요지

'주택'에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 함

판결내용

붙임 판결내용과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청구취지 

피고가 2022. x. 1. 원고에 대하여 한 2019년 귀속 양도소득세 xxx,xxx,xxx원(가산세 포함)의 경정ㆍ고지 처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2019. 10. 31. 조정대상지역에 위치한 원고 소유의 CC시 DD구 EE동 510 탑마을 310동 601호(이하 '이 사건 주택'이라고 한다)를 000,000,000원에 양도하고, 2020. 3. 5. 1세대 1주택에 해당하는 일반세율로 계산하여 양도소득세 000,000,000원을 신고하였다.

나. 피고는, 원고와 원고의 배우자 유FF이 이 사건 주택의 양도 당시 이 사건 주택 외에도 다음과 같이 2개의 주택을 추가로 소유하여 1세대 3주택에 해당한다는 이유로 장기보유특별공제를 배제하고 일반세율에 중과세율(20%)을 더한 세율을 적용하여, 2022. 6. 1. 원고에게 2019년 귀속 양도소득세 244,880,960원(가산세 포함)을 경정ㆍ고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라고 한다).

[인정근거] 다톰 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 20호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

피고는 이 사건 주택의 양도 당시 원고의 배우자 유FF 소유의 이 사건 오피스텔이 사실상 주거용이었다고 보아 1세대 3주택에 해당함을 전제로 이 사건 처분에 이른 것이나, 이 사건 오피스텔은 주택이 아니므로 주택 수에 포함되어서는 아니 된다.

아울러 피고는 이 사건 오피스텔에 실제 거주하였다는 임차인 한LL의 진술 등에 터 잡아 이 사건 오피스텔이 주택에 해당한다는 입장을 취하였던 것으로 보이나, 한LL은 유FF과의 임대차계약 내용에 위반하여 무단으로 이 사건 오피스텔을 주거용으로 사용하였던 것이므로, 임차인의 이러한 무단 사용에 기하여 이 사건 오피스텔을 주택으로 볼 경우 이는 조세평등주의에 위배된다.

나. 관계법령

별지 관계법령 기재와 같다

다. 판단

 1) 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 구 소득세법(2019. 12. 31. 법률 제16834호로 개정되어 2020. 1. 1. 시행되기 전의 것, 이하 같다) 제89조 제1항 제3호, 구 소득세법 시행령(2020. 2. 11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제154조 제1항에 정한 '주택'에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 한다. 해당 건물이 일시적으로 주거가 아닌 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있다면 이를 주택으로 보아야 한다(대법원 2005. 4. 28. 선고 2004두14960 판결 등 참조).

 2) 위와 같은 법리에 비추어 이 사건을 살피건대, 갑 제14, 15, 19호증, 을 제2 내지 4호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 내지 사정들에 비추어 보면, 이 사건 오피스텔은 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 '주택'으로 보는 것이 타당하고 조세평등주의에도 반하지 아니하며, 따라서 이 사건 오피스텔이 '주택'에 해당함을 전제로 이 사건 주택이 1세대 3주택인 것으로 보아 피고가 이 사건 처분을 한 것은 어느 모로 보나 위법하다고 볼 수 없다. 이를 다투는 원고 주장은 받아들이지 않는다.

가) 이 사건 오피스텔은 이 사건 주택의 양도 당시 임차인 한LL이 거주하는 것으로 전입신고(주민등록)가 이미 마쳐져 있었다. 즉, 한LL은 2018. 8. 25. 유FF과 사이에 이 사건 오피스텔을 임차하기로 하는 임대차계약을 체결하여 임대차계약기간 중인 2019. 5. 24.부터 퇴거 직전인 2020. 7. 16.까지 이 사건 오피스텔에 거주하는 것으로 전입신고가 되어 있었다. 뿐만 아니라 한LL은 피고의 세무조사 과정에서 위 임대차기간 중 자신이 이 사건 오피스텔에 취사도구 등을 비치하고 직접 거주한 사실을 인정하기까지 하였다.

나) 이 사건 오피스텔은 샤워가 가능한 화장실이 있는 원룸 형태로서 벽걸이형 에에컨, 간이싱크대 및 신발장이 기본으로 비치되어 있고, 바닥난방을 할 수 있도록 도시가스가 연결되어 있는 등 소유자나 제3자가 언제든 용도나 구조변경 없이 바로 주거용으로 사용할 수 있었던 것으로 보인다. 위와 같은 내부 구조나 현황 등에 비추어 보면, 한재경은 이 사건 오피스텔을 당초에는 업무용으로 사용하거나 혹은 사용할 의사를 가졌다가 나중에 임의로 주거용으로 바꾼 것이라기보다는, 애당초 임대차계약이 체결된 시점부터 이 사건 오피스텔을 주거용으로 사용하고자 하였을 것으로 추단된다.

이와 달리 한LL이 당초에는 업무용으로만 사용하거나 사용할 의사가 있었다고 볼 만한 정황을 찾을 수 없다(임대차계약 체결 당시 업무용으로만 사용하기로 하였다가 나중에 무단으로 주거용으로 바꾼 것이라는 원고 주장에 부합하는 듯한 갑 제21호증의 기재는 믿지 아니한다).

다) 실제로 한LL은 2018. 9. 1.부터 2021. 12. 31.까지 근로소득자임이 근로소득원천징수영수증에 의해 확인되고, 현재까지 사업자등록을 따로 한 바가 없다. 임대인 유FF도 한LL이 이 사건 오피스텔에 입주한 2018. 8.부터 퇴거한 2020. 7.까지 매출처별세금계산서합계상 주민등록번호 발급분으로 하여 부가가치세 신고를 하였음이 확인되는바, 이에 따라 유FF도 위 임대차계약 체결 당시 한LL이 따로 사업자등록을 하지 아니한 사실만큼은 적어도 인지하였을 것으로 보인다.

라) 뿐만 아니라, 유FF과 한LL 사이에 이 사건 오피스텔에 관하여 2018. 6. 22. 체결된 임대차계약서(갑 제14호증)를 보면, 특약사항으로 잔금 지급 전까지 임대인이 이 사건 오피스텔에 도배를 해준다는 내용이 포함되어 있는바, 이는 일단 위 임대차계약이 당사자 간 어느 정도의 협의와 교섭을 거쳐 체결되었음을 보여주고, 나아가 앞서 본 바와 같이 한LL이 이 사건 오피스텔을 주거 용도로 사용하고자 한다는 점을 유FF이 계약 체결 당시 전혀 몰랐다거나 도저히 예상하지 못하였다고는 볼 수 없음을 뒷받침한다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울행정법원 2024. 05. 08. 선고 서울행정법원 2023구단51147 판결 | 국세법령정보시스템