요지

이 사건 주택은 4개 층을 주택으로 사용한 사실이 인정되어, 소득세법 시행령 제155조 제15항 단서규정이 적용되는 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하일 것임을 요하는 다가구주택에 해당하지 않으므로 1세대 1주택 비과세규정을 적용할 수 없음

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청구취지

피고가 2019. 4. 25. 원고에 대하여 한 2018년 귀속 양도소득세 266,567,960원(가산세포함)의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

 가. 원고는 2018. 5. 9. 그 소유의 서울 OO구 OO동 OO-OO 소재 토지 및 그 지상 건물(지하 1층, 지상 4층, 이하 ⁠‘이 사건 주택’이라 한다)을 9억 7,000만 원에 양도(이하 ⁠‘이 사건 양도’라 한다)하였고, 피고에게 이 사건 양도에 대하여 1세대 1주택 고가 주택 비과세규정을 적용하여 2018년 귀속 양도소득세 402,000원을 신고·납부하였다.

 나. 이 사건 주택의 4층 부분(26.32㎡)은 원고가 이 사건 주택을 취득할 당시에는 옥탑부분(7.29㎡)이었다가 이후 증축된 것으로, 2014. 11. 14. 일반건축물대장에 그 증축 사실이 등재되었다. 이 사건 양도 당시 이 사건 주택의 일반건축물대장상 건축물현황과 용도는 아래 표 기재와 같고, 실제로도 각 층은 공부상 기재와 같이 모두 주택으로 사용되었다.

                                   - 표 생략 -

 다. OO지방국세청장은 피고에 대한 감사 중 원고의 양도소득세 신고내용을 검토하

여, 이 사건 양도 당시 이 사건 주택은 주택으로 사용한 층수가 4개 층이므로, 건축법

시행령 별표 1 제1호의 단독주택에 해당하는 다가구주택의 요건을 충족하지 못하고, 다세대주택에 해당하는 것으로 보아 구분된 각 호 또는 1개 층만을 1세대 1주택으로 비과세하고, 나머지 부분에 대해서는 비과세를 배제하여 양도소득세를 경정하도록 감사처분 지시를 하였다.

 라. 이에 따라 피고는 2019. 4. 15. 원고에 대하여 2018년 귀속 양도소득세 272,854,030원(가산세 포함)을 경정․고지하였다(이하 ⁠‘당초 처분’이라 한다). 원고는 2019. 6. 20. 당초 처분에 불복하여 OO지방국세청장에게 이의신청을 하였고, 2019. 8. 8. OO지방국세청장은 취득세와 등록세를 추가로 필요경비로 인정하고, 취득가액을 원고가 이 사건 주택을 취득할 당시 전 소유자가 양도가액으로 신고한 취득가액으로 정정할 것을 내용으로 하는 일부인용 결정을 하였다. 이에 따라 피고는 당초 처분 272,854,030원(가산세 포함)에서 6,286,070원(가산세 포함)을 감액하는 결정을 하였다 {이하에서 감액되고 남은 266,567,960원(=272,854,030원 – 6,286,070원) 부분을 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다 }.

 마. 원고는 2019. 11. 6. 심판청구를 하였으나, 2020. 2. 11. 조세심판원으로부터 기

각 결정을 받았다.

 [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2 내지 5호증, 을 제1 내지 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

 가. 원고의 주장

  1) 이 사건 주택은 소득세법 시행령 제155조 제15항에서 규정하는 다가구주택에 해당하여 1세대 1주택 비과세규정이 적용되어야 할 것임에도 불구하고 이 사건 처분을 한 것은 조세법률주의, 실질과세의 원칙에 위반된다.

  2) 원고가 이 사건 주택 4층 부분을 증축하기 전에는 주택으로 사용하는 층수가 3개 층 이하로서 다가구주택의 요건을 충족한다. 따라서 이 사건 양도에 1세대 1주택 비과세규정이 적용되지 않는다고 하더라도 적어도 다가구주택의 요건을 충족하는 2014. 11. 14. 이전의 기간에 관해서는 비과세규정을 적용하는 것이 타당하다.

  3) 원고가 이 사건 주택을 취득할 때 전 소유자인 매도인에게 실제로 지급한 매매대금은 4억 4,100만 원이다. 원고가 지급한 계약금은 4,000만 원으로 계약금이 통상 매매대금의 10% 정도임을 고려하면 원고가 주장하는 위 매매대금에 근접하는 점, 원고가 이 사건 주택을 취득할 당시 원고 명의의 예금계좌에서 돈이 이체된 내역이 있는 점, 원고는 매수인과 사이에 다운계약서를 작성하였고 매매대금의 일부를 현금으로 지급하기도 하였는데 이는 당시의 관행이었던 점 등의 사정들에 비추어 보면, 원고가 주장하는 위 매매대금 4억 4,100만 원을 실지거래가액인 취득가액으로 인정되어야 한다.

 나. 관계 법령

    별지 관계 법령 기재와 같다.

 다. 판단

  1) 이 사건 주택이 다가구주택에 해당하여 1세대 1주택 비과세 특례규정이 적용되는지 여부

    이 부분 쟁점은 이 사건 주택이 구 소득세법 시행령(2019. 2. 12. 대통령령 제29523호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제155조 제15항 단서 규정(이하 ⁠‘이 사건 특례조항’이라 한다)이 적용되는 ⁠‘다가구주택’에 해당된다고 볼 수 있는지 여부이다. 그러나, 아래에서 보는 바와 같이 이 사건 주택은 이 사건 특례조항이 정하는 다가구주택에 해당하지 않는다. 따라서 이 사건 양도에 이 사건 특례조항이 적용되어 1세대 1주택 비과세규정을 적용할 수 없다. 그 이유는 다음과 같다.

     ① 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세 공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009두18325 판결 등 참조).

     ② 이 사건 특례조항은, 1세대 1주택 양도소득세 비과세에 관하여 규정한 구 소득세법 시행령 제154조 제1항을 적용할 때, ⁠“건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.”고 규정하고, 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목은 ⁠“다가구주택은 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다. 1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것(단서 생략) 2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하일 것 3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것”이라고 규정하고 있다.

     ③ 위와 같이 이 사건 특례조항의 법 문언상 건축법 시행령이 정한 다가구주택의 요건을 충족하여야만 이 사건 특례조항이 적용됨은 명백하다. 따라서 이 사건 주택의 4개 층을 주택으로 사용한 사실이 인정되는 이상, 이 사건 주택은 다가구주택의 요건(‘주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하일 것’)을 갖추지 못하여, 다가구주택에 대해서만 적용되는 이 사건 특례조항의 적용대상에 포함되지 않는다.

     ④ 더욱이 양도소득세 비과세대상으로서 ⁠‘1세대 1주택의 양도’ 중 ⁠‘주택’은 그 실질에 있어 공동주택에 해당한다면, 비록 단독주택으로 건축허가를 받아 건축물관리대장상 단독주택으로 등재되었다거나 건축주 한 사람 앞으로 소유권보존등기가 경료되었다 하더라도 공동주택으로 봄이 상당하다(대법원 1993. 8. 24. 선고 92누15994 전원합의체 판결 참조). 위 대법원 판례에서 설시한 법리에 비추어 보면, 1세대 1주택 비과세 규정의 주택 수 산정은 공부상 기준이 아닌 그 실질에 비추어 판단하되, 하나의 건축물 안에서 구획된 부분이 각각 독립되어 그 실질에 있어 공동주택에 해당하는 경우에는 원칙적으로 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 주택 수를 산정하여야 한다. 다만, 이 사건 특례조항은, 다가구주택도 원칙적으로 공동주택에 해당하나, 다가구주택이 무주택영세민의 주거안정을 위해 건축하고 있는 점을 고려하고 일반단독주택을 부분 임대하다가 양도시 1주택으로 비과세하는 것과 형평을 유지하기 위해 도입된 예외적인 규정이다. 따라서 이 사건 특례조항은 법문언에 따라 엄격하게 해석함이 타당하고, 명시적인 예외 규정을 두고 있지 않은 이상 이 사건 특례조항을 확대해서 적용할 수는 없다.

     ⑤ 다가구주택이나 다세대주택은 소유자가 실제로 거주하는 부분 외의 부분은 임대를 통하여 수익하는 부분이므로 그 수익 부분의 양도는 주거생활의 안정 및 거주이전의 자유와 직접적인 관련이 없다는 측면을 고려해 보아도, 이 사건 특례조항은 위 와 같이 엄격하게 해석함이 타당하다.

  2) 이 사건 양도 전 다가구주택 요건을 충족하는 기간에는 1세대 1주택 비과세규정을 적용하여야 한다는 주장에 대한 판단

    양도소득세를 과세함에 있어 양도차익은 자산의 양도 당시를 기준으로 산출하게 되므로, 당해 자산의 양도가 과세요건 내지 면세요건에 해당하는지 여부도 양도 당시를 기준으로 판정하여야 하는 것으로, 소득세법 제89조 제1항 제3호가 정하는 양도소득세 비과세대상으로서 ⁠‘1세대 1주택 및 이에 부수되는 토지’에 해당하는지 여부도 양도 당시를 기준으로 판단하여야 한다(대법원 1995. 8. 22. 선고 95누7383 판결 등 참조).

    위 법리를 기초로 이 사건에 관하여 본다. 앞서 본 바와 같이 이 사건 양도 당시 이 사건 주택은 건축법령상 다가구주택의 요건을 충족하지 못하였으므로 이 사건 양도에는 이 사건 특례규정이 적용되지 않는다. 양도 당시 1세대 1주택 비과세요건을 갖추지 못하였더라도 보유 기간 중 1세대 1주택 요건을 충족하는 기간에 발생하는 양도소득에 대해서 이를 비과세하거나 감면하는 명문의 규정이 별도로 없는 이상 원고가 주장하는 기간에 이 사건 특례규정을 적용하여 1세대 1주택 비과세규정을 적용할 수는 없다. 따라서 이 부분 원고의 주장도 이유 없다.

  3) 이 사건 주택의 취득가액에 관한 주장에 대한 판단

   가) 구 소득세법(2018. 12. 31. 법률 제16104호로 일부 개정되기 전의 것) 제97조 제1항 제1호에 의하면 부동산의 양도차익은 양도가액에서 취득가액 등을 공제하되 양도가액과 취득가액은 실지거래가액으로 함이 원칙이나, ⁠‘취득 당시 실지거래가액’을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액에 의하도록 규정하고 있다(나목). 위와 같이 양도차익을 계산할 때에 기준이 되는 ⁠‘실지거래가액’이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 ⁠‘실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액’을 의미한다(대법원 2011. 2. 10. 선고 2009두19465 판결, 대법원 2015. 10. 15. 선고 2011두24286 판결 등 참조).

       한편 일반적으로 세금부과처분 취소소송에서 과세요건 사실에 관한 증명책임은 과세권자에게 있지만, 구체적인 소송과정에서 경험칙에 비추어 과세요건 사실이 추정되는 사실이 밝혀진 경우에는 납세의무자가 문제가 된 해당 사실이 경험칙을 적용하기에 적절하지 아니하다거나 해당 사건에서 그와 같은 경험칙의 적용을 배제하여야 할만한 특별한 사정이 있다는 점 등을 증명하지 못하는 한, 해당 과세처분이 과세요건을 충족시키지 못한 위법한 처분이라고 단정할 수 없다(대법원 2002. 11. 13. 선고 2002두6392 판결, 대법원 2006. 9. 22. 선고 2006두6383 판결 등 참조).

   나) 위와 같은 관계 법령 및 법리에 비추어 이 사건에 관하여 본다. 을 제1, 5호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하면, 원고가 이 사건 주택의 취득가액을 3억2,500만 원으로 하여 양도소득세를 신고한 사실과 이 사건 주택을 원고에게 양도한 전소유자가 2005. 12. 20. 양도가액을 3억 2,800만 원으로 하여 양도소득세 신고를 마친 사실이 인정된다. 위 인정사실에 의하면, 전 소유자가 신고한 양도가액이 원고가 신고한 취득가액과 300만 원의 차이밖에 나지 않으므로, 전 소유자와 원고가 당시의 매매대금을 달리하여 신고하였다고는 보이지 않는다. 이러한 사정에다가 전 소유자가 양도가액을 허위로 신고하였다고 인정할 만한 다른 사정은 보이지 않는 사정을 보태어 보면, 피고가 이 사건 양도와 관련하여 전 소유자가 신고한 양도가액을 실지거래가액으로 보고 이를 취득가액으로 인정한 조치에 위법이 있다고 볼 수 없다.

   다) 반면에 원고는, 원고가 주장하는 실지거래가액인 4억 4,100만 원을 매매대금으로 하는 매매계약서를 제출하지 못하고 있을 뿐만 아니라, 원고가 주장하는 사정들만으로는 앞서 본 바와 같이 전 소유자가 신고한 양도가액 3억 2,800만 원이 다운계약서상의 매매대금이고 원고가 이 사건 주택을 취득할 당시 실지거래가액은 위 3억2,800만 원을 초과한다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할만한 증거가 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

  4) 소결론

    원고의 주장은 모두 받아들일 수 없고, 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결론

 그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울행정법원 2020. 10. 28. 선고 서울행정법원 2020구단60508 판결 | 국세법령정보시스템