신축공사대금과 법무사비용의 양도소득세 취득가액 인정기준

요지

건설업자와 건물의 신축도급공사 계약을 체결하고 건물 완공 후 건설업자가 임차인들로부터 임대차보증금을 직접 받아가는 방식으로 공사대금을 지급한 사실이 인정되고 건물 보존등기를 위하여 법무사에게 비용을 지급한 사실이 인정되므로 공사대금 및 법무사비용을 취득가액으로 인정하여야 함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 제1심판결 중 아래에서 취소를 명하는 부분에 해당하는 원고 패소부분을 취소한다.

피고가 2009. 12. 16. 원고에 대하여 한 2008년 귀속 양도소득세 000원의 부과처분 중 00000원을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 원고의 나머지 항소를 기각한다.

3. 소송총비용 중 50%는 원고가，50%는 피고가 각각 부담한다.

청구취지 및 항소취지

제1심판결을 취소한다. 피고가 2009. 12. 16. 원고에 대하여 한 2008년 귀속 양도소득세 000원의 부과처분 중 0000원을 초과하는 부분을 취소한다.

  이 유

1. 제1심판결의 인용 이 법원의 판결 이유 중 ’이 사건 처분의 경위’는 제1심판결의 기재와 같으므로， 행 정소송법 제8조제2항， 민사소송법 제420조본문에 의하여 이를 인용한다(다만 제1심판결의 제2면 제12행의 ’제호’는 ’제1호’의 오기인 것으로 보인다).

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고가 이 사건 건물을 신축하고 보존등기를 하기 위하여 공사대금 000원 및 법무사비용 000원을 지출하였으므로 양도소득세를 산정함에 있어 이를 건물의 취득가액으로 인정해야 한다. 또한 원고가 제출한 증거에 의하여 이 사건 건물의 실지 취득가액을 인정할 수 있으므로，원고가 이 사건 부동산을 양도할 당시 지출한 중개비 000원과 이 사건 건물의 인테리어 공사비로 지출한 000원을 필요경비로 인정하여야 한다.

나. 관계 법령

별지 1 ’관계 법령’ 기재와 같다

다. 판단

1) 이 사건 건물의 공사대금 및 법무사비용

구 소득세법(2009. 12. 31. 법률 제9897호로 일부개정되기 전의 것， 이하 ’구 소득세법‘이라고 한다) 제97조제l항제1호에 의하면， 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비인 취득가액은 취득에 소요된 실지거래가액에 의하되 예외적으로 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매 매사례가액，감정가액 또는 환산가액에 의하여야 한다. 양도소득세액을 산출하는 기초 가 되는 당해 자산의 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다(대법원 1999. 2. 9. 선고 97누6629 판결 참조) 그리고 구 소득세법 시행령(2010. 2. 18. 대통령령 제22034호로 일부개정되기 전의 것， 이하 ’구 소득세법 시행령’이라고 한다) 제163조제12항 및 제176조의2제2항제2호에 의하면， 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 취득가액의 산정기준이 되는 ’환산가액은’양도 당시의 실지거래가액， 매매사례가액 또는 감정가액에 취득 당시의 기준시가를 곱한 금액을 양도 당시의 기준시가로 나누어 계산한 가액’을 의미한다. 갑 제3 내지 6， 8 내지 15， 21호증(가지번호 포함)의 각 기재， 제1심증인 선BB의 증언， 당심 감정인 이DD의 감정결과에 변론 전체의 취지를 더하면，① 원고가 2002. 9. 10. CC주택이라는 상호로 건설업을 영위하던 선BB와 사이에 평당 공사금액을 000원(단 발코니 부분은 그 1/2)으로 정하여 이 사건 건물의 신축도급공사 계약을 체결한 사실，② 원고는 이 사건 건물이 완공된 후 신BB가 원고와 임대차계약을 체결한 임차인들로부터 임대차보증금을 직접 받아가도록 하는 방식으로 선BB에게 이 사건 건물의 공사대금 000원을 지급한 사실，③ 그 뒤 원고가 이 사건 건물의 보존등기를 위하여 법무사에게 000원을 지급한 사실이 인정된다. 따라서 이 사건 부동산에 대한 양도소득세를 산정함에 있어 위 공사대금 및 법무사비용을 이 사건 건물의 취득가액으로 인정해야 한다.

2) 중개비

앞에서 본 바와 같이 이 사건 건물에 대한 실지취득가액을 확인할 수 있으므로，원고가 이 사건 건물의 양도를 위하여 중개비를 지출하였을 경우 이를 필요경비로 인정해야 하는바， 갑 제16호증의 1， 2， 3의 각 기재에 의하면， 원고가 2008. 8. 30. 김EE， 차FF과 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약을 체결하고 공인중개사에게 중 개비 000원을 지급한 사실이 인정되므로， 이 사건 부동산에 대한 양도소득세를 산정함에 있어 위 중개비를 필요경비로 인정해야 한다(이 사건 처분에서는 2011. 7. 12.자 조세심판원 결정에 따라 원고가 중개비로 주장한 000원 중 이 사건 토지에 대한 중개비로 000원이 인정되고 이 사건 건물에 대해서는 개산공제액으로 000원이 인정되어 합계 000원이 필요경비로 인정되었으나， 이 사건 건물에 대하여 실지취득가액을 확인할 수 있으므로 이 사건 부동산에 대한 필요경비는 원고가 중개비로 지출한 000원에 한정된다)

3) 인테리어 공사대금

구 소득세법 제97조제1항제2호와 구 소득세법 시행령 저11163조제3항에 의하면 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용은 거주자의 양도차익을 계산할 때 자본적 지출액으로서 필요경비로 인정하여 양도가액에서 공제할 수 있다. 그런데 갑 제18 내지 21호증(가지번호 포함)의 각 기재에 의하면， 원고가 2008. 8. 10.김QQ과 사이에 이 사건 건물의 인테리어 공사계약을 공사대금 000원 ⁠(부가가치세 포함)으로 정하여 체결한 사실이 인정되지만， 위 증거만으로는 김QQ이 시행한 공사가 이 사건 부동산의 용도변경 · 개량 또는 이용편의를 위하여 지출되었다고 인정하기에 부족하므로， 원고가 주장하는 인테리어 공사대금을 필요경비로 인정할 수 없다.

4) 소결

원고가 지출한 이 사건 건물의 공사대금 000원， 법무사비용 000원 및 중개비 000원을 이 사건 부동산에 관한 양도가액에서 공제할 경우 원고가 납부하여야 할 양도소득세액은 별지 2 ’양도소득세 계산내역‘ 기재와 같이 000원이므로，이 사건 처분 중 위 금액을 초과하는 부분은 위법하여 취소되어야 한다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고， 나머지 청구 는 이유 없어 이를 기각할 것인바， 이와 결론을 달리한 제1심판결의 원고 패소부분은 부당하므로 원고의 항소를 일부 받아들여 이를 취소하고， 이 사건 처분 중 해당 부분 을 취소하며， 원고의 나머지 항소는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울고등법원 2013. 03. 29. 선고 서울고등법원 2012누23244 판결 | 국세법령정보시스템