상가 양도담보 주장과 실제 매매·분양 여부 판단 기준

요지

매매계약서에 계약일, 매매대금, 지급일자 등이 구체적으로 기재되어 있고 매매계약에 의하여 상가를 취득하였음을 전제로 하여 제3자에게 분양할 경우 권리의무 승계절차까지 정하고 있는 반면, 금전소비대차 거래를 확인할 수 있는 내용은 전혀 기재되어 있지 않으므로 상가를 매수하여 분양한 것으로 본 처분은 적법함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청구취지 

피고가 2010. 9. 1. 원고에 대하여 한 부가가치세 182,776,170원의 부과처분을 취소한다.

  이 유

1. 처분의 경위

가. 소외 BB산업개발 주식회사(이하 ’소외 회사’라 한다)는 2003. 8. 25. 설립되어 2009. 11. 30. 직권폐업된 회사로서, 소외 백II과 BB식이 각 소외 회사의 지분 50%를 보유하고 있었다.

나. 소외 회사는 2004년 9월경부터 2007년 3월경까지 대구 달서구 OO동 000-0에서 아파트 1,126세대 및 단지 내 상가시설을 신축하여 분양하였고, 위 분양과 관련하여 2007년도 제1기분 부가가치세 신고 당시 위 상가시설 중 000동 000호부터 000호(이하 ’이 사건 상가’이라 한다)를 소외 김CC 외 7인(이하 ’김CC 등’이라 한다)에게 총분양가를 2,212,105,455원[=토지가액(면세) 1,091,398,005원 + 건물가액(과세) 1,120,707,4 50원]으로 하여 분양하였다면서 부가가치세 112,070,745원을 신고 · 납부하였다.

다. 중부지방국세청장은 소외 회사, 원고 및 김CC 등에 대한 세무조사결과, 원고가 2005. 3. 15. 소외 회사로부터 이 사건 상가를 취득한 후 김CC 등에게 분양하였음에 도 소외 회사가 분양한 것으로 신고하였다고 보아 이를 피고에게 통보하였고, 이에 피 고는 통보받은 과세자료에 기초하여 2010. 6. 25. 원고를 부동산매매업을 영위하는 부가가치세법상 사업자(2005.3.15.부터 2007. 6. 30.까지 )로 직권등록한 후, 2010. 9. 1. 원고에 대하여 2007년 제1기분 부가가치세 182,776,170원을 부과 · 고지하였다(이하 ’이 사건 처분’이라 한다).

라. 원고는 이에 불복하여 2010. 12. 6. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 2011. 5.

12. 조세심판원으로부터 기각 결정을 받았다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1, 2호증, 을 1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 2005년 3월경 소외 진GG과 함께 소외 회사에게 건축자금으로 합계 968,000,000원을 대여하였고 그 담보를 위하여 신축 중인 이 사건 상가를 양도담보로 제공받기로 한 후 부동산매매계약서를 작성하였을 뿐이지 소외 회사로부터 이 사건 상가를 매수취득한 후 김CC 등에게 이를 분양한 바 없다. 또한 원고가 소외 회사로부터 수령한 530,163,250원은 위 대여금원에 대한 이자조로 지급받은 것에 불과하다. 그 럼에도 피고는 소외 회사의 실제와 다른 내부 회계처리, 세무조사관의 기망에 의하여 작성된 소외 회사 대표자 백II의 확인서 등에만 근거하여 원고를 분양업자 내지 분양대행업자로 보아 한 이 사건 처분은 실질과세원칙에 반하여 위법하다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다.인정사실 

1) 원고와 소외 회사 사이에 2005. 3. 15. 이 사건 상가에 관하여 작성된 매매계약서(을 5호증의 2, 이하 ’이 사건 매매계약서’라 한다)에 의하면, 원고는 소외 회사로부터 이 사건 상가를 매매대금 968,000,000원(부가가치세 포함)으로 하여 매수하되(제1 조), 계약금 및 중도금 합계 800,000,000원은 계약 체결일에, 잔금 168,000,000원은 2005년 5월경에 각 지급하기로 하고(제2조), 원고는 이 사건 상가에 관하여 소외 회사 와 사전 협의하여 제3자에게 권리의무를 승계하도록 하고 있다(제3조).

2) 이 사건 세무조사 당시 소외 회사의 대표이사인 백II은 이 사건 상가를 2005. 3. 15. 원고에게 968,000,000원(부가가치세 포함)에 매각하였다는 내용의 확인서 ⁠(을 5호증의 1, 이하 ’이 사건 확인서’라 한다)를 작성하여 제출하였는데, 위 확인서에는 원고와 소외 회사 간의 계약체결일, 매매대금, 목적부동산인 이 사건 상가의 내역 등이 기재되어 있고, 그와 같은 내용의 이 사건 매매계약서 사본(을 5호증의 2)이 첨부되어 있다.

3) 한편, 이 사건 세무조사 당시 소외 회사의 관리부장인 오JJ은 ’2005년말경 소외 회사는 자금유동성 부족을 해결하기 위해 원고에게 이 사건 상가 전체를 968,000,000원에 양도하였는데, 그와 같은 양도사실이 외부에 알려지면 회사에 대한 자금압박이 심화될 것으로 판단되어 이를 수분양자인 김CC 등에게는 알리지 아니한 채 소외 회사의 명의로 이 상가에 대한 분양계약을 체결하고 그와 관련된 회계 역시 소외 회사에서 처리하였으며, 그 대금도 소외 회사 또는 시공사인 코오롱건설의 계좌로 입금하도록 하였다’라고 진술하였다(을 15호증).

4) 중부지방국세청장은 이 사건 세무조사 과정에서 소외 회사로부터 소외 회사가 작성하여 보관 중인 이 사건 상가에 관한 분양현황서, 분양계약자 입 · 출금 현황서, 분양대행수수료 내역서 등을 제출받았는바, 그 주요 내용은 아래와 같다.

① ’상가 분양현황서’(을 2호증)에 의하면, 소외 회사는 이 사건 상가를 분양승인이 나오지 않은 상태에서 원고에게 매각한 것이므로 원고로부터 수령한 대금 968,000,000원을 가수금으로 회계처리하고 매수자인 원고가 제3자에게 재매매할 때에 는 소외 회사 명의로 매매예약증서를 발행하고 수령한 분양대금을 원고에게 지급하되 가수금 반제 형식으로 회계처리한다. 그리고 소외 회사가 이 사건 상가에 관하여 원고에게 매도한 위 968,000,000원을 초과한 금액에 제3자와 분양계약을 체결할 경우에는 그 초과액 상당을 용역비로 하여 원고와 분양대행용역계약을 체결하고 초과액 지급시 원고로부터 매입세금계산서를 교부받도록 하고 있다.

② ’계약자 입 · 출금현황표’(을 3호증)에 의하면, 이 사건 상가건물의 수분양자인 김CC 등은 2006. 4. 5.부터 2006. 9. 22.까지 사이에 여러 차례 나누어 중도금 합계 669,949,400원을 소외 회사 명의의 은행계좌로 입금하였는데, 그 중 합계 626,337,400 원이 각각의 입금 이후 수일 내에 원고에게 그대로 지급되었고, 한편 위 ’계약자 입 · 출금현황표’ 하단에는 위 669,949,400원과 626,337,400원의 차액 43,612,000원이 원고 에게 미지급되었다고 기재되어 있다.

③ ’분양대행수수료 내역서’(갑 6호증)에는 이 사건 상가의 전체 분양금액 2,212,105,455원과 단기차입금 968,000,000원의 차액인 1,244,105,455원을 분양대행수수료로 하여 그 중 611,545,253원을 원고에게, 407,697,502원을 진GG에게, 224,861,700원을 김HH에게 나누어 지급하는 것으로 기재되어 있는데(소외 회사의 대표이사인 증인 백 II의 증언에 의하면, 위 968,000,000원 중 진GG이 약 4억원을, 원고가 나머지 금원을 부담하였고, 김HH은 이 사건 상가의 분양대행업무를 수행한 것으로 보인다), 이 후 원고에게 530,163,250원이, 진GG에게 363,388,220원이, 김HH에게 224,861,700원이 지급된 것으로 되어 있다.

5) 백II의 관할세무서는 이 사건 확인서 등의 내용에 기초하여 원고가 소외 회사로부터 이 사건 상가를 매수취득한 후 김CC 등에게 분양하였다고 보아 전체 분양 수입금과 원고로부터 수령한 매수대금과의 차액 상당인 12억 9,000만 원을 소외 회사의 매출에서 차감하고 분양대행수수료 명목으로 비용계상한 14억 1,200만 원을 비용부인하여 그 차액 1억 2,200만원을 대표자 인정상여로 소득처분하고 2011. 4. 27. 소외 회사 대표이사인 백II에게 2005년도 종합소득세 63,494,750원을 경정고지하였는데, 백II이 이에 불복하지 아니하여 위 종합소득세 부과처분은 그대로 확정되었다.

6) 한편, 원고는 다수의 법인 사업체 등의 대표자로서 부동산매매업 등을 운영하여 왔는바, 사업장 운영내역은 아래 표 기재와 같고, 2006. 12. 31. 당시 주택신축판매업을 영위하는 KKKK건설 주식회사의 지분 40%를 보유하고 있었으며, 백II과 민QQ이 위 회사의 지분 25%씩을 보유하고 있었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1, 2, 6호증, 갑 5호증의 1, 2, 을 2, 3, 6, 10, 13, 14, 15호증, 을 4, 5, 7, 9호증의 각 1, 2, 을 8호증의 1, 2, 3의 각 기재, 증인 백II의 일 부 증언, 변론 전체의 취지

라. 판단

갑 11 내지 18호증의 각 1, 2, 3의 각 기재에 의하면, 이 사건 상가의 분양계약서에는 매도인(분양자)이 소외 회사로 기재되어 있고 그 분양대금이 소외 회사의 은행계 좌로 입금된 사실은 인정된다. 그러나, 앞서 본 인정사실 및 변론 전체의 취지를 통하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합해 보면, 원고가 소외 회사로부터 이 사건 상가 내지 분양권을 매수취득 한 후 이를 김CC 등에게 분양한 것으로 봄이 상당하고, 갑 5호증의 1, 2, 갑 6, 10, 19, 20호증, 갑 7, 11 내지 18호증의 각 1, 2, 3의 각 기재 및 증인 백II의 증언만으로는 위 인정을 뒤집기에 부족하므로, 원고가 소외 회사에 대한 금전채권자로서 담보 목적으로 이 사건 매매계약서를 작성한 것이라는 원고의 위 주장은 이유 없고, 피고의 이 사건 처분은 적법하다.

1) 앞서 본 바와 같이 이 사건 세무조사 당시 소외 회사의 대표이사인 백II이 제출한 이 사건 확인서에는 소외 회사가 원고에게 이 사건 상가를 매각하는 내용이 구체적으로 기재되어 있을 뿐만 아니라 이 사건 매매계약서 사본이 첨부되어 있다. 이에 대하여 원고는, 세무조사 당시 백II이 담당조사관으로부터 원고가 이 사건 상가를 매수하여 분양하였음을 시인하였다고 기망당하는 바람에 이 사건 확인서를 작성하게 되었다는 것이나, 이에 부합하는 듯한 증인 백II의 증언내용은 백II이 이 사건 세무조사 당시 원고가 이 사건 상가를 매수하였음을 인정하였다는 담당 조사관의 말을 믿고 원고가 인정한 사실에 대하여 확인서 작성을 거절할 이유가 없어 이 사건 확인서를 작성하였던 것인데, 조사 종결 이후 자신이 기망당했다는 사실을 알게 되어 위 확인서 내용이 잘못되었고 차용금 담보조로 이 사건 매매계약서를 작성하였다는 내용의 사실확인서(갑 7호증의 1, 2)를 다시 작성하였다는 취지이나, 위 새로 작성한 각 사실 확인서는 그 작성일자가 2010. 7. 22. 및 8. 23.로서 위 세무조사 종결 이후 1년가량 경과된 후 이 사건 처분이 이루어진 무렵 작성된 것일 뿐만 아니라 백II이 이 사건 확인서 등에 기초하여 자신에게 이루어진 종합소득세 부과처분에 대하여는 불복하지 아니한 점 등에 비추어 볼 때, 증언 백II의 위 증언내용을 그대로 믿기 어렵고, 달리 이 사건 확인서가 백II의 의사에 반하여 작성되었다고 볼 만한 객관적인 자료도 없으며 그 기재내용의 객관적 진실성을 의심할 만한 특별한 사정도 엿보이지 아니하므로, 이 사건 확인서의 증거가치를 쉽게 부인하기 어렵다.

2) 또한 이 사건 세무조사 당시 이루어진 소외 회사의 관리부장 오JJ의 진술 역시 원고와 소외 회사 사이의 이 사건 상가에 관한 매매계약 체결의 동기, 경위 및 내용과 이후 김CC 등에게의 분양과정 등에 관하여 상세하게 구체적으로 언급하고 있고, 달리 위 진술이 당시 오JJ의 의사에 반하여 이루어졌다거나 그 내용의 객관적 진실성을 의심할 만한 특별한 사정이 엿보이지 아니하므로, 오JJ이 이 사건 소송 진행중에 작성하여 제출한 사실확인서(갑 20호증)의 기재만으로는 위 진술의 증거가치를 쉽게 부인할 수 없다.

3) 이 사건 매매계약서에는 매매계약의 체결일, 매매대금의 액수(968,000,000원) 및 그 지급일자 등이 구체적으로 기재되어 있을 뿐만 아니라 위 매매계약에 의하여 원고가 이 사건 상가를 취득하였음을 전제로 하여 이 사건 상가를 제3자에게 분양할 경우 원고로부터 제3자로의 권리의무의 승계절차까지 정하고 있다.

4) 원고는 당시 소외 회사에게 대여한 968,000,000원을 담보하기 위하여 이 사건 상가를 양도담보로 제공받기로 하고 이 사건 매매계약서를 작성하였을 뿐이고 소외 회 사로부터 지급받는 분양차익 1,244,105,455원 중 530,163,250원이 위 968,000,000원에 대한 이자에 해당한다는 취지로 주장하나, 이 사건 매매계약서에는 원고의 위와 같은 주장사실을 확인할 수 있는 내용이 전혀 기재되어 있지 않고, 달리 그와 같은 금전소비대차 거래를 확인할 수 있는 차용증이나 영수증 등의 객관적 증빙자료를 원고가 제출하지도 못하고 있는 점, 원고와 소외 회사 사이에 이자 약정이 있었음을 입증할 만한 자료를 찾아볼 수 없는 점(원고는 위 530,163,250원이 위 대여금에 대한 이자에 해 당한다고 막연히 주장하고 있을 뿐 소외 회사와 원고 사이에 당시 어떤 내용으로 이자 약정이 이루어졌는지에 관한 주장조차 하고 있지 않다) 등에 비추어 볼 때, 위 금원이 원고의 주장과 같이 소외 회사에 대한 대여금에 해당한다고 보기 어렵다.

5) 앞서 본 오JJ의 이 사건 세무조사 당시 진술내용에 비추어 볼 때, 소외 회사가 자금유동성 부족문제를 해결하기 위해 원고에게 이 사건 상가를 매각하면서, 그와 같은 양도사실이 외부에 알려지면 회사에 대한 자금압박이 심화될 것으로 판단되어 이를 수분양자인 김CC 등에게 얄리지 아니한 채 소외 회사가 직접 분양하는 형식을 취한 것으로 보인다.

3. 결론

원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각한다.

출처 : 서울행정법원 2012. 03. 08. 선고 서울행정법원 2011구합25098 판결 | 국세법령정보시스템