감정평가 재감정사유 및 일단지 인정 기준과 증여세 과세처분의 적법성 쟁점

요지

감정평가법인의 감정가액의 평균액이 개별공시지가의 80/100에 미달하는지 여부는 각 토지별로 판단되어야 할 것이며 재감정평가법인이 거래사례로 참작한 토지의 경우 이용상황이 상업용이 아니라 업무용인 점 등에 비추어 보면 재감정평가법의 비교표준지 선정 등에는 잘못이 없다고 보임

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고들의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

청구취지

피고가 2011. 10. 19. 원고 강AAAA에 대하여 한 증여세 000원의 부과처분， 원고 강BBB에 대하여 한 증여세 000원의 부과처분을 모두 취소한다.

  이 유

1. 처분의 경위

가. 원고들은 2010. 12. 28. 아버지인 강CC으로부터， 강CC이 최대주주로 있는 비 상장법인으로서 부동산 과다보유 법인인 주식회사 DD씨앤디(이하 ’DD씨앤디’라 한 다)의 주식 1，784，266주(원고 강AAAA : 887，133주， 원고 강OO : 897，133주， 이 하 ’이 사건 주식’이라 한다)를 증여받았다.

나. 1) 원고들은 「상속세 및 증여세법」 (이하 ’상증세법’이라 한다) 제63조 제1항 제 1호 다목， 구 상증세법 시행령(2010. 12. 30. 대통령령 제22579호로 개정되기 전의 것， 이하 같다) 제54조에 따라 이 사건 주식의 가액을 평가함에 있어， DD씨앤디의 자산인 서울 서초구 000 대 110㎡(이하 ’제1토지’라 한다)， 같은 동 000 대 686.2㎡(이하 ’제2토지’라 하고， 제1， 2토지를 통틀어 언급하는 경우에는 ’이 사건 각 토지’라 한다)에 대하여 주식회사 EE감정평가법인， 주식회사 AA감정평가법인(이하 통틀어 ’종전 감정평가법인’이라 한다)의 감정가액의 평균액(제1토지 : 000원/ ㎡’ 제2토지 : 000원1㎡)을 적용함에 따라 이 사건 주식의 1주당 가액을 00원 으로 평가한 후， 피고에게 2011. 3. 31. 원고 강AAAA은 0000원을， 원고 강BBB 은 0000원을 각 증여세 과세가액으로 신고하였다.

2) 그런데 원고들은 종전 감정평가법인에 이 사건 각 토지의 감정을 의뢰함에 있어， 이 사건 각 토지 지상에 건축된 건물이 외관상 1개의 건물로 보여질 수 있으나，제1토지는 제3종 일반주거지역인 반면 제2토지는 일반상업지역과 제3종 일반주거지역이 혼재되어 있어 그 용도가 서로 상이하다는 등의 이유로 이 사건 각 토지를 일단지가 아니라 별단의 토지로 구분하여 감정하여 줄 것을 요청하였고， 이에 따라 종전 감정평 가법인은 이 사건 각 토지가 일단지에 해당하지 않는다는 전제에서 감정가액을 산정하 였다.

다.1) 서울지방국세청장은 2011. 6. 27.부터 2011. 8. 28.까지 원고들에 대하여 증여 세 조사를 실시한 결과， 아래 ⁠〈표1>과 같이 원고들이 신고한 제1토지의 감정가액의 평균액이 2010. 1. 1.자 개별공시지가의 39.7%에 불과하다는 것을 발견하고， 이 사건 각 토지의 개별공사지가를 산정 · 관리하는 서초구청에 문의하여 ’2010년도 개별공시지가 토지특성조사표 및 결정조서’를 열람 · 복사함과 아울러 담당자로부터 이 사건 각 토지 가 일단지라는 등의 사실을 확인하였다.

(〈표1> 생략 )

2) 이에 서울지방국세청장은 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호에 따라 FF감정원， 주식회사 GG감정평가법인(이하 ’재감정평가법인'이라 한다)에 재감정을 의뢰하였고， 재감정평가법인은 이 사건 각 토지가 일단지에 해당한다는 전제에서 아래 ⁠〈표2>와 같이 감정가액을 산정하였다.

(〈표2> 생략 )

3) 서울지방국세청장은 위 재감정가액을 근거로 피고에게 이 사건 주식의 1주당 가액을 0000원으로 평가하여 과세할 것을 통보하였고， 이에 따라 피고는 2011. 10. 19. 원고 강AAAA에 대하여 증여세 000원을， 원고 강BBB에 대하여 증여세 0000원을 각 결정 · 고지하였다(이하 ’이 사건 각 처분’이라 한다).

라. 원고들은 이에 불복하여 2011. 11. 22. 조세심판원에 심판청구를 하였으나， 조세 심판원은 2012. 4. 3. 원고들의 청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실， 갑 제1， 2， 3， 5호증(각 가지번호 포함， 이하 같다)， 을 제1， 3， 5， 6， 7호증의 각 기재， 변론 전체의 취지

2. 이 사건 각 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

1) 재감정사유 부존재 및 재감정 절차 위반 주장

피고는 이 사건 각 토지가 일단지에 해당한다고 주장하고 있는 바， 피고 주장과 같이 이 사건 각 토지를 일단지로 본다면 원고들이 신고한 감정가액이 개별공시지가의 80/100에 미달하는지 여부 또한 이 사건 각 토지 전체에 대한 감정가액의 평균액을 기준으로 판단하여야 할 것이다. 그런데 이 사건 각 토지 전체에 대한 감정가액의 평균액은 000원으로 개별공시지가의 평균액인 000원의 94.1%에 달하므로 재감정 실시사유에 해당하지 않는다. 그럼에도 피고는 이 사건 각 토지가 일단지에 해당한다고 주장하면서도 원고들이 신고한 감정가액이 개별공시지가의 80/100에 미달하는지 여부는 토지별로 구분하여 판단하였다. 또한， 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호에 의하면 감정가액이 개별공시지 가의 80/100 이상인 경우에도 재감정을 실시할 수 있다고 할 것이나， 재감정을 실시하기 위해서는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정가액이 부적정하다고 인정되는 경우라야 할 것인바， 피고는 평가심의위원회의 자문을 거치지 않은 채 재감정을 실시하였다. 따라서 피고가 실시한 재감정은 그 사유가 존재하지 아니할 뿐만 아니라 펑가심의위원회의 자문을 거치지 아니한 절차상의 하자가 있어 위법하다고 할 것이므로， 위법한 재감정에 따른 감정가액에 기초하여 이루어진 이 사건 각 처분은 위법하다.

2) 이 사건 각 토지가 일단지에 해당하지 않는다는 주장

강OOO 일단지는 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 토지를 의미하고 용도상 불가분의 관계라 함은 지적공부상 2필지 이상의 토지가 일단을 이루어 같은 용도로 이용되고 있으며 이러한 이용이 사회적， 경제적， 행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다. 그런데 2필지 이상의 토지가 일단을 이루어 이용된다는 것은 토지의 합리적， 최유효이용의 결과로 볼 수 있으므로， 일단지는 대상 토지가 같은 용도로 이용되고 있을 뿐만 아니라 경제적， 행정적 측면에서도 최유효이용에 해당하고， 경제적으로 동일한 용도 및 가치를 가지는 토지여야 한다는 것을 전제로 한다. 한편， 최유효이용이란 객관적으로 보아 통상의 이용능력을 가진 자가 대상 토지를 합법적으로 이용할 때 최고효율을 나타내는 방법으로 이용하는 것을 의미하므로， 결국 2필지의 토지를 일단으로 이용하는 것이 개별적으로 이용하는 경우보다 그 효율이 낮아진다면 그 각 토지는 일단지로 평 가되어서는 안 된다고 할 것이다. 이 사건 각 토지의 경우， 제1토지는 제3종 일반주거지역에 해당하고， 제2토지는 일반상업지역과 제3종 일반주거지역이 혼재되어 있으나 일반상업지역의 면적이 넓어 전체가 일반상업지역으로 이용되고 있는 등 이 사건 각 토지의 이용현황이나 용도， 특성이 상이한 점， 제2토지를 단독으로 이용할 경우 일반상업지역에 해당하여 용적률이 800%에 달하나， 제2토지를 제1토지와 일단으로 이용할 경우 제3종 일반주거지역의 면 적이 전체 면적의 1/2을 초과함에 따라 일반주거지역으로 판단되어 용적률이 250%에 불과하므로， 이 사건 각 토지를 일단으로 이용하는 것보다 개별적으로 이용하는 것이 효율적인 점， 건축물대장과 등기부등본에는 이 사건 각 토지 위에 건물 1동이 건축되어 있는 것으로 기재되어 있으나， 실제로는 제2토지 위에 형태로 존재할 뿐이고， 제1토지는 나대지로 콘크리트 포장만 되어 있는 상태에서 주차장으로 이용되고 있는 점 등을 종합하면， 이 사건 각 토지는 일단지로 평가되어서는 안 된다. 따라서 이 사건 각 토지가 일단지에 해당한다는 전제에서 이루어진 재감정은 위법하다고 할 것이므로， 위법한 재감정에 따른 감정가액에 기초하여 이루어진 이 사건 각 처분은 위법하다.

3) 비교표준지 선정이 잘못되었다는 주장

피고 주장과 같이 이 사건 각 토지를 일단지로 평가할 경우 제3종 일반주거지역의 면적이 전체 면적의 1/2을 초과하여 제3종 일반주거지역으로만 이용이 가능하므로，비교표준지는 제3종 일반주거지역에 해당하는 토지가 선정되어야 한다. 그러나 재감정 평가법인은 이 사건 각 토지에 대한 비교표준지로 이용상황이 ’상업용’인 서울 서초구 0000 토지를 선정하였고， 인근지역의 평가선례 또는 거래사례 또한 이용상황 이 ’상업용’인 토지를 선정하였다. 따라서 재감정은 위법하다고 할 것이므로， 위법한 재감정에 따른 감정가액에 기초하여 이루어진 이 사건 각 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 재감정사유 부존재 및 재감정 절차 위반 주장에 관하여

살피건대， 상증세법 제60조 제1항， 제2항， 제61조 제1항 제1호，구 상증세법 시 행령 제49조 제1항 제2호는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따르고， 위 시가에는 증여일 전후 3개월 이내의 기간 중 당해 재산에 대하여 2 이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액이 포함되냐， 당해 감정가액이 ⁠「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 에 따른 개별공시지가의 80/100에 미달하는 경우에는 세무서장이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의 하고， 다만 그 가액이 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러 하지 아니하다고 규정하고 있을 뿐，평가 대상 토지가 일단지일 경우 토지 전체에 대 한 감정가액의 평균액을 기준으로 개별공시지가의 80/100에 미달하는지 여부를 판단하여야 한다는 규정은 존재하지 않으므로， 이 사건 각 토지에 대한 종전 감정평가법인의 감정가액의 평균액이 개별공시지가의 80/100에 미달하는지 여부는 각 토지별로 판단되어야 할 것이다. 따라서 이 사건 각 토지가 일단지에 해당한다고 볼 경우 원고들이 선고한 감정가액이 개별공시지가의 80/100에 미달하는지 여부는 이 사건 각 토지 전체에 대한 감정가액의 펑균액을 기준으로 판단하여야 한다는 것을 전제로 한 원고의 이 부분 주장 은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

2) 이 사건 각 토지가 일단지에 해당하지 않는다는 주장에 관하여

살피건대， 갑 제2호증， 을 제2， 4， 6 내지 10호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정을 종합하면， 이 사건 각 토지는 일단지에 해당한다고 봄이 상당하다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. ① ⁠「구 감정평가에 관한 규칙」 ⁠(2012. 8. 2. 국토해양부령 제508호로 개정되기 전의 것) 제15조 제1항은 ’평가는 대상물건마다 개별로 행하여야 한다. 다만，2개 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 명가할 수 있다’고 규정하고 있고， ⁠「표준지 조사 · 평가 기준J ⁠(2010. 11. 9. 국토해양부훈령 제642) 제20조 제4항은 ’2필지 이상의 토지에 하나의 건축물(부속건축물을 포함한다)이 건립되어 있거나 건축 중에 있는 토지와 공시기준일 현재나 지상태이나 건축허가 등을 받고 공사를 착수한 때에는 토지소유자가 다른 경우에도 이를 일단지로 본다’고 규정하고 있으며，같은 조 제6항은 !일단으로 이용되고 있는 토지의 일부가 용도지역 등을 달리하는 등 가치가 명확히 구분되어 둘 이상의 표준지가 선정된 때에는 그 구분된 부분을 각각 일단지로 보고 평가한다’고 규정하고 있다. 건축물대장(을 제2호증)과 등기부등본(을 제9호증)에는 이 사건 각 토지 위에 지하 1층， 지상 4층의 건물이 위치해 있는 것으로 기재되어 있을 뿐만 아니라 위 건축물대장에는 대지면적이 796.46㎡{이 사건 각 토지의 전체 면적인 796.2㎡(= 110㎡ + 686.2㎡)의 오기로 보인다}라고 기재되어 있다. 원고들은 위 건물이 제2토지 위에 위치해 있고， 제1토지는 나대지로 콘크리트 포장만 되어 있는 상태에서 주차장으로 이용되고 있다고 주장하고 있는바， 원고들의 주장에 의하더라도 제1토지는 제2토지 위에 있는 건물에 부대하여 건물 이용자 등을 위한 주차장으로 이용되고 있으므로， 이 사건 각 토지는 용도상 불가분의 관계에 있다고 봄이 상당하다{원고들이 제출한 ’감정평가론 ⁠(이 사건 2012. 11. 16.7.1. 참고서면에 첨부)’에도 이 사건 각 토지가 상업용 건물 및 주 차장 용지로서 일단지로 이용되고 있다고 기재되어 있다}. 또한， 이 사건 각 토지에 대한 2010. 1. 1.자 개별공시지가 산정시 비교표준 지는 서울 서초구 반포동 706-9 토지로 동일하였다.

① 제1토지는 제3종 일반주거지역이고， 제2토지는 일반상업지역과 제3종 일반주 거지역이 혼재되어 있는데 일반상업지역이 차지하는 비율은 약 52.2%， 제3종 일반주거 지역이 차지하는 비율은 약 47.8%이다. 또한， 이 사건 각 토지 전체를 기준으로 일반 상업지역이 차지하는 비율은 약 45%， 제3종 일반주거지역이 차지하는 비율은 약 55% 이다. 한편， ⁠「구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률J ⁠(2012. 2. 1. 법률 제11292호로 개정되기 전의 것， 이하 ’구 국토계획법’이라 한다) 제84조 제1항， 구 국토계획법 시행 령(2012. 4. 10. 대통령령 제23718호로 개정되기 전의 것， 이하 같다) 제94조에 의하면， 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역에 걸치는 경우 그 대지 중 용도지역에 있는 부분의 규모가 330㎡(다만， 도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역에 걸쳐 있는 필지의 경우 에는 660㎡) 이하인 토지 부분에 대하여는 그 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도 지역에 관한 규정을 적용하도록 되어 있다. 이 사건 각 토지는 강남대로변에 띠모양으로 상업지역에 걸쳐 있는 토지로서 각 용도지역에 있는 부분의 규모가 660㎡ 이하이므로[일반상업지역 : 약 358.29㎡{ = ⁠(110㎡ + 686.2㎡) x 45%}， 제3종 일반주거지 역 : 약 437.91㎡{ = ⁠(110㎡ + 686.2㎡) x 55%}」， 이 사건 각 토지에 관하여는 넓은 면적이 속하는 용도지역인 제3종 일반주거지역에 관한 규정이 적용된다. 따라서 이 사건 각 토지의 용적률은 구 국토계획법 제78 조 제1항 제1호 가목， 구 국토계획법 시행령 제85조 제1항 제5호， ⁠「서울특별시 도시 계획 조례」 제55조 제1항 제5호에 따라 제3종 일반주거지역에 대한 용적률인 250%가 적용된다고 할 것이다.

3) 비교표준지 선정이 잘못되었다는 주장에 관하여

살피건대， 갑 제5호증， 을 제7， 8호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정， 즉 ① 비교표준지는 특별한 사정이 없는 한 도시지역 내에서는 용도지역을 우선으로 하고， 대상 토지가 도시지역 내에 있는 경우 용도지역 이 같은 비교표준지가 여러 개 있을 때에는 현실적 이용상황， 공부상 지목， 주위환경， 위치 등의 제반 특성을 참작하여 자연적， 사회적 조건이 대상 토지와 동일 또는 유사 한 토지를 비교표준지로 선정해야 하는 점，② 이 사건 각 토지가 제3종 일반주거지역 과 일반상업지역이 혼재되어 있는 이상， 이 사건 각 토지의 용적률 등을 결정함에 있어 제3종 일반주거지역에 관한 규정이 적용된다는 사정만으로는 그 이용상황이 ’상업용’이 아니라고 단정할 수 없고， 실제로 이 사건 각 토지의 이용상황이 ’상업용’으로 보이는 점，③ 재감정평가법인은 이 사건 각 토지의 가액을 평가함에 있어 이 사건 각 토지와 용도지역이 제3종 일반주거지역， 일반상업지역으로 동일하고， 인근지역에 소재 하며， 지목(대지) . 이용상황(상업용) 등이 동일 또는 유사한 서울 서초구 0000 토지를 비교표준지로 선정한 점，④ 종전 감정평가법인이 비교표준지로 선정한 서울 서초구 반포통 707-9 토지(제1토지의 경우)， 같은 동 00000 토지(제2토지의 경 우)도 그 이용상황이 ’상업용’이었던 점，⑤ 재감정평가법인이 거래사례로 참작한 서울 강남구 OO동 0000 토지의 경우 이용상황이 ’상업용’이 아니라 ⁠‘업무용’인 점 등에 비추어 보면， 재감정평가법의 비교표준지 선정 등에는 잘못이 없다고 보이므로， 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다.

3. 결론

그렇다면， 원고들의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문 과 같이 판결한다.

출처 : 서울행정법원 2013. 06. 07. 선고 서울행정법원 2012구합21246 판결 | 국세법령정보시스템