요지

분양대행사인 체납법인이 지역주택조합에 대하여 가지는 분양대행 수수료 중 분양대행기간 종료 이후 체납법인의 책임 없는 사유로 분양계약이 해제된 세대와 관련한 수수료를 공제할 이유가 없으며, 분양계약서가 불출됨으로써 채무의 이행기가 도래함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 피고는 원고에게 270,000,000원과 이에 대하여 2019. 8. 31.부터 갚는 날까지 연12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

3. 제1항은 가집행할 수 있다.

청 구 취 지

주문과 같다.

이 유

1. 인정사실

가. 주식회사 BB(이하 ⁠‘채무자 회사’)는 부동산 분양업 및 분양대행업 등을영위하는 회사로서 2015. 4. 23. □□시 □□동 □□□번지 일대에 신축하는 지역주택조합아파트(이하 ⁠‘이 사건 아파트’) 관하여 시행사인 ⁠(가칭)A지역주택조합 추진위원회(이하 ⁠‘추진위원회’)와 다음과 같은 내용이 포함된 분양대행계약(이하 ⁠‘이 사건 계약’)을 체결하였다.

시행사 추진위원회와 업무대행사 주식회사 OO(이하 통틀어 ⁠‘갑’), 분양대행사인 채무자 회

사(이하 ⁠‘을’)는 다음과 같이 분양대행계약을 체결한다.

제3조 분양대행기간

분양대행기간은 계약 체결일로부터 5개월까지로 한다.

제5조 분양수수료 지급방법

본 계약 목적의 분양에 대한 보수금액과 지급방법 및 지급시기는 다음과 같다.

1. 분양대행 수수료 지급 비율은 다음 각 호와 같다(부가가치세 별도).

① ⁠(아파트)는 세대 각 1호실당 수수료 500만 원을 지급키로 한다.

- 계약금이 완납되고 분양계약서가 불출되면 수수료를 지급키로 한다.

- 분양수수료 지급은 ⁠‘을’이 조합설립에 필요한 분양률인 전체 분양물량의 21%(180세대) 달성시 일괄 지급한다.

제7조 해약물건의 처리

1. 대행기간 내 해약 신청자가 발생할 경우 ⁠‘갑’은 분양계약서에 의거 수분양자 해약처리

1) 계약금 및 중도금 납입하고 해약한 경우

① 정상적인 분양계약이었음에도 ⁠‘갑’의 귀책 또는 정책상 부득이 해약 처리하여 계약금 및 중도금을 계약자에게 반환할 경우에는 해당 물건 분양수수료를 정상 지급하며, 해약물건을 재분양시 추가 분양수수료는 지급하지 아니한다.

② ⁠‘을’의 귀책사유로 계약금이 ⁠‘갑’에게 귀속되지 않는 경우는 분양수수료를 지급하지 아니하고, 기지급된 수수료는 미지급분 수수료 또는 향후 발생분에서 차감한다.

2. 분양대행 기간 만료 이후라도 만일 해약물건이 발생한 경우

1) 기타 ⁠‘갑’의 귀책사유가 아닌 수분양자 자의로 해약하여 계약금이 ⁠‘갑’에게 귀속되는 경우

① ⁠‘갑’은 해약물건을 ⁠‘을’의 정상 판매로 보고 ⁠‘을’에게 수수료를 지급한다(기지급 수수료 미반환).

② ⁠‘을’은 책임감을 가지고 당해 해약물건을 재(추가)분양키로 하되, 수수료는 금회 계약내용을 기준으로 ⁠‘을’에게 별도 추가 지급키로 하고 특별히 수수료 변경이 필요한 경우 ⁠‘갑’과 ⁠‘을’이 협의 결정한다.

나. 피고는 추진위원회로부터 이 사건 아파트 신축사업에 관한 권리의무를 일괄적으로 승계하였고, 채무자 회사에 이 사건 계약에 따른 분양대행수수료로 2015. 9. 25. 9,000만 원, 2015. 10. 29. 3억 원, 2015. 12. 22. 3억 원 합계 6억 9,000만 원을 지급하였다.

다. 송파세무서장은 2016. 9. 26., 2017. 3. 24., 피고에게 채무자 회사의 체납세액을 징수하기 위하여 국세징수법 제41조 제1항에 따라 채무자 회사가 피고에 대하여 보유하고 있는 모든 채권(미지급 분양대행수수료 포함)에 관하여 체납액에 이를 때까지의 금액을 압류한다는 내용의 통지를 하였고, 2019. 3. 15.에도 피고에게 같은 취지의 압류(이하 ⁠‘이 사건 압류’) 통지를 하였으며, 위 통지는 2019. 3. 18. 피고에게 도달하였다.

라. 채무자 회사는 이 사건 계약에 따라 192세대에 관하여 분양계약을 체결하였고,피고는 2019. 4. 2. 기준으로 채무자 회사에 분양대행수수료 9억 6,000만 원(= 192세대 × 분양대행수수료 500만 원/1세대) 중 2억 7,000만 원(= 9억 6,000만 원 - 지급액 6억 9,000만 원)을 지급하지 않고 있다.

마. 채무자 회사는 원고에 대하여 이 사건 소제기일인 2019. 8. 14. 기준으로 법인세, 부가가치세, 사업소득세 등 합계 533,023,060원을 체납하고 있다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 1~9호증, 을 1, 3~5호증(서증에 가지번호 있는 경우그 표시는 생략, 이하 같다)의 기재, 변론 전체의 취지

2. 청구원인에 관한 판단

위에서 인정한 사실에 의하면, 원고는 이 사건 압류처분을 함으로써 국세징수법 제41조 제2항에 따라 채무자 회사의 체납세액을 한도로 채무자 회사를 대위하여 피고에게 그 피압류채권에 대한 채무이행을 구할 수 있고, 피고가 일부 분양대행수수료를 지급한 점에 비추어 192세대에 관한 분양계약 체결에 따라 분양계약서가 작성되어 불출됨으로써 피고의 분양대행수수료 지급채무의 이행기도 도래하였다고 할 것이다.

그러므로 피고는 특별한 사정이 없는 한 압류채권자인 원고에게 이 사건 계약에 따른 분양대행수수료 중 미지급액 2억 7,000만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

3. 피고의 주장에 대한 판단

가. 피고의 주장

1) 조합원이 조합에서 탈퇴하여 조합가입계약이 합의해제되거나 조합원이 중도금을 지급하지 아니하여 조합가입계약이 법정해제되면 모두 해제의 소급효에 따라 애초에 분양계약이 존재하지 않았던 것이 되므로, 피고는 채무자 회사에 분양계약이 해제된 세대에 관한 분양대행수수료를 지급할 의무가 없다.

또한 이 사건 계약의 분양대행기간이 종료한 이후에 해약물건이 발생한 때에는 위계약 제7조 제2항의 반대해석상 ⁠‘피고의 귀책사유가 아닌 수분양자의 자의로 분양계약을 해약하여 계약금이 피고에게 귀속되는 경우’가 아니라면, 피고는 채무자 회사에 분양대행수수료를 지급할 의무가 없다. 그런데 채무자 회사의 분양대행기간이 종료한2015. 9. 23. 이후 분양대행을 한 192세대 중 23세대는 조합에서 임의로 탈퇴하여 피고로부터 계약금을 반환받았고(수분양자의 자의로 분양계약을 해약하였지만 계약금이피고에게 귀속되지 않은 경우), 19세대는 중도금을 지급하지 못하여 분양계약이 해지되었으므로(계약금이 피고에게 귀속하지만 수분양자의 자의로 분양계약을 해약하지는않은 경우), 피고는 채무자 회사에 위 42세대에 관한 분양대행수수료 2억 1,000만 원(=42세대 × 대행수수료 500만 원/1세대)을 지급할 의무가 없다. 따라서 위 금액은 원고의 청구금액에서 공제되어야 한다.

2) 이 사건 분양대행계약 제5조 제1항 등에 따르면, 피고가 채무자 회사에 분양대행수수료를 지급하는 시기는 ⁠‘분양계약서가 불출’되는 때이고 이는 피고가 이 사건 아파트에 관하여 사용승인을 받은 시점으로 보아야 하므로, 채무자 회사의 피고에 대한분양대행수수료 채권의 이행기는 아직 도래하지 아니하였다.

나. 판단

1) 공제 주장

피고는, 해제의 소급효 법리에 따라 이 사건 계약의 분양대행기간 종료 후 분양계약이 해제된 세대에 대하여는 채무자 회사에 분양대행수수료를 지급할 의무가 없다고 주장하나, 특별한 사정이 없는 한 피고와 수분양자 사이에 체결된 분양계약이 해제되었다는 이유만으로 그와 별개로 체결된 이 사건 계약에 따른 피고의 채무자 회사에 대한 분양대행수수료 지급의무가 소멸한다고 볼 수 없다.

피고는, ⁠‘수분양자가 자의로 분양계약을 해약하더라도 계약금이 피고에게 귀속되는 경우’가 아니거나 ⁠‘계약금이 피고에게 귀속하더라도 수분양자가 자의로 분양계약을 해약한 경우’가 아닌 때에는 이 사건 계약 제7조 제2항의 반대해석상 채무자 회사에 대하여 분양대행수수료를 지급할 의무가 없다고 주장한다. 그러나 앞서 본 바와 같이 이 사건 계약 제7조에 따르면, 피고가 채무자 회사에 분양대행수수료를 지급하지 않을 수 있는 것은 ⁠‘분양대행기간 내에 해약신청자가 발생하고 그 계약금과 중도금이 납입되었으나, 채무자 회사의 귀책사유로 계약금이 피고에게 귀속되지 않는 경우’가 유일하다.

그럼에도 이 사건 계약 제7조 제2항을 피고의 주장과 같이 채무자 회사의 책임 없는 사유로 분양계약이 해제 또는 해지된 경우에도 피고가 채무자 회사에 분양대행수수료를 지급하지 않을 수 있다고 해석하는 것은 부당하고, 을 2, 6호증의 기재에 의하더라도 피고의 주장과 같이 이 사건 계약을 해석해야 할 합리적인 이유나 특별한 사정을 찾아볼 수 없으며, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

따라서 이 사건 계약의 분양대행기간 종료 이후 채무자 회사의 책임 없는 사유로 분양계약이 해제 또는 해지된 42세대에 관한 분양대행수수료 상당액을 원고의 청구금액에서 공제하여야 한다는 피고의 주장은 받아들이지 아니한다.

2) 이행기 미도래 주장

피고는 이 사건 계약에 따른 분양대행수수료 채권의 이행기가 이 사건 아파트에 관하여 사용승인을 받은 시점에 도래한다고 주장하나, 그와 같이 볼 만한 피고의 구체적인 주장․증명이 없다. 오히려 앞서 본 바와 같이 피고는 2015년에 채무자 회사에 이 사건 계약에 따른 분양대행수수료로 6억 9,000만 원을 지급하였으며, 갑9호증의 기재에 의하면 피고는 2017. 1. 17.경 채무자 회사에 ⁠‘피고가 채무자 회사에 지급하여야 할 분양대행수수료의 잔금은 2억 7,000만 원이지만, 채무자 회사의 체납세액이 변제되기 전까지는 이 사건 압류통지에 의하여 채무자 회사에 지급할 수 없다.’라는 취지의 내용증명을 발송한 사정이 드러나므로, 192세대에 관한 분양계약 체결에 따른 분양계약서의 작성 및 불출이 있었다고 보일 뿐이다. 피고의 주장은 받아들이지 아니한다.

4. 결론

피고는 원고에게 채무자 회사에 대한 분양대행수수료 270,000,000원과 이에 대하여 소장 송달일 다음 날인 2019. 8. 31.부터 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

원고의 청구는 정당하므로 받아들인다.

출처 : 서울동부지방법원 2020. 11. 13. 선고 서울동부지방법원 2019가합110191 판결 | 국세법령정보시스템