주차장 용도의 토지가 비사업용토지에 해당하는지 판단 기준

요지

주차장 영업의 대상으로 세무조사시 작성한 확인서, 주차요금에 관하여 협의하도록 되어 있는 이 사건 인접토지의 각 임대차계약, 주차장영업으로 얻은 이익이 연간 1억 원 이상인 점 등으로 볼 때 주차장영업의 대상이 되는 토지를 다른 건축물의 부속토지로 볼 수 없어 비사업용토지에 해당함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고들의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

청구취지

피고가 2014. 1. 5.¹⁾ 원고 AAA에 대하여 한 양도소득세 377,499,670원 부과처분, 원고 BBB에 대하여 한 양도소득세 250,092,790원 부과처분을 모두 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고들의 부동산 취득 및 양도

원고들은 모자지간으로, 2012. 12. 10. 원고 AAA이 2007년 이전부터 소유하던 별지1 목록 순번 1 기재 토지와 원고들이 2007년 이전부터 합유하던 별지1 목록 순번 2 내지 6 기재 각 토지(이하에서는 위 부동산을 통틀어 ⁠‘이 사건 각 토지’라 칭하고, 별개의 부동산을 지칭할 때는 별지1 목록 순번 1기재 부동산은 ⁠‘이 사건 ①토지’와 같이 표시한다)에 대하여 주식회사 ○○에 2012. 11. 19. 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마쳐주었다.

나. 원고들의 양도소득세 신고 및 납부

원고들은 2013. 2. 27. 이 사건 각 토지에 관한 양도소득세 과세표준 확정신고를 하면서 이 사건 각 토지를 모두 사업용 토지로 보고 장기보유특별공제를 적용하여 계산한 양도소득세 합계 1,594,800,500원을 신고·납부하였다.

다. 피고의 양도소득세 증액경정처분

피고는 2014. 1. 5. 이 사건 ①토지 중 1,625.5㎡, 이 사건 ② 내지 ④토지가 비사업용이라는 이유로 원고 AAA에 대하여 양도소득세 377,499,670원을, 원고 BBB에 대하여 양도소득세 250,092,790원을 증액 경정·고지(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.

라. 전심절차

원고들은 이 사건 처분에 불복하여 2014. 3. 18. 조세심판원에 심판청구하였고, 위 심판청구는 2014. 6. 27. 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 3, 4호증, 을 제1, 2호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함), 변론 전체의 취지

2. 원고들의 주장 및 관계법령

가. 원고들의 주장 이 사건 ①토지는 전부가 이 사건 ①토지 지상의 음식점을 위한 주차장으로 사용²⁾되었고, 이 사건 ② 내지 ④토지는 이 사건 ⑤, ⑥토지 지상의 견본주택을 위한 주차장으로 사용되었으므로, 피고가 비사업용으로 인정한 이 사건 ①토지 일부와 이 사건 ② 내지 ④토지는 소득세법 제104조의3 제1항 제4호 ⁠(나)목, 지방세법 제106조 제1항 제2호 ⁠(가)목, 지방세법 시행령 제101조 제1항 제2호, 제2항이 규정한 건축물의 부속토지이므로, 사업용 토지로 보아야 한다.

나. 관계법령

별지2 관계법령 기재와 같다.

3. 판단

가. 인정사실

다툼 없는 사실, 갑 제7호증, 을 제2, 3, 4호증의 각 기재, 증인 CCC의 일부 증언에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.

1) 이 사건 각 토지의 임대차 현황

가) 원고들은 2007.경 AA건설 주식회사 등과 이 사건 ⑤, ⑥토지에 대하여 임대기간을 2007. 7. 10.부터 2009. 7. 9.까지(24개월), 임대차보증금을 100,000,000원, 임대료를 792,000,000원(부가가치세 별도), 특약사항으로 임차인이 이 사건 ①토지 상의 주차장 사용을 요구할 경우 임차인은 원고들과 주차요금을 협의하여 주차장을 사용할 수 있도록 하는 견본주택 설치를 위한 임대차계약을 체결하였다.

나) 원고들은 2012. 8. 6. BB건설 주식회사와 이 사건 ⑤, ⑥토지에 대하여 임대기간을 2012. 8. 16.부터 2013. 8. 15.까지(12개월), 임대차보증금을 100,000,000원, 임대료를 382,800,000원(부가가치세 포함), 특약사항으로 임차인이 이 사건 ①토지 상의 주차장 사용을 요구할 경우 임차인은 원고들과 주차요금을 협의하여 주차장을 사용할 수 있도록 하는 견본주택 설치를 위한 임대차계약을 체결하였다.

다) 원고들은 2011. 9. 29. CC 주식회사와 이 사건 ②, ④토지에 대하여 임대기간을 2011. 10. 30.부터 2012. 7. 30.까지(9개월), 임대차보증금을 100,000,000원, 임대료를 198,000,000원(부가가치세 포함)으로 하는 견본주택 설치를 위한 임대차계약을 체결하였다.

라) 원고 AAA은 이 사건 ①토지 지상 건물에 대하여 임대료를 월 2,000,000원으로 ⁠‘DD국밥’이라는 상호의 음식점 운영을 위한 임대차계약을 체결하였다.

2) 원고 AAA의 주차장 영업 및 피고의 세무조사

피고는 2012. 3. 26.부터 2012. 4. 13.까지 원고 AAA에 대하여 세무조사를 실시하고, 2012. 4. 20. 원고가 2008년부터 2010년까지 이 사건 각 토지에서 ⁠‘○○주차장’이라는 상호로 주차장업을 영위하면서 주차장 수입금액 중 310,295,000원을 과소계상하였다는 이유 등으로 소득세 287,137,764원을, 부가가치세 51,789,316원을 각 증액·경정한다는 취지의 세무조사 결과를 통지하였다.

원고 AAA은 위 세무조사 과정에서 ⁠“이 사건 각 토지에 위치하여 상가, 모델하우스, 주차장 영업을 영위함에 있어 상가 및 모델하우스 임대에서 발생하는 매출분에 대해서는 세금계산서를 발행하여 정상 신고납부 하였으나, 주차장 영업에서 발생하는 수입금은 주차관리인이 현금 및 월권계좌입금액 341,326,483원을 대표자에게 계좌이체 하였다”는 취지의 확인서에 서명하였다.

3) 이 사건 ② 내지 ④토지에 대한 과세대상구분

○○광역시 ○○구청장은 이 사건 ② 내지 ④토지에 대하여 다음과 같이 과세대상을 구분하여 재산세를 부과하였다.

나. 판단

위에서 인정한 사실관계에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 ①토지 중 피고가 비사업용이라고 판단한 부분과 이 사건 ② 내지 ④토지가 이 사건 ①토지의 나머지 부분 또는 이 사건 ⑤, ⑥토지의 부속토지라고 볼 수 없다.

따라서 원고들의 위 주장은 이유 없다.

1) 원고 AAA이 세무조사에서 작성한 확인서의 기재에 비추어 이 사건 ① 내지 ④토지는 원고 AAA이 운영하는 주차장 영업의 대상이 되었던 것으로 보이므로, 이 사건 ① 내지 ④토지에서 발생한 수익이 소득세법 제104조의3 제1항 제4호 ⁠(다)목, 소득세법 시행령 제168조의11 제1항 제2호 ⁠(다)목, 소득세법 시행규칙 제83조의4 제6항에 따른 토지가액대비 비율을 초과하여 사업용 토지로 볼 것인지는 별론으로 하고, 주차장 영업의 대상이 되는 토지를 다른 건축물의 부속토지라고 볼 수는 없다.

2) 이 사건 ⑤, ⑥ 토지에 관하여 체결된 각 임대차 계약에는 명시적으로 이 사건 ① 내지 ④토지상의 주차장을 이용하는 경우 주차요금에 관하여 원고들과 별도로 협의하도록 기재되어 있다. 그렇다면 원고들과 이 사건 ⑤, ⑥토지의 임차인들 모두 이 사건 ① 내지 ④토지가 이 사건 ⑤, ⑥토지의 부속토지는 아니라는 전제에서 임대차 계약을 체결하였다고 할 것이다.

3) 원고들은 사실상 이 사건 ① 내지 ④토지가 임차인들이 운영하는 사업용 건축물 이용객들의 주차장으로 사용되었음에도 원고들이 주차비용을 받지 못한 것에 불과하므로, 부속토지로 보아야 한다는 취지의 주장도 하고 있다.

그러나 위 세무조사 결과에 의하면, 원고 AAA이 이 사건 ① 내지 ④토지에서 주차장영업으로 얻은 이익만도 연간 1억 원 이상이고 이 사건 ⑤, ⑥토지에 대한 임대차계약에서 특약사항으로 주차요금을 받을 수 있도록 하였음에도 별다른 이유 없이 받지 않았다는 주장은 선뜻 납득하기 어려운 점(이에 반하는 증인 CCC의 일부증언은 믿지 아니한다), 원고 AAA이 운영하는 주차장에서 주차관리를 한 증인 CCC는 ⁠‘이 사건 ①토지 지상의 음식점 이용객들이나 이 사건 ⑤, ⑥토지 지상의 견본주택 이용객들의 차량번호를 모두 기재하였다’라고 진술하였는데 주차비용을 받지 않을 것이라면 이러한 차량번호를 별도로 기재할 아무런 이유가 없는 점을 종합하면, 이 사건 ① 내지 ④토지가 원고 AAA의 주차장 영업과 별도로 임차인들이 운영하는 사업용 건축물의 부속토지로 사용되었다고 보기도 어렵다.

4. 결론

그렇다면 원고들의 이 사건 청구는 모두 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

별지1

부동산 목록

1. ○○ ○○구 ○○동 ○○번지 공장용지 2,116㎡

2. ○○ ○○구 ○○동 ○○번지 공장용지 1,918㎡

3. ○○ ○○구 ○○동 ○○번지 공장용지 1,000㎡

4. ○○ ○○구 ○○동 ○○번지 공장용지 1,696㎡

5. ○○ ○○구 ○○동 ○○번지 잡종지 1,338㎡

6. ○○ ○○구 ○○동 ○○번지 공장용지 534㎡

별지2

관계법령

■ 소득세법 제95조(양도소득금액)

① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기 양도자산 및 제104조의3에 따른 비사업용 토지는 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획 인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.

소득세법 제104조의3(비사업용 토지의 범위)

① 제96조제2항제8호 및 제104조제1항제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지

나. 「지방세법」 제106조제1항제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세 대상이 되는 토지

다. 토지의 이용 상황, 관계 법률의 의무 이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것

■ 소득세법 시행령 제168조의6(비사업용 토지의 기간기준) ⁠(2015. 2. 3. 대통령령 제26067호로 개정되기 전의 것)

법 제104조의3제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.

1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간

나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간

다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

소득세법 시행령 제168조의11(사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위)

① 법 제104조의3 제1항 제4호 다목에서 "거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

2. 주차장용 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

다. 주차장운영업용 토지 주차장운영업을 영위하는 자가 소유하고, ⁠「주차장법」에 따른 노외주차장으로 사용하는 토지로서 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 기획재정부령이 정하는 율 이상인 토지

■ 소득세법 시행규칙 제83조의4(사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위)

⑥ 영 제168조의11제1항제2호 다목에서 "기획재정부령이 정하는 율"이라 함은 100분의 3을 말한다.

■ 지방세법 제106조(과세대상의 구분 등)

① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다.

가. 이 법 또는 관계 법령에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지

나. 이 법 또는 다른 법령에 따라 재산세가 경감되는 토지의 경감비율에 해당하는 토지

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지. 다만, 제1호가목 및 나목에 따른 토지는 별도합산과세대상으로 보지 아니한다.

가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지

나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험ㆍ연구ㆍ검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(공지상태)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

■ 지방세법 시행령 제101조(별도합산과세대상 토지의 범위)

① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 "공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.

2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적범위의 토지

가. 법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지 안의 건축물의 부속토지

나. 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지

② 제1항에 적용할 용도지역별 적용배율은 다음과 같다.

도시지역 중 상업지역 : 3배 끝.

1) 소장기재는 2013. 10. 8.이나 갑 제1-2호증(결정)의 기재에 비추어 2014. 1. 5.의 명백한 오기로 보인다.

2) 원고 AAA은 소장 및 2015. 1. 19.자 준비서면에서 이 사건 ①토지는 소득세법 제104조의3 제1항 제4호 ⁠(다)목, 소득세법 시행령 제168조의11 제1항 제2호 ⁠(다)목이 규정한 주차장법에 따는 노외주차장으로 사업용이라는 취지의 주장만 하다가 제2회 변론기일에서 위 주장을 철회하였다. 그러나 변론전체의 취지나 증인신문 내용에 비추어 원고 AAA은 묵시적으로 이러한 주장을 하고 있는 것으로 보이므로, 이에 대하여 판단하기로 한다.

출처 : 광주지방법원 2015. 04. 09. 선고 광주지방법원 2014구합11663 판결 | 국세법령정보시스템