요지

이 사건 매매계약은 당시 상황을 고려하여 쌍방 합리적인 경제적 선택에 따라 매매계약을 체결하고 그 조건을 협상하였던 것으로 보이며, 매매계약 당시 이 사건 토지의 개별공시지가를 참작하여 그 매매대금을 정하되 이를 장기간에 분할하여 지급할 수 있도록 하였는바, 이것이 부당한 저가양도라고 단정할 수 없음.

판결내용

다음과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 피고의 항소를 모두 기각한다.

2. 항소비용은 피고가 부담한다.

청구취지·항소취지 

  1. 청구취지

  피고가 2020. x. 9. 망 AAA에 대하여 한 2018년 양도소득세(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

  2. 항소취지

  제1심판결을 취소한다. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

이 유

1. 처분의 경위

  이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 판결의 이유는, 아래와 같이 고쳐 쓰는 외에는, 제1심판결의 해당 부분 기재와 같으므로 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

 ○ 제1심판결문 제3면 표 아래 제1행의 ⁠“원고들은 망 AAA의 배우자 또는 자녀들”부분을 ⁠“원고들은 망 AAA의 배우자(원고 BBB) 또는 자녀들(나머지 원고들)”로 고쳐 쓴다.

 ○ 제1심판결문 제3면 표 아래 제7~9행의 ⁠“cc상사에 이 사건 토지를 임대보증금 2억 4,000만 원, 월 임대료 1,250만 원, 계약 기간 12년 등으로 정하여 임대하였다(이하 ⁠‘이 사건 임대차’라 한다).” 부분을 아래와 같이 고쳐 쓴다.

『cc상사와 사이에 cc상사에 이 사건 토지를 임대보증금 2억 4,000만 원, 월 임대료 1,250만 원, 임대기간 1995. 1. 1.부터 12년 등으로 정하여 임대하는 내용의 임대차계약(이하 ⁠‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.』

 ○ 제1심판결문 제4면 위쪽 표 아래 제2~3행 부분을 아래와 같이 고쳐 쓴다.

『망 AAA과 cc상사는 2003. 9. 1. 이 사건 매매계약 중 제2조(매매대금 및 대금지급방법) 단서를 ⁠“매도인과 매수인이 합의하여 기간을 조정할 수 있으며, 토지임대보증금은 매매대금과 최종적으로 상계한다.”라고 수정하고, 제3조(토지사용에 대한 임대료)를 삭제하였다(갑 제12호증).』

2. 이 사건 처분의 적법 여부

 가. 원고들의 주장 요지

  1) 부과제척기간 도과 주장

   이 사건 매매계약은 소득세법 시행규칙 제78조 제3항의 장기할부매매에 해당하고, 위 매매계약에 따라 원고가 cc상사에 이 사건 토지를 사용수익하게 하였던 것이므로, 그 양도시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제3호에 따라 매매계약일인 2002. 9. 10.로 보아야 한다. 그런데 이 사건 처분은 그 양도소득세 확정신고일인 2003. 5. 31.부터 7년이 되는 2010. 5. 31.이 훨씬 지난 이후에 이루어졌으므로, 이는 부과제척기간을 경과하여 이루어진 것으로서 위법하다.

  2) 부당행위계산부인의 대상이 아니라는 주장

   이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 판결의 이유는, 제1심판결의 해당 부분(제1심 판결문 제6면 제2~15행) 기재와 같으므로 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

 나. 관계 법령

  별지 기재와 같다.

 다. 인정사실

  이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 판결의 이유는, 제1심판결의 해당 부분 기재와 같으므로 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

 라. 판단

  1) 부과제척기간 도과 여부

   가) 관련 규정

    국세기본법 제26조의2는 국세를 부과할 수 있는 날부터 5년을 부과제척기간으로 하면서(제1항), 납세자가 법정신고기한까지 과세표준신고서를 제출하지 아니한 경우에는 이를 해당 국세를 부과할 수 있는 날부터 7년으로 하고 있다(제2항 제1호). 한편 구 소득세법(2017. 12. 19. 법률 제15225호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제110조 제1항은 납세자가 양도소득 과세표준을 그 과세기간의 다음 연도 5. 1.부터 5. 31.까지 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다고 규정하고 있다.

    구 소득세법 제98조는 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 ⁠‘해당 자산의 대금을 청산한 날’로 하도록 규정하고 있고, 그 위임에 따른 구 소득세법 시행령(2017. 2. 3. 대통령령 제27829호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제162조 제1항은 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 접수일 또는 명의개서일(제1호), 대금을 청산하기 전 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일(제2호), 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기 접수일․인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날(제3호) 등으로 규정하고있다.

    나아가 소득세법 시행규칙 제78조 제3항은 장기할부조건에 관하여, ⁠‘법 제94조 제1항 각 호에 규정된 자산의 양도로 인하여 해당 자산의 대금을 월부ㆍ연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 계약금을 제외한 해당 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입하고, 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것을 말한다’고 규정하고 있다.

   나) 구체적 판단

    (1) 원고들은, 이 사건 토지의 양도가 소득세법 시행규칙에 따른 장기할부조건 매매에 해당하고, 또한 이 사건 토지를 cc상사가 계약 전부터 점유, 사용하고 있는 상태였으므로, 매매계약일을 구 소득세법 시행령상의 인도일 내지 사용수익일로 볼 수 있어, 이 사건 토지의 양도시기는 이 사건 매매계약일인 2002. 9. 10.이라는 취지로 주장한다.

    (2) 그러나 앞서 본 인정사실을 통해 알 수 있는 아래와 같은 사정들을 고려하면, 망 AAA이 이 사건 매매계약일에 이 사건 토지를 양도하였다거나 이 사건 매매계약의 이행으로 이를 인도하였다고 보기 어렵다.

        오히려 이 사건 매매계약의 내용에 따라 보더라도 망 AAA이 이 사건 매매계약 이후에도 이 사건 토지의 소유권을 여전히 보유하고 있었음은 명확하고, 향후 cc상사가 약정한 금액을 모두 완납하는 것을 조건으로 그 때에 비로소 이 사건 토지를 양도하기로 하였던 것으로 봄이 상당하다.

        결국 이 사건 매매계약을 장기할부조건 매매로 볼 수 없으므로(매매당사자 쌍방의 의사는 양도 후 대금의 분할납부가 아니라 대금 완불 후 양도이다), 이 사건 토지의 양도시기는 다시 원칙으로 돌아가 구 소득세법 제98조에 따라 대금을 청산한 날로 봄이 타당하고, 2018. 5. 4. 이 사건 매매대금 분할액이 최종적으로 입금되어 완납되었지만, 그보다 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기가 먼저 이루어졌으므로 구 소득세법 시행령 제162조 제1항 제2호에 따라 그 소유권이전등기접수일인 2018. 5. 2.이 이 사건 토지의 양도시기가 된다고 봄이 옳다. 따라서 이와 다른 전제에 선 원고들의 위 주장은 이유 없다.

     (가) cc상사는 1995. 1. 10. 망 AAA과 이 사건 임대차계약을 체결하고 그때부터 이 사건 토지를 인도받아 점유ㆍ사용하고 있었다.

     (나) 망 AAA과 cc상사는 이 사건 임대기간 중인 2002. 9. 10. 이 사건 매매계약을 체결하였는데, 그 이후에도 망 AAA은 cc상사로부터 계속하여 임대료를 지급받았다.

     (다) 이 사건 매매계약서에는 ⁠‘토지임대보증금은 매매대금과 최종적으로 상계한다’(제2조 단서)고 기재되어 있을 뿐 이 사건 임대차계약의 종료에 관하여 아무런 언급이 없다.

     (라) 이 사건 임대차계약서 및 이 사건 매매계약서는 각 처분문서로서 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 기재된 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하는바(대법원 2021. 4. 29. 선고 2021다202309 판결 등 참조), 망 AAA이 이 사건 매매계약을 체결한 이후에도 cc상사로부터의 임대수익에 대해 부가가치세 및 임대사업소득세를 신고하여 온 점 등을 보태어 보더라도, 이 사건 매매계약 체결 이후에도 이 사건 임대차계약은 그와 별개로 유효하게 존속하였다고 봄이 타당하다.

     (마) 결국 cc상사는 이 사건 임대차계약에 따라 이 사건 토지를 인도받았고 이후 줄곧 임대료를 지급하며 그에 기한 사용수익을 하였던 것으로 봄이 상당하므로, 이와 달리 망 AAA이 이 사건 매매계약의 이행으로 이 사건 토지를 인도하였다거나, 이 사건 매매계약의 효력에 따라 사용수익을 하도록 하였다고 보기는 어렵다.

  2) 부당행위계산부인 대상 여부

   가) 관련 법리

    (1) 구 소득세법 제101조 제1항에 정한 부당행위계산부인이란 거주자가 특수관계인과의 거래에서 정상적인 경제인의 합리적인 방법에 의하지 아니하고 구 소득세법 시행령 제167조 제3항 각 호에 열거된 거래형태를 빙자하여 남용함으로써 조세부담을 부당하게 회피하거나 경감시켰다고 하는 경우에 과세권자가 이를 부인하고 법령에 정한 방법에 의하여 객관적으로 타당해 보이는 양도소득이 있는 것으로 의제하는 제도로서, 경제인의 처지에서 볼 때 부자연스럽고 불합리한 행위계산을 함으로 인하여 경제적 합리성을 무시하였다고 인정되는 경우에 한하여 적용된다.

        그리고 경제적 합리성의 유무를 판단할 때에는 해당 거래행위의 대가관계만을따로 떼어 내어 단순히 특수관계인이 아닌 자와의 거래형태에서는 통상 행하여지지 아니하는 것이라 하여 바로 경제적 합리성이 없다고 보아서는 아니 되며, 거래행위의 제반 사정을 구체적으로 고려하여 과연 그 거래행위가 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성이 없는 비정상적인 것인지의 여부에 따라 판단하여야 한다(대법원 2017. 1. 25. 선고 2016두50686 판결 등 참조).

    (2) 부당행위계산의 부인은 일정한 특수관계인 사이의 거래가 사회통념이나 관습에 비추어 볼 때 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 볼 수 없어 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우 이를 부인하고 법령이 정하는 방법으로 정부가 소득금액을 계산하는 제도이므로 토지 등의 취득ㆍ양도가 정상적인 거래인가의 여부는 그 대금을 확정 짓는 거래 당시를 기준으로 판단하여야 한다(대법원 1999. 1. 29. 선고 97누15821 판결, 대법원 2010. 5. 27. 선고 2010두1484 판결의 각 취지 등 참조).

        따라서 저가양도로 인한 부당행위계산부인에서 매매계약체결시기와 양도시기가 다른 경우 토지 등의 양도가 부당행위계산에 해당하는지 여부는 그 대금을 확정 짓는 거래 당시를 기준으로 판단하는 반면, 그 토지의 양도차익을 계산하면서는 양도가액을 양도시기를 기준으로 산정하여야 한다(대법원 2010. 5. 13. 선고 2007두14978 판결의 취지 등 참조).

  나) 구체적 판단

   앞서 본 인정사실과 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 아래와 같은 사정들을 위 법리에 비추어 보면, 이 사건 매매계약이 특수관계인 사이의 거래이기는 하지만 나아가 거래형태를 빙자하여 남용함으로써 조세부담을 부당하게 회피하거나 경감시켰다고 단정할 수 없으므로 구 소득세법상 부당행위계산부인 규정의 적용대상이 된다고 보기 어렵다. 따라서 원고들의 이 부분 주장은 이유 있다.

    (1) 이 사건 매매계약이 체결된 2002. 9. 10.에는 이미 매매대금이 구체적으로 확정되어 있었으므로(갑 제9호증), 매매계약체결시점인 2002. 9. 10.이 저가양도 판단의 기준 시점이 된다고 봄이 상당하다.

     (가) 즉, 망 AAA과 cc상사는 이 사건 매매계약에서 이 사건 토지의 매매대금 총액을 5,500,000,000원으로 정하면서, 주주임원단기대여금을 차감한 4,995,000,000원을 150개월 균등분할하여 매월 33,300,000원을 매월 10일에 지급하기로 하여 매매대금의 총액과 지급시기를 확정하였다.

     (나) 이에 대하여, 피고는 2003. 9. 1.에 이르러 이 사건 매매계약 제2조 중에서 대금지급방법과 관련하여 ⁠“매도인과 매수인이 합의하여 기간을 조정할 수 있다”는 내용을 추가하였다는 이유를 들어(이하 ⁠‘이 사건 수정조항'이라 한다. 갑 제12호증), 이 시점에서야 매매대금이 확정되었다는 취지로 주장하나, 당사자들이 합의 하에 매매대금 지급 기간을 조정할 수도 있다는 ⁠‘가능성’을 유보하는 이 사건 수정조항이 추가된 것만으로 이 사건 토지의 매매대금이 변경된 것이라고 평가할 수는 없다. 따라서 이 사건 토지 매매대금은 매매계약체결 당시부터 5,500,000,000원으로 확정되어 있었고, 그 이후 한 번도 변경이 이루어진 적은 없었다고 봄이 상당하므로, 매매계약체결시기인 2002. 9. 10.을 기준으로 부당행위계산부인 여부를 판단하여야 할 것이고, 이와 다른 전제에 선 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다.

    (2) 피고는, ⁠‘이 사건 매매계약 당시인 2002. 9. 10. 기준 이 사건 토지의 개별공시지가는 5,740,184,000원인데, 망 AAA이 지급받은 매매대금 5,500,000,000원의 2002. 9. 10. 기준 현재가치는 4,388,000,000원에 불과하다’면서, 시가 5,740,184,000원과 거래가액의 현재가치 4,388,000,000원의 차이가 3억 원 이상이라는 이유로 부당행위계산부인 규정을 적용하였다.

        그러나 구 소득세법 제88조 제5호에 따르면 실지거래가액이란 ⁠‘실제로 거래한 가액’을 말하고, 대법원 역시 실지거래가액이란 ⁠‘거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액’을 의미한다고 판시하고 있다(대법원 1999. 2. 9. 선고 97누6629 판결 등 참조).

        부당행위계산부인 규정상 시가와의 비교 대상이 되는 거래가액은 당사자들이 계약에서 급부의 대가로 약정하고 그에 따라 실제로 수수한 거래대금 그 자체를 의미한다. 따라서 거래대금을 분할지급하는 경우에도 거래가액은 분할지급한 대금의 총합으로 산정함이 상당하고, 분할지급한 대금을 지급 시기에 따라 현재가치로 할인하여 계산해야 한다고 볼만한 법령상의 근거를 찾아보기 어렵다.

    (3) 피고는, 이 사건 매매계약이 150개월 이상 동안 대금을 나누어 수수하기로 한 장기계약임에도 망 AAA이 그 지연이자를 부당하게 수취하지 않았다고 보아 매매계약일 기준으로 한국은행 정기예금이자율(4.25%)에 따라 현가 할인하여 산정한 금액을 실제 ⁠‘거래가액’이라고 본 뒤 이것이 매매계약일 당시 시가에 현저히 미치지 못한다는 이유로 이 사건 처분을 하였다.

        그런데 이 사건 매매계약은 그 자체로 보더라도 대금 지급의 기한이 정하여져있는 상황이었고, cc상사가 이 사건 매매계약의 이행에 따른 인도를 받았던 것도 아닌바, 민법 제587조에 의하면 매수인은 매매계약의 이행으로 인도를 받은 날부터 대금의 이자를 지급할 의무가 생긴다고 보아야 하므로, cc상사가 망 AAA에게 약정한 기한 전에 매매대금의 이자를 미리 지급할 의무는 없었던 것으로 봄이 상당하다.

    (4) 특히 망 AAA은 이 사건 매매계약에 따른 대금 지급 기간 동안 cc상사로부터 이 사건 토지에 관한 과실인 임대료를 별도로 계속 지급받는 상황이었고, 해당 소득이 매매대금의 통상적인 이자에 충분히 상응하는 수준이었는바, 망 AAA이 위와 같은 거래 방식을 취한 것 자체가 경제적으로 합리적이지 않다고 단정하기도 어렵다.

        즉, 망 AAA과 cc상사 사이의 이 사건 임대차계약상 1년 임대료 상당액은 150,000,000원(= 월 임대료 12,500,000원 × 12개월, 부가가치세 별도)이었는바, 이는 이 사건 매매계약에서 정한 매매대금 5,500,000,000원의 2.72%(= 150,000,000원 ÷ 5,500,000,000원, 소수점 둘째 미만 버림)에 해당하여 이것이 매매대금의 이자만을 받을 경우와 비교하여 특별히 적다고 보이지도 않는다.

    (5) 나아가 이 사건 토지 지상에 건물이 존재함에 따라 망 AAA이 이 사건 토지를 제3자에게 매각하거나 기타의 방법으로 자유롭게 활용할 가능성은 거의 없는 상태였다. 또한 그 지상 건물만을 소유한 cc상사 역시 당장 그 대지인 이 사건 토지를 매수할 만큼의 여유자금은 부족하나 이 사건 토지의 취득이 꼭 필요한 상황이었다는 점도 고려되어야 한다.

        결국 망 AAA과 cc상사는 당시 상황을 고려하여 쌍방 합리적인 경제적 선택에 따라 이 사건 토지에 관한 매매계약을 체결하고 그 조건을 협상하였던 것으로 보이며, 이에 이 사건 매매계약 당시 이 사건 토지의 개별공시지가인 5,740,184,000원을 참작하여 5,500,000,000원으로 그 매매대금을 정하되 이를 장기간에 분할하여 지급할 수 있도록 하였는바, 이것이 부당한 저가양도라고 쉽게 단정하기 어렵다.

    (6) 망 AAA은 cc상사로부터 이미 약정한 매매대금의 통상적인 이자에 상응하는 임대료 소득을 지급받고 있었으므로, 그와 별도로 매매대금 분할지급에 대한 이자까지 수취하였다면 오히려 이것이 이중의 이익을 부여하는 결과를 초래할 수 있었을 것으로 보인다. 망 AAA이 cc상사에 대해 이 사건 토지의 매매대금을 장기간에 걸쳐 분할지급할 수 있도록 편의를 제공하기는 하였으나, 제반 사정에 비추어 보면 그것만으로 이 사건 매매계약이 경제적 합리성이 없다거나, 비정상적인 것으로서 거래형태를 빙자하여 남용함으로써 조세부담을 부당하게 회피 내지 경감을 위한 것이라고는 볼 수 없다.

3. 결론

  그렇다면 원고들의 청구는 이유 있어 이를 모두 인용하여야 한다. 이와 결론을 같이하는 제1심판결은 정당하므로, 피고의 항소는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울고등법원 2024. 05. 03. 선고 서울고등법원 2023누47307 판결 | 국세법령정보시스템