잔금청산 불분명시 양도일 산정 및 양도소득세 과세기준

요지

잔금을 청산하였다는 증빙으로는 쟁점부동산의 잔금청산일은 분명하지 아니한 것으로 보는 것이 타당하므로, 처분청이 쟁점부동산의 양도일을 등기접수일로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2013. 9. 9. 원고에 대하여 한 2008년 귀속 양도소득세 100,922,872원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 1997. 7. 7. 소외 김AA에게 원고 소유의 AA시 BBB구 CC동 592-8 대 650㎡ 및 그 지상 2층 주택 및 창고(이하 ⁠‘이 사건 ① 부동산’이라 한다), AA시 BBB구 CC동 592-15 답 293㎡(이 사건 쟁점 부동산임. 이하 ⁠‘이 사건 ② 부동산’이라한다)를 합계 4억 원(계약금 4천 만 원은 계약시 지불하고, 중도금 1억 2천만 원은 1997. 8. 20. 지불하며, 잔금 2억 4천만 원은 1997. 10. 20. 지불하기로 함)에 매도하는 내용의 매매계약(이하 ⁠‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였다.

나. 김AA은 서울지방법원 의정부지원에 위 ①, ② 부동산에 관하여 피보전권리를 매매에 의한 소유권이전등기청구권으로 한 가처분신청(97카합0000)을 하여 1997. 12. 5. 가처분등기를 마쳤다.

다. 이후 김AA은 의정부지방법원 고양지원에 원고를 상대로 위 각 부동산에 관하여 소유권이전등기 청구의 소를 제기하였고, 2007. 11. 2. 청구 인용의 승소 판결을 선고받았으며, 그 무렵 위 판결이 확정되었다. 이에 김AA은 위 승소 판결을 근거로 2008. 1. 17. 위 각 부동산에 관하여 1997. 7. 7.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

라. 그런데 원고는 위 각 부동산에 관하여 양도소득세를 무신고하였다.

마. 피고는 이 사건 ② 부동산이 등기접수일인 2008. 1. 17. 원고로부터 김AA에게 양도되었다고 보고, 양도가액을 132,383,352원으로, 취득가액은 환산가액인 28,258,753원으로 한 후, 과세전적부심사를 거쳐 2013. 6. 24. 원고에 대하여 위 ② 부동산의 양도로 인한 2008년 귀속 양도소득세 100,922,870원(가산세 포함)을 부과하는 처분(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다.

바. 이에 원고는 이의신청을 거쳐 2014. 1. 29. 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나 2014. 5. 14. 기각되었다.

[인정근거] 다툼없는 사실, 갑 제1호증, 을 제1, 2, 8, 9호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같음)의 각 기재, 변론의 전취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 1997. 7. 7. 김AA에게 이 사건 각 부동산을 합계 4억 원에 매도하기로 하고 계약금 4천만 원을 계약 당일 지급받았고, 중도금 1억 2천만 원은 1997. 8. 28. 지급받았으며, 잔금 2억 4천만 원은 임차보증금 6천만 원을 승계하는 것으로 일부 갈음하고 나머지 1억 8천만 원 중 1억 7천만 원은 1997. 10. 20. 지급받았으며, 1천만 원은 1997. 11. 25. 지급받아 모두 완불되었다.

따라서 이 사건 ② 부동산은 1997. 11. 25.경 매매대금의 청산이 완료되어 그 시점에 원고에게서 김AA에게로 양도되었다고 봄이 상당하다(다만, 김AA은 당시 서울에 아파트 1채를 이미 보유하고 있어 그 앞으로 소유권이전등기를 하는 것을 당분간 보류하고 싶다고 하면서 대신 가처분등기를 하겠다고 제안하였고, 원고가 이를 승낙하였을 뿐이다.

그럼에도 불구하고 피고는 이 사건 ② 부동산이 판결에 의한 소유권이전등기의 접수일인 2008. 1. 17. 원고로부터 김AA에게 양도되었다고 보고 이 사건 처분을 하였는바, 이는 위 부동산의 양도시기를 오인하여 위 양도로 인한 조세부과권의 제척기간이 경과된 후에 이루어진 것이므로 위법하다.

가사 이 사건 ② 부동산의 양도시점이 2008. 1. 17.라고 하더라도 이 경우 원고가 위 부동산을 보유한 기간이 10년 이상 되는 것이어서 피고로서는 소득세법 제95조 제2항에 따라 양도차익의 30%를 장기보유특별공제 하였어야 함에도 이를 전혀 하지 아니하였으므로 이는 위법하다.

또한, 피고는 이 사건 ② 부동산의 양도차익을 계산함에 있어 양도가액 및 취득가액 산정을 잘못하였으므로 이 사건 처분은 위법하다.

나. 판단

1) 양도시기에 관한 판단

소득세법 제88조 제1항은 양도소득세의 과세대상이 되는 ⁠“양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있는바, 위 규정의 취지에 비추어 보면 당해 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 당해 자산의 대가적 급부인 대금이 모두 지급된 경우는 물론, 당해 자산의 대가적 급부가 대부분 지급되고 미미한 금액의 대가적 급부만 남아 있어 당해 자산의 대금이 사회통념상 거의 전부 지급되었다고 볼만한 사정이 있는 경우에도 당해 자산이 양도된 것으로 볼 수 있다(대법원 1989. 7.11. 선고 88누8609 판결 등 참조).

또한 구 소득세법 제98조(2010. 12. 27. 법률 제10408호로 일부 개정되기 이전의 것, 이하 ⁠‘구 소득세법’이라 한다)에서는, 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 구 소득세법 시행령(2008. 2. 22. 대통령령 제20618호로 일부 개정되기 이전의 것, 이하 ⁠‘구 소득세법 시행령’이라 한다) 제162조 제1항에 의하면, 자산의 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하되, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부등에 기재된 등기접수일(제1호)로 한다고 규정하고 있다.

원고는 1997. 11. 25.경 이 사건 각 부동산의 대금이 청산되었다는 취지로 주장하므로 이에 관하여 본다.

살피건대, 앞서 본 각 증거 및 갑 제4 내지 8호증의 각 기재에 의하면, 원고 내지 원고의 대리인인 황BB)가 김AA에게, 1997. 7. 7. 이 사건 각 부동산의 매매대금 중 계약금 4,000만 원에 대한 영수증을 작성하여 주었고, 1997. 11. 25. ⁠‘매매잔금 완료’라는 기재를 하여 1,000만 원에 대한 영수증을 작성하여 준 사실, 한편, 김AA은 1997. 10. 20.경 이 사건 ① 부동산의 임차인인 김BB, 황BB에게 각 3,000만 원에 대한 영수증 및 임대인이 김AA으로 된 임대차계약서를 작성하여 준 사실, 김AA은 1998. 6.경부터 등기이전일 무렵까지 합계 1,300여만 원을 황BB에게 이 사건 각 부동산의 재산세 명목 등으로 송금하여 주었던 사실 등을 각 인정할 수 있다.

그러나 한편, ㉮ 원고는 매매대금의 수수와 관련하여 영수증, 임대차계약서 이외에는 보다 객관적인 자료(특히, 금융거래자료)는 전혀 제출하고 있지 못하는 점(임대차계약서는 공인중개사를 통하여 작성한 것으로 보이나, 매매계약서, 영수증 등은 중개사 없이 당사자 쌍방간 작성한 문서로 보임), ㉯ 원고가 제출한 영수증, 임대차계약서상 기재된 금원을 모두 합하여도 1억 1,000만 원 상당에 불과하여 나머지 매매대금 2억 9,000만 원이 어떻게 수수되었는지에 관하여서는 구체적인 주장이나 증거가 전혀 제출되지 않은 점, ㉰ 김AA이 1가구 2주택이 되는 것을 꺼려해서 때문에 계약일 이후 매수인 명의의 가처분등기만 해둔 채 이 사건 ① 부동산 뿐 아니라 농지인 이 사건 ② 부동산에 대해서도 10년 이상 소유권이전등기를 미루었던 것이라는 원고의 주장은 선뜻 수긍이 가지 않는 점 등 앞서 본 증거 및 인정사실에 의하여 알 수 있는 여러 사정을 종합하여 보면, 이 사건 ② 부동산에 대한 잔금청산일이 1997. 11. 25.이라고 단정하기 어렵고, 오히려 잔금청산일이 분명하지 아니한 것으로 봄이 타당하다.

따라서 피고가 이 사건 ② 부동산의 양도일을 등기접수일인 2008. 1. 17.로 보아 원고에게 양도소득세를 부과한 것은 잘못이 없다고 보이므로, 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다.

2) 양도가액 및 취득가액에 관한 판단

원고는 피고가 이 사건 ② 부동산의 양도가액 및 취득가액의 계산에 있어 오류를 범하였다는 취지로 주장하므로 이에 관하여 본다.

먼저 양도가액에 관하여 본다.

앞서 본 각 증거에 의하면, 피고는 이 사건 각 부동산의 양도시기를 2008. 1. 17.로 보고, 이 사건 각 부동산의 양도가액은 합계 4억 원이나 매매목적물 전체에 대하여 일체로 매매대금이 정하여진 관계로 이 사건 ② 부동산만의 양도가액은 분명하지 아니하므로, 양도일인 2008. 1. 17. 시행되던 구 소득세법 제100조 제2항, 구 소득세법 시행령(2008. 2. 22. 대통령령 제20618호로 일부 개정되기 이전의 것) 제166조 제6호, 구 부가가치세법 시행령(2008. 2. 22. 대통령령 제20626호로 개정되기 이전의 것) 제48조의 2 제4항 단서 규정에 따라 안분계산할 경우 이 사건 ② 부동산의 양도가액은 132,383,352원으로 계산하였던 사실을 알 수 있는바, 피고의 위와 같은 양도가액 산출은 정당하다고 판단되고, 위와 같은 양도가액의 산출에 오류가 있다는 원고의 주장은 받아들이지 아니한다.

다음으로 취득가액에 관하여 본다.

앞서 본 각 증거에 의하면, 피고는 이 사건 ② 부동산의 취득실가를 확인할 수 없다고 보아 구 소득세법 시행령 제176조의 2 제2항 제2호의 규정에 따라 취득가액을 환산취득실가인 28,258,753원으로 계산하였던 사실을 알 수 있는바, 피고의 위와 같은 취득가액 산출은 정당하다고 판단된다.

한편, 원고는 이 사건 ② 부동산의 실제 취득가액이 63,720,000원이라고 주장하고, 갑 제11호증의 기재에 의하면 장AA이 원고에게 AA시 CC동 438-3646 중 250평을 뺀 나머지 평수인 88.5평을 63,720,000원에 매도한다는 내용의 1995. 7. 31.자 매매계약서가 작성되어 있는 사실을 알 수 있다.

그러나, ㉮ 원고는 위와 같은 과거의 매매계약서를 보관하고 있었다면 이 사건 처분의 과세예고통지를 받았을 무렵인 2013. 6.경부터 이를 피고에게 제출할 수 있었음에도 과세전적부심사, 이의신청, 조세심판원의 심판청구 등을 거칠 동안 이를 제출하지 아니하고 있다가 이 사건 소 제기 후로부터도 반 년 이상 경과한 2015. 2.에 이르러서야 피고의 취득가액 및 양도소득금액 산정상의 오류를 지적하면서 위 매매계약서를 비로소 이 법원에 제출한 것인 점(2015. 2. 10.자 준비서면 2면 16-17행), ㉯ 위 매매계약서는 공인중개사 등을 거치지 아니하고 당사자들 사이에서만 작성된 문서인 점, ㉰ 위 문서가 1995. 7. 31.에 작성된 것인지도 객관적으로 확인되지 않은 점 등에 비추어 볼 때, 갑 제11호증의 기재는 이를 그대로 믿기 어렵고, 달리 원고 주장을 인정할 만한 증거가 없으므로, 원고의 위 주장은 받아들이지 아니한다.

3) 장기보유특별공제 해당 여부에 관한 판단

구 소득세법 제95조 제2항, 제104조 제1항 제2호의7, 제104조의3 제1항 제1호는 소유자가 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 소유자가 농지 소재지에 거주하지 아니하거나 자경하지 아니한 농지를 비사업용 토지로 정의하면서 이에 대해서는 장기보유특별공제를 배제하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제168조의 8 제2항, 농지법 제2조 제5호에 의하면, 여기서 '자경‘이라 함은 농업인이 그 소유 농지에서 농작물 경작 또는 다년생식물 재배에 상시 종사하거나 농작업(農作業)의 2분의 1 이상을 자기의 노동력으로 경작 또는 재배하는 것을 말하므로, 위와 같은 자경요건이 갖추어지지 아니하면 장기보유특별공제가 배제되는 비사업용 토지에 해당하게 된다. 앞서 본 각 증거 및 인정사실에 의하면, 원고는 구 소득세법 시행령 제168조의6에서 규정하는 기간 동안 농지인 이 사건 ② 부동산에서 농작물 경작 또는 다년생 식물 재배에 상시 종사하거나 농작업의 1/2 이상을 자기의 노동력으로 경작 또는 재배하지 않은 것으로 보일 뿐이므로, 피고가 이 사건 토지를 비사업용 토지로 보아 장기보유특별공제를 배제한 것이 위법하다고 볼 수 없다.

3. 결론

원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 의정부지방법원 2015. 12. 09. 선고 의정부지방법원 2014구단5536 판결 | 국세법령정보시스템