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[대법원 2014. 6. 26. 선고 2014다4880,4897,4903 판결]
임대사업자의 신청에 따라 분양전환승인이 이루어진 경우 구 임대주택법 제21조 제7항에 따라 임대사업자가 임대아파트를 제3자에게 매각할 수 있는 요건 / 임대사업자가 임차인에게 6개월 이상의 분양전환신청기간을 실질적으로 보장하여 우선분양전환의 기회를 부여하였는데도 임차인이 분양전환에 응하지 아니한 경우, 임대사업자가 안내 또는 통보한 분양전환신청기간이 6개월에 미치지 못하였더라도 임차인의 우선분양전환권이 소멸하는지 여부(적극)
구 임대주택법(2013. 3. 23. 법률 제11690호로 개정되기 전의 것) 제21조 제1항, 제4항, 제7항
원고 1 외 13인 (소송대리인 법무법인 지평 담당변호사 한재철 외 1인)
원고 14
주식회사 ○○○ (소송대리인 법무법인 율우 담당변호사 김호진 외 3인)
서울고법 2013. 12. 13. 선고 2013나6577, 6584, 6591 판결
원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.
상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.
1. 원고들의 우선분양전환권이 소멸하였는지 여부에 관하여
가. 구 임대주택법(2013. 3. 23. 법률 제11690호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘임대주택법’이라고 한다) 제21조 제1항은 "임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 주택법 제60조에 따라 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업으로 조성된 택지에 건설하는 임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다."고 규정하고(각 호 생략), 제4항은 "시장·군수·구청장은 분양전환승인 신청을 받은 경우 30일 이내에 승인을 하여야 한다."고 규정하고 있으며, 제7항은 "임대사업자가 제4항에 따른 분양전환승인을 받은 이후에도 임차인이 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우에는 임대사업자는 해당 임대주택을 분양전환가격으로 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 제3자에게 매각할 수 있다."고 규정하고 있다.
임대주택법의 위 규정은 임차인의 우선분양전환권을 실질적으로 보장하여 임차인이 안정적으로 임대주택을 분양받을 수 있도록 하기 위한 취지인 점, 임대주택법은 임대사업자가 분양전환승인을 신청하는 경우의 절차를 규정하면서 시장 등이 분양전환승인을 한 경우 이를 임차인에게 통보하는 절차를 별도로 규정하고 있지 않아 임차인으로서는 분양전환승인을 알지 못할 가능성이 있는 점, 임대주택법 제21조 제7항은 임대사업자가 임대주택을 제3자에게 매각할 수 있는 요건을 「임차인이 6개월 이상 분양전환에 ‘응하지’ 아니하는 경우」라고 규정하여 임대사업자의 임차인에 대한 분양전환신청의 안내 내지 통보를 전제하고 있다고 보이는 점 등을 고려하면, 임대사업자의 신청에 따라 분양전환승인이 이루어진 경우, 분양전환승인일로부터 6개월이 지나면 곧바로 임차인의 우선분양전환권이 소멸하여 임대사업자가 해당 임대아파트를 제3자에게 매각할 수 있는 것은 아니고, 분양전환승인일 이후로서 임대사업자로부터 분양전환승인에 따라 분양전환신청을 할 것을 적법하게 안내 또는 통보받은 날부터 6개월이 지나도록 임차인이 분양전환에 응하지 아니하는 경우에는 임차인의 우선분양전환권이 소멸하여 임대사업자는 해당 임대주택을 제3자에게 매각할 수 있다고 할 것이다. 한편 임대사업자가 안내 또는 통보한 분양전환신청기간이 6개월에 미치지 못하였더라도, 임대사업자가 임차인에게 6개월 이상의 분양전환신청기간을 실질적으로 보장하여 우선분양전환의 기회를 부여하였는데도 임차인이 그 분양전환에 응하지 아니한 경우에는 임차인의 우선분양전환권은 소멸하였다고 볼 것이다.
나. 원심판결 이유와 원심이 적법하게 채택한 증거에 의하면, ① 피고가 이 사건 임대아파트 1,392세대에 관하여 분양전환승인을 신청하자, 여수시장은 2010. 10. 12. 이 사건 임대아파트 1,392세대 가운데 원고들이 포함된 1,155세대에 대하여 분양전환가격을 정하여 이 사건 분양전환을 승인한 사실, ② 피고는 2010. 10. 22. 여수시장으로부터 분양전환승인을 받은 사실과 함께 분양전환신청기간을 2010. 11. 1.부터 2010. 11. 6.까지로 정한 우선분양전환공고문을, 다시 2010. 11. 25. 우선분양계약체결기간을 2010. 12. 8.부터 2010. 12. 10.까지로 정한 우선분양계약안내문을, 다시 2011. 1. 17. 우선분양계약체결기간을 2011. 1. 24.부터 2011. 1. 28.까지 정한 우선분양전환안내문을, 다시 2011. 2. 10. 우선분양계약체결기간을 2011. 3. 3.부터 2011. 3. 5.까지로 정한 우선분양계약안내문을, 다시 2011. 3. 11. 우선분양계약체결기간을 2011. 3. 14.부터 2011. 3. 18.까지로 정한 우선분양전환안내문을, 다시 2011. 4. 5. 우선분양계약체결기간을 2011. 4. 14.부터 2011. 4. 15.까지로 정한 우선분양전환안내문을 각 공고한 사실(이하 ‘이 사건 각 공고’라고 한다), ③ 위 공고문 내지 안내문에는 "반드시 지정기간 내에 우선분양전환을 신청하시기 바랍니다. 공고기일까지 우선분양전환을 신청하지 않는 세대의 경우 우선분양전환을 포기하는 것으로 간주되어 공고기일 이후에는 우선분양전환을 받을 수 없사오니 이점 유의하시기 바랍니다."라는 취지가 기재되어 있는 사실, ④ 그러나 피고는 공고한 우선분양전환 신청기간과 관계없이 분양전환을 원하는 임차인들의 우선분양전환신청을 받아들여 실제로 임차인들 중 일부와 위 각 공고에서 정한 이외의 기간에 분양계약을 체결한 사실, ⑤ 원고들이 이 사건 각 공고에서 정한 지정기간 이후에는 더 이상 분양전환신청을 할 수 없다는 인식으로 ‘우선분양전환 신청기간’을 문제 삼은 것이 아니라 ‘분양전환가격’을 문제 삼아 분양전환신청을 하지 않고 있다가 이 사건 소를 제기한 사실, ⑥ 피고는 2012. 6. 제3자에게 이 사건 임대아파트를 일반분양한 사실 등을 알 수 있다.
위 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 임대사업자인 피고가 이 사건 각 공고를 통하여 원고들에게 안내 또는 통보한 우선분양계약체결기간의 합계가 6개월에 미치지 못하였지만, 피고는 2010. 10. 22.부터 제3자에게 이 사건 임대아파트를 일반분양한 2012. 6.까지 임대주택법 제21조 제7항이 정한 6개월이 넘는 기간 동안 원고들에게 실질적으로 분양전환신청의 기회를 보장한 것으로 볼 수 있고, 원고들은 위 기간 동안 얼마든지 피고에게 분양전환신청을 할 수 있었는데도 분양전환가격을 문제 삼으며 분양전환신청을 하지 않았던 것이므로, 원고들은 임대주택법 제21조 제7항이 정한 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하여 이 사건 임대주택에 대한 우선분양전환권이 소멸하였다고 볼 여지가 많다.
다. 그런데도 원심은, 피고의 이 사건 각 공고는 원고들을 상대로 승낙기간을 정한 분양계약의 청약에 해당하고, 피고의 청약은 공고문에서 정한 우선분양계약체결기간 내에서만 유효한데 그 우선분양계약체결기간을 합산하여 보아도 6개월에 미치지 못하므로, 원고들이 피고의 위 청약에 승낙하지 아니하였다고 하더라도 이는 임대주택법 제21조 제7항에서 정하는 ‘임차인이 6개월 이상 임대사업자의 청약에 승낙하지 아니하는 경우’에 해당한다고 볼 수 없어서 원고들의 우선분양전환권이 소멸한 것으로 볼 수 없다고 판단하였는바, 이러한 원심판결에는 임대주택법 제21조 제7항의 해석 및 임차인의 우선분양전환권의 소멸 여부에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.
2. 결론
그러므로 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채, 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
[[별 지] 선정자 명단: 생략]
대법관 이인복(재판장) 민일영 박보영 김신(주심)
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[대법원 2014. 6. 26. 선고 2014다4880,4897,4903 판결]
임대사업자의 신청에 따라 분양전환승인이 이루어진 경우 구 임대주택법 제21조 제7항에 따라 임대사업자가 임대아파트를 제3자에게 매각할 수 있는 요건 / 임대사업자가 임차인에게 6개월 이상의 분양전환신청기간을 실질적으로 보장하여 우선분양전환의 기회를 부여하였는데도 임차인이 분양전환에 응하지 아니한 경우, 임대사업자가 안내 또는 통보한 분양전환신청기간이 6개월에 미치지 못하였더라도 임차인의 우선분양전환권이 소멸하는지 여부(적극)
구 임대주택법(2013. 3. 23. 법률 제11690호로 개정되기 전의 것) 제21조 제1항, 제4항, 제7항
원고 1 외 13인 (소송대리인 법무법인 지평 담당변호사 한재철 외 1인)
원고 14
주식회사 ○○○ (소송대리인 법무법인 율우 담당변호사 김호진 외 3인)
서울고법 2013. 12. 13. 선고 2013나6577, 6584, 6591 판결
원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.
상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.
1. 원고들의 우선분양전환권이 소멸하였는지 여부에 관하여
가. 구 임대주택법(2013. 3. 23. 법률 제11690호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘임대주택법’이라고 한다) 제21조 제1항은 "임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 주택법 제60조에 따라 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업으로 조성된 택지에 건설하는 임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다."고 규정하고(각 호 생략), 제4항은 "시장·군수·구청장은 분양전환승인 신청을 받은 경우 30일 이내에 승인을 하여야 한다."고 규정하고 있으며, 제7항은 "임대사업자가 제4항에 따른 분양전환승인을 받은 이후에도 임차인이 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우에는 임대사업자는 해당 임대주택을 분양전환가격으로 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 제3자에게 매각할 수 있다."고 규정하고 있다.
임대주택법의 위 규정은 임차인의 우선분양전환권을 실질적으로 보장하여 임차인이 안정적으로 임대주택을 분양받을 수 있도록 하기 위한 취지인 점, 임대주택법은 임대사업자가 분양전환승인을 신청하는 경우의 절차를 규정하면서 시장 등이 분양전환승인을 한 경우 이를 임차인에게 통보하는 절차를 별도로 규정하고 있지 않아 임차인으로서는 분양전환승인을 알지 못할 가능성이 있는 점, 임대주택법 제21조 제7항은 임대사업자가 임대주택을 제3자에게 매각할 수 있는 요건을 「임차인이 6개월 이상 분양전환에 ‘응하지’ 아니하는 경우」라고 규정하여 임대사업자의 임차인에 대한 분양전환신청의 안내 내지 통보를 전제하고 있다고 보이는 점 등을 고려하면, 임대사업자의 신청에 따라 분양전환승인이 이루어진 경우, 분양전환승인일로부터 6개월이 지나면 곧바로 임차인의 우선분양전환권이 소멸하여 임대사업자가 해당 임대아파트를 제3자에게 매각할 수 있는 것은 아니고, 분양전환승인일 이후로서 임대사업자로부터 분양전환승인에 따라 분양전환신청을 할 것을 적법하게 안내 또는 통보받은 날부터 6개월이 지나도록 임차인이 분양전환에 응하지 아니하는 경우에는 임차인의 우선분양전환권이 소멸하여 임대사업자는 해당 임대주택을 제3자에게 매각할 수 있다고 할 것이다. 한편 임대사업자가 안내 또는 통보한 분양전환신청기간이 6개월에 미치지 못하였더라도, 임대사업자가 임차인에게 6개월 이상의 분양전환신청기간을 실질적으로 보장하여 우선분양전환의 기회를 부여하였는데도 임차인이 그 분양전환에 응하지 아니한 경우에는 임차인의 우선분양전환권은 소멸하였다고 볼 것이다.
나. 원심판결 이유와 원심이 적법하게 채택한 증거에 의하면, ① 피고가 이 사건 임대아파트 1,392세대에 관하여 분양전환승인을 신청하자, 여수시장은 2010. 10. 12. 이 사건 임대아파트 1,392세대 가운데 원고들이 포함된 1,155세대에 대하여 분양전환가격을 정하여 이 사건 분양전환을 승인한 사실, ② 피고는 2010. 10. 22. 여수시장으로부터 분양전환승인을 받은 사실과 함께 분양전환신청기간을 2010. 11. 1.부터 2010. 11. 6.까지로 정한 우선분양전환공고문을, 다시 2010. 11. 25. 우선분양계약체결기간을 2010. 12. 8.부터 2010. 12. 10.까지로 정한 우선분양계약안내문을, 다시 2011. 1. 17. 우선분양계약체결기간을 2011. 1. 24.부터 2011. 1. 28.까지 정한 우선분양전환안내문을, 다시 2011. 2. 10. 우선분양계약체결기간을 2011. 3. 3.부터 2011. 3. 5.까지로 정한 우선분양계약안내문을, 다시 2011. 3. 11. 우선분양계약체결기간을 2011. 3. 14.부터 2011. 3. 18.까지로 정한 우선분양전환안내문을, 다시 2011. 4. 5. 우선분양계약체결기간을 2011. 4. 14.부터 2011. 4. 15.까지로 정한 우선분양전환안내문을 각 공고한 사실(이하 ‘이 사건 각 공고’라고 한다), ③ 위 공고문 내지 안내문에는 "반드시 지정기간 내에 우선분양전환을 신청하시기 바랍니다. 공고기일까지 우선분양전환을 신청하지 않는 세대의 경우 우선분양전환을 포기하는 것으로 간주되어 공고기일 이후에는 우선분양전환을 받을 수 없사오니 이점 유의하시기 바랍니다."라는 취지가 기재되어 있는 사실, ④ 그러나 피고는 공고한 우선분양전환 신청기간과 관계없이 분양전환을 원하는 임차인들의 우선분양전환신청을 받아들여 실제로 임차인들 중 일부와 위 각 공고에서 정한 이외의 기간에 분양계약을 체결한 사실, ⑤ 원고들이 이 사건 각 공고에서 정한 지정기간 이후에는 더 이상 분양전환신청을 할 수 없다는 인식으로 ‘우선분양전환 신청기간’을 문제 삼은 것이 아니라 ‘분양전환가격’을 문제 삼아 분양전환신청을 하지 않고 있다가 이 사건 소를 제기한 사실, ⑥ 피고는 2012. 6. 제3자에게 이 사건 임대아파트를 일반분양한 사실 등을 알 수 있다.
위 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 임대사업자인 피고가 이 사건 각 공고를 통하여 원고들에게 안내 또는 통보한 우선분양계약체결기간의 합계가 6개월에 미치지 못하였지만, 피고는 2010. 10. 22.부터 제3자에게 이 사건 임대아파트를 일반분양한 2012. 6.까지 임대주택법 제21조 제7항이 정한 6개월이 넘는 기간 동안 원고들에게 실질적으로 분양전환신청의 기회를 보장한 것으로 볼 수 있고, 원고들은 위 기간 동안 얼마든지 피고에게 분양전환신청을 할 수 있었는데도 분양전환가격을 문제 삼으며 분양전환신청을 하지 않았던 것이므로, 원고들은 임대주택법 제21조 제7항이 정한 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하여 이 사건 임대주택에 대한 우선분양전환권이 소멸하였다고 볼 여지가 많다.
다. 그런데도 원심은, 피고의 이 사건 각 공고는 원고들을 상대로 승낙기간을 정한 분양계약의 청약에 해당하고, 피고의 청약은 공고문에서 정한 우선분양계약체결기간 내에서만 유효한데 그 우선분양계약체결기간을 합산하여 보아도 6개월에 미치지 못하므로, 원고들이 피고의 위 청약에 승낙하지 아니하였다고 하더라도 이는 임대주택법 제21조 제7항에서 정하는 ‘임차인이 6개월 이상 임대사업자의 청약에 승낙하지 아니하는 경우’에 해당한다고 볼 수 없어서 원고들의 우선분양전환권이 소멸한 것으로 볼 수 없다고 판단하였는바, 이러한 원심판결에는 임대주택법 제21조 제7항의 해석 및 임차인의 우선분양전환권의 소멸 여부에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.
2. 결론
그러므로 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채, 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
[[별 지] 선정자 명단: 생략]
대법관 이인복(재판장) 민일영 박보영 김신(주심)
