주택건설사업자가 신축주택 취득시 양도소득세 감면 적용 여부

요지

주택건설사업자가 신축주택을 취득하는 것은 자기가 건설한 신축주택에 해당하지 아니함.

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 제1심판결을 취소한다.

2. 원고의 청구를 기각한다.

3. 소송총비용은 원고가 부담한다.

청구취지 및 항소취지

1. 청구취지

피고가 2012. 5. 1. 원고에게 한 양도소득세 54,161,360원의 부과처분을 취소한다.

2. 항소취지

주문과 같다.

이유

1. 처분의 경위

가. 원고는 1976. 12. 18.경 서울 ○○구 ○○동 ○○○-○○ 소재 주택을 취득 하였는데, 재개발사업을 통하여 위 주택 멸실 후 같은 동 ○○○ ○○아파트 201동 803호(이하 ⁠‘이 사건 주택’이라 한다)를 취득하였다가(임시사용승인일 19○○. ○○. ○○.) 2006. 12.15. 이를 양도하였다.

나. 원고는 이 사건 주택의 양도에 관하여 구 조세특례제한법(2006. 10. 4. 법률 제8050호로 개정되어 2007. 1. 1. 시행되기 전의 것, 이하 같다) 제99조 제1항에 따라 종전주택취득일부터 신축주택취득일 이후 5년이 되는 날까지 발생한 양도소득에 대한 양도소득세가 면제됨을 전제로, 2006. 12. 15.경 2006년도 귀속 양도소득세 ○○,○○○,○○○원을 신고․납부하였다. 그러나 피고는 신축주택취득일부터 5년 동안 발생한 양도소득에대한 양도소득세만 면제됨을 이유로, 2012. 5. 1. 원고에게 양도소득세 ○○,○○○,○○○원을 경정․고지하였다(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).

다. 한편 원고는 이 사건 주택 양도 당시 서울 ○○구 ○○동 ○○○-○ ○○○○○ 4동501호(이하 ⁠‘쟁점주택’이라 한다)를 소유하고 있었다.

[인정 근거] 갑 제1 내지 4호증(각 가지번호를 포함한다. 이하 같다), 을 제1호증의 각기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장 내용

1) 원고가 주택건설사업자가 아니라는 주장

구 조세특례제한법에서는 ⁠‘주택건설사업자’의 뜻을 규정하지 않고 있는바, 구 주택법(2007. 4. 20. 법률 제8383호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제2조 제5호 다목 및제9조에 의하면 주택건설사업자는 주택건설사업을 하기 위하여 국토교통부장관에게 등록한 자를 말하고, 구 조세특례제한법에서 말하는 주택건설사업자도 이와 같이 해석하여야 할 것인데, 원고는 구 주택법에서 정한 등록을 하지 않았으므로, 구 조세특례제한법 제99조의3 제1항에 의한 조세특례의 적용제외대상인 ⁠‘주택건설사업자’에 해당하지아니한다.

2) 쟁점주택이 구 조세특례제한법 제99조의3에서 정한 신축주택에 해당한다는 주장쟁점주택은 구 조세특례제한법 제99조의3 제1항에서 정한 ⁠‘자기가 건설한 신축주택’에 해당하므로 이 사건 주택의 양도에 관해 1세대 1주택 비과세 여부를 판단할 때에 같은 조 제2항에 따라 원고의 소유주택으로 볼 수 없다. 따라서 원고는 양도소득세비과세 여부를 판단함에 있어 이 사건 주택 1주택을 보유한 것에 불과하므로, 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.

3) 주택조합 또는 정비사업조합과의 형평을 고려하여야 한다는 주장

원고를 비롯한 구 소유자들이 쟁점주택을 포함하여 ○○○○○를 건축한 것은 실질적으로는 재건축사업과 동일한 것인데, 조세특례제한법 제99조의3 제1항 제2호에서 주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택에 대하여는 과세특례가 적용되는 점에 비추어 보면, 20호 또는20세대 미만의 소규모 주택건설사업을 위하여 주택조합 등을 구성하지 않은 채 재건축사업을 하는 때에는 과세특례가 적용되지 않는다고 해석하는 것은 소규모 주택건설사업을 용이하게 하고자 한 구 주택법(2007. 7. 30. 법률 제8383호로 개정되기 전의 것.이하 같다) 제9조, 구 주택법 시행령(2007. 7. 30. 대통령령 제20208호로 개정되기 전의 것. 이하 같다) 제10조의 입법취지를 몰각하게 하는 것이므로 부당하다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 인정 사실

1) 원고는 1989. 11. 9.경 서울 ○○구 ○○동 257-4 ○○빌라 A동 303호를 취득하였다.

2) 위 ○○빌라 A동은 모두 12세대로 구성되어 있었는데, 원고를 비롯한 위 12세대빌라의 각 소유자들(이하 ⁠‘구 소유자들’이라 한다)은 자신이 소유한 빌라를 현물출자하여 이를 멸실한 후, 그곳에 ○○○○○ 제4동 아파트 19채를 건축하여 2001. 11. 13.사용승인을 받았고, 그 중 12채에 관하여는 구 소유자들 각자의 명의로 소유권보존등기를 마쳤다. 원고는 이 과정에서 쟁점주택을 취득하였다.

3) 구 소유자들은 나머지 ○○○○○ 제4동 아파트 7채에 대하여 공동명의로 소유권보존등기를 마친 후 이를 판매하였는데, 2000. 11. 16. ⁠“○○빌라A동”이라는 상호로 부동산신축판매업 등록(개업일 2000. 1. 1. 폐업일 2002. 1. 31.)을 하였고, 위 아파트 7채의 판매에 따른 수입에 관하여 종합소득세 및 부가가치세 신고도 하였다.

4) 원고는 1998. 11. 20.부터 2001. 12. 11.까지 및 2006. 3. 7.부터 2006. 12. 18까지는 이 사건 주택에, 2001. 12. 12.부터 2006. 3. 6.까지 및 2006. 12. 19.부터는 쟁점주택에 각 주민등록상 주소를 두었다.

[인정 근거] 갑 제2, 3, 5, 8, 9호증, 을 제2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

1) 원고가 주택건설사업자가 아니라는 주장에 대한 판단

가) 구 주택법 제9조, 구 주택법 시행령(2007. 7. 30. 대통령령 제20208호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제10조 제1항에 의하면, 연간 단독주택의 경우에는 20호, 공동주택의 경우에는 20세대 이상의 주택건설사업을 시행하고자 하는 자는 건설교통부장관에게 등록하여야 하고, 구 주택법 제2조 제5호 다목에 의하면, 이와 같이 등록한 주택건설사업자를 구 주택법에서 말하는 ⁠‘사업주체’라고 정의하고 있다.

나) 구 주택법 및 시행령의 위 조문 내용을 살펴보더라도, 일정 규모 이상의 주택건설사업을 시행하고자 하는 자는 건설교통부장관에게 등록하여야 하는 의무를 규정하고, 이와 같이 등록한 자를 ⁠‘사업주체’라고 정의하는 것이라고 보일 뿐이고, 위 규정에의하여 등록한 자만을 ⁠‘주택건설사업자’라고 정의한 것은 아니라고 보인다.

다) 한편 구 조세감면규제법(1998. 9. 16. 법률 제5561호로 개정되고, 1998. 12. 28.법률 제5584호에 의하여 조세특례제한법으로 제명 변경되기 전의 것, 이하 같다) 제69조 제2항에서는 ⁠‘주택을 신축하여 판매하는 사업자’를 구 조세감면규제법 제69조에서의‘주택건설업자’라 한다는 취지로 규정하고 있는바, 구 조세특례제한법 제99조 제1항을적용함에 있어 일정한 규모 이상의 주택을 신축하여 판매하고자 건설교통부장관에게등록한 자만을 주택건설사업자라고 하여야 할 만한 이유는 없는 것으로 보이는 점에비추어 보면, 구 조세특례제한법 제99조 제1항에서 말하는 ⁠‘주택건설사업자’는 오히려구 조세감면규제법 제69조 제2항의 ⁠‘주택건설업자’와 동일한 의미로 해석함이 그 문언의 체계나 문언 자체의 해석상 타당하다고 할 것이다.

라) 이 사건에 관하여 살피건대, 원고가 구 소유자들과 함께 부동산신축판매업 등록을 하고 ○○○○○ 제4동 아파트 7채를 신축하여 판매한 사실은 위에서 본 바와 같으므로, 원고는 구 조세특례제한법 제99조의3 제1항에서 말하는 ⁠‘주택건설사업자’에 해당한다고 할 것이고, 따라서 이 부분에 관한 원고의 주장은 이유 없다.

2) 쟁점주택이 구 조세특례제한법 제99조의3에서 정한 신축주택에 해당한다는 주장에 대한 판단

가) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 합리적 이유없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세 공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2009. 8. 20. 선고 2008두11372 판결 등 참조).

나) 구 조세특례제한법 제99조의3 제1항은 ⁠‘거주자(주택건설사업자를 제외한다)가전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역 외의 지역에 소재하는 다음 각 호의 1에 해당하는 신축주택을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고,당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감한다.’라고 규정하면서, 제2호에서 ⁠‘자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는도시및주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택’을 양도소득세 감면 대상으로 규정하고 있고, 제2항에서는 소득세법 제89조(비과세 양도소득) 제1항 제3호1)의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해거주자의 소유주택으로 보지 아니한다고 규정하고 있다.

다) 이 사건에 관하여 살피건대, ① 구 조세특례제한법 제99조의3은 국가외환위기이후 침체되어 있는 국내 건설경기를 활성화하기 위한 일환으로 주택신축을 장려하기위한 취지로 마련된 것인데(대법원 2008. 2. 14. 선고 2007두21242 판결 참조), 주택건설사업자가 신축주택을 취득하는 것은 이러한 입법취지와는 무관한 것이므로 그 적용을 배제한 것으로 보이는 점, ② 구 조세특례제한법 제99조의3 제1항에서는 양도소득세의 과세특례의 적용요건을 정함에 있어서 거주자로서 주택건설사업자가 아닐 것, 대통령령이 정하는 지역 외의 지역에 소재하는 신축주택을 취득할 것 등을 정하고 있을뿐, 그 신축주택을 거주할 목적으로 취득하여야 한다거나 판매 목적으로 취득하는 것이 아닐 것 등을 요건으로 하고 있지는 않은 점2) 등에 비추어 보면, 주택건설사업자인원고에 대하여는 구 조세특례제한법 제99조의3에 정하여진 과세특례를 적용할 수 없다고 할 것이므로, 원고가 보유한 쟁점주택은 위 조항에서 정한 ⁠‘자기가 건설한 신축주 가목에서는 대통령령으로 정하는 1세대 1주택을, 나목에서는 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택을 규정하면서, 위와 같은 주택과 그 주택부수토지가 일정한 면적 이내인 경우 그 양도로 발생하는 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세를 과세하지아니한다고 규정하고 있다.

2) 구 조세특례제한법 제99조의3을 적용함에 있어서 거주 목적 또는 판매 목적이라는 주관적 사정에 따라서 과세요건을 달리 하는 것은 불합리하다고 보이고, 따라서 주택건설사업자가 아닌 거주자가 신축주택을 취득하는 경우에는 거주 목적이든 판매목적이든 그 목적에 관계 없이 위 조항이 적용될 수 있는 것으로 보인다.

택’에 해당한다고 할 수 없다. 따라서 이 부분에 관한 원고의 주장도 이유 없다.

3) 주택조합 또는 정비사업조합과의 형평을 고려하여야 한다는 주장에 대한 판단

① 조세법률주의의 원칙상 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하여야만 하는바, 구 조세특례제한법 제99조의3 제1항이 주택건설사업자를 과세특례의 적용대상에서 제외하고 있음이 그 문언상 명백한 점, ② 원고는 주택건설사업자이기 때문에 위 과세특례의 적용대상에서 제외되는 것일 뿐, 원고가주택조합 또는 정비사업조합의 조합원이 아니라는 이유로 위 과세특례의 적용대상에서제외되는 것은 아닌 점, ③ 구 조세특례제한법 제99조의3의 문언 자체에 의하더라도,원고가 주택건설사업자가 아닌 거주자에 해당하였다면 원고 등 구 소유자들이 20호 또는 20세대 미만의 소규모 주택건설사업을 통하여 신축주택을 취득하였던 경우라 하더라도 위 과세특례가 당연히 적용되었을 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 구 조세특례제한법 제99조의3의 적용에 있어 주택건설사업자를 제외한다 하여 구 주택법 제9조, 구 주택법 시행령 제10조의 입법취지를 몰각하여 부당하다고는 볼 수 없다. 따라서 이 부분에 관한 원고의 주장도 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인데, 제1심판결은

이와 결론을 달리하여 부당하므로 피고의 항소를 받아들여 제1심판결을 취소하고 원고

의 청구를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울고등법원 2014. 04. 23. 선고 서울고등법원 2013누46442 판결 | 국세법령정보시스템