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집합건물 대지 지분만 낙찰받은 경우 부당이득 반환 청구 인정 기준
2018나72147* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다.
부당이득금
[수원지방법원 2019. 8. 20. 선고 2018나72147 판결]
【전문】
【원고, 피항소인】
서울자산관리 주식회사
【피고, 항소인】
피고 1 외 2인 (소송대리인 변호사 남해숙 외 1인)
【제1심판결】
수원지방법원 용인시법원 2018. 7. 5. 선고 2017가소209032 판결
【변론종결】
2019. 6. 18.
【주 문】
1. 제1심판결을 다음과 같이 변경한다.
가. 원고에게,
1) 피고들은 공동하여 17,108,051원 및 이에 대하여 피고 1은 2018. 12. 12.부터, 피고 2는 2018. 12. 8.부터, 피고 3은 2018. 12. 11.부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하고,
2) 피고 1, 피고 2는 2018. 12. 3.부터 별지 목록 기재 각 구분건물에 관한 각 소유권 상실일 또는 고양시 일산구 (지번 생략) 대 599.8㎡에 관한 인도완료일 또는 2020. 12. 2. 중 먼저 도래하는 날까지 매월 별지 목록 ‘월차임 인용금액’란 기재 각 금원의 비율에 의한 돈을 각 지급하라.
나. 원고의 피고들에 대한 각 나머지 청구를 기각한다.
2. 소송 총비용 중 1/10은 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다.
3. 제1의 가항은 가집행할 수 있다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
피고들은 원고에게 공동으로 17,108,051원 및 이에 대하여 당심 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하고, 피고들은 원고에게 2018. 12. 3.부터 별지 목록 기재 각 구분건물에 관한 각 소유권 상실일 또는 철거하여 고양시 일산구 (지번 생략) 대 599.8㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 원고에게 인도한 날 또는 이 사건 토지에 대한 원고의 소유권상실일 또는 2020. 12. 2. 중 먼저 도래하는 날까지 매월 별지 목록 ‘청구금액’란 기재 각 금원의 비율에 의한 돈을 각 지급하라(원고는 제1심에서 피고들에 대하여 부당이득금 전액에 대한 연대지급을 구하였으나 이 법원에서 2018. 12. 3.부터의 부당이득금에 대하여는 각 구분소유 부분에 관한 부당이득금의 지급을 구하는 것으로 청구취지를 감축하였다).
2. 항소취지
제1심판결 중 피고들 패소 부분을 취소한다. 원고의 피고들에 대한 각 청구를 모두 기각한다.
【이 유】
1. 인정사실
다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1 내지 7호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다), 을가 제1 내지 6호증, 을나 제1 내지 5호증, 을바 제1 내지 5호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정된다.
가. 한국토지주택공사는 1990.경 ○○지구택지개발 당시 택지조성지에 주택을 소유하고 있는 자에게는 그 보상으로 주택부지 60 내지 70평과 상가부지 6 내지 8평을 우선적으로 분양하여 주었는데, 당시 택지조성예정지에 주택을 소유하고 있던 소외 1 등 22인은 1992. 6. 4.경 (조합명 생략)을 결성하였고, (조합명 생략)은 1992. 6. 20.경 한국토지주택공사로부터 이 사건 토지를 분양받아 2006. 12. 5. 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.
나. (조합명 생략)이 위와 같이 이 사건 토지를 분양받은 후 위 소외 1 등 22인은 그 지상에 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 신축하였는데, 그 건물은 1998. 1. 15.경 완공되었으며, 위 소외 1 등 22인은 이 사건 건물 중 각 22분의 1 지분 소유권자로 이 사건 건물에 관한 소유권보존등기를 마쳤다.
다. 위와 같이 (조합명 생략)이 이 사건 토지에 관하여 소유권이전등기를, 소외 1 등 22인이 이 사건 건물에 관한 소유권보존등기를 각 마친 후, 이 사건 토지 및 건물은 증여, 강제경매, 매매, 상속 등을 원인으로 그 지분권자가 수차례 변경되었고, 원고는 2017. 7. 28. 이 사건 토지 중 599.8분의 77.85 지분에 관한 강제경매 절차(의정부지방법원 고양지원 2016타경14375호)에서 위 지분을 낙찰받아 이 사건 토지에 관한 지분권자가 되었다. 그 후, 원고는 2018. 8. 13. 소외 2에게 이 사건 토지에 관한 위 지분 중 1994802844분의 3923640 지분을 이전하였고, 2018. 9. 6. 소외 3에게 이 사건 토지에 관한 위 지분 중 1994802844분의 4632075 지분을 이전하였다.
라. 원고가 위와 같이 이 사건 토지 중 599.8분의 77.85 지분을 취득한 2017. 7. 28.을 기준으로 피고 1은 이 사건 건물 중 22분의 14 지분을, 피고 2는 이 사건 건물 중 22분의 3 지분을, 피고 3은 이 사건 건물 중 22분의 1 지분을 각 보유하고 있었다. 또한, 이 사건 건물은 2017. 4. 25.경 건축물대장상 일반건축물에서 집합건물로 전환등록되었고, 2018. 12. 3. 집합건물(구분건물)로 변경등기 되었으며, 총 22개의 구분건물 중 피고 1은 14개의 구분건물에 관한 단독소유권자로, 피고 2는 3개의 구분건물에 관한 단독소유권자로, 피고 3은 1개의 구분건물에 관한 단독소유권자로 등기되었다. 집합건물로 변경등기 된 이후 피고들이 각 소유하는 전유부분, 전용면적, 이 사건 토지에 관한 공유지분권 등에 관한 구체적인 내역은 별지 목록 기재와 같다.
2. 부당이득반환의무의 존재 여부에 관한 판단
가. 먼저, 피고들이 이 사건 건물의 공유자로서 이 사건 토지를 점유하던 기간 동안의 부당이득반환의무 존재 여부에 관하여 본다.
위 인정사실에 의하면, 원고는 2017. 7. 28. 이 사건 토지 중 599.8분의 77.85 지분을 낙찰받아 그 때부터 이 사건 토지의 일부 지분권자가 되었고, 피고들은 2017. 7. 29.부터 2018. 12. 2.까지 이 사건 건물의 지분권자로서 이 사건 토지 중 원고의 지분에 해당하는 부분을 법률상 원인 없이 점유함으로써 임료 상당의 이익을 얻고, 원고에게 같은 금액 상당의 손해를 입혔다고 할 것이다. 따라서 피고들은 공동하여 원고에게 위 점유에 따른 부당이득을 반환할 의무가 있다.
나. 다음으로, 피고들이 이 사건 건물 중 구분건물의 각 소유자로서 이 사건 토지를 점유하는 기간 동안의 부당이득반환의무 존재 여부에 관하여 본다.
1) 위 인정사실에 의하면, 피고 1, 피고 2는 2018. 12. 3.부터 별지 목록 기재와 같이 이 사건 건물 중 일부 전유부분을 소유함으로써 이 사건 토지 중 위 전유면적 비율에 해당하는 부분을 점유·사용한다고 할 것인데, 위 피고들은 이 사건 토지 중 위 전유면적 비율에 해당하는 대지권(공유지분)을 보유하고 있지 아니하므로, 별지 목록 기재 ‘부족한 대지지분’에 상응하는 면적을 법률상 원인 없이 점유·사용하고 있는 것으로 평가되고, 따라서 위 피고들은 원고에게 ‘부족한 대지지분’을 점유·사용함으로써 얻은 이익을 각 반환할 의무가 있다.
2) 한편, 원고의 피고 3에 대한 이 부분 청구에 관하여 보건대, 피고 3은 별지 목록 기재와 같이 이 사건 건물 중 자신이 소유하는 전유부분 면적(73.7㎡) 및 그 비율(1683.14분의 73.7)에 필요한 대지지분(26.2635669㎡)을 초과하는 이 사건 토지에 관한 공유지분(27917265801780분의 1231096499595, 면적으로 환산시 26.45㎡)을 보유하고 있고, 따라서 피고 3이 이 사건 토지에 관한 자신의 공유지분 이상을 점유하여 사용·수익하고 있다고 보이지 아니하고, 나아가 원고가 피고 3의 위 점유 및 사용·수익으로 인하여 손해를 입었다고 보이지도 아니한다. 원고의 피고 3에 대한 이 부분 청구는 이유 없다.
다. 피고들은, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제20조의 분리처분금지 규정의 목적과 취지에 따라 원고가 집합건물인 이 사건 건물의 전유부분에 관한 소유 없이 집합건물의 대지인 이 사건 토지의 지분만을 취득한 것은 무효이므로, 이 사건 토지의 지분권자임을 전제로 한 원고의 부당이득반환청구에 응할 수 없다고 주장한다.
1) 집합건물법 제20조에 의하여 분리처분이 금지되는 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리이므로, 구분소유자가 아닌 자가 전유부분의 소유와 무관하게 집합건물의 대지로 된 토지에 대하여 가지고 있는 권리는 위 분리처분금지의 제한을 받지 아니한다(대법원 2013. 10. 24. 선고 2011다12149, 12156 판결 등 참조).
또한, 1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고, 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라, 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 여기서 구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률관념상 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서, 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정된다. 따라서 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있고, 이후 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결 등 참조).
2) 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 위 인정사실 및 앞서 든 각 증거, 을바 제5호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 원고가 취득한 이 사건 토지의 지분은 집합건물법상 분리처분금지의 제한을 받지 아니하여 유효한 것으로 보인다.
가) 원고가 강제경매 절차(의정부지방법원 고양지원 2016타경14375호)에서 낙찰받은 이 사건 토지 중 599.8분의 77.85 지분은 (조합명 생략)이 2016. 8. 10.경 피고 1로부터 2008. 4. 24.자 합의를 원인으로 소유권이전등기를 마친 지분(599.8분의 104.3) 중 일부이다.
나) 그런데, ① 이 사건 건물이 1998. 1. 15.경 완공되었는데 당시 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았던 점, ② 을바 제5호증의 기재에 의하면, △△컨설팅에서 이 사건 건물 신축 무렵 이 사건 건물에 관한 분양계획서를 작성하였던 것으로 보이나, 위 분양계획서의 기재내용만으로는 위 분양계획서에 따라 분양이 시행되었는지 여부나 위 분양계획의 내용이 외부에 표시되었는지 여부를 알 수 없고, 이 사건 건물의 건축주인 소외 1 등 22인과 위 분양계획서 작성자인 △△컨설팅 사이의 관계를 알 수도 없는바, 위 분양계획서의 작성으로 인하여 소외 1 등 22인의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되었음을 인정하기 부족하고, 달리 이 사건 건물의 건축주인 소외 1 등 22인이 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 이 사건 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사를 객관적으로 외부에 표시하였음을 인정할 증거가 없는 점, ③ 피고들은, 피고 1이 피고 2, 피고 3 등 이 사건 건물의 다른 지분권자들을 상대로 이 사건 건물에 관한 소유권이전등기를 구한 의정부지방법원 고양지원 2015가단79068 사건에서 ‘이 사건 건물에 관한 각 지분권자들은 상호명의신탁 해지를 원인으로 자신이 구분소유하는 부분에 관하여는 다른 지분권자들로부터 지분이전등기를 이전받고 자신이 구분소유하지 않는 부분에 관하여는 해당 구분소유자에게 지분이전등기를 이전하라.’는 내용의 2016. 6. 21.자 화해권고결정이 2016. 7. 11.경 확정되었으므로 위 화해권고결정 확정일 무렵에 구분행위가 있었다는 취지로도 주장하는 듯하나, 위 화해권고결정은 이 사건 건물에 관한 지분권자들 사이의 소송 내에서 이루어진 의사합의에 불과할 뿐 외부적 표시행위로 볼 수는 없는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 건물이 건축물대장상 일반건축물에서 집합건물로 전환등록된 2017. 4. 25.경에 이르러서야 구분행위가 이루어져 그 무렵부터 이 사건 건물의 대지인 이 사건 토지에 관하여 집합건물법 제20조의 분리처분금지 규정이 적용된다고 보인다.
다) 결국, (조합명 생략)은 이 사건 토지에 관하여 집합건물법 제20조의 분리처분금지 규정이 적용되기 이전인 2016. 8. 10.경 피고 1로부터 이 사건 토지 중 일부 지분을 유효하게 이전받았고, 이 사건 건물이 집합건물로 전환등록된 2017. 4. 25.경 (조합명 생략)은 이 사건 건물의 전유부분을 소유하지 아니한 채 이 사건 토지 중 일부 지분만을 보유하고 있었으므로, 이 사건 건물의 구분소유자가 아닌 (조합명 생략)이 보유하던 이 사건 토지에 관한 지분권은 분리처분금지의 제한을 받지 아니하며, 따라서 원고가 강제경매 절차를 통하여 (조합명 생략)의 이 사건 토지에 관한 지분권을 취득한 것은 유효하다.
3. 부당이득의 범위에 관한 판단
가. 제1심 법원의 중부감정평가사사무소에 대한 감정촉탁결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 토지 중 원고의 지분(599.8분의 77.85 지분)에 관한 2017. 7. 29.부터 2018. 7. 28.까지의 연임료는 13,269,533원, 월임료는 1,105,794원(= 13,269,533원 ÷ 12개월, 원미만 버림, 이하 같다)인 사실이 인정되고, 그 이후의 차임도 위와 같은 액수일 것으로 추인된다.
나. 먼저, 피고들이 이 사건 건물의 공유자로서 이 사건 토지 중 원고의 지분을 사용·수익한 기간(2017. 7. 29.부터 2018. 12. 2.까지) 동안의 부당이득액에 관하여 보건대, 앞서 본 바와 같이 위 기간 동안 이 사건 토지에 관하여 원고가 보유하는 지분이 두 차례 변동되었는바, 각 변동시기별로 부당이득액을 계산하여 합산하면 아래 표 기재와 같다.
기간일수원고 지분연임료부당이득액2017. 7. 29. ~ 2018. 8. 13.381599.8분의 780.12979326413,269,53313,851,211주3)2018. 8. 14. ~ 2018. 9. 6.2427917265801780분의 3568561720335주4)0.12782633313,068,441주5)859,294주6)2018. 9. 7. ~ 2018. 12. 2.8727917265801780분의 3503735830710주7)0.12550426212,831,042주8)3,058,358주9)합계17,768,864
따라서 피고들은 공동하여 원고에게 이 사건 건물의 지분권자로서 이 사건 토지 중 원고의 지분을 사용·수익한 기간(2017. 7. 29.부터 2018. 12. 2.까지) 동안의 부당이득액인 17,768,864원 중 원고가 구하는 17,108,051원 및 이에 대하여 이 사건 2018. 12. 7.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일 다음날(피고 1은 2018. 12. 12., 피고 2는 2018. 12. 8., 피고 3은 2018. 12. 11.)부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
다. 다음으로, 피고 1, 피고 2가 이 사건 건물 중 전유부분을 소유하면서 부족한 대지지분에 상응하는 면적을 사용·수익함에 따른 부당이득액에 관하여 보건대, 피고 1, 피고 2가 각 소유하는 전유부분을 위하여 필요한 대지지분에서 위 피고들이 각 소유하는 대지지분(이 사건 토지에 관한 공유지분)을 위 피고들이 각 소유하는 전유부분의 면적비율에 따라 각 구분건물에 안분하여 공제한 ‘각 구분건물에 대한 부족한 대지지분’을 기초로 산정한 각 구분건물에 대한 월차임액은 별지 목록 기재 ‘월차임액’란 기재와 같다. 다만, 일부 구분건물에 관한 월차임액은 원고가 구하는 월차임액 청구금액을 초과하는바, 원고의 청구금액 범위 내의 각 구분건물에 관한 월차임액을 정리하면 별지 목록 ‘월차임 인용금액’란 기재와 같다.
따라서 피고 1, 피고 2는 원고에게 2018. 12. 3.부터 별지 목록 기재 각 구분건물에 관한 위 피고들의 소유권 상실일 또는 이 사건 토지 인도완료일 또는 원고가 구하는 2020. 12. 2. 중 먼저 도래하는 날까지 매월 별지 목록 ‘월차임 인용금액’란 기재 각 금원의 비율로 계산한 돈을 각 지급할 의무가 있다(원고의 이 부분 청구 중 위 인정금액을 초과하는 부분은 원고의 계산착오 등에 기인한 것이므로 받아들일 수 없다).
4. 결론
그렇다면, 원고의 피고들에 대한 각 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 제1심판결을 위와 같이 변경하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 염우영(재판장) 김종헌 문유진
판례 검색
집합건물 대지 지분만 낙찰받은 경우 부당이득 반환 청구 인정 기준
2018나72147* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과합니다.
부당이득금
[수원지방법원 2019. 8. 20. 선고 2018나72147 판결]
【전문】
【원고, 피항소인】
서울자산관리 주식회사
【피고, 항소인】
피고 1 외 2인 (소송대리인 변호사 남해숙 외 1인)
【제1심판결】
수원지방법원 용인시법원 2018. 7. 5. 선고 2017가소209032 판결
【변론종결】
2019. 6. 18.
【주 문】
1. 제1심판결을 다음과 같이 변경한다.
가. 원고에게,
1) 피고들은 공동하여 17,108,051원 및 이에 대하여 피고 1은 2018. 12. 12.부터, 피고 2는 2018. 12. 8.부터, 피고 3은 2018. 12. 11.부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하고,
2) 피고 1, 피고 2는 2018. 12. 3.부터 별지 목록 기재 각 구분건물에 관한 각 소유권 상실일 또는 고양시 일산구 (지번 생략) 대 599.8㎡에 관한 인도완료일 또는 2020. 12. 2. 중 먼저 도래하는 날까지 매월 별지 목록 ‘월차임 인용금액’란 기재 각 금원의 비율에 의한 돈을 각 지급하라.
나. 원고의 피고들에 대한 각 나머지 청구를 기각한다.
2. 소송 총비용 중 1/10은 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다.
3. 제1의 가항은 가집행할 수 있다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
피고들은 원고에게 공동으로 17,108,051원 및 이에 대하여 당심 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하고, 피고들은 원고에게 2018. 12. 3.부터 별지 목록 기재 각 구분건물에 관한 각 소유권 상실일 또는 철거하여 고양시 일산구 (지번 생략) 대 599.8㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 원고에게 인도한 날 또는 이 사건 토지에 대한 원고의 소유권상실일 또는 2020. 12. 2. 중 먼저 도래하는 날까지 매월 별지 목록 ‘청구금액’란 기재 각 금원의 비율에 의한 돈을 각 지급하라(원고는 제1심에서 피고들에 대하여 부당이득금 전액에 대한 연대지급을 구하였으나 이 법원에서 2018. 12. 3.부터의 부당이득금에 대하여는 각 구분소유 부분에 관한 부당이득금의 지급을 구하는 것으로 청구취지를 감축하였다).
2. 항소취지
제1심판결 중 피고들 패소 부분을 취소한다. 원고의 피고들에 대한 각 청구를 모두 기각한다.
【이 유】
1. 인정사실
다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1 내지 7호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다), 을가 제1 내지 6호증, 을나 제1 내지 5호증, 을바 제1 내지 5호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정된다.
가. 한국토지주택공사는 1990.경 ○○지구택지개발 당시 택지조성지에 주택을 소유하고 있는 자에게는 그 보상으로 주택부지 60 내지 70평과 상가부지 6 내지 8평을 우선적으로 분양하여 주었는데, 당시 택지조성예정지에 주택을 소유하고 있던 소외 1 등 22인은 1992. 6. 4.경 (조합명 생략)을 결성하였고, (조합명 생략)은 1992. 6. 20.경 한국토지주택공사로부터 이 사건 토지를 분양받아 2006. 12. 5. 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.
나. (조합명 생략)이 위와 같이 이 사건 토지를 분양받은 후 위 소외 1 등 22인은 그 지상에 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 신축하였는데, 그 건물은 1998. 1. 15.경 완공되었으며, 위 소외 1 등 22인은 이 사건 건물 중 각 22분의 1 지분 소유권자로 이 사건 건물에 관한 소유권보존등기를 마쳤다.
다. 위와 같이 (조합명 생략)이 이 사건 토지에 관하여 소유권이전등기를, 소외 1 등 22인이 이 사건 건물에 관한 소유권보존등기를 각 마친 후, 이 사건 토지 및 건물은 증여, 강제경매, 매매, 상속 등을 원인으로 그 지분권자가 수차례 변경되었고, 원고는 2017. 7. 28. 이 사건 토지 중 599.8분의 77.85 지분에 관한 강제경매 절차(의정부지방법원 고양지원 2016타경14375호)에서 위 지분을 낙찰받아 이 사건 토지에 관한 지분권자가 되었다. 그 후, 원고는 2018. 8. 13. 소외 2에게 이 사건 토지에 관한 위 지분 중 1994802844분의 3923640 지분을 이전하였고, 2018. 9. 6. 소외 3에게 이 사건 토지에 관한 위 지분 중 1994802844분의 4632075 지분을 이전하였다.
라. 원고가 위와 같이 이 사건 토지 중 599.8분의 77.85 지분을 취득한 2017. 7. 28.을 기준으로 피고 1은 이 사건 건물 중 22분의 14 지분을, 피고 2는 이 사건 건물 중 22분의 3 지분을, 피고 3은 이 사건 건물 중 22분의 1 지분을 각 보유하고 있었다. 또한, 이 사건 건물은 2017. 4. 25.경 건축물대장상 일반건축물에서 집합건물로 전환등록되었고, 2018. 12. 3. 집합건물(구분건물)로 변경등기 되었으며, 총 22개의 구분건물 중 피고 1은 14개의 구분건물에 관한 단독소유권자로, 피고 2는 3개의 구분건물에 관한 단독소유권자로, 피고 3은 1개의 구분건물에 관한 단독소유권자로 등기되었다. 집합건물로 변경등기 된 이후 피고들이 각 소유하는 전유부분, 전용면적, 이 사건 토지에 관한 공유지분권 등에 관한 구체적인 내역은 별지 목록 기재와 같다.
2. 부당이득반환의무의 존재 여부에 관한 판단
가. 먼저, 피고들이 이 사건 건물의 공유자로서 이 사건 토지를 점유하던 기간 동안의 부당이득반환의무 존재 여부에 관하여 본다.
위 인정사실에 의하면, 원고는 2017. 7. 28. 이 사건 토지 중 599.8분의 77.85 지분을 낙찰받아 그 때부터 이 사건 토지의 일부 지분권자가 되었고, 피고들은 2017. 7. 29.부터 2018. 12. 2.까지 이 사건 건물의 지분권자로서 이 사건 토지 중 원고의 지분에 해당하는 부분을 법률상 원인 없이 점유함으로써 임료 상당의 이익을 얻고, 원고에게 같은 금액 상당의 손해를 입혔다고 할 것이다. 따라서 피고들은 공동하여 원고에게 위 점유에 따른 부당이득을 반환할 의무가 있다.
나. 다음으로, 피고들이 이 사건 건물 중 구분건물의 각 소유자로서 이 사건 토지를 점유하는 기간 동안의 부당이득반환의무 존재 여부에 관하여 본다.
1) 위 인정사실에 의하면, 피고 1, 피고 2는 2018. 12. 3.부터 별지 목록 기재와 같이 이 사건 건물 중 일부 전유부분을 소유함으로써 이 사건 토지 중 위 전유면적 비율에 해당하는 부분을 점유·사용한다고 할 것인데, 위 피고들은 이 사건 토지 중 위 전유면적 비율에 해당하는 대지권(공유지분)을 보유하고 있지 아니하므로, 별지 목록 기재 ‘부족한 대지지분’에 상응하는 면적을 법률상 원인 없이 점유·사용하고 있는 것으로 평가되고, 따라서 위 피고들은 원고에게 ‘부족한 대지지분’을 점유·사용함으로써 얻은 이익을 각 반환할 의무가 있다.
2) 한편, 원고의 피고 3에 대한 이 부분 청구에 관하여 보건대, 피고 3은 별지 목록 기재와 같이 이 사건 건물 중 자신이 소유하는 전유부분 면적(73.7㎡) 및 그 비율(1683.14분의 73.7)에 필요한 대지지분(26.2635669㎡)을 초과하는 이 사건 토지에 관한 공유지분(27917265801780분의 1231096499595, 면적으로 환산시 26.45㎡)을 보유하고 있고, 따라서 피고 3이 이 사건 토지에 관한 자신의 공유지분 이상을 점유하여 사용·수익하고 있다고 보이지 아니하고, 나아가 원고가 피고 3의 위 점유 및 사용·수익으로 인하여 손해를 입었다고 보이지도 아니한다. 원고의 피고 3에 대한 이 부분 청구는 이유 없다.
다. 피고들은, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제20조의 분리처분금지 규정의 목적과 취지에 따라 원고가 집합건물인 이 사건 건물의 전유부분에 관한 소유 없이 집합건물의 대지인 이 사건 토지의 지분만을 취득한 것은 무효이므로, 이 사건 토지의 지분권자임을 전제로 한 원고의 부당이득반환청구에 응할 수 없다고 주장한다.
1) 집합건물법 제20조에 의하여 분리처분이 금지되는 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리이므로, 구분소유자가 아닌 자가 전유부분의 소유와 무관하게 집합건물의 대지로 된 토지에 대하여 가지고 있는 권리는 위 분리처분금지의 제한을 받지 아니한다(대법원 2013. 10. 24. 선고 2011다12149, 12156 판결 등 참조).
또한, 1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고, 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라, 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 여기서 구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률관념상 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서, 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정된다. 따라서 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있고, 이후 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결 등 참조).
2) 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 위 인정사실 및 앞서 든 각 증거, 을바 제5호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 원고가 취득한 이 사건 토지의 지분은 집합건물법상 분리처분금지의 제한을 받지 아니하여 유효한 것으로 보인다.
가) 원고가 강제경매 절차(의정부지방법원 고양지원 2016타경14375호)에서 낙찰받은 이 사건 토지 중 599.8분의 77.85 지분은 (조합명 생략)이 2016. 8. 10.경 피고 1로부터 2008. 4. 24.자 합의를 원인으로 소유권이전등기를 마친 지분(599.8분의 104.3) 중 일부이다.
나) 그런데, ① 이 사건 건물이 1998. 1. 15.경 완공되었는데 당시 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았던 점, ② 을바 제5호증의 기재에 의하면, △△컨설팅에서 이 사건 건물 신축 무렵 이 사건 건물에 관한 분양계획서를 작성하였던 것으로 보이나, 위 분양계획서의 기재내용만으로는 위 분양계획서에 따라 분양이 시행되었는지 여부나 위 분양계획의 내용이 외부에 표시되었는지 여부를 알 수 없고, 이 사건 건물의 건축주인 소외 1 등 22인과 위 분양계획서 작성자인 △△컨설팅 사이의 관계를 알 수도 없는바, 위 분양계획서의 작성으로 인하여 소외 1 등 22인의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되었음을 인정하기 부족하고, 달리 이 사건 건물의 건축주인 소외 1 등 22인이 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 이 사건 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사를 객관적으로 외부에 표시하였음을 인정할 증거가 없는 점, ③ 피고들은, 피고 1이 피고 2, 피고 3 등 이 사건 건물의 다른 지분권자들을 상대로 이 사건 건물에 관한 소유권이전등기를 구한 의정부지방법원 고양지원 2015가단79068 사건에서 ‘이 사건 건물에 관한 각 지분권자들은 상호명의신탁 해지를 원인으로 자신이 구분소유하는 부분에 관하여는 다른 지분권자들로부터 지분이전등기를 이전받고 자신이 구분소유하지 않는 부분에 관하여는 해당 구분소유자에게 지분이전등기를 이전하라.’는 내용의 2016. 6. 21.자 화해권고결정이 2016. 7. 11.경 확정되었으므로 위 화해권고결정 확정일 무렵에 구분행위가 있었다는 취지로도 주장하는 듯하나, 위 화해권고결정은 이 사건 건물에 관한 지분권자들 사이의 소송 내에서 이루어진 의사합의에 불과할 뿐 외부적 표시행위로 볼 수는 없는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 건물이 건축물대장상 일반건축물에서 집합건물로 전환등록된 2017. 4. 25.경에 이르러서야 구분행위가 이루어져 그 무렵부터 이 사건 건물의 대지인 이 사건 토지에 관하여 집합건물법 제20조의 분리처분금지 규정이 적용된다고 보인다.
다) 결국, (조합명 생략)은 이 사건 토지에 관하여 집합건물법 제20조의 분리처분금지 규정이 적용되기 이전인 2016. 8. 10.경 피고 1로부터 이 사건 토지 중 일부 지분을 유효하게 이전받았고, 이 사건 건물이 집합건물로 전환등록된 2017. 4. 25.경 (조합명 생략)은 이 사건 건물의 전유부분을 소유하지 아니한 채 이 사건 토지 중 일부 지분만을 보유하고 있었으므로, 이 사건 건물의 구분소유자가 아닌 (조합명 생략)이 보유하던 이 사건 토지에 관한 지분권은 분리처분금지의 제한을 받지 아니하며, 따라서 원고가 강제경매 절차를 통하여 (조합명 생략)의 이 사건 토지에 관한 지분권을 취득한 것은 유효하다.
3. 부당이득의 범위에 관한 판단
가. 제1심 법원의 중부감정평가사사무소에 대한 감정촉탁결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 토지 중 원고의 지분(599.8분의 77.85 지분)에 관한 2017. 7. 29.부터 2018. 7. 28.까지의 연임료는 13,269,533원, 월임료는 1,105,794원(= 13,269,533원 ÷ 12개월, 원미만 버림, 이하 같다)인 사실이 인정되고, 그 이후의 차임도 위와 같은 액수일 것으로 추인된다.
나. 먼저, 피고들이 이 사건 건물의 공유자로서 이 사건 토지 중 원고의 지분을 사용·수익한 기간(2017. 7. 29.부터 2018. 12. 2.까지) 동안의 부당이득액에 관하여 보건대, 앞서 본 바와 같이 위 기간 동안 이 사건 토지에 관하여 원고가 보유하는 지분이 두 차례 변동되었는바, 각 변동시기별로 부당이득액을 계산하여 합산하면 아래 표 기재와 같다.
기간일수원고 지분연임료부당이득액2017. 7. 29. ~ 2018. 8. 13.381599.8분의 780.12979326413,269,53313,851,211주3)2018. 8. 14. ~ 2018. 9. 6.2427917265801780분의 3568561720335주4)0.12782633313,068,441주5)859,294주6)2018. 9. 7. ~ 2018. 12. 2.8727917265801780분의 3503735830710주7)0.12550426212,831,042주8)3,058,358주9)합계17,768,864
따라서 피고들은 공동하여 원고에게 이 사건 건물의 지분권자로서 이 사건 토지 중 원고의 지분을 사용·수익한 기간(2017. 7. 29.부터 2018. 12. 2.까지) 동안의 부당이득액인 17,768,864원 중 원고가 구하는 17,108,051원 및 이에 대하여 이 사건 2018. 12. 7.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일 다음날(피고 1은 2018. 12. 12., 피고 2는 2018. 12. 8., 피고 3은 2018. 12. 11.)부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
다. 다음으로, 피고 1, 피고 2가 이 사건 건물 중 전유부분을 소유하면서 부족한 대지지분에 상응하는 면적을 사용·수익함에 따른 부당이득액에 관하여 보건대, 피고 1, 피고 2가 각 소유하는 전유부분을 위하여 필요한 대지지분에서 위 피고들이 각 소유하는 대지지분(이 사건 토지에 관한 공유지분)을 위 피고들이 각 소유하는 전유부분의 면적비율에 따라 각 구분건물에 안분하여 공제한 ‘각 구분건물에 대한 부족한 대지지분’을 기초로 산정한 각 구분건물에 대한 월차임액은 별지 목록 기재 ‘월차임액’란 기재와 같다. 다만, 일부 구분건물에 관한 월차임액은 원고가 구하는 월차임액 청구금액을 초과하는바, 원고의 청구금액 범위 내의 각 구분건물에 관한 월차임액을 정리하면 별지 목록 ‘월차임 인용금액’란 기재와 같다.
따라서 피고 1, 피고 2는 원고에게 2018. 12. 3.부터 별지 목록 기재 각 구분건물에 관한 위 피고들의 소유권 상실일 또는 이 사건 토지 인도완료일 또는 원고가 구하는 2020. 12. 2. 중 먼저 도래하는 날까지 매월 별지 목록 ‘월차임 인용금액’란 기재 각 금원의 비율로 계산한 돈을 각 지급할 의무가 있다(원고의 이 부분 청구 중 위 인정금액을 초과하는 부분은 원고의 계산착오 등에 기인한 것이므로 받아들일 수 없다).
4. 결론
그렇다면, 원고의 피고들에 대한 각 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 제1심판결을 위와 같이 변경하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 염우영(재판장) 김종헌 문유진
