요지

이 사건 토지임대차계약을 이 사건 토지매매계약과 별도의 독립된 계약으로 보기에는 무리가 있는 점 등으로 볼 때 쟁점임대료는 양도대가의 일부로 보는 것이 타당하고, 쟁점채무변제액도 이 사건 토지 양도대가의 일부로 보이므로 피고의 이 사건 양도소득세 과세처분은 적법함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2013. 6. 1. 원고에게 한 2011년 귀속 양도소득세 OOOO원의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2010. 9. 10. OO시 OO동 00 토지 0000㎡(이하 ⁠‘이 사건 토지’라 한다)를 취득하였다가, 2011. 4. 12. 박BB에게 이를 양도하였다.

나. 원고는 2011. 6. 29. 이 사건 토지의 취득가액이 0000원, 양도가액이 0000원임을 전제로 양도소득세 0000원을 신고·납부하였다. 그러나 피고는 2013. 6. 1. 원고에게, 이 사건 토지의 양도가액이 0000원임을 전제로, 2011년 도 귀속 양도소득세 0000원을 경정·고지하였다(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).

다. 원고는 전심절차를 거쳤다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 3, 5, 을 1, 2

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 인정사실

(1) 원고의 이 사건 토지 취득 및 양도 경위

○ 원고는 2008. 7. 30. 김CC과 사이에, 다음과 같은 내용이 포함된 금전소비대차계약서(이하 ⁠‘이 사건 금전소비대차계약서’라 한다)를 작성·체결하고, 그 채권의 담보를 위하여 이 사건 토지에 관하여 원고 명의의 근저당권을 설정하였다.

- 채권자는 2008. 7. 4. 채무자에게 0000원을 대여하였다. 채무자는 2008. 9. 4. 전액 변제하기로 한다. 이자는 월 2푼 5리로 한다. 채권자 원고, 채무자 김CC, 연대보증인 김DD·㈜EE 대표이사 김CC.

○ 위 근저당권에 기하여 이 사건 토지에 관한 경매절차가 개시되었는데, 그 경매절차에서, 원고는 2010. 9. 10. 위 토지를 대금 0000원에 낙찰받는 한편, 채권신고금액 0000원(=원금 0000원+이자 0000원) 중 0000원을 배당받았다.

○ 원고는 2010. 12. 29. FF건설(주) 대표이사 강GG의 입회하에 박BB, 김HH에게 다음과 같은 내용으로 이 사건 토지를 매매대금 0000원에 매도하기로 하는 매매계약서(이하 ⁠‘이 사건 제1매매계약서’라 한다)를 작성·체결하였다.

- 계약금 0000원은 매매계약시 지불하고, 매도인은 이를 영수함. 잔금 0000원은 2011. 4. 24. 지불한다.

(2) 이 사건 토지 지상 공동주택 신축·분양 사업의 경위

○ 당시 이 사건 토지 지상에는 공동주택(이하 ⁠‘이 사건 공동주택’이라 한다) 신축·분양 사업이 추진 중이었다.

○ 박BB은 원고로부터 이 사건 토지를 매수하기에 앞서, 2010. 12. 6. 위 공동주택의 건축주이던 ㈜EE으로부터 위 공동주택 및 공사와 관련한 일체의 권리를 대금 0000원에 양수하기로 하는 계약서(이하 ⁠‘이 사건 양도양수계약서’라 한다)를 작성·체결하였는데, 여기에는 다음과 같은 내용이 포함되어 있다.

- ⁠(이 사건 토지의) 소유권이전등기가 원고에게서 박BB에게 이전되는 것을 전제로 하는 것이므로, 아래의 계약 내용은 박BB이 ⁠(원고와) 위 토지를 계약하면 효력이 발생하고, 그때부터 쌍방은 계약내용을 이행하기로 한다. 계약체결시 현금으로 계약금 0000원을 지급한다. 나머지 양수금 0000원은 박BB이 건축물 공사를 완료한 후 완공된 건축물 중 4채를 대물로 변제하는 것으로 한다.

○ 박BB은 2010. 12. 30. FF건설(주) 상무 김II의 입회하에 김HH과 사이에 이 사건 토지 및 공동주택에 관하여 다음과 같은 내용으로 투자합의계약서(이하 ⁠‘이 사건 투자합의계약서’라 한다)를 작성·체결하였다.

- 투자금은 FF건설 통장으로 입금한다. 총 투자금액은 0000원으로 한다. 토지 및 허가권 매매계약시 투자자 대표 김HH도 공동 계약자로 한다.

○ 이 사건 공동주택의 건축주 변경내역을 보면, 2006. 12. 22. 김CC 외 5인, 2008. 7. 30. 김CC, 2008. 10. 17. ㈜EE, 2011. 4. 25. 박BB으로 각 확인되고, 그 시공사의 변경내역을 보면, 2007. 5. 16. ㈜JJ건설, 2008. 7. 30. KK건설(주), 2011. 4. 25. FF건설(주), 2012. 3. 29. LL건설(주)로 각 확인된다.

(3) 금원 수수 내역

○ 김HH은 2010. 12. 30. FF건설(주) 명의의 계좌로 0000원을 입금하였고, FF건설(주)는 같은 날 원고에게 0000원을 입금하였다(위 금원을 이하 ⁠‘이 사건 제1금원’이라 한다).

○ 박BB의 배우자인 최MM은 2011. 3. 16.경 원고에게 0000원을 지급하였다(위 금원을 이하 ⁠‘이 사건 제2금원’이라 한다).

○ 박BB은 2011. 4. 12. 원고에게 0000원을 송금하였다가, 그 중 0000원을 송금취소한 후, 이를 수표로 출금하여 다음날 원고에게 그 중 0000원을 교부하는 한편, 나머지 0000원은 ㈜EE 직원인 한NN에게 교부하였고, 위 한NN은 원고에게 위 0000원을 교부하였다(위 0000원을 이하 ⁠‘이 사건 제3금원’이라 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 4, 6, 7, 11, 12, 16, 17, 20, 을 2, 3, 5, 증인 한NN, 변론 전체의 취지

나. 원고의 주장

다음과 같은 이유에서, 이 사건 토지의 양도가액은 0000원에 불과하므로, 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분이 위법하다.

○ 매매대금을 0000원으로 정한 이 사건 제1매매계약서는 계약 당일인 2012. 12. 29. 계약금 미지급으로 즉시 효력을 잃었다. 한편, 원고는 2011. 4. 12. 박BB과 사이에 이 사건 토지를 0000원에 매도하기로 하는 내용의 매매계약서(이 하 ⁠‘이 사건 제2매매계약서’라 한다)를 새로이 작성·체결하고, 계약 당일 0000원, 다음 날 0000원 등 매매대금 0000원을 지급받았다.

○ 이 사건 제1매매계약서가 효력을 잃은 다음 날인 2010. 12. 30. FF건설(주)는 이 사건 공동주택의 건축을 위하여 원고로부터 이 사건 토지를 임차하기로 하고, 임대기간 3개월, 차임 0000원으로 정하여 임대차계약서(이하 ⁠‘이 사건 임대차계약서’라 한다)를 작성하는 한편, 계약 당일 원고에게 임대료 중 0000원을 지급하였다. 따라서 이 사건 제1금원은 이 사건 토지의 매매대금이 아니다.

○ 이후, FF건설(주)가 이 사건 공동주택의 건축을 포기하자, 최MM이 공사를 마무리하겠다고 하면서, 2011. 3. 17. 원고에게 이 사건 토지의 임대료 0000원을 지급하였다. 따라서 이 사건 제2금원은 이 사건 토지의 매매대금이 아니다.

○ 박BB은 2011. 4. 13.경 ㈜EE 직원인 한NN에게 이 사건 양도양수계약서에서 정한 계약금 0000원을 교부하였고, 위 한NN은 이 사건 금전소비대차계약서에서 정한 대여금의 변제를 위하여 원고에게 위 금원을 교부하였다. 따라서 이 사건 제3금원은 이 사건 토지의 매매대금이 아니다.

다. 판 단

(1) 실질과세의 원칙과 이 사건 토지의 양도가액

세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용하고(국세기본법 제14조 제2항), 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아야 한다(국세기본법 제14조 제3항).

위 인정사실을 이러한 법리에 비추어 살펴볼 때, 다른 특별한 사정이 없는 한, 이 사건 제1금원 내지 제3금원은 모두 이 사건 토지의 매매대금 명목으로 원고에게 지급되었다고 봄이 상당하므로, 이 사건 토지의 양도가액은 0000원이라 할 것이다.

(2) 이 사건 제1금원 내지 제3금원이 매매대금 이외의 명목으로 수수된 것으로 볼 만한 사정이 있는지 여부

㈜EE이 김CC의 원고에 대한 채무를 연대보증한 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 9, 15호증의 각 기재에 의하면, 원고와 FF건설(주)가 이 사건 임대차계약서를 작성한 사실, 원고와 박BB이 이 사건 제2매매계약서를 작성한 사실 등을 인정할 수 있으나, 다음과 같은 여러 사정을 고려하여 보면, 이 사건 제1금원 및 제2금원이 토지의 임대료 명목으로, 이 사건 제3금원이 대여금 변제 명목으로 각 지급되었다는 원고의 주장은 그대로 받아들이기 어렵다.

○ 계약금은 매매계약의 성립·효력 요건이 아니므로, 계약금 미지급 사실만으로 곧바로 매매계약이 불성립한다거나 효력을 잃는다고 할 수는 없다.

○ 계약금 미지급으로 이 사건 제1매매계약서가 작성 당일 효력을 잃었다면, 그 다음날, 김HH과 박BB이 이 사건 투자합의계약서를 작성·체결하거나, 김HH이 FF건설(주)에 0000원을 입금할 이유가 없다.

○ FF건설(주)는 이 사건 공동주택의 건축주가 아닌 시공사에 불과하므로, 직접 이 사건 토지를 임차하거나, 그 임대료를 지급할 이유가 없다.

○ 이 사건 제1매매계약서가 계약금 0000원의 미지급으로 계약 체결 당일 효력을 잃은 상황에서, 그 다음날 곧바로 건축주 또는 시공사가 그 대지를 매매가액의 1/2 내지 1/3 상당에 이르는 0000원의 임대료에 임차하고, 당일 임대료로 0000원을 지급하였다는 것은 상식적으로 납득하기 어렵다. 특히 원고의 주장에 따르면(2014. 9. 1.자 원고 준비서면 3면), 이 사건 임대차계약서 작성 당시 최MM이 이 사건 토지에 관하여 유치권을 행사하는 등 원고가 불리한 상황이었다는 것이므로, ㈜EE 또는 박BB·최MM이 굳이 원고에게 고액의 임대료를 지급하고 위 토지를 임차할 이유가 없다.

○ 앞서 본 시공사 변경내역에 따르면, 2011. 4. 25.에 이르러 KK건설(주)에서 FF건설(주)로 시공자가 변경되었으므로, FF건설(주)가 2011. 3.경 시공을 이미 포기하였고, 이에 최MM이 임대료를 지급하기에 이르렀다는 주장에 모순이 있다.

○ 원고가 FF건설(주)로부터 받은 0000원을 임대소득으로 신고하였다거나, FF건설(주)에 대하여 미지급 임대료 0000원의 지급을 청구하였다고 볼 만한 사정이 없다.

○ 원고는 이 사건 토지에 관한 경매절차에서 배당받은 0000원 중 0000원으로 대여원금에 관한 변제충당을 완료하고, 나머지 0000원으로 대여이자 및 지연손해금 0000원에 일부 충당하는 것으로 종합소득세를 신고한 사실을 당사자 사이에 다툼이 없거나 피고가 명백히 다투지 아니하는바, 그렇다면 위 배당 이후 원고의 김CC에 대한 대여금 채권은 대여이자 및 지연손해금 0000원(=0000원 - 0000원)이 남을 뿐이므로, 연대보증인 ㈜EE이 원고에게 0000원이나 추가로 변제할 이유가 없다.

○ 김HH, 김II은 일관하여 이 사건 토지의 매매대금이 0000원이라고 진술하고 있고(을 3, 5), 강GG은 토지임차료가 전체 매매 가액에 포함되어 있는 금액인지 여부는 모른다고 진술하고 있다(갑 21).

(3) 소 결

따라서 이 사건 토지의 양도가액이 0000원임을 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결론

원고의 이 사건 청구는 이유 없어 기각한다.

출처 : 서울행정법원 2014. 11. 26. 선고 서울행정법원 2014구단53301 판결 | 국세법령정보시스템