양도소득세 취득가액 입증과 객관적 증거의 인정 범위

요지

양도소득 세액을 산출하는 기초가 되는 자산의 실지취득가액이라 함은 거래 당시 취득자가 자산을 취득하고 그 대가로 지급한 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2012. 6. 1. 원고에게 한 2009년 귀속 양도소득세 717,441,470원의 부과처분을

취소한다.

  이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 1997. 7. 1. 손AA에게서 별지 목록 1 ~ 4번 기재 토지(이하 ⁠‘제1토지’라

한다)를, 같은 날 손BB에게서 별지 목록 5번 기재 토지(이하 ⁠‘제2토지’라 한다)를 매

수하여, 1997. 7. 11. 제1, 2토지에 대하여 원고 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 원고는 2009. 11. 24. ○○ ○○군 ○○면 ○○리 산○○ 일원에서 □□□□□일반

산업단지사업을 시행 중인 ☆☆산업개발 주식회사 앞으로 제1, 2토지에 대하여 수용 을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐준 후, 2010. 1. 31. 피고에게 제1, 2토지의 취

득 실지거래가액을 확인할 수 없다는 사유로 취득가액은 기준시가에 의한 환산가액인

2,652,456,170원, 양도가액은 3,939,574,000원으로 하는 양도소득세 예정신고를 하였다.

다. 피고는 제1, 2토지의 취득가액이 과다 계상되었다고 판단하여 그 취득가액을 검

인계약서 상의 41,486,000원으로 본 뒤, 2011. 12. 23. 원고에게 2009년 귀속 양도소득

세 및 농어촌 특별세 합계 781,755,740원의 과세예고 통지를 하였다.

라. 원고는 2012. 1. 11. 피고에게 과세전적부심사청구를 하였는데, 이에 피고는 2012. 2. 14.경 ~ 2012. 2. 22.경 실지조사를 실시하면서 제1토지에 대하여는 제1토지의 매도

인인 손AA에게서 매각대금이 238,000,000원이라는 진술을 받아 취득 실지거래가액을

238,000,000원으로, 제2토지에 대하여는 제1토지를 매매사례가액으로 하여 취득 실지

거래가액을 71,851,000원으로 하여 합계 309,851,000원(=제1토지 238,000,000원 +

제2토지 71,851,000원)을 취득 실지거래가액으로 보아 양도차익을 재산정한 다음,2012.

3. 28. 원고에게 2009년 귀속 양도소득세 합계 707,523,800원을 경정·고지(이하 ⁠‘이

사건 처분’이라 한다)하였다.

마. 원고는 2012. 8. 13. △△지방국세청장에게 이 사건 처분에 대한 이의신청을 하

였으나, 2012. 9. 11. 기각 결정을 받았고, 2012. 11. 23. 조세심판원에 심판청구를

했으나, 2013. 10. 15. 기각 결정을 받았다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 ~ 4호증, 을 제1 ~ 5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

① 제1토지와 관련하여, 피고는 계약서 기타 객관적인 증빙서류가 전혀 없음에도 불구

하고 양도인인 손AA 등의 일방적인 진술에만 의존하여 제1토지의 실지 거래가액을 인정

한 다음 이를 취득가액으로 보아 양도소득세를 산정한 위법이 있다. ② 나아가 제2토지와

관련하여, 제1토지의 취득가액 산정 방법에 하자가 있는 이상 이에 기초한 제2토지의

양도소득세 산정 역시 위법하다.

나. 관계 법령

별지 ⁠‘관계 법령’ 기재와 같다.

다. 인정 사실

1) 제1, 2토지의 검인계약서에 기재된 매매대금은 제1토지 32,350,000원, 제2토지

9,136,000원 합계 41,486,000원이다.

2) 피고는 2011. 12. 23.자 과세예고 통지에 앞서 2011. 11. 28.경 ~ 2011. 12. 9.

경 실지 조사를 실시하였는데, 제1토지의 양도인인 손AA은 조사 과정에서 제1토지의

매매대금을 검인계약서에 기재된 32,250,000원으로 1차 진술하였다가, 이후 약 2억

원이라고 번복하였다.

3) 손AA이 과세전적부심사에서 작성한 2012. 2. 21.자 확인서 및 2012. 3. 2.자 문답

서의 주요 내용은 아래와 같고, 손AA은 이후 이 법정에서도 동일한 취지로 증언하였다.

“본인은 원고와 울산 남구 무거동에 위치한 산호공인중개사 사무실에서 제1토지에

관한 매매 계약서를 작성하였고, 현재는 보관하고 있지 않다. 당시 인근 부동산의 거래

관행에 따라 평당 13,000원으로 계산한 약 2억 3,800만 원(백만 원 이하 버림)을 매매

대금으로 산정하였다. 2011년 세무조사 당시에는 검인계약서에 기재된 매매대금과

다르게 진술할 경우 불이익을 입을 수 있다는 걱정이 들어 검인계약서에 기재된 금액대로

진술하였다. 매매대금은 2차례에 걸쳐 나누어 받았는데, 계약금으로 전체 매매대금의

10%를 받았고 나머지는 현금, 수표를 각 50%의 비율로 받았다. 매도대금 중 첫째 아들의

아파트 구입비용으로 6,000만 원, 둘째 아들의 결혼비용 및 전세금으로 각 3,000만원,

4,000만 원을 각 지출하였고 나머지 돈은 채무 변제, 축사 건립비용, 생활비 등으로

사용하였다. 제2토지 역시 제1토지와 연접해 있으므로 평당 금액은 비슷하다.”

4) 오래 전부터 제1, 2토지 인근에 거주하고 있는 손호준이 과세전적부심사에서 작성한

확인서의 주요 내용은 아래와 같다.

“제1, 2토지를 비롯한 인근 부동산 거래 및 시세 등에 관해 잘 알고 있는데, 제1, 2토

지에 관한 매매계약이 체결된 1997년경 임야의 경우 평당 약 5,000원, 국도 인근의 경우

평당 약 1만 원으로 거래되었다. 당시 손AA으로부터 제1토지를 평당 13,000원에 매도

하였다는 이야기를 들었고, 이에 대해 마을 주민들과 시세보다 높은 가격에 매도하였다고

이야기를 한 기억이 있다.”

5) 등기부등본상 제2토지의 전 소유자는 손BB이나 실질적으로 원고에게 제2토지를 매도

한 사람은 손BB의 부친인 손CC이고, 손CC이 2003. 6.경 사망함에 따라 제2토지의 실지

취득거래가액은 알 수 없다.

6) 제1, 2토지에 대한 1997. 1. 1. 기준 개별공시지가는 별지 목록 번호 기재 순으로 각 495원/㎡, 490원/㎡, 485원/㎡, 2,580원/㎡, 490원/㎡이다.

7) □□공인중개사 사무실의 대표 이DD이 과세전적부심사에서 작성한 확인서에는

“제1, 2토지의 매매 계약서는 보존기간이 경과되어 모두 폐기하였다. 제1, 2토지의

매매대금이 잘 기억나지는 않으나 당시 시세에 비추어 평당 5만 원 정도로 거래되었

다.”고 기재되어 있는데, 확인서 상 작성 일자의 기재가 전혀 없고, 이DD은 2014. 1.

25.경 사망하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 증인 손AA의 증언, 갑 제5호증, 을 제6 ~ 13호증의 각

기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

1) 구 소득세법(2009. 7. 31. 법률 제9785호로 개정되기 전의 것) 제97조 제1항 제

1호는, 같은 법 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 취득가액은 원칙적으로 자

산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의하도록 하되, 취득 당시의 실지거래가액을 확인

할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액에 의

하도록 규정하고 있다. 구 소득세법 시행령(2009. 12. 31. 대통령령 제21934호로 개정

되기 전의 것) 제163조 제12항 및 제176조의2 제2항 제2호에 의하면, 취득 당시의 실

지거래가액을 확인할 수 없는 경우 취득가액의 산정기준이 되는 ⁠‘환산가액’은 ⁠‘양도 당

시의 실지거래가액, 매매사례가액, 또는 감정가액에 취득 당시의 기준시가를 곱한 금액을

양도 당시의 기준시가로 나누어 계산한 가액’을 뜻한다. 그리고 여기에서 양도소득 세액 을 산출하는 기초가 되는 자산의 실지취득가액이라 함은 거래 당시 취득자가 자산을

취득하고 그 대가로 지급한 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로

인식되는 가액을 말한다(대법원 2012. 2. 9. 선고 2010두27592 판결 등 참조).

2) 이 사건에서, 먼저 제1토지의 취득 실지거래가액에 대하여 보건대, 위 법령 규정 및

법리에, 위 인정 사실, 앞서 든 각 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는

다음의 각 사정들을 종합하면, 피고가 제1토지의 실지거래가액을 238,000,000원으로

산정한 것은 타당하다.

가) 제1토지의 매도인인 손AA은 피고의 세무조사과정에서 당초 제1토지의 매매대금을

검인계약서에 기재된 금액인 32,250,000원으로 진술하고 이후 약 2억 원으로 진술하였다가

최종적으로 매매대금이 238,000,000원이고 이전 진술한 금액은 검정계약서상 금액이거나

백만단위가 확실치 않아서 근사치로 확인한 금액이라고 진술하고 있는바, 손AA이 매매

대금액을 번복한 경위를 보면, 그 자체만으로 손AA이 진술한 매매대금액이 허위라고

단정할 수 없다.

나) 손AA은 피고의 세무조사과정에서의 문답서, 확인서 및 이 법정에서의 증언에서

제1토지의 매매대금에 대하여 평당 13,000원에 총 평수(18,370평)를 곱하여 계산한

총 금액에서 백만단위 이하 금액을 깎아서 나온 금액이 238,000,000원이고, 제1토지를

자녀들의 전세금 마련 등을 위하여 팔게 되었고, 자녀들에게 지원한 전세금 및 기타

사용금액을 역산하면 그 금액이 맞다라는 취지로 주장하고 있는바, 이미 양도일로부터

상당한 기간이 지난 시기에 매매대금액을 확정하는 경위 및 세무조사 당시 매매대금의

다과에 따라 손AA에게 어떤 영향이 있다고 보이지 않는 점 등에 비추어 그진술은 신빙성 이 높다.

다) 제1, 2토지 인근에서 오랫동안 살아온 손호준의 확인서에 기재된 내용 또한 이에

부합한다.

라) 제1, 2토지에 대한 1997. 1. 1.자 기준 개별공시지가 및 피고가 제출한 인근 토지들의

매매사례가액 등에 비추어 볼 때, 당시 시세에도 비교적 부합한다.

마) 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 자산의 실지취득가액이라 함은 거래 당시

취득자가 자산을 취득하고 그 대가로 지급한 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에

의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는바, 이때 ⁠‘매매계약 기타 증빙자료’에 매매

계약서 등 서류 형식의 증빙자료로 한정한다고 볼 수 없다.

바) 또한 원고가 제1, 2토지를 양수할 무렵 ○○시가 ○○광역시로 승격되고 그로부터

얼마 지나 제1, 2토지 일대가 □□□□□일반산업단지 대상지역으로 선정됨으로써 그

일대의 지가가 상승할 수 있는 요인이 있었다고 보이기는 하나, 원고의 주장에 부합하는

공인중개사 이DD 명의의 확인서는 그 작성일자 조차 기재되어 있지 않을뿐만 아니라

앞서 본 사정들에 비추어 그대로 믿기 어렵다.

사) 원고는 제1, 2토지의 매매대금으로 합계 26억 원 상당을 지급하였다고 주장하나

그 객관적인 금융자료를 제출할 수 있음에도 전혀 제출하고 있지 않다.

3) 다음으로 제2토지에 대하여 보건대, 위 인정 사실에 따르면, 제2토지의 실질적 매도

인은 손BB의 부친인 손CC이고, 손CC이 2003. 6.경 사망함에 따라 제2토지의 취득

실지거래가액은 알 수 없는 상황인 점, 제2토지는 제1토지와 연접한 토지로서 제1토지

의 실지거래가액으로서 매매사례가액으로 삼기에 적당한 점과 앞서 본 바와 같이 제1

토지의 취득 실지거래가액이 238,000,000원임이 타당한 이상, 이를 전제로 산정한 제2

토지의 취득가액을 71,851,000원으로 산정한 것도 타당하다.

4) 따라서 피고가 원고의 제1, 2토지의 취득 실지거래가액을 309,851,000원이라고

보아 원고에게 양도소득세를 증액 경정한 이 사건 처분은 적법하고, 원고의 청구는 이

유 없다.

3. 결론

원고의 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 울산지방법원 2014. 10. 02. 선고 울산지방법원 2013구합2987 판결 | 국세법령정보시스템