요지

원고가 제출한 자료만으로는 이 사건 토지의 취득가액을 296백만원이라 볼 수 없고, 검인계약서 상 기재금액 148백만원을 취득가액으로 보는 것이 정당함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청구취지

피고가 2017. 12. 1. 원고에게 한 양도소득세 91,168,690원의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분 경위

가. □□동은 ■■시 ▢▢읍 ▣▣리 1▤▤-2▥ 답 489㎡(이하 ⁠‘이 사건 토지’라 한다)를 소유하였다.

나. 원고는 이 사건 토지에 관하여 매매대금 1억 4,800만 원으로 된 2006. 7. 13.자 검인계약서를 첨부하여 2006. 7. 21. 소유권이전등기를 마친 후, 2006. 7. 26. 일동농업협동조합으로부터 9,700만 원을 대출¹⁾받으면서 채권최고액 1억 3,500만 원의 근저당권과 지상권설정등기를 마쳤다.

다. 원고는 ▦▦철과 이 사건 토지에 관하여 아래와 같은 내용으로 2006. 7. 28.자 매매계약서를 작성하였다.

 ○ 매도인: 원고

 ○ 매수인: ▦▦철

 ○ 공인중개사: ⁠(비어 있음)

 ○ 매매대금 4억 원 중 계약금 1억 300만 원은 계약시에 지불하고(‘2006. 8. 28. 농협통장 입금시’라는 기재와 옆에 원고 도장 날인되어 있음), 융자금 9,700만 원(대출채무)을 승계하고(이자는 매월 28일까지 원고 통장으로 매수자가 입금한다), 잔금 2억 원은 2006. 12. 31. 지불한다.

 ○ 특약사항: 잔금 지급 후 등기이전이 힘들시 매수자가 지정하는 사람에게 매도자는 등기이전서류를 제출하고, 2006. 8. 28.까지 매도자가 다른 사람에게 매매계약을 할 수 없으며, 계약금을 통장 입금시 계약은 유효하다, 설정비용 및 1개월분 이자를 2006. 8. 28.까지 매도자에게 지급하고, 등기이전시는 양도소득세 없는 가액으로 한다.

라. 이 사건 토지에 관하여 2007. 3. 21. 채무자 ▦▦철, 채권최고액 22억 원의 근저당권설정계약과 채무자 이▧▧, 채권최고액 30억 원의 근저당권설정계약이 체결되어 같은 날 각각 등기를 마치고, 위 나.항 근저당권과 지상권은 2007. 3. 21. 해지되어 3. 29. 말소되었다.

마. 이 사건 토지는 ▦▦철에게 2012. 10. 15.자 매매를 원인으로 하여 11. 26. 소유권이전등기가 경료되었다.

바. 원고는 이 사건 토지의 양도와 관련하여 2013. 2. 7. 매매대금 4억 원, 취득가액 2억 9,600만 원, 양도소득세 20,417,470원으로 신고하고 납부하였다.

사. 피고는 취득가액을 1억 4,800만 원으로 인정하여 과세전적부심사절차를 거쳐2017. 12. 1. 원고에게 양도소득세 91,168,690원을 경정, 고지하였다(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).

아. 원고는 이에 불복하여 2018. 2. 19. 감사원에 심사청구를 하였으나, 2019. 4. 4. 기각되었다.

자. 한편, 이 사건 토지에 관하여 아래와 같은 내용으로 2004. 11. 1.자 매매계약서(이하 ⁠‘이 사건 계약서’라 한다)가 작성되었다.

 ○ 매도인: □□동 대리인 ▨▨소(날인은 ▨▨소 도장이고, 매도인 주민등록번호는 ⁠‘6▩▩▩▩▩-1’만 기재됨)

 ○ 매수인: 김◍◍ 대리인 원고(김◍◍과 원고의 도장이 각각 날인된 듯하다)

 ○ 공인중개사란에는 공인중개사 신◎◎(부●●●●컨설팅)의 명판이 찍혀 있음

 ○ 매매대금 2억 9,600만 원 중 계약금 4,000만 원은 계약시에 지불하고, 잔금 2억 5,600만 원은 2004. 12. 17. 지불한다.

 ○ 김◍◍의 운전면허증이 사본으로 첨부되었다.

 [인정증거: 갑 제1, 2, 3, 5, 8 내지 11, 16호증, 을 제1호증]

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고 주장

 2004. 11. 1. 강◐◐과 함께 각 1/2지분씩 이 사건 토지를 이 사건 계약서 기재처럼 2억 9,600만 원에 매수하였으므로 이를 취득가액으로 인정해야 하고, 이 사건 처분은 실질과세의 원칙을 위반하였다. 즉, □□동으로부터 이 사건 토지를 매수하면서 명의는 김◍◍(강◐◐의 아들 강◑◑이 운영하는 공장의 근로자)에게 신탁하기로 하였는데, 잔금을 지급한 후 원고가 김◍◍ 명의로 등기하는 것에 대해 이의를 제기하여 다운계약서를 작성하여 위 1의 나.항처럼 원고 단독 명의로 등기하였다. 매매대금은 계약금 4,000만 원을 주고, 잔금 2억 5,600만 원을 2005. 2. 4. 지급하기로 정하였는데, 원고가 그 1/2(1억 4,800만 원)을 2004. 11. 1. 계약금 2,000만 원, 12. 17.²⁾ 중도금 6,200만원, 2005. 2. 4. 잔금 6,600만 원으로 나누어 지급하였고, 자료는 없지만 강◐◐³⁾도 별도로 1억 4,800만 원을 지급하였다.

 이후 이 사건 토지를 매도하고 대금 중 계약금 1억 300만 원은 2006. 8. 28. 수령하고, 대출채무를 매수인이 인수하고(원고가 채무자로 남아 있는 기간은 매월 28일 대출금 이자를 매수인이 원고 통장으로 송금하기로 약정함), 잔금 2억 원은 2006. 12. 31. 지급하기로 정하였는데, 실제로는 원고가 앞서 본 것처럼 이미 2006. 7. 28. 대출금을 받은 상태였으며, 계약금으로 2006. 8. 23. 1억 420만 원을 받고, ▦▦철이 당초 예상보다 이 사건 토지의 이용가치가 크지 않다고 판단하였는지 매매계약을 해제하겠다는 등의 말을 하면서 대금 지급을 차일피일 미루게 되면서 잔금은 2007. 1. 12. 8,000만원, 5. 5.⁴⁾ 4,000만 원, 9. 13. 5,000만 원을 받고, 2012년 8월경 3,000만 원짜리 자기앞수표를 받아 8. 27. 원고가 계좌에 입금하였다. 한편, 공동매수자였던 강◐◐에게는 매매대금 4억 원의 절반인 2억 원을 지급하되, 대출받은 돈에서 2006. 8. 4. 9,000만원을 자기앞수표로 찾아 교부하고, ▦▦철로부터 받은 돈에서 2007. 1. 15. 4,000만 원, 5. 7. 2,000만 원, 9. 14. 2,000만 원을 강◒◒에게 각 지급하고, 11. 14. 원고가 자기앞수표로 3,000만 원을 찾아 강◐◐ 측에 교부하였다.

 □□동이 2006년 7월경 양도가액을 1억 4,800만 원으로 신고하고, 원고가 2012년경취득가액을 2억 9,600만 원으로 신고하였는데도, 담당 공무원이 별다른 언급 없이 원고의 신고를 수리한 후, □□동에 대한 부과 제척기간도 지난 2017년 9월경에야 세무조사 실시를 통보하고 이 사건 처분을 한 것은 신의성실의 원칙에 어긋나 위법하다.

나. 판단

 먼저, 이 사건 토지의 실지 취득가액이 이 사건 계약서에 따라 2억 9,600만 원인지 살펴본다. 제출된 자료만으로는 당초 원고 명의로 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 마칠 당시 강◐◐이 매매계약의 당사자로서 관여하였다고 보기 어려운 점, 업․ 다운계약서와 등기이전을 위한 검인계약서를 별도로 작성할 것을 처음부터 계획하였더라도 공인중개사가 개입하였음에도 이 사건 계약서에 당사자의 인적 사항을 제대로 기재하지 않은 점, 통상 잔금을 지급하면서 등기이전에 필요한 서류를 동시이행으로 받기 마련인데, 원고 주장은 잔금을 지급한 후 이의를 제기하여 그로부터 1년 6개월 가까이 지나서야 원고 명의로 소유권이전등기를 마치게 되었다는 것이어서 쉽게 납득하기 어려운 점, 영수증(갑 제13호증)이나 ▨▨소의 확인서(갑 제15호증) 또한 원고가 주장하는 사실관계와 달리 이 사건 계약서에서 정한 날짜에 잔금 2억 5,600만 원을 모두 받았다는 내용인 점, 원고는 2005. 2. 4. 잔금 중 6,600만 원을 지급하였다고 주장하지만, 금융자료(갑 제4호증)로는 8,400만 원(3,400만 원+5,000만 원)을 ⁠‘대체’ 거래로 송금한 사실만 나올 뿐인 점, 업․ 다운계약서까지 작성하는 상황에서 굳이 원고가 2006. 7. 21. 소유권이전등기를 마치고 7. 26. 담보대출을 받으며 그 직후인 7. 28.자로 ▦▦철에게 매도하는 계약을 체결한 것도 이해하기 어려운 점 등의 사정을 종합하면, 무엇하나 이 사건 계약서 기재대로 이행된 것이 없어 원고가 주장하는 거래내용을 인정하기에는 부족하다.

 게다가 ▦▦철에 대한 매도 부분도 계약서에는 한 달 뒤인 8. 28. 계약금을 입금할 것을 전제하고도, 통상 돈을 수령하였다는 의미로 찍는 도장을 원고가 그 옆에 날인한점(계약금 1억 300만 원도 통상 매매대금의 10%로 정해지는 점에 비하면 상당히 이례적이다), ▦▦철에게는 2012. 11. 26.에야 그 소유권이전등기가 넘어갔으나, 이미 그 이전인 2007. 3. 21.부터 ▦▦철이 이 사건 토지를 담보로 제공하여 근저당권을 설정하였고 원고가 채무자인 근저당권도 말소된 점 등과 같이 많은 의문점이 있다.

 결국 제출된 자료만으로는 구체적으로 어떤 계약, 거래가 있었는지 알기 어려워 갑 제4, 6, 7, 12 내지 15호증의 각 기재만으로 원고가 주장하는 실지 취득가액을 인정하기 부족하므로, 피고가 검인계약서에 따라 양도소득세를 부과한 것은 정당하다.

 그리고 □□동의 신고액과 원고의 신고액이 다름에도 5년 가까이 지나서야 세무조사를 실시하고 이 사건 처분에 이르게 된 점은 적절하다고 보기 어려울 수 있으나, 그러한 사정만으로 이 사건 처분이 신의성실의 원칙에 어긋난다고 인정할 정도까지는 아니다. 원고 주장을 모두 받아들이지 아니한다.

3. 결론

 그렇다면, 원고 청구는 이유 없어 이를 기각한다.

1) 대출금은 7. 28. 입금된 듯하다.

2) 원고는 소장에서 11. 17.이라고 주장하였으나, 착오에 기한 것으로 판단된다.

3) 2017. 8. 28.경 사망함

4) 원고는 소장에서 7. 5.이라고 주장하였으나, 착오에 기한 것으로 판단된다.

출처 : 의정부지방법원 2020. 06. 22. 선고 의정부지방법원 2019구단6619 판결 | 국세법령정보시스템