요지

매매계약서상의 거래금액이 허위임이 명백하다는 사정은 과세관청이 그 입증책임을 부담하나 구체적인 소송과정에서 허위라고 추단할 만한 여러 정황들이 밝혀진 경우 이를 뒤집을 특별한 사정에 대한 납세의무자의 반증이 없는 이상 과세관청의 판단이 위법하다고 단정할 수 없음

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청구취지

 2018. 3. 26. 원고에게 한 2015년 귀속 양도소득세 22,496,200원의 증액경정처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

 가. 원고의 중계동 상가 양도

  1) 공인회계사(1962. 10. 5.생)인 원고는 박BB, 김CC(이하 ⁠‘원고 등 3명’이라 한다)과 공동으로 2014. 4. 16. dd 주식회사로부터 서울 노원구 중계동 OOO-O 소재 OOOO프라자(이하 ⁠‘중계동 상가’라 한다) 지하 1층 내지 지상 2층 총 133개 호실을 합계 85억 원(부가가치세 별도)에 매수하여 2014. 6. 23. 각 1/3 지분씩 소유권이전등기를 마쳤다.

  2) 원고 등 3명은 2015. 3. 2. 중계동 상가 지하 1층 5개 호실(61, 70, 72, 73, 74호)을 박EE과 임FF에게 양도하였고, 원고는 2015. 5. 31. 피고에게 원고의 소유지분 양도가액을 합계 576,666,090원으로 하여 양도소득세 39,097,320원을 ⁠(예정)신고․납부하였다.

  3) 원고와 김CC은 2015. 10. 5.경 중계동 상가 지상1층 13개 호실(69호 내지 74호, 109호 내지 114호, 118호)에 관한 각자 지분을 박BB에게 공유물분할을 원인으로 양도하였고, 원고는 2015. 12. 31. 피고에게 원고의 소유지분 양도가액을 689,538,549원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.

  4) 원고 등 3명은 2015. 12. 29.경 중계동 상가 지하 1층 3개 호실(24, 26, 28호)을 문GG과 김HH에게 양도하였고, 원고는 2015. 12. 31. 피고에게 원고의 소유지분 양도가액을 12,418,987원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.

 나. 원고의 이 사건 부동산 취득과 양도

  1) 원고는 2015. 9. 17. 주식회사 XXXXX(이하 ⁠‘XXXXX’이라 한다)로부터 서울 강남구 일원동 OO 지상 상록수 빌딩(이하 ⁠‘일원동 상가’라 한다) 상가동 지하층 제83호, 제84호, 제122호(용도 구매시설, 전유면적 합계 16.16㎡, 3개 호실을 합하여 이하 ⁠‘이 사건 부동산’이라 통칭한다)를 합계 6,000만 원(= 1개 호실 2,000만 원 × 3)에 단독으로 매수한 후, 2015. 9. 22. 각 소유권이전등기를 마쳤다.

  2) 원고는 2015. 12. 28. XXXXX의 대표이사 캐나다인 조JJ(한국명 조jj, 1995. 2. 7.생, 당시 만 20세)에게 이 사건 부동산 전부를 합계 1,050만 원(= 1개 호실 350만 원 × 3)에 매도하기로 하는 내용의 매매계약서를 작성하고(을 제1호증의 1, 2, 3), 그 다음 날 소유권이전등기를 마쳐 주었다.

 다. 원고의 양도소득세 예정신고

  원고는 중계동 상가 및 이 사건 부동산 양도와 관련하여 2015. 12. 31. 피고에게 이 사건 부동산에 관한 양도차손이 52,886,220원(= 취득가액 63,386,220원 – 양도가액 1,050만 원) 발생하여 총 환급세액 22,889,658원1)(= 산출세액 16,207,667원 – 2015. 5. 31.자 기납부세액 39,097,325원)의 발생을 전제로 하는 2015년 귀속 양도소득세 예정신고를 하였다.

 라. 양도소득세 증액경정처분

  1) 피고는 2018. 2. 19.부터 2018. 3. 10.까지 이 사건 부동산의 매매가액 적정 여부에 대하여 조사한 결과, ⁠‘원고가 신고한 양도가액 1,050만 원은 정당한 사유가 없는 불분명한 거래가액으로 판단된다.’는 이유로 소득세법 제114조 제7항에 따라 원고가 신고한 양도가액을 부인하고 기준시가 26,230,440원을 적용하여 양도소득세를 경정하였다. 즉, ⁠‘① 이 사건 부동산은 ’조KK → 진LL → XXXXX(대표이사 조MM, 조JJ) → 원고 → 조JJ‘로 소유권이 차례로 변경되었다. ② 진LL부터 조JJ까지 소유권변경 기간은 10개월이고, 조KK은 조JJ과 조NN의 아버지이고 진LL의 외삼촌이다. ③ 원고는 조KK과 진LL 가족들이 운영하는 기업들의 회계장부를 기장하는 공인회계사인데 다른 부동산을 단기 양도하고 납부한 약 3,900만 원의 양도소득세를 환급받고자 이 사건 부동산 거래로 3개월 만에 약 5,300만 원의 양도차손을 발생시켜 2,288만 원의 양도소득세 환급신청을 하였다.’는 취지이다.

  2) 피고는 2018. 3. 26. 원고에게 2015년 귀속 양도소득세 환급액을 393,456원(= 산출세액 38,703,869원 – 기납부세액 39,097,325원)으로 결정하여 이를 원고에게 통지하였다(이는 산출세액을 16,207,667원에서 38,703,869원으로 22,496,202원만큼 증액하는 내용의 양도소득세 증액경정처분에 해당하는바, 이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).

 마. 전심절차

  원고는 이 사건 처분에 불복하여 2018. 6. 27. 이의신청을 하였으나 기각되었고, 2018. 12. 5. 조세심판원에 심판청구를 하여 2019. 9. 10. 기각되었다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3, 6, 7호증(각 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1, 2, 3, 6, 14, 16, 17호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

 가. 원고의 주장

  1) 원고는 2015. 9.경 주변시세로 볼 때 1억 원의 가치가 있는 이 사건 부동산이 6,000만 원에 매물로 나와 저가매수하여 3개월 후인 2015. 12.경 아래와 같은 부득이한 사정으로 1,050만 원에 처분한 것이 틀림없다. 위 1,050만 원은 이 사건 부동산의 실지거래가액에 해당하여 이를 토대로 2015년 귀속 양도소득세를 결정해야 함에도 아무런 근거 없이 위 금액을 허위라고 판단하고 실지거래가액이 아닌 기준시가를 적용한 피고의 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.

  2) 이 사건 부동산을 급히 매도한 경위는 다음과 같다. 즉, ① 원고는 중계동 상가 133개 호실을 원고 등 3명이 동업으로 85억 원에 취득할 때 자금이 부족하여 여러 주변 지인이나 사채업자로부터 차용 또는 투자 형태로 10억 원 이상을 조달하였다. ② 원고는 당초 위 상가를 6개월 내 매각하여 처분할 계획이었는데, 그중 지하층만 예정대로 매각하여 자금을 회수하였을 뿐, 1층 상가는 매각되지 않았고, 2층 상가는 매수인의 사정으로 계약금만 받은 채 잔금지급이 지체되는 등 원고가 지인과 사채업자 등 여러 채권자들로부터 대여금 변제독촉, 가압류집행 및 본안소송 제기 등의 압박을 심하게 받게 되었다. ③ 그럴 경우 원고의 중계동 상가 매각에도 큰 차질이 생길 수밖에 없어 원고는 사채업자들에 대한 채무를 변제하기 위하여 원고 소유 부동산을 모두 매각하기 시작했고, 제2금융권의 대출까지 받아야 했다. ④ 원고는 이러한 급박한 상황하에서 많은 손해를 보면서도 어쩔 수 없이 시세보다 낮은 가격에 이 사건 부동산을 급매로 처분하게 된 것인바, 1,050만 원(이하 ⁠‘이 사건 양도가액’이라 한다)은 거래당사자 사이의 진실된 실지거래가액에 해당한다.

 나. 관계 법령

  [별지] ⁠‘관계 법령’ 기재와 같다.

 다. 판단

  1) 관련 법리 등

    양도소득세 과세표준과 세액의 결정 등에 관한 구 소득세법(2016. 12. 20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제114조 제7항은 ⁠‘제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.’고 규정하고 있다. 위 규정의 위임에 의한 구 소득세법 시행령(2016. 2. 7. 대통령령 제26982호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제176조의2 제1항 제2호는 대통령령으로 정하는 사유로 ⁠“장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조 제9호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우”로 규정하고 있다.

    위 각 규정의 문언 내용과 취지 등에 비추어 살펴보면, 거래당사자 사이에 작성한 매매계약서상의 거래금액이 허위임이 명백하다는 사정은 과세관청이 그 입증책임을 부담하나, 구체적인 소송과정에서 유사 매매사례가액과 감정평가액, 그 거래 당시 주변부동산 시세, 당사자 간의 관계와 거래경위, 경험칙 및 사회통념 등에 비추어 거래금액이 허위라고 추단할 만한 여러 정황들이 밝혀진 경우에는, 이를 뒤집을 만한 특별한

사정에 대한 납세의무자의 반증이 없는 이상, 위 매매계약서상의 거래금액이 허위임이 명백하다고 보아 기준시가로 추계결정하여 양도소득세를 경정한 과세관청의 판단이 위법하다고 단정할 수 없다.

  2) 구체적인 판단

    앞서 든 증거들과 갑 제4, 5, 8호증, 을 제4, 5, 7 내지 13, 15, 18, 19호증의 각 기재 및 영상에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 아래와 같은 사정을 앞서 본 법리와 관련 규정에 따라 살펴보면, 이 사건 양도가액은 매매사례가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우에 해당한다고 봄이 타당하다. 따라서 이와 같은 전제에서 구 소득세법 제114조 제7항, 구 소득세법 시행령 제176조의2 제1항 제2호에 따라 이 사건 양

도가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 원고에 대한 2015년 양도소득세를 경정한 피고의 이 사건 처분은 적법하고, 이를 다투는 원고의 주장은 이유 없다.

   가) 매매사례가액의 비교

      (1) 유사 매매사례가액은 아래 내역과 같다.

                                생략

      (2) ① 이 사건 부동산이 위치한 일원동 상가 지하층 11호(전유면적 4.95㎡)는 박PP이 2006년경 1,300만 원에 취득하여 원고의 이 사건 부동산 양도일 약 4개월 전인 2015. 8. 11. 김QQ에게 거래가액 2,500만 원에 매도되었다. ② 일원동 상가 지하층 22호(전유면적 6.47㎡)는 김RR가 2006년경 1,700만 원에 취득하여 이 사건 부산 양도일 약 3개월 후인 2016. 4. 2. 김TT에게 거래가액 3,000만 원에 매도되었다. ③ 일원동 상가 지하층 94호(전유면적 5.86㎡)는 황UU이 2008년경 1,900만 원에 취득하여 이 사건 부동산 양도일 약 5개월 후인 2016. 5. 23. 손VV에게 거래가액 2,250만 원에 매도되었다.

      (3) 위와 같이 원고의 이 사건 양도가액 1,050만 원 중 1개 호실의 가액 350만 원은 위 각 매매사례 양도가액의 약 1/6 내지 1/8 정도 수준에 불과한 점, 위 비교 매매사례가액은 불특정 다수인 사이에 자유롭게 이루어지는 거래에서 형성된 정당한 시가로서 비록 이 사건 부동산 양도일 전후로부터 3개월 범위 밖의 시가에 해당하지만 특별한 가격변동 요인이 없고, 같은 일원동 상가 내 위치, 용도, 면적, 단위면적당 기준시가 등이 동일․유사하여 합리적인 비교사례라고 평가할 수 있는 점, 원고가 2015. 9.경 6,000만 원(=1개 호실 2,000만 원 × 3)에 취득한 이 사건 부동산을 불과 3개월 만에 1/5 미만 수준인 1,050만 원(= 1개 호실 350만 원 × 3)의 헐값에 처분하였다는 것은 원고가 주장하는 급박한 자금 조달 상황이나 상가 내 각 호실 위치나 임대 여부 등 현황을 감안하더라도 선뜻 납득하기 어려운 점, 이 사건 양도가액은 그 당시 시가를 객관적이고 합리적으로 반영한 가액으로 볼 수 없을 뿐만 아니라, 건전한 사회통념이나 거래관념에 비추어 경제적 합리성을 갖춘 정상적인 거래가액이라고 평가하기도 어려운 점 등에 비추어 보면, 이 사건 양도가액은 구 소득세법 시행령 제176조의2 제1항 제2호가 정한 ⁠‘매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액 등에 비추어허위임이 명백한 경우’에 해당한다고 봄이 타당하다.

   나) 정당한 불가피한 사유가 인정되는지 여부(원고 주장의 배척 근거)

      원고는, ⁠‘중계동 상가를 매수하는 과정에서 금원을 차용한 사채업자들의 변제독촉에 시달려 어쩔 수 없이 급히 변제자금을 마련하기 위해 이 사건 부동산을 시세보다 낮은 가격으로 처분하게 되었다.’는 취지로 정당한 불가피한 사유를 주장한다. 그러나 다음과 같은 사정에 비추어, 원고의 주장은 쉽사리 받아들이기 어렵다. 즉, ① 이사건 부동산 소유권의 변동내역을 보면, ⁠‘조KK을 시작으로 → 조KK의 조카 진LL(매입가액 1,346만 원) → 양수인 조JJ이 대표이사로 있는 XXXXX(매입가액1,050만 원) → 원고(매입가액 6,000만 원) → 조KK의 삼남인 조JJ[매입가액(이사건 양도가액) 1,050만 원]’로 이어지는 흐름을 보였고, 조JJ은 2016. 6.부터 현재까지 XXXXX의 대표이사로 등기되어 있다. ② 또한 원고는 XXXXX의 회계장부를 기장하는 공인회계사로 XXXXX 개업 이후 2015. 6. 24.까지 보유주식 4,000주로 100% 대주주였다가, 2015. 8. 31. 원고의 사무실 직원 이WW에게 본인 소유 주식 4,000주 전부를 500만 원에 양도하였다. ③ 위와 같은 과정에서 진LL은 외삼촌 조KK으로부터 2002. 1. 7. 이 사건 부동산을 1,346만 원에 취득하여 XXXXX에 1,050만 원에 매도하였으므로 양도차손이 발생하여 양도소득세는 발생하지 않았고, XXXXX은 원고에게 이 사건 부동산의 양도로 유형자산처분이익 48,445,091원이 발생하였으나 96,926,454원의 영업손실이 있는 결손법인에 해당하여 법인세는 납부하지 아니하였으며, XXXXX로부터 이 사건 부동산을 6,000만 원에 매수한 원고 또한 조JJ에게 1,050만 원에 저가매도함으로써 양도차손이 발생하여 22,889,658원의 환급이 발생하는 2015년 귀속 양도소득세 예정신고를 하였다. ④ 이 사건 부동산 양도에 따른 양도소득이 원고에게 최종 귀속된 것으로 보이는 이상, 실질과세원칙을 이유로 원고가 취한 거래형식 자체를 부인하고 거래를 재구성하여 평가할 것은 아니다. 하지만 일련의 거래당사자 사이의 특수관계, 각 매입가액의 변동추이, 이 사건 부동산 양도에 따른 그간의 양도소득세 산출내역 등에 비추어, XXXXX의 매입가액과 그대로 일치하는 이 사건 양도가액은 XXXXX과 사이의 특수관계에서 벗어난 원고가 중간 취득자로 개입하여 XXXXX의 대표이사인 조JJ에게 이 사건 부동산을 양도하는 과정에서 비정상적으로 책정된 가액으로서 진실된 거래가액으로 보기 어려운 정황이 있음을 부인하기 어렵다. ⑤ 원고 주장대로라면, 원고가 이 사건 부동산을 취득한 시점(2015. 9.경)은 사채업자들로부터 채무독촉과 집행착수 등의 강한 압박을 받고 있던 급박한 상황인지라 자금이 부족한 원고로서는 굳이 이 사건 부동산을 매수할 만한 특별한 동기나 합리적인 이유가 없음에도, 이를 매수하고 3달 만에 큰 손실을 감수한 채 처분하였다는 것은 아무리 궁박한 상황에 처한 상황이었다 할지라도 경험칙상 선뜻 납득하기 어려운 주장에 해당한다. ⑥ 더구나 원고가 이 사건 부동산을 취득하고 양도할 무렵인 2015년경 중계동 상가에 대하여 원고 등 3명 중 김시영만을 채무자로 하는 다액의 근저당권이 설정되었을 뿐, 원고가 실제 어느 정도의 채무를 부담하고 있었는지 알 수 있는 자료가 없다. 또한 원고의 주장대로 그 당시 사채업자들로부터 실제로 변제독촉이나 가압류집행 등의 압박을 받고 있었음을 뒷받침할 만한 아무런 객관적인 자료도 없다(2018. 10.경 중계동 상가의 원고 지분에 대하여 청구금액을 3억 원으로 하는 서울북부지방법원 2018타경OOOO호 강제경매개시결정이 있었다가 2018. 12.경 취하된 내역만 인정될 뿐이다). ⑦ 원고는 양수인이 원고의 약점을 잘 알고 있어 부득이하게 저가에 매도하게 되었다고 주장하나, 이 사건 부동산 양도 당시 매수인 조JJ은 만20세의 캐나다 국적의 외국인으로 부친과 큰아버지 등 친족 회사와 오랜 기간 거래해온 만 53세의 원고에게 원고의 약점을 이용하여 조JJ의 회사 XXXXX이 3개월 전에 매도한 6,000만 원과 비교하여 터무니없이 낮은 가격인 1,050만 원에 매도할 것을 요구하였다는 점이나, 공인회계사 사무실을 운영하고 부동산매매업을 영위한 원고가 조JJ의 요구에 순순히 응하였다는 점, 이 사건 부동산을 담보로 금융기관으로부터 대출을 받을 수 있었을 것으로 보임에도 이러한 합리적인 자금조달 방법을 강구하지 않았다는 점 등은 도저히 상식적으로 자연스럽게 이해하기 어렵다. ⑧ XXXXX의 본점 사무실이 있는 서울 강남구 일원로O길 O, 2층(면적 141.84㎡, 약 43평)은 조KK이 1994년경 취득하여 조카인 진LL에게 2001. 11. 24. 매도하고 진LL은 다시 2015. 2. 10. XXXXX에 저가인 140,000,000원에 매도하여 이 사건 부동산과 유사한 거래양상을 나타내고 있는바, 조KK과 XXXXX이 소유한 적이 있는 이 사건 부동산에 관한 거래가액 또한 인위적인 작출 가능성을 배제할 수 없다. ⑨ 이 사건 부동산에 대한 3건의 계약서가 작성된 2015. 12. 28.은 계약일자이자 잔금일자이며, 이 사건 부동산의 소유권이전등기 접수일자는 2015. 12. 29.이고, 양도소득세 예정신고는 이틀 뒤인 2015. 12. 31.에 이루어졌는바, 위와 같은 경위에서 책정된 이 사건 부동산 거래가액은 정상적 거래가액이라기보다는 원고가 2015. 3.경 납부한 양도소득세를 환급받을 목적으로 작출한 허위의 거래가액으로 볼 여지가 크다.

   다) 추계결정의 정당성

      원고의 이 사건 양도가액은 구 소득세법 시행령 제176조의2 제1항 제2호가 정한 ⁠‘매매계약서 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우’에 해당한다. 이를 전제로 피고가 구 소득세법 제114조 제7항에 따라 이 사건 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없다고 보아 같은 법 시행령 제176조의2 제3항 제4호에 의한 기준시가로 이 사건 부동산의 양도가액을 추계조사하여 2015년 귀속 양도소득세를 경정한 것은 적법하고, 달리 추계결정의 위법사유를 인정할 만한 사정은 없다.

3. 결론

  그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울행정법원 2020. 12. 10. 선고 서울행정법원 2019구합88941 판결 | 국세법령정보시스템