건물명도·임대차보증금
[울산지법 2013. 11. 8. 선고 2013가단52393,56616 판결 : 항소]
【판시사항】
임대인 甲과 임차인 乙 주식회사가 임대차기간을 2년으로 하되 ‘영업권 보장 5년’, ‘임대기간 종료 후 임차인이 원할 시 재계약을 보장’하기로 하는 상가 임대차계약을 체결하였고, 이후 계약기간이 만료되자 종전 임대차계약의 동일성을 유지하면서 임대차기간을 36개월로 하는 새로운 임대차계약을 체결한 사안에서, 甲과 乙 회사 사이에 종전 임대차계약과 새로운 임대차계약 체결 당시 5년을 한도로 한 계약갱신 외에 추가로 갱신된 계약기간 만료 후에도 乙 회사가 원할 경우 계약을 갱신해주기로 하는 합의가 있었다고 보기 어렵다고 한 사례
【판결요지】
임대인 甲과 임차인 乙 주식회사가 임대차기간을 2년으로 하되 ‘영업권 보장 5년’, ‘임대기간 종료 후 임차인이 원할 시 재계약을 보장’하기로 하는 상가 임대차계약을 체결하였고, 이후 계약기간이 만료되자 종전 임대차계약의 동일성을 유지하면서 임대차기간을 36개월로 하는 새로운 임대차계약을 체결한 사안에서, 영업기간 보장기간이 곧바로 임대차기간을 의미하는 것은 아닌 점, 甲과 乙 회사는 종전 임대차계약 체결 당시 임대차기간을 정하면서 영업기간 보장 및 계약갱신에 관한 사항을 일괄 규정함으로써 영업기간 보장을 계약갱신과 밀접하게 결부시킨 점, 그에 따라 甲과 乙 회사는 종전 임대차계약 기간 만료일에 즈음하여 새로운 임대차계약을 체결하면서 임대차기간을 종전 임대차계약 당시 乙 회사의 영업기간으로 보장하여 주기로 한 5년간의 기간이 만료되는 때까지로 정한 점 등에 비추어 보면, 甲과 乙 회사 사이에 종전 임대차계약과 새로운 임대차계약 체결 당시 5년의 영업기간을 한도로 한 계약갱신 외에 추가로 갱신된 계약기간 만료 후에도 乙 회사가 원할 경우 계약을 갱신해주기로 하는 합의가 있었다고 보기 어렵다고 한 사례.
【참조조문】
민법 제105조
【전문】
【원고(반소피고)】
원고 (소송대리인 변호사 박춘하)
【피고(반소원고)】
주식회사 ○○○ (소송대리인 변호사 장성운)
【피 고】
피고 2 (소송대리인 변호사 장성운)
【변론종결】
2013. 10. 25.
【주 문】
1. 원고(반소피고)에게,
가. 피고(반소원고) 1 회사와 피고 2는, 피고(반소원고) 1 회사가 원고(반소피고)로부터 40,000,000원을 지급받음과 동시에 별지 목록 기재 부동산을 인도하고,
나. 피고(반소원고) 1 회사는 2013. 4. 8.부터 위 부동산의 인도 완료일까지 월 3,190,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고(반소피고)는 피고(반소원고) 1 회사와 피고 2로부터 별지 목록 기재 부동산을 인도받음과 동시에 피고(반소원고) 1 회사에게 40,000,000원을 지급하라.
3. 원고(반소피고)의 피고(반소원고) 1 회사와 피고 2에 대한 나머지 본소청구 및 피고(반소원고) 1 회사의 나머지 반소청구를 각 기각한다.
4. 소송비용 중 원고(반소피고)와 피고(반소원고) 1 회사 사이에 생긴 부분은 본소, 반소를 합하여 그 2/5는 원고(반소피고)가, 나머지는 피고(반소원고) 1 회사가 각 부담하고, 원고(반소피고)와 피고 2 사이에 생긴 부분의 1/4은 원고(반소피고)가, 나머지는 피고 2가 각 부담한다.
5. 제1, 2항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
본소: 동시이행의 부담이 없는 주문 제1항과 같은 판결.
반소: 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)는 피고(반소원고) 1 회사(변경 전 상호 주식회사 △△△, 이하 ‘피고 1 회사’라고만 한다)에게 53,112,000원 및 그중 13,112,000원에 대하여 이 사건 반소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
【이 유】
본소와 반소를 함께 본다.
1. 인정 사실
가. 원고는 2008. 1. 22. 피고 1 회사에게 원고 소유의 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 점포’라 한다)을 임대차보증금 4,000만 원, 임대차기간 이 사건 점포 인도일로부터 24개월, 차임 월 2,640,000원(부가가치세 포함, 이하 같다)으로 정하여 임대(이하 ‘이 사건 종전 임대차계약’이라 한다)하고, 2008. 4. 8.경 피고 1 회사에게 이 사건 점포를 인도하였으며, 피고 1 회사는 그 무렵 원고에게 임대차보증금을 지급하였다.
나. 그 후 원고는 이 사건 종전 임대차계약 기간 만료일에 즈음한 2010. 3. 30. 피고 1 회사와 이 사건 종전 임대차계약의 동일성을 유지하되, 임대차기간을 2010. 4. 8.부터 2013. 4. 7.까지(36개월), 차임을 월 3,190,000원으로 변경하는 내용의 임대차계약변경(연장)계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.
다. 원고는 2012. 12. 27.과 2013. 3. 5. 2회에 걸쳐 피고 1 회사에게 ‘이 사건 임대차계약이 2013. 4. 7.자로 종료되므로, 계약기간 만료일에 이 사건 점포를 인도하고 원상 복구해 달라’는 취지의 내용증명우편을 발송하였고, 위 내용증명우편은 그 무렵 피고 1 회사에 각 도달하였다.
라. 한편 원고는 이 사건 종전 임대차계약 체결 당시 피고 또는 제3자(편의점 가맹점주)가 이 사건 점포에서 편의점을 운영하는 것에 대하여 동의하였는데, 피고 1 회사는 이 사건 종전 임대차계약 체결 이후 피고 2에게 이 사건 점포를 인도하여 ‘□□마트(구 ◇◇◇마트)’라는 상호의 24시간 편의점을 운영하게 하였고, 그 무렵부터 현재까지 편의점 영업을 위하여 이 사건 점포를 점유·사용하고 있다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5, 7호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 본소청구에 관한 판단
위 인정 사실에 의하면, 이 사건 임대차계약은 2013. 4. 7. 기간이 만료되었다고 할 것이므로, 피고들은 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 점포를 인도할 의무가 있다.
나아가 피고 1 회사는 이 사건 임대차계약 기간이 만료된 다음날인 2013. 4. 8.부터 현재까지 편의점 영업을 위하여 이 사건 점포를 점유하면서 사용·수익하고 있는바, 피고 1 회사는 2013. 4. 8. 이후 이 사건 점포를 사용·수익함으로써 사용이익 상당의 이익을 얻고 이로써 원고에게 같은 금액 상당의 손해를 가하였다고 할 것인데, 통상 부동산의 점유·사용으로 인한 이득액은 그 부동산의 차임 상당액이고, 이 사건 임대차계약 종료 당시 이 사건 점포의 차임은 월 3,190,000원이므로 그 이후의 차임도 같은 액수일 것으로 추인되므로, 피고 1 회사는 원고에게 이 사건 임대차계약이 종료된 다음날인 2013. 4. 8.부터 이 사건 점포 인도 완료일까지 월 3,190,000원의 비율로 계산한 임료 상당의 부당이득금을 반환할 의무가 있다.
3. 피고들의 항변 및 피고 1 회사의 반소청구에 관한 판단
가. 임대차계약 갱신 항변에 관한 판단
1) 항변의 요지
피고들은, 피고 1 회사가 원고와 이 사건 종전 임대차계약 및 이 사건 임대차계약을 각 체결할 당시 영업기간을 최소 5년간 보장하고, 나아가 계약기간이 종료한 후에도 피고 1 회사가 원할 경우 원고는 재계약을 보장하기로 합의하였는바, 이에 따라 피고 1 회사가 5년의 영업기간 만료일에 즈음한 2013. 3. 15. 원고에게 재계약을 희망한다는 통지를 하여 계약갱신청구권을 행사하였으므로, 이 사건 임대차계약은 아직 종료되지 않았다고 항변한다.
2) 판단
법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 당사자가 표시한 문언에 의하여 그 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문언의 내용과 그 법률행위가 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 그 법률행위에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고찰하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 할 것이고, 특히 당사자 일방이 주장하는 법률행위의 내용이 상대방의 권리의무관계에 중대한 영향을 초래하게 되는 경우에는 더욱 엄격하게 해석하여야 할 것이다(대법원 2007. 4. 13. 선고 2005다68950 판결 등 참조).
이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 종전 임대차계약서(을 제1호증)의 기재에 의하면 제4조에서 ‘임대차 기한은 임차인에게 부동산을 명도한 날로부터 24개월 정함(영업권 보장 5년). 단 기간 만료 2개월 전에 상대방에 대하여 문서로써 조건변경의 의사표시를 하지 아니하면, 동일한 조건으로 1년간씩 자동 연장되는 것으로 하며, 계약기간 중 임대차 목적물이 매매되거나 임대인의 명의가 변경될 경우 임대인은 본 임대차계약의 제반 조건을 매수인에게 승계하기로 하며, 임대계약기간 종료 후 임차인이 원할 시 재계약은 보장하는 것으로 한다’고 규정하고, 이 사건 임대차계약서(갑 제4호증)의 기재에 의하면 표제에서 ‘임대인과 임차인 간에 2008. 1. 22. 체결된 임대차계약(이하 ‘본 계약’이라 한다)의 동일성을 유지한 채 다음과 같이 그 일부를 변경(연장)키로 상호 합의한다’고, 제4조에서 ‘본 합의 이외의 사항은 본 계약에 따른다’고 규정하고 있는 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정 사실과 앞서 든 각 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정 즉, "영업기간 보장"의 의미는 통상 임대차계약을 통해 영업을 시작하는 상인의 경우 영업 초기에 투자비용이나 시설비용이 과대함에도 불구하고 임대차기간의 만료로 인하여 영업장을 옮겨야 할 경우 그 초기비용을 회수하지 못하는 손실을 입게 되는 것을 방지하기 위한 것으로 영업기간 보장기간이 곧바로 임대차기간을 의미하는 것은 아닌 점, 원고와 피고 1 회사는 이 사건 종전 임대차계약 체결 당시 임대차기간을 정하면서 같은 조에서 영업기간 보장 및 계약갱신에 관한 사항을 일괄 규정함으로써 영업기간 보장을 계약갱신과 밀접하게 결부시킨 점, 그에 따라 원고와 피고 1 회사는 이 사건 종전 임대차계약 기간 만료일에 즈음하여 이 사건 임대차계약을 체결하면서 그 임대차기간을 이 사건 종전 임대차계약 당시 최초 피고 1 회사의 영업기간으로 보장하여 주기로 한 5년간의 기간이 만료되는 2013. 4. 7.까지로 정한 점, 이 사건 종전 임대차계약서 제4조에 규정된 ‘영업권 보장 5년’의 문구와 ‘임대계약기간 종료 후 임차인이 원할 시 재계약을 보장하는 것으로 한다’는 문구를 피고들 주장대로 별개로 파악하는 경우 원고로서는 피고 1 회사에게 임대차계약 갱신을 통하여 5년간 영업기간을 보장한 이후에도 피고 1 회사가 재계약을 원하기만 하면 계속해서 임대차계약을 갱신해주어야 할 의무가 있다는 결론에 도달하는데, 이는 통상의 거래관념에 반하는 것임은 물론 건물 소유자 내지 임대인인 원고의 권리를 지나치게 제약하는 것으로서 심히 부당한 점(오히려 위 문구는 원고가 5년의 영업권 보장기간 범위 내에서 피고 1 회사의 계약갱신권을 보장해준다는 의미로 해석함이 합리적이다) 등에 비추어 보면, 원고와 피고 1 회사 사이에 이 사건 종전 임대차계약 및 이 사건 임대차계약 체결 당시 5년의 영업기간을 한도로 한 계약갱신 외에 추가로 그 갱신된 계약기간 만료 후에도 피고 1 회사가 원할 경우 계약을 갱신해주기로 하는 합의가 있었다고 보기는 어렵다. 따라서 피고들의 위 항변은 이유 없다.
나. 부속물매수청구권에 기한 동시이행항변과 유치권항변 및 반소청구에 관한 판단
1) 항변 및 반소 주장의 요지
피고들은 이 사건 종전 임대차계약 직후 원고의 동의하에 신축건물인 이 사건 점포에 관하여 유리공사, 목공사, 창호공사 및 전기공사 등을 하면서 이 사건 점포에 각종 시설물을 설치하였는바, 위 시설물은 이 사건 점포의 부속물에 해당하여 그에 대해 매수청구권을 행사하는 바이므로, 원고로부터 부속물매매대금 10,093,000원을 지급받기 전에는 원고의 청구에 응할 수 없다고 항변하고, 나아가 피고 1 회사는 반소로서 위 부속물매수대금의 지급을 구한다.
2) 판단
민법 제646조가 규정하는 건물임차인의 매수청구권의 대상이 되는 부속물이라 함은 건물에 부속된 물건으로 임차인의 소유에 속하고 건물의 구성 부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이라 할 것이므로, 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때는 이를 부속물매수청구권의 대상이 되는 물건이라 할 수 없는 것이다. 그리고 이 경우 당해 건물의 객관적인 사용목적은 그 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주변의 환경 등 제반 사정을 참작하여 정하여 지는 것이라 할 것이다(대법원 1993. 2. 26. 선고 92다41627 판결 등 참조).
이 사건에 관하여 보건대, 당사자 사이에 다툼 없는 사실, 갑 제3, 12, 13호증, 을 제3호증의 각 기재, 감정인 소외인의 감정 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 건물의 등기부등본, 건축물관리대장상 용도는 제1종 근린생활시설인 사실, 피고 1 회사는 이 사건 종전 임대차계약 직후인 2008. 4.경 이 사건 점포에서 ‘□□마트(구 ◇◇◇마트)’라는 상호의 24시간 편의점을 운영할 목적으로 약 17,391,000원을 들여 내장시설공사 및 전기공사를 하였고, 그 과정에서 이 사건 점포에 ① 팬 커버 및 배수 커버, ② 출입문 반사유리, ③ 칸막이 벽, ④ 사무실 방화문 등 창호시설, ⑤ 천정 턱트시설, ⑥ 급수·배수시설, ⑦ 사무실 전등, 콘센트 등 전기시설 등의 시설물(이하 ‘이 사건 시설물’이라 한다)을 설치한 사실, 이 사건 시설물의 현존가액이 10,093,000원 상당인 사실을 인정할 수 있다.
그런데 앞서 본 이 사건 건물의 본래의 용도 및 피고 1 회사 이전의 이용실태 등에 비추어 보면, 이 사건 시설물은 피고 1 회사가 24시간 편의점 운영이라는 특수한 목적에 사용하기 위하여 이 사건 점포의 구조와 크기에 따라 제작·설치되어 이에 고정·부착된 것으로서 이를 물리적으로 훼손하지 않고 분리할 수 있다고 하더라도 위 점포의 구조나 크기에 맞추어 재단·제작·설치되어 있어 위 점포에 부착되어 있을 때나 효용이 있고 다른 건물에나 다른 용도로는 정상적으로 사용할 수 없는 쓸모없는 물건이 되어 그 분리에 따라 물건 자체의 효용이 훼손된다고 할 것이므로(부속물매수청구권의 대상이 되는 물건은 분리에 의하며 그 물건 자체의 효용은 훼손되지 않지만 건물에 붙어 있는 경우에 비하여 전체적인 효용이 크게 떨어지는 경우에 인정되는 것으로서, 이 사건에서와 같이 분리하는 경우 그 물건 자체의 효용이 훼손되는 경우와는 구별된다), 이는 이 사건 점포에 부합되어 그 구성 부분이 되었다고 봄이 상당할 뿐만 아니라 무엇보다 임차인인 피고 1 회사의 특수 용도인 24시간 편의점 영업에만 사용하기 위한 시설에 불과하여 부속물매수청구권의 대상이 되는 부속물에 해당하지 않는다고 할 것이다.
따라서 피고들의 위 항변 및 피고 1 회사의 이 부분 반소청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 모두 이유 없다.
다. 유익비상환청구권에 기한 유치권항변 및 반소청구에 관한 판단
1) 항변 및 반소 주장의 요지
피고들은 이 사건 종전 임대차계약 직후 이 사건 점포에 타일시공 등 바닥공사를 하여 현재 그 현존가액이 3,019,000원인바, 이는 이 사건 점포의 객관적 가치를 증진시키기 위하여 투입된 비용으로서 유익비에 해당하므로 원고로부터 위 유익비 상당금액 3,019,000원을 상환받을 때까지 이 사건 점포를 유치할 권리가 있으므로 원고의 청구에 응할 수 없다고 항변하고, 나아가 피고 1 회사는 반소로서 위 유익비의 지급을 구한다.
2) 판단
민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것으로, 임차인의 특수한 목적을 위하여 투입한 비용은 유익비에 해당하지 아니한다(대법원 1991. 10. 8. 선고 91다8029 판결 등 참조).
이 사건에 관하여 보건대, 당사자 사이에 다툼 없는 사실, 갑 제14, 15호증, 을 제3호증의 각 기재 및 영상, 감정인 소외인의 감정 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 1 회사가 이 사건 종전 임대차계약 직후인 2008. 4.경 이 사건 점포에 바닥타일공사를 하였고, 그 바닥타일의 현존가액이 3,019,000원 상당인 사실이 인정되기는 한다. 그러나 앞서 본 바와 같이 피고 1 회사가 지출한 위 비용은 어디까지나 피고 1 회사가 이 사건 점포에서 24시간 편의점을 운영하기 위한 것이지 이사건 점포의 보존을 위한다거나 그 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이 아니라고 할 것이므로 이를 유익비라고 할 수 없을 뿐만 아니라, 설령 위 비용이 유익비에 해당한다고 하더라도 이 사건 종전 임대차계약서(을 제1호증)의 기재에 의하면 원고와 피고 1 회사는 이 사건 임대차계약을 체결할 당시 이 사건 임대차계약 종료 후 이 사건 점포를 임대인에게 인도할 때 임차인이 시설한 시설물을 임대인과 협의하여 철거하기로 약정한 사실을 인정할 수 있는데, 원고가 이 사건 임대차계약 기간 만료에 즈음한 2013. 3. 5. 피고 1 회사에게 이 사건 임대차계약 기간 만료일에 이 사건 점포를 인도하고 원상 복구해 달라는 취지의 내용증명우편을 발송하여 그 무렵 위 내용증명우편이 피고 1 회사에 송달된 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이로써 피고 1 회사는 더 이상 원고에 대하여 유익비상환청구권을 행사할 수 없게 되었다고 할 것이다.
따라서 피고들의 위 항변 및 피고 1 회사의 이 부분 반소청구도 더 나아가 살펴볼 필요 없이 모두 이유 없다.
라. 임대차보증금반환청구권에 기한 동시이행항변 및 반소청구에 관한 판단
1) 항변 및 반소 주장의 요지
피고들은 원고로부터 임대차보증금을 반환받기 전에는 원고의 청구에 응할 수 없다고 항변하고, 나아가 피고 1 회사는 반소로서 위 임대차보증금의 반환을 구한다.
2) 판단
살피건대, 피고 1 회사가 원고에게 이 사건 임대차계약의 보증금으로 4,000만 원을 지급한 사실, 이 사건 임대차계약이 2013. 4. 7. 기간만료로 종료된 사실은 앞서 살펴본 바와 같으므로, 원고는 피고 1 회사에게 임대차보증금 4,000만 원을 반환할 의무가 있고, 피고들의 이 사건 점포의 인도의무와 원고의 임대차보증금반환의무는 동시이행의 관계에 있다고 할 것이므로 피고들의 위 항변 및 피고 1 회사의 이 부분 반소청구는 모두 이유 있다.
따라서 피고들은, 피고 1 회사가 원고로부터 임대차보증금 4,000만 원을 반환받음과 동시에 원고에게 이 사건 점포를 인도할 의무가 있고, 원고는 피고들로부터 이 사건 점포를 인도받음과 동시에 피고 1 회사에게 위 4,000만 원을 지급할 의무가 있다.
4. 결론
그렇다면 원고의 피고 1 회사와 피고 2에 대한 본소청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 각 인용하고, 나머지 본소청구는 이유 없어 이를 각 기각하며, 피고 1 회사의 반소청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 반소청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[[별 지] 목록: 생략]
판사 김성식
출처 :
울산지방법원 2013. 11. 08. 선고 2013가단52393 판결 | 사법정보공개포털 판례
