증여일 전 분할 전제 감정평가로 증여세 감액 가능 여부

요지

감정평가가 증여 및 분할등기가 이루어지기 전에 이루어졌으므로 증여 또는 분할등기를 고려하지 아니하고 기존 토지 현황대로 평가하는 것이 원칙이나, 분할이 이루어진 상태의 토지 가액을 평가하는 방법으로 이루어진 평가는 가정적인 조건을 전제로 한 감정평가임

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2011. 11. 9. 원고에게 한 2010. 4. 2.자 및 2010. 5. 14.자 각 증여분 증여세 합계 증여세 29,752,300원의 부과처분을 취소한다(원고는 처분일을 2011. 11. 1.로 기재하였으나, 오기로 보이므로 위와 같이 선해한다).

  이 유

1. 처분의 경위

가. 이○○은 2010. 3. 31. 본인 소유의 서울 ○○구 ○○동 681-35 대지 595.5㎡(이하 ⁠‘기존 토지’라 한다) 중, 595.5분의 27.45 지분을 아들인 원고에게, 595.5분의 96.05지분을 처인 신○○에게 각 증여하고(이하 ⁠‘이 사건 제1증여’라 한다), 2010. 4. 2. 소유권이전등기를 마쳐주었다.

나. 원고와 신○○는 2010. 4. 14. 이○○을 상대로 공유물분할 청구의 소를 제기하였고, 위 소송 계속 중 이○○은 2010. 4. 30. 원고에게 기존 토지 중 595.5분의 10 지분을 추가로 증여하고(이하 ⁠‘이 사건 제2증여’라 한다), 2010. 5. 14. 소유권이전등기를 마쳐주었다.

다. 원고는 2010. 7. 30. 피고에게 기존 토지 중 원고가 증여받은 595.5분의 37.45지분(이하 ⁠‘이 사건 증여 토지’라 한다)에 관하여 2010. 2. 11.자 기준 2개의 감정평가법인이 감정평가한 감정가액의 평균액을 기준으로 산정한 279,751,500원(이하 ⁠‘이 사건 감정평가액’이라 한다)을 증여재산가액으로 하여 증여세를 신고‧납부하였다.

라. 위 공유물분할 청구 소송의 판결(서울중앙지방법원 2010. 7. 21. 선고 2010가합36662 판결)에 따라 2010. 8. 20. 기존 토지 중 원고와 신○○ 공유의 토지 133.5㎡가 같은 동 681-63 대지 133.5㎡(이하 ⁠‘이 사건 분할 토지’라 하고, 분할되고 남은 기존 토지를 ⁠‘이 사건 피분할 토지’라 한다)로 분할 등기(이하 ⁠‘이 사건 분할 등기’라 한다)되었다.

마. 피고는 2011. 11. 9. 원고에게 이 사건 증여 토지에 관하여 이 사건 분할 등기이전의 기존 토지의 개별공시지가(1㎡당 10,700,000원, 이하 ⁠‘이 사건 개별공시지가’라 한다)를 적용하여 평가한 가액 400,715,000원을 증여재산가액으로 하여 2010. 4. 2.자 및 2010. 5. 14.자 각 증여분 증여세 합계 29,752,300원을 경정‧고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 9호증, 을 제1 내지 6호증(가지번호 있는것은 가지번호를 포함한다, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 관계법령

별지1 관계법령 기재와 같다.

3. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 이 사건 감정평가액이 시가인지에 대하여

1) 원고의 주장 이 사건 감정평가액은 객관적이고 합리적이며, 감정평가일인 2010. 2. 11.부터 이 사건 제2증여일인 2010. 5. 14.까지 사이에 가격변동이 있었다고 볼 특별한 사정이 없으므로, 이를 이 사건 증여 토지의 시가로 볼 수 있다.

2) 인정사실

가) 주식회사 ○○감정평가법인(이하 ⁠‘○○감정’이라고만 한다) 및 주식회사 ○○감정평가법인(이하 ⁠‘○○감정’이라고만 한다)은 각 2010. 2. 11. 기존 토지에 관하여감정평가를 실시하였다(이하 ⁠‘이 사건 각 감정평가’라 한다).

나) 위 각 평가법인의 감정평가는 평가 면적을 123.5㎡(○○감정의 감정평가서에는 123.6㎡로 기재된 부분도 있으나, 오기로 보인다)로 한정하여 이루어졌다.

다) ○○감정의 감정평가서에는 ⁠‘3. 평가의 전제 및 조건 등‘의 항목 아래 ⁠‘본건은 지상에 합법적인 건축물이 소재하는 1필의 토지이며 2개의 용도지역(일반상업지역및 제3종일반주거지역)에 속해 있으나 본건의 평가는 평가의뢰인 측에서 제시한 ⁠“대지지적가분할도”상 필지 분할되어 각 필지별로 별도 이용될 것을 전제로 평가하였으며 본 평가대상 토지는 분할 예정지 중 ⁠「B대지, 면적 123.50㎡, 전체 제3종일반주거지역」만에 대한 평가임.’이라고 기재되어 있고, ○○감정의 감정평가서에는 ⁠‘2. 평가기준 및 방법’의 항목 아래 ⁠‘본건 토지는 두 개의 용도지역(일반상업지역 및 제3종일반주거지역)에 걸쳐 있으나, 의뢰인측에서 제공한 ⁠“대지지적가분할도”에 의해 필지 분할되어 각각 별도로 이용될 것을 전제하여 123.5㎡ 부분(B대지, 전체 제3종일반주거지역)의 가치만을 평가하였음.’이라고 기재되어 있다. 위 각 감정평가에 첨부된 대지지적가분할도는 별지2 도면 표시와 같다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 앞서 본 각 증거, 변론 전체의 취지

3) 판단

가) 구 상속세 및 증여세법(2013. 5. 28. 법률 제11845호로 개정되기 전의 것) 제60조 제1항은 이 법에 따라 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다고 정하면서 제2항에서 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있다. 구 상속세 및 증여세법 시행령(2010. 12. 30. 대통령령 제22579호로 개정되기 전의 것) 제49조 제1항 제2호는 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월) 이내의 기간 중 감정이 있는 경우 당해 재산에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 시가로 인정하되, 같은 호 가목으로 ⁠‘일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액’에 해당하는 것은 제외한다고 규정하고 있다.

나) 앞서 본 사실 및 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 이 사건 감정평가액은 원고와 신○○가 이 사건 제1증여로 취득한 지분에 해당하는 면적이 특정 위치로 분할되는 것을 조건으로 하여 위 조건이 충족될 것을 전제로 이 사건 증여 토지 가액를 평가함으로써 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액으로 봄이 타당하다. 이는 위 시행령 규정에 의하여 시가로 볼 수 없으므로, 이 사건 감정평가액을 적용하여 증여세를 산정하여야 한다는 원고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.

① 이 사건 감정평가액은 이 사건 각 감정평가상 감정가액의 평균액이다.

이 사건 각 감정평가는 이 사건 각 증여 및 이 사건 분할 등기가 이루어지기 전에 이루어졌으므로, 위 각 증여 또는 분할 등기를 고려하지 아니하고 기존 토지 현황대로 평가하는 것이 원칙임에도 불구하고, 의뢰인인 원고가 제공한 별지2 ⁠‘대지지적가분할도’를 토대로 분할이 이루어진 상태의 토지 가액을 평가하는 방법으로 이루어졌다. 이는 가정적인 조건을 전제로 한 감정평가이다.

② 원고는 이○○으로부터 기존 토지의 일부 지분인 이 사건 증여 토지를 증여받은 것이지, 기존 토지 중 면적 및 위치를 토지를 특정하여 증여를 받은 것이 아니다. 증여이익은 증여일을 기준으로 하여 평가되어야 하는 이상, 추후 공유물분할을통하여 기존 토지가 실제 분할되었다고 하더라도 달리 볼 수 없다(실제 분할된 토지의 면적은 이 사건 제2증여에 기한 토지 지분까지 고려한 것으로서 이 사건 각 감정평가의 토지 면적과도 일치하지 않는다).

나. 이 사건 개별공시지가에 따른 시가 산정에 대하여

1) 원고의 주장

개별공시지가로 증여재산가액을 산정한다고 하더라도, 원고 소유가 된 이 사건 분할 토지는 이 사건 피분할 토지 및 향후 건축될 건물에 의하여 맹지가 되는 상황이므로, 이 사건 개별공시지가를 적용하여서는 안 되고, 같은 맹지로서 현황이 가장 유사한 인접물건지인 서울 ○○구 ○○동 386-36 토지의 개별공시지가(1㎡당 4,200,000원)를 적용하여 산정하여야 한다.

2) 판단

앞서 본 사실 및 증거와 갑 제10 내지 13호증, 을 제7호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정에 비추어 보면, 기존 토지의 개별공시지가인 이 사건 개별공시지가를 적용하여 이 사건 증여 토지의 증여재산가액을 산정한 것을 위법하다고 볼 수 없다. 원고의 이 부분 주장도 받아들일 수 없다.

① 이 사건 각 증여일 현재 기존 토지는 분할되지 않았다. 앞서 본 바와 같이 원고는 기존 토지의 일부 지분을 증여받은 것일 뿐이므로, 증여 가액도 기존 토지를 기준으로 산정하여야 한다. 분할 이후의 상태를 기준으로 하여 맹지에 해당한다고 보아 그와 유사한 토지를 선정하고 이를 토대로 증여 가액을 산정할 수는 없다.

② 원고는, 이 사건 분할 등기가 이루어진 이후인 2011년도의 이 사건 분할 및 피분할 토지에 대한 개별공시지가(1㎡당 11,000,000원)가 부당하다는 이유로, 피고를상대로 개별공시지가고시처분취소의 소를 제기하였으나, 원고 패소 판결이 확정되었다(서울행정법원 2012. 4. 6. 선고 2011구합33242 판결, 서울고등법원 2013. 6. 19. 선고 2012누13438 판결, 대법원 2015. 8. 27. 선고 2013두15897 판결). 이 사건 분할 토지에 대하여도 이를 이 사건 피분할 토지와 일단지로 보아 평가한 것이 위법하지 않은 이상, 분할 전의 한 필지인 기존 토지에 관한 이 사건 개별공시지가를 적용하는 것이 부당하다고 볼 수 없다.

4. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한

다.

출처 : 서울행정법원 2015. 12. 11. 선고 서울행정법원 2013구합23324 판결 | 국세법령정보시스템