요지

분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 권리이전의 효력발생 내지 그 대항력 구비를 위하여 등기등록명의개서가 필요하지 아니하므로 양도시기는 소득세법 제98조가 규정한 대금청산일이며, 분양권의 대상이 된 용지와 용도, 높이, 건폐율, 용적률 등이 동일하고 양도일이 3개월 이내에 해당하는 매매사례를 선정하여 처분한 것은 적법함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2018. 1. 3. 원고에 대하여 한 2016년 귀속 양도소득세 245,790,900원(가산세포함)의 부과처분을 취소한다.

  이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2016. 11. 11. 피고에게 2016. 7. 20. 370,884,000원에 취득한 AAAAAAA 이주자택지 분양권 D1-6-1 339㎡(이하 ⁠‘이 사건 분양권’이라 한다)를 2016. 11. 10. 윤BB에게 취득가액과 동일한 370,884,000원을 양도가액으로 양도(이하 ⁠‘이 사건양도’라 한다)하였다는 내용의 양도소득세신고서를 제출하고, 이에 따라 산정된 2016년 귀속 양도소득세 8,750,000원을 납부하였다.

나. 피고는 2018. 1. 3. 이 사건 분양권에 대한 원고의 실제 취득가액은 550,884,000원이고, 양도가액은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로서 소득세법 제114조 제7항, 같은 법 시행령 제176조의2 제1항에 의하여 다음과 같이 산정된 매매사례가액 880,996,000원임을 전제로 원고에 대하여 신고내용요류로 인한 2016년 귀속 양도소득세 245,790,900원(가산세포함)을 경정‧고지하였다(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라고 한다).

○ 매매사례물건: 위치 D1-5-7, 양도일 2016. 7. 15. 매매가액 665,295,000원, 프리미엄 450,000,000원, 면적 256㎡

○ 매매사례가 환산: 880,996,000원 g= ㎡당 가격 2,599,000원(= 665,295,000원/256㎡) × 339㎡)

다. 원고는 이 사건 처분에 대하여 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2018. 11. 26. 원고의 청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1, 2호증, 을 8호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 변론전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장 요지

원고는 윤BB에게 이 사건 분양권을 양도하면서 2016. 11. 10. 원고, 윤BB, DDDDDD공사 사이에 권리의무승계계약서를 작성하는 동시에 윤BB로부터 잔금180,000,000원을 지급받았으므로, 위 분양권의 양도일은 2016. 11. 10.임에도 피고는아무런 근거 없이 2016. 9. 30.이 양도일이라고 보고, 이 사건 분양권의 실지거래가액이 불분명함을 전제로 2016. 7. 15.에 매매가 이루어진 이 사건 매매사례를 기준으로 이 사건 부과처분을 하였다. 그러나 위 매매사례는 이 사건 분양권의 양도일인 2016. 11. 10.을 기준으로 하여 전후 3개월 이내의 매매사례가 아닐 뿐만 아니라, 그 위치와 면적 등이 상이하여 위 분양권 거래와 유사한 사례로 볼 수 없는바, 이를 기준으로 한 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 인정사실

1) 이 사건 분양권의 양도 과정 등

가) 한CC는 2015. 12. 23. DDDDDD공사로부터 이 사건 분양권을 350,880,000원에 분양받아(납부예정일: 계약보증금 2015. 12. 23. 35,088,400원, 1차 할부금 2016. 6. 23. 79,095,600원, 2차 할부금 2016. 12. 23., 3차 할부금 2017. 6. 23., 4차 할부금 2017. 12. 18. 각 78,900,000원), 2015. 12. 계약보증금 35,080,000원을 납입한 상태에서, 2016. 7. 20. 원고에게 370,884,000원에 위 분양권을 양도하였다는 내용으로 2016년 귀속 양도소득세 8,750,000원을 신고, 납부하였다.

나) 원고와 윤BB 사이의 이 사건 양도 과정에서 다음과 같은 계약서 등이 작성되었다.

○ 원고와 윤BB 사이에 매매대금 370,884,000원(계약금 30,000,000원 계약시 지급, 1차 중도금 50,000,000원 2016. 9. 13. 지급, 2차 중도금 54,184,000원 2016. 9. 30.지급, 잔금 236,700,000원은 2017. 12. 18. 지급), 확약사항 ⁠‘토지 분양권 전매계약임, 중도금 및 잔금은 DDDDDD공사의 납부일정에 따라 매수인이 납부한다’고 기재된 2016. 8. 31.자 양도계약서(이하 ⁠‘이 사건 양도계약서’라 한다)가 작성되었다.

○ 원고, 윤BB, DDDDDD공사 사이에 윤BB가 이 사건 분양권에 관한 매매계약상의 일체의 권리의무를 승계한다는 내용의 2016. 11. 10.자 권리의무승계계약서(이하 ⁠‘이 사건 권리의무승계계약서’라 한다)가 작성되었다.

다) 윤BB는 이 사건 양도계약에 따라 원고 명의의 은행계좌로 2016. 8. 31. 30,000,000원, 2016. 9. 13. 50,000,000원, 2016. 9. 30. 54,184,000원 합계 134,184,000원을 송금하였다.

라) 원고는 2016. 11. 11. 취득일자 2016. 7. 20., 양도일자 2016. 11. 10.로 기재하여 윤BB에게 이 사건 분양권을 취득가액인 370,884,000원과 동일한 가액으로 양도하였다는 내용의 2016년 귀속 양도소득세 신고를 하였다.

2) 이 사건 처분의 경과 등

가) ◊◊◊세무서장은 2017. 10. 11.부터 2017. 11. 7.까지 주조사 대상자 한CC,동시조사 관련인 원고, 윤BB에 대하여 다운계약서 작성을 통한 이주자택지 분양권양도차익 과소신고 혐의 등에 의한 2016년 양도소득세 세무조사(이하 ⁠‘이 사건 세무조사’라 한다)를 하였는데, 당시 조사내용에는 다음과 같은 내용이 포함되어 있다.

○ 한CC는 5년여 전 친분이 있던 원고에게 이 사건 분양권을 취득하면 프리미엄을 받고 양도하기로 구두로 합의하였고, 그에 따라 이 사건 분양권을 양도하였다면서, 1차 조사에서 원고에게 이 사건 분양권을 양도하면서 프리미엄 20,000,000원을 받았다고 진술하였으나, 2차 조사에서 위 프리미엄 이외에 180,000,000원을 추가로 받아 합계 200,000,000원의 프리미엄을 받았다고 진술하였다.

○ 원고는 1차 조사에서 시세를 잘 몰라 이 사건 분양권을 윤BB에게 프리미엄 없이 양도한바, 취득시 지급한 프리미엄 20,000,000원 포함 55,088,000원 및 원고가 납입한 할부금 79,096,000원 합계 134,184,000원을 은행계좌로 지급받았다고 진술하였으나, 2차 조사에서 취득시 프리미엄 합계 200,000,000원을 지급하여 총 취득가액은 인수받은 할부금을 포함한 550,880,000원이고, 윤BB에게 취득가액 그대로 양도하였으며, 윤BB에게 받은 추가 프리미엄 180,000,000원은 2016. 11. 10. 50,000원 권 현금으로 받아 다른 부동산에 투자하였다고 진술하였다.

○ 윤BB는 1차 조사에서 원고에게 134,184,000원을 지급하고 나머지 할부금 236,700,000원을 승계하였다고 진술하였다가 2차 조사에서 원고에게 추가로 180,000,000원을 현금으로 지급하였고, 위 금원은 배우자의 사업장을 정리하고 임대보증금 등을 현금으로 받아 놓았던 것이라고 진술하였는데, 위 진술 내용에는 이 사건 양도와 관련하여 다음과 같은 내용이 포함되어 있다.

- 2016. 8. 31. 이 사건 매매계약서 및 권리의무승계계약서를 함께 작성하였는데, 위 권리의무승계계약서는 이후 윤BB가 DDDDDD공사에 제출하였다.

- 원고에게 지급한 금액 중 134,000,000원은 계좌이체하여 지급하였고 프리미엄 180,000,000원은 계약일에 원고에게 직접 현금으로 지급하였는데 배우자 소유의 아파트 담보대출 300,000,000원 가량과 본인 및 배우자의 보험 약관대출 200,000,000원에서 300,000,000원 상당 및 배우자가 운영하던 쿠우쿠우 상가를 정리하면서 받은 임대보증금 등 보관하던 현금으로 충당하였으며, 나머지 할부금은 윤BB가 한국토지공사에 납부하기로 하였다.

○ 이 사건 조사 당시 작성된 보고서에는 다음과 같은 내용이 포함되어 있다.

- 조사대상자들은 1차 조사에서 이 사건 아파트에 대한 프리미엄이20,000,000원이라고 진술하였으나, 이 사건 분양권은 조성원가의 70%가량으로 분양되어 실제 조성원가는 500,000,000원으로 추정되고, 일반인 분양은 조성원가의 110%에서120% 가격으로 분양된 점, 일반 분양에 대한 청약경쟁률은 수천대일이었던 점, 그로인하여 대부분의 분양권에 대하여 수억 원이 넘는 프리미엄이 발생하였음을 설명하며소명을 요구하자 2차 진술에서 진술을 번복하였다.

- 이 사건 분양권과 동일 지역인 D1 구역은 가장 선호되는 구역으로서 2016. 6. 28. 양도된 D1-5-6 256㎡의 프리미엄은 400,000,000원, D1-4-1 276㎡의 프리미엄은 450,000,000원으로 조사되었다.

- 한CC는 5년여 전 원고에게 이 사건 분양권 양도에 관한 합의를 하였다고 진술한바, AAAAAAA 이주자택지 분양자들은 분양 이전 상태에서 분양권을 양도한 사례가 많았고, 분양 이후 시세가 급격하게 상승하여 위 양도 거래에 대한 무효확인을 청구하는 소송을 제기한 사례도 발견되는 등의 탐문조사결과에 의하면, 그 거래 경위에 비추어 한CC가 원고로부터 당시 형성된 시세를 모두 받지 못하였던 것으로 보인다.

- 원고는 부동산매매업을 주업으로 하는 다수 법인의 대표로서 이 사건 양도당시 이 사건 분양권의 시세를 알지 못했다는 주장은 믿기 어렵다.

나) 이 사건 매매사례는 점포겸용 단독주택 용지로서 이 사건 분양권의 대상이 된 용지와 용도, 높이, 건폐율, 용적률 등이 동일하고, 2018. 5. 31. 기준 개별공시지가는 이 사건 매매사례 용지 1,339,000원, 이 사건 분양권 용지 1,564,000원이다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 을 1 내지 5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

1) 이 사건 분양권의 양도시기에 관한 판단

가) 구 소득세법(2016. 12. 20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘구 소득세법’이라 한다) 제94조 제1항은 양도소득의 범위로서 ⁠‘토지 또는 건물의 양도로 발생하는 소득(제1호)’과 ⁠‘부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 발생하는 소득(제2호가목)’을 구분하여 규정하고 있고, 같은 법 제98조는 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다고 규정하고 있으며, 구 소득세법 시행령(2015. 6. 1. 대통령령 제26302호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘구 소득세법 시행령’이라 한다) 제162조 제1항은 소득세법 제98조 전단의 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우로서 ⁠‘등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일(제1호)’, ⁠‘대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일(제2호)’, ⁠‘기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날(제3호)’ 등을 규정하고 있다.

나) 살피건대, 위 인정사실과 각 증거 및 이 사건 변론에서 알 수 있는 다음과 같은 사정들에 의하면, 원고의 이 사건 분양권 양도시기는 원고가 이 사건 분양권의 대금을 청산한 날인 2016. 9. 30.로 봄이 상당하다.

① 이 사건 양도의 목적물인 이 사건 분양권은 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 ⁠‘부동산을 취득할 수 있는 권리’로서 부동산, 자동차, 주권 내지 주식 등과 같이 권리이전의 효력발생 내지 그 대항력 구비를 위하여 등기ㆍ등록ㆍ명의개서가 필요하지 않으므로 그 양도시기는 소득세법 제98조이 규정한 대금청산일로 봄이 상당하다.

② 이 사건 양도의 대금청산일은 다음과 같이 2016. 9. 30.인 것으로 보인다.

- 윤BB는 이 사건 세무조사에서 ⁠‘원고와 함께 2016. 8. 31. 윤BB의 사무실에서 이 사건 양도계약서 및 권리의무승계계약서를 작성하였고, 프리미엄은 계약 당시위 사무실에서 원고에게 지급하였다’는 내용 등이 포함된 문답형 진술서를 작성하였는데, 이 사건 양도계약의 세부적인 내용에 관하여 상세하게 진술하고 있고, 원고 등의 계좌를 통해 알 수 있는 당시의 금융거래내역과 어느 정도 일치한다.

- 윤BB의 진술에 의하면, 윤BB는 2016. 8. 31. 프리미엄 명목의 금원을 지급하는 동시에 DDDDDD공사에 대한 2, 3, 4차 할부금 채무 236,700,000원을 양수받았고, 2016. 8. 31.부터 2016. 9. 30.까지 남은 잔금인 합계 134,184,000원을 원고 명의 은행계좌로 지급하였다는 것인데, 윤BB가 이 사건 양도 대금의 지급 시기에 관하여 허위로 진술할 만한 사정을 찾기 어렵다.

- 원고는 이 사건 양도 과정에서 2016. 9. 30. 프리미엄 명목의 금원 중20,000,000원을 송금받았고 나머지 180,000,000원은 2016. 11. 10.에 이 사건 권리의무승계계약서를 작성하면서 현금으로 지급받았다고 주장하나, ㉠ 원고는 이 사건 세무조사 당시 애초에 2016. 9. 30.까지 이 사건 양도계약에 따른 프리미엄 20,000,000원을 포함한 모든 대금을 지급받았다는 취지로 진술한 점, ㉡ 이 사건 양도계약서에도 이 사건 분양권에 대한 할부금 채무 인수금 이외의 양도대금은 2016. 9. 30.까지 지급하는 것으로 기재되어 있는 점, ㉢ 이 사건 권리의무승계계약서 작성을 통하여 윤BB가 DDDDDD공사에 대한 할부금 채무를 부담하게 되는데, 한국토지공사가 위와 같은 양도절차에 대하여 양수인에 대한 특별한 자격이나 절차를 요구하고 있지 않는 사정 하에서는 이 사건 양도 당시 위 권리의무승계계약서도 함께 작성하여 윤BB가 이후 단독으로 위 계약서를 DDDDDD공사에 제출하는 것이 이례적으로 보이지 아니하는 점 등에 비추어 보면, 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다.

③ 원고는 양도소득세 최초 신고 때부터 한CC에게 지급한 프리미엄의 액수가

20,000,000원이고, 위 액수에 상당하는 금액만을 포함하여 이 사건 분양권의 양도가액을 정하였음을 전제로 작성된 이 사건 양도계약서를 첨부하여 허위 신고한 바 있고(원고도 한CC에게 지급한 프리미엄이 200,000,000원임을 자인하고 있다), 원고가 주장하는 프리미엄 액수가 200,000,000원으로 된 분양권 양도계약서가 존재하지 않으며, 원고는 당시 시세를 알지 못하여 추가 프리미엄을 받지 아니하고 이 사건 분양권을 양도하게 되었다고 주장하면서도 그 양도대금의 수령내역, 사용처에 대하여 제대로 밝히지 못하고 있는바, 이러한 원고의 전력이나 태도 등에 비추어 보면, 원고의 주장과 그에 부합하는 듯한 자료들은 그 신빙성을 인정하기 어렵다.

④ 원고는, 이 사건 양도의 대금청산일은 DDDDDD공사 등이 이 사건 권리의무승계계약서를 작성함으로써 원고의 위 공사에 대한 채무가 면제된 2016. 11. 10.로 보아야 하거나 대금청산일이 불분명한 사안으로 보아야 한다고도 주장하나, 소득세법상 양도소득세는 양도차익이 실현된다는 소득발생의 측면에 중점을 두어 그 소득발생의 현상에 대하여 과세하는 것으로 소득세법상 양도는 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것만으로 충분하고 이 사건 권리의무승계계약서의 작성 여부에 따라 이 사건 양도계약의 효력 여부가 결정된다고 볼 수 없으므로, 위 계약서 작성 시기가 이 사건 양도의 대금청산일이거나 이 사건 양도의 대금청산일이 불분명한 것이라고 할 수 없다.

다) 따라서 이 사건 분양권의 양도시기에 관한 원고의 주장은 받아들일 수 없다.

2) 이 사건 양도가액 산정의 위법 여부에 관한 판단

가) 구 소득세법 제114조 제2, 7항에 의하면, 관할 세무서장 등은 양도소득세 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우 양도소득 과세표준과 세액을 경정하고, 양도가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액을 매매사례가액 등으로 추계 조사하여 경정할 수 있다고 규정하고 있고, 이에 따라 구 소득세법 시행령 제176조의2 제1항, 제3항은 위 법 제114조 제7항에서의 대통령령으로 정하는 사유란 양도 당시 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 매매계약서 등 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 등으로, 양도가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 각 호의 방법을 순차로 적용한다고 규정하면서, 제1호에서 양도일 전후 3개월 이내에 해당하는 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액을 적용하되, 위 매매사례가액이 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다고 규정하고 있다.

나) 살피건대, 위 각 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 이 사건 매매사례는 점포겸용 단독주택 용지로서 이 사건 분양권의 대상이 된 용지와 용도, 높이, 건폐율, 용적률 등이 동일하고, 그 양도일이 2016. 7. 15.로 이 사건 분양권의 양도일인 2016. 9. 30. 전 3개월 이내에 해당하는 매매사례인바, 그 사례 선정에 어떠한 위법이 있다고 보기 어려운 점, ② 원고는 위 매매사례는 이 사건 분양권의 대상 용지와 상이하여 이로 인해 이 사건 양도가액이 부당하게 고액으로 산정되었다는 취지로도 주장하나, 위에서 본 2018. 5. 31. 기준 개별공시지가 내역 등에 의하면 이 사건 분양권 대상 용지가 보다 고가로 평가된 점 등에 비추어, 이 사건 매매사례의 선정과 관련하여 어떤 잘못이 있다고 보기 어려운 점, ③ 원고는, 원고가 한CC로부터 이 사건 분양권을 취득한 사례가 동일 자산에 관한 매매사례인바, 이를 기준으로 이 사건 양도가액이 산정되어야 한다는 취지로도 주장하나, 위 매매사례는 한CC가 이 사건 분양권을 취득한 경위, 위 취득 과정, 원고와의 관계 등에 비추어 객관적으로 정당한 가격으로 보기 어려우므로, 이를 매매사례로 선정하지 아니하였다는 사정만으로 이 사건 매매사례 선정이 부당하다고 볼 수 없는 점, ④ 그 밖에 달리 이 사건 매매사례가액이 객관적으로 부당한 것이라고 볼만한 사정을 찾을 수 없는 점 등을 종합하면, 이 사건 양도가액의 경우 구 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 제1호에 의하여 이 사건 매매사례가액을 적용하여 산정할 수 있고, 거기에 어떤 위법이 있다고 할 수 없다.

3) 따라서 이 사건 양도가액 산정에 관한 원고의 주장은 받아들일 수 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 부산지방법원 2020. 02. 06. 선고 부산지방법원 2019구합20922 판결 | 국세법령정보시스템