의 취지는 과세대상이 되는 행위 또는 거래를 우회하거나 변형하여 여러 단계의 거래를 거침으로써 부당하게 조세를 감소시키는 조세회피행위에 대처하기 위하여 그와 같은 여러 단계의 거래 형식을 부인하고 실질에 따라 과세대상인 하나의 행위 또는 거래로 보아 과세할 수 있도록 한 것이다.

나) 살피건대, 앞서 본 증거들에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① BBB는 이 사건 건물 중 원고가 소유하던 이 사건 각 호실을 모두 매수하기로 하면서 같은 날 원고와 사이에 이 사건 각 호실에 관한 매매계약을 체결한 점, ② 이 사건 각 매매계약은 매도인과 매수인, 계약금 및 잔금 지급일이 모두 동일하고, 같은 날짜에 같은 공인중개사의 중개로 한꺼번에 체결된 점, ③ BBB는 이 사건 건물을 철거한 후 도시형 생활주택 및 근린생활시설을 신축하기 위하여 이 사건 건물 중 원고가 소유하던 이 사건 각 호실을 전부 매수한 것인 점, ④ BBB는 매매대금 총액을 원고에게 입금한 점 등에 비추어 보면, 원고와 BBB가 비록 이 사건 각 호실에 관하여 매매계약서를 별도로 작성하였다고 하더라도, 이 사건 각 매매계약은 이 사건 각 호실별로 이루어진 별개의 거래가 아니라 이 사건 건물 중 원고 소유인 호실 전부를 일괄하여 BBB에게 매도하는 하나의 거래라고 봄이 타당하다.

2) 구 소득세법 제100조 제3항의 적용 여부

가) 관련 법리

양도차익을 계산할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우, 토지와 건물 등(건물과 구축물을 의미한다)을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산을 한다(구 소득세법 제100조 제2항). 이때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 위와 같이 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다(구 소득세법 제100조 제3항).

구 소득세법 제100조 제2항의 위임에 의한 구 소득세법 시행령 제166조 제6항과 구 부가가치세법 시행령 제64조 제1호, 구 소득세법 제99조 제1항 제1호는, 주택의 경우 같은 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하도록 규정하고 있다.

한편 구 소득세법 제100조 제3항은 2015. 12. 12. 법률 제13558호로 개정된 소득세법에서 신설되었는데, 이는 당사자들이 자산별 가액을 임의적 구분하여 조세를 회피하는 것을 방지하고자 하는 데에 그 입법취지가 있다.

위와 같은 구 소득세법 제100조 제2항, 제3항의 안분계산조항(이하 ⁠‘이 사건 안분계산조항’이라 한다)은 공통의 취득가액이나 양도가액을 안분계산하기 위한 일반적이고도 합리적인 방법을 규정한 것으로서, 그 내용과 취지에 비추어 볼 때 토지와 토지, 건물과 건물이 일괄하여 양도되는 경우와 같이 과세대상 자산들 상호간에 적용됨은 물론이고, 과세대상 자산과 비과세대상 자산 상호간에도 유추 적용된다고 할 것이며, 이 경우에 부합하는 다른 합리적인 방법을 상정하기 어려운 이상 그 유추적용을 원천적으로 배제할 만한 불합리한 사정이 있다고 하기 어렵다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2010두21402 판결, 대법원 2011. 2. 24. 선고 2010두23651 판결 등 참조).

또한 이 사건 안분계산조항에서 말하는 ⁠‘토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때’라 함은 토지와 건물 등을 가액 구분 없이 양도한 경우만을 의미하는 것이 아니라 계약서상 토지와 건물 등의 가액이 명확하게 구분되어 있다고 하더라도 그것이 당사자 사이의 진정한 합의에 의한 것이 아니라거나 통상의 거래관행을 벗어나 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없는 경우도 포함하는 취지라고 해석함이 상당하다(대법원 2013. 1. 24. 선고 2012두22492 판결 참조).

나) 판단

살피건대, 앞서 본 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정들에 비추어 보면, 원고와 BBB가 이 사건 각 호실에 관한 매매계약을 체결하면서 이 사건 각 호실의 매매대금을 앞서 본 바와 같이 구분한 것은 이 사건 안분계산 규정에서 말하는 ⁠‘토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때’에 해당한다고 봄이 타당하다(구 소득세법 제100조 제3항은 반증이 허용되지 아니하는간주규정으로 해석함이 상당하므로, 양도가액 구분이 합리적인 가액이라고 보이지 않는 이상 ⁠‘토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때’에 해당하여 구 소득세법 제100조 제3항이 적용되고, 당사자가 조세회피의 목적이 없었음을 입증하면 당사자가 구분한 가액에 의하여 양도소득세를 산정하여야 하는 것도 아니다).

⑴ 원고가 신고한 이 사건 각 호실의 양도가액과 관련 법령에 따라 이 사건 각 호실의 기준시가(공동주택가격)로 안분계산한 가액을 비교하여 보면, 아래 표 기재 와 같이 100분의 30 이상 차이가 발생한다.

                                                                      (단위: 원)

⑵ 원고가 매매대금을 가장 높게 기재한 101호의 경우, 전유부분 면적이 동일한 201호의 매매대금보다 2배 이상 높은데, 통상적으로 1층에 비해 2층의 매매대금이 고액인 점, 원고에 대한 이 사건 양도소득세 조사 당시 작성된 이 사건 각 호실의 2014년부터 2017년까지 임대차보증금 내역을 살펴보면, 201호의 임대차보증금이 101호의 임대차보증금보다 약 1,000만 원 ~ 2,000만 원 높은 점, BBB는 이 사건 각 호실을 사용하기 위하여 매매계약을 체결한 것이 아니라 이 사건 건물을 철거하고 새로운 건물을 신축하기 위해 철거한 점 등에 비추어 보면, 101호의 매매대금을 위 가)항 표 기재와 같이 다른 호실에 비해 높게 책정한 것은 통상적인 거래관행을 벗어나는 것으로서 합리적인 가액 구분이라고 보기 어렵다.

⑶ 원고는 최근 자녀들이 있는 가정에서 1층을 선호하는 경향이 있어 1층의 시세가 높은 경우도 있다고 주장하나, 이는 BBB가 이 사건 건물을 철거하고 이 사건 건물 부지에 새로운 건물을 신축하기 위하여 이 사건 각 매매계약을 체결한 것이라는 원고의 주장과 모순되므로 받아들이기 어렵고, 달리 원고가 제출한 증거들만으로는 원고와 BBB가 101호의 매매대금을 201호의 매매대금의 2배 이상 높게 책정한 것이 합리적이고 구체적인 산정기준에 의한 것이라고 인정하기 어렵다.

⑷ 원고는 BBB가 이 사건 건물을 철거하고 새로운 건물을 신축하기 위하여 이 사건 각 매매계약을 체결한 것이므로, 이러한 경우 공동주택의 기준시가를 적용할지 토지공시지가를 적용할 지 여부가 불분명하여 이 사건 안분계산규정을 적용하여서는 안 된다는 취지로도 주장한다. 그러나 구 소득세법 제99조 라목은 공동주택과 개별주택을 모두 포함하여 ⁠‘주택’의 기준시가는 토지 가격을 제외하고 기준시가를 산정하는 나목의 건물과 달리 토지 가격이 포함된 구 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(2020. 4. 7. 법률 제17219호로 개정되기 전의 것)에 따라 지방자치단체가 결정․공시하는 개별주택가격(공동주택가격)을 기준시가로 정하고 있고, 매수인이 잔금을 지급하고 공동주택을 인도받았다면 그때 매수인이 공동주택을 취득한 것으로 보아야하며, 만일 매수인이 장차 공동주택을 철거할 것이라는 사정만으로 공동주택이 아닌 토지의 기준시가로 양도소득세를 부과하여야 한다면, 이는 매매당사자간 합의로 조세징수권을 무력화시키는 결과를 야기하는 결과를 초래하게 될 수 있어 부당하다.

3) 소결론

따라서 피고가 관련 법령에 따라 이 사건 각 호실의 전체 매매대금을 각 호실별 공동주택가격으로 안분하여 양도가액을 재산정하여 양도소득세를 산정한 이 사건 처분은 적법하고, 원고의 주장은 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울행정법원 2021. 09. 08. 선고 서울행정법원 2020구단75036 판결 | 국세법령정보시스템