요지

원고가 주장하는 이 사건 부동산 취득의 실지거래가액을 그대로 믿기 어려운 특별한 사정이 있다고 할 것이고, 달리 이 사건 부동산의 취득에 관한 실지거래가액을 확인할 만한 증거가 없다.

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 제1심판결의 취소한다.

2. 원고의 청구를 기각한다.

3. 소송총비용은 원고가 부담한다.

청구취지 및 항소취지

1. 청구취지

  피고가 2016. 7. 1. 원고에 대하여 한 2014년 귀속 양도소득세 118,170,220원의 부과처분을 취소한다.

2. 항소취지

  주문과 같다.

  이 유

1. 처분의 경위 및 원고의 주장 이 부분에 관하여 이 법원이 설시할 이유는 제1심판결 이유 중 각 해당 부분 기재와 같으므로 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 인용한다.

2. 관계법령

별지 기재와 같다.

3. 처분의 적법 여부

가. 관련법리

양도소득의 산정에 있어 납세의무자가 실지거래가액에 관한 증빙서류로서 취득 및 양도에 관한 매매계약서 등을 제출하였다면, 과세관청으로서는 매매계약서 등이 실제와 달리 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 매매계약서상의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것이고, 이 경우 그러한 특별한 사정이 있다는 점은 과세관청이 이를 증명하여야 한다(대법원 1996. 6. 25. 선고 95누3183 판결 등 참조).

다만, 매매계약서의 진정성립을 인정할 증거가 없고 납세의무자가 주장하는 실지거래가액이 기준시가 내지 통상적인 거래가액과 현저히 차이가 나는 경우 등에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수 없는 특별한 사정이 있다고 볼 수 있다(대법원 1997. 6. 27. 선고 96누5810 판결 등 참조).

한편, 서증은 문서에 표현된 작성자의 의사를 증거자료로 하여 요증사실을 증명하려는 증거방법이므로 우선 그 문서가 증거신청당사자에 의하여 작성자로 주장되는 자의 의사에 기하여 작성된 것임이 밝혀져야 하고, 이러한 형식적 증거력이 인정된 다음 비로소 작성자의 의사가 요증사실의 증거로서 얼마나 유용하느냐에 관한 실질적 증명력을 판단하여야 한다. 문서의 제출은 원본, 정본 또는 인증등본으로 하여야 하고 단순한 사본만에 의한 증거의 제출은 정확성의 보증이 없어 원칙적으로 부적법하며, 원본의 존재 및 원본의 성립의 진정에 관하여 다툼이 있고 사본을 원본의 대용으로 하는 데 대하여 상대방으로부터 이의가 있는 경우에는 사본으로써 원본을 대신할 수 없다. 다만, 서증 사본의 신청당사자가 문서 원본을 분실하였다든가, 선의로 이를 훼손한 경우, 또는 문서제출명령에 응할 의무가 없는 제3자가 해당 문서의 원본을 소지하고 있는 경우, 원본이 방대한 양의 문서인 경우 등 원본 문서의 제출이 불가능하거나 비실제적인 상황에서는 원본의 제출이 요구되지 아니한다고 할 것이지만, 그와 같은 경우라면 해당 서증의 신청당사자가 원본 부제출에 대한 정당성이 되는 구체적 사유를 주장·증명하여야 한다. 반면에 사본을 원본으로서 제출하는 경우에는 그 사본이 독립한 서증이 되는 것이나 그 대신 이에 의하여 원본이 제출된 것으로 되지는 아니하고, 이 때에는 증거에 의하여 사본과 같은 원본이 존재하고 또 그 원본이 진정하게 성립하였음이 인정되지 않는 한 그와 같은 내용의 사본이 존재한다는 것 이상의 증거가치는 없다(대법원 2002. 8. 23. 선고 2000다66133 판결 등 참조).

나. 판단

앞서 든 증거 등에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 위 법리에 비추어 살펴보면, 비록 원고가 이 사건 부동산 취득의 실지거래가액에 관하여 이 사건 매매계약서, 및 매도인 김○○의 거래사실확인서(갑6호증) 등을 제출하고 김○○이 제1심에서 이에 부합하는 취지의 증언을 한 바 있다고 하더라도, 원고가 주장하는 이 사건 부동산 취득의 실지거래가액(6억 8,200만 원)을 그대로 믿기 어려운 특별한 사정이 있다고 할 것이고, 달리 이 사건 부동산의 취득에 관한 실지거래가액을 확인할 만한 증거가 없으므로, 원고의 주장은 이유 없다.

① 이 사건 매매계약서는 사본으로 제출되었고 원고는 그 원본을 제출하지 못하고 있다. 이에 대하여 원고는 ⁠“이 사건 부동산에 대하여 2007. 10.경 주식회사 우리은행(이하 ’우리은행‘이라 한다)에 채권최고액 합계 4억 6,200만 원의 각 근저당권(2억 4,000만 원 + 1억 3,800만 원 + 8,400만 원)을 설정해주면서 우리은행 측의 요구로 매매계약서 원본을 제출하였기 때문”이라고 주장하지만, 우리은행은 이 법원의 금융거래정보 제출명령에 대하여 위 각 근저당권 설정 당시 원고가 우리은행에 이 사건 매매계약서 원본 또는 사본을 첨부한 사실이 없다고 회신하였다. 뿐만 아니라 은행이 부동산을 담보로 대출을 함에 있어 매매계약을 확인할 필요가 있다고 하더라도 굳이 매매계약서 원본을 제출받아 보관하고 있어야 할 이유도 없을 것으로 보인다.

② 원고는 1988. 5.경 이 사건 부동산을 보증금 8,000만 원(월 임대료 150만 원)에 임차하였다가 1990. 12.경 이를 취득하였고, 김○○에 의하면 원고의 취득 당시 이 사건 부동산의 일부는 보증금 2,000만 원(월세 80만 원)에 카페로 임대 중이었다는 것인데(김○○의 제1심 증언), 그럼에도 이 사건 매매계약서에는 이러한 임대차관계의 처리에 관한 아무런 내용도 없고 단지 ⁠‘현 시설물 상태로 인도한다’는 내용이 수기로 기재되어 있는 외에는 정형적인 인쇄문구 정도만 기재되어 있을 뿐이다. 이에 대하여 김○○은 제1심 증언에서 ⁠‘계약 당시 보증금에 해당하는 금액을 원고에게 먼저 주었다’는 취지로 진술하였는데, 김○○이 이 사건 부동산 매매대금에서 보증금을 공제하는 간편한 방법에 의하지 않고 굳이 이를 먼저 지급하는 번거로움을 감수했어야 할 아무런 합리적인 이유도 찾을 수 없으므로 위 진술을 그대로 믿기 어렵다.

③ 원고가 이 사건 부동산을 취득할 당시의 부동산등기부등본(을4호증)에는 이 사건 부동산의 건물 면적이 ⁠‘14평 5홉 7작’으로 표시되어 있다. 그런데 이 사건 매매계약서에는 이 사건 부동산의 건물 면적이 ⁠‘47.52㎡’로 표시되어 있고, 이는 등기부 표시가 미터법으로 변경된 현재의 것과 동일하다. 이에 대하여 원고는 이 사건 부동산 취득당시 미터법으로 부동산을 표시한 다른 거래들이 이루어지고 있었다고 주장하면서도, 정작 이 사건 매매계약서의 위 건물 면적 표시가 어떤 자료에 의한 것인지에 대하여는 아무런 설명도 하지 못하고 있다. 또한 이 사건 매매계약서 하단에는 홍보 목적으로 계약서 용지를 배포한 업체로 보이는 ⁠‘○○트랜스’의 상호가 인쇄되어 있는데, ○○트랜스는 서울 양천구 지역의 이사업체로서 2001. 5.경에야 인허가를 받은 것으로 확인되므로(을7호증), ○○트랜스가 그로부터 10년 이전에 이루어진 위 계약 당시 이미 영업을 하고 있으면서 위와 같은 계약서 양식을 배포하였다고 보기는 어렵다.

④ 원고가 이 사건 부동산을 취득할 당시 서울 양천구 목동의 중심상권 중 하나인 목동신시가지 1층 상가의 가격은 평당 600만 원 ∼ 850만 원 정도에 형성되어 있었다(을5, 6호증). 그런데 건물 면적이 47.52㎡로서 15평 정도에 불과한 이 사건 부동산의 가격이 6억 8,200만 원이라면 이는 평당 4,500만 원이 넘는다. 이는 당시의 다른 상가 가격뿐만 아니라 이 사건 부동산의 임대차조건(보증금, 월 임대료)이나 원고가 이 사건 부동산 취득 후 10년 이상 경과한 2003. 11.경 이 사건 부동산을 담보로 대출을 받을 당시 이 사건 부동산의 감정평가액이 3억 6,000만 원에 불과하였던 점 등 비추어 현저하게 높다. 원고는 이 사건 부동산 취득 당시 지하철 9호선 건설 예정, 이 사건 부동산 인근 양서출장소 자리에 대한 AA구청 이전 예정 등 개발호재가 있어 다른 상가보다 가격이 높게 형성되어 있었다고 주장하지만, 지하철 9호선 건설은 당시 기본계획도 수립되기 전이고(을14호증), AA구청 이전은 이후 실제 이루어진 바도 없어 단지 소문이 도는 정도에 불과하였던 것으로 보이므로, 원고가 주장하는 개발호재를 감안하더라도 위와 같은 가격의 현저한 차이를 설명하기는 어렵다.

⑤ 원고는 이 사건 부동산 취득자금에 관하여 ⁠‘배우자 배종상이 아파트 등을 매도한9,200만 원으로 1986년경 금융상품에 투자하여 1990년경까지 4억 원 ∼ 5억 원의 자금을 마련하였고, 여기에 대출금과 차용금을 합하여 이 사건 부동산 매매대금을 지급하였다’라고 주장하는데, 이에 관하여 아무런 자료도 제출하지 못하고 있다. 또한 김○○은 이 사건 부동산 매도대금으로 서울 **구 *동 **아파트4단지 복합상가 102호를 약 1억 8,000만 원에, 서울 **구 *동 **아파트1단지 복합상가 104호를 약 1억 8,000만 원에, 서울 **구 BB아파트 611동 1404호를 약 2억 원에 매수 하였다고 진술하지만(제1심 증언), 김○○의 진술에 의하더라도 김○○은 위 *동 **아파트1단지 복합상가 104호의 1/4 지분만 취득하였을 뿐이고, 위 BB아파트의 경우 같은 단지 유사한 아파트의 당시 가격이 1억 1,500만 원 ∼ 1억 3,500만 원 정도로 확인되므로(을9호증) 이 사건 부동산 매도대금의 사용에 관한 김○○의 위 진술도 그대로 믿기 어렵다.

⑥ 결국 이 사건 매매계약서는 그 원본의 존재 및 성립의 진정을 인정할 수 없어 이를 증거로 쓸 수 없다. 또한 김○○의 거래사실확인서는 이 사건 매매계약서의 기재내용을 그대로 원용한 것에 불과하고, 김○○의 제1심 증언은 앞서 본 바와 같이 그대로 믿기 어려운 부분들이 많은 등 원고가 주장하는 이 사건 부동산 취득의 실지거래가액을 인정할 만한 증거가 없다. 반면 위와 같이 원고 주장의 위 실지거래가액은 기준시가 및 통상적인 거래가액과 현저한 차이가 나고, 그 취득자금이나 수수된 매매대금의 사용관계 등도 제대로 설명되지 않는다.

4. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을

달리 하여 부당하므로 이를 취소하고 원고의 청구를 기각한다..

출처 : 서울고등법원 2018. 04. 10. 선고 서울고등법원 2017누82040 판결 | 국세법령정보시스템