골프장 조성사업을 위해 공동으로 토지를 매수했다가 자금 연체로 토지가 경락된 사안에서, 법원은 토지 양도를 부동산매매업 또는 사업활동으로 볼 수 없다고 판단하였습니다. 토지 성토공사와 토지 위 목욕탕 공사는 골프장 조성을 위한 것일 뿐 토지 자체의 이용가치를 증가시킨 자본적 지출로 보기 어렵다고 보아 필요경비에 해당하지 않는다고 보았습니다. 다만 공인중개사에게 지급한 토지 매수 관련 중개수수료는 자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용으로서 양도소득세 계산 시 필요경비로 인정하여 그 부분에 한해 과세처분을 취소하였습니다.
#골프장 개발 토지 양도소득세#성토공사비 필요경비#골프장 부지 목욕탕 공사비 공제#토지 개발비 자본적 지출#부동산매매업 계속성 반복성
질의 응답
1. 골프장 개발을 위해 샀던 토지를 자금 부족으로 경매로 넘긴 경우, 부동산매매업 소득으로 과세되나요?
답변
골프장 조성사업을 위해 토지를 매수하였다가 사업을 완성하지 못한 상태에서 담보권 실행으로 경락된 경우라면, 통상적인 부동산매매업과 같이 수익 목적의 계속적·반복적 거래로 보기 어렵다고 판단될 수 있습니다. 이 판결에서는 골프장 부지가 분필되어 여러 차례 거래된 사정도 없고, 원고들이 다른 부동산 거래 자료도 제시하지 못한 점 등을 들어 부동산매매업이나 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성은 인정되지 않는다고 보았습니다.
근거
서울고등법원 2011누22237 판결은, 원고가 2001. 3. 12. 골프장 조성사업을 위해 토지를 매수하였다가 대출 원리금 연체로 2005. 5. 31. 담보권 실행·경락된 사안에서, 원고와 공동사업자가 다른 부동산 거래 자료를 제출하지 못한 점, 골프장 부지는 전체가 한 번에 거래되는 점 등을 종합하여, 이 토지 양도가 부동산매매업을 하면서 수익 목적으로 양도하였다거나 사업활동으로 볼 정도의 계속성과 반복성을 가진다고 보기 어렵다고 판시하였습니다.
2. 골프장 조성을 위해 한 토지 성토공사 비용은 양도소득세 필요경비로 인정되나요?
답변
양도소득세에서 인정되는 자본적 지출은 당해 자산의 이용가치를 실제로 증가시키는 비용이어야 합니다. 이 사건에서 골프장 조성을 위해 토지 일대를 약 1m 성토하였으나, 해당 토지가 이미 경사도 1% 이내의 평탄한 목장지·농경지로 조성되어 있었고, 환경성검토에서도 절·성토가 거의 발생하지 않을 것으로 예상된 점, 토지 지목이 매입·양도 당시 모두 전(田)이었던 점, 골프장 조성사업이 완성되지 못한 채 토지가 경락된 점 등을 들어, 성토공사가 토지의 이용가치를 실제로 증가시켰다고 보기 어렵다며 필요경비로 인정하지 않았습니다.
근거
서울고등법원 2011누22237 판결은 양도자산 필요경비 중 자본적 지출을 자산 용도변경·개량 또는 이용 편의를 위하여 지출한 비용으로 한정하면서, 토지 일대를 1m 성토한 사실은 인정하되, 해당 토지가 이미 평탄한 목장지·농경지였고, 환경성검토 결과 절·성토가 거의 없을 것으로 예측되었으며, 지목이 매입·양도 당시 모두 전(田)이고, 골프장 조성사업이 완성되지 못한 상태에서 경락된 점 등을 들어 이 성토공사는 골프장 조성을 위한 것일 뿐 토지 이용가치를 증가시킨 자본적 지출로 볼 수 없다고 판시하였습니다.
3. 골프장 부지 위에 지은 목욕탕 공사비를 토지 양도소득세 계산 시 필요경비로 뺄 수 있나요?
답변
이 사건에서는 토지 위에 목욕탕 공사가 이루어졌으나, 그것이 골프장 조성사업을 위한 시설에 해당할 뿐, 토지 자체의 용도변경·개량 또는 이용 편의를 위한 비용으로 보지는 않았습니다. 또한 과세대상은 목욕탕 건물 등을 제외한 토지만이었기 때문에, 목욕탕 공사비는 그 토지의 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 않는다고 보았습니다.
근거
서울고등법원 2011누22237 판결은, 원고와 공동사업자가 토지 위에 목욕탕 공사를 한 사실은 인정하면서도, 목욕탕은 골프장 조성사업을 위한 것일 뿐 토지 용도변경·개량 또는 이용 편의를 위한 것이 아니고, 이 사건 처분의 대상은 목욕탕 건물을 제외한 토지뿐인 점을 들어, 목욕탕 공사비는 양도가액에서 공제할 필요경비가 아니라고 판시하였습니다.
4. 토지를 취득할 때 지급한 공인중개사 중개수수료는 양도소득세 필요경비로 인정되나요?
답변
이 판결은 토지 매수 과정에서 공인중개사에게 지급한 중개수수료를 필요경비로 인정하였습니다. 원고 등이 토지와 공유지분 중개수수료로 일정 금액을 지급한 사실을 인정하고, 이를 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 보아 양도소득세 계산 시 필요경비에 산입해야 한다고 보았습니다. 공동소유인 경우 각자의 지분(이 사건에서는 1/2)에 해당하는 부분만 필요경비로 반영하였습니다.
근거
서울고등법원 2011누22237 판결은 공인중개사에게 토지와 공유지분 매수 관련 중개수수료 000원을 지급한 사실을 인정하고, 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 중개수수료는 양도가액에서 공제할 수 있는 필요경비라고 보아, 원고 지분 1/2에 해당하는 000원을 이 토지 양도소득세 계산에 필요한 필요경비로 산입해야 한다고 판시하였습니다. 이로 인해 정당한 세액을 초과하는 부분의 부과처분은 위법하여 취소되었습니다.
5. 골프장 개발 실패 후 담보권 실행으로 토지가 경락된 경우, 어떤 비용이 양도소득세 필요경비로 인정되기 어렵나요?
답변
이 사건에서는 골프장 조성과 관련된 토지 성토공사 비용과 토지 위 목욕탕 공사비가 필요경비로 인정되지 않았습니다. 법원은 양도자산 필요경비 중 자본적 지출은 자산 이용가치를 실제로 증가시키는 지출에 한정된다고 보면서, 이미 평탄한 농지였던 토지를 성토한 공사와 골프장 조성을 위한 목욕탕 등은 토지 자체의 이용가치를 실제로 증가시켰다고 보기 어렵다고 판단하였습니다.
근거
서울고등법원 2011누22237 판결은 양도자산 필요경비로 인정되는 자본적 지출을 자산의 용도변경·개량 또는 이용 편의를 위한 비용으로 규정하고, 골프장 조성을 위해 1m 성토한 공사와 목욕탕 공사가 골프장 조성을 위한 것일 뿐 토지 자체의 이용가치를 실제로 증가시켰다고 보기 어렵다고 보아, 위 비용들을 필요경비로 인정하지 않았습니다.
* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다.
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골프장 조성사업을 위하여 토지를 매수하였다가 조성사업을 완성하지 못한 상태에서 토지가 경락된 것은 부동산매매업 등의 사업활동으로 볼 수 없고, 골프장 조성을 위한 성토공사나 목욕탕 공사는 토지의 이용가치를 증가시킨 것으로 보기 어려워 필요경비에 해당하지 아니하나 중개수수료는 필요경비에 해당함
판결내용
판결 내용은 붙임과 같습니다.
상세내용
사 건
2011누22237 양도소득세부과처분취소
원고, 항소인
성AA
피고, 피항소인
강동세무서장
제1심 판 결
서울행정법원 2011. 6. 8. 선고 2010구단19679 판결
변 론 종 결
2012. 3. 21.
판 결 선 고
2012. 4. 25.
주 문
1. 제1심 판결 중 아래에서 취소하는 부분에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한다. 피고가 2009. 6. 1. 원고에 대하여 한 양도소득세 000원 부과처분 중 000원을 초과하는 부분을 취소한다.
2. 원고 나머지 항소를 기각한다.
3. 소송총비용 중 95%는 원고가， 나머지 피고가 각 부담한다.
청구취지 및 항소취지
제1심 판결을 취소한다. 피고가 2009. 6. 1. 원고에 대하여 한 양도소득세 000원 부과처분을 취소한다.
이 유
1. 제1심 판결 인용 부분 이 법원이 이 사건에 관하여 적을 이유 중 ’1. 처분 경위 2. 처분 적법 여부 가. 원고 주장， 나. 관계 법령， 다. 인정사실， 라. 판단 (1)항(제2쪽 1째 줄부터 제4쪽 4째 줄)’까 지는 제4쪽 1째 줄부터 4째 줄까지를 아래와 같이 고치는 외에는 제1심 판결 이유와 같다. 행정소송법 제8조 제2항， 민사소송법 제420조 본문에 따라 인용한다.
〈고치는 부분〉
「갑 제1， 2， 8 내지 13， 19호증 각 기재 또는 영상， 변론 전체 취지를 종합하여 보면 다음과 같은 사실이 인정된다. 원고는 2001. 3. 12. 윤DD과 공동으로 골프장 조성사업을 하기 위하여 이 사건 토지를 매수하였다. 원고가 2001. 3. 8. 이 사건 토지를 담보로 서부농업협동조합으로부터 골프장 조성사업 자금을 대출받았다가 원리금 상환을 연체하는 바람에 서부농업협동조합이 2004. 5. 3. 이 사건 토지에 대하여 담보권을 행사하여 2005. 5. 31. 다른 공동담보와 함께 매각되었다. 원고와 윤DD은 이 사건 토지 양도시기를 전후하여 그 밖에 부동산 거래를 한 자료를 제출하지 못하고 있다. 위 인정사실에 골프장 부지는 분필하여 거래되지 않고 부지 전체가 한번에 거래되는 것이 일반인 사정 등을 종합하여 보면， 원고가 이 사건 토지를 양도한 것이 부동산매매업을 하면서 수익 목적으로 양도하였다거나 사업활동으로 볼 수 있을 정도에 해당하는 계속 성과 반복성을 가진 것이라고 보기 어렵다.
2. 다시 쓰는 부분
(2) 필요경비 공제 여부
(가) 토지조성비에 관하여
양도소득세 과세표준 산정을 위한 관련 법령에 의하면， 양도자산 필요경비에 산입되는 자본적 지출은 당해 자산 이용가치를 실제로 증가시키는 것으로서 자산 용도변경 · 개량 또는 이용 편의를 위하여 지출한 비용을 지칭하는 것이다. 갑 제5， 14호증， 제23호증의 1， 제27호증 각 기재 또는 영상， 증인 윤DD의 일부 증언에 의하면， 원고와 윤DD이 이 사건 토지를 포함하여 그 일대를 1m 성토한 사실이 인정되나， 위와 같은 사정만으로는 성토공사가 이 사건 토지 이용가치를 증가시켰다고 인정하기에 부족하다. 오히려 갑 제2， 9， 19， 20호증 각 기재 또는 영상에 변론 전체 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정에 비추어 보면 이 사건 토지 성토공사는 골프장 조성을 위한 것으로 당해 자산 이용가치를 실제로 증가시켰다고 보기 어렵다. ① 이 사건 토지는 골프장 조성사업 시행 이전에 이마 경사도 1% 이내 평탄한 목장지， 농경지 등으로 조성되어 있었다. 2003. 10.경 한 골프장 조성사업 환경성검토 결과 이 사건 토지 일대는 경사도가 거의 없는 완만한 평탄지라서 토목공사시 절 · 성토가 거의 발생하지 않을 것으로 예상되었다. ② 이 사건 토지는 원고가 매입할 당시와 양도 당시 지목이 모두 전이었다. ③ 원고와 윤DD이 결국 골프장 조성사업을 완성하지 못한 상태에서 이 사건 토지가 경락되었다.
(나) 목욕탕 공사비에 관하여
갑 제6， 7， 22호증 각 기재에 의하면， 원고와 윤DD이 이 사건 토지 위에 목욕탕 공사를 한 사실은 인정된다. 그러나 목욕탕 공사는 원고가 추진한 골프장 조성사업을 위한 것이지 이 사건 토지 용도변경 · 개량 또는 이용 편의를 위한 것이 아니다. 이 사건 처분 대상은 목욕탕 건물 등을 제외한 이 사건 토지뿐이다. 목욕탕 공사비는 양도가액에서 공제할 필요경비가 아니다.
(다) 중개수수료에 관하여
갑 제1， 2， 3， 21， 26호증 각 기재， 증인 윤DD의 일부 증언에 변론 전체 취지를 종합하면， 원고와 윤DD은 2001. 2. 27.경 공인중개사 장EE에게 이 사건 토지와 윤DD 공유지분에 대한 중개수수료로 000원을 지급한 사실이 인정된다. 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 중개수수료는 양도가액에서 공제할 수 있는 필요경비이므로 000원(= 000원 x 1/2)은 이 사건 토지에 관한 양도소득세를 계산하는데 필요경비로 산입되어야 한다. 중개수수료 000원을 필요경비에 반영하면 이 사건 토지 양도소득세는 별지 ’2005년 귀속 양도소득세 계산내역’표 ’정당한 처분’열 ’정당한 세액’란 기재 금액과 같다. 이 사건 처분 중 정당한 세액 000원을 초과하는 부분은 위법하다.
3. 결론
제1심 판결 중 정당한 세액 000원을 초과하는 범위에 관한 원고 패소 부분을 취소하고， 그 취소 부분에 해당하는 처분을 취소한다. 원고가 한 나머지 항소를 기각한다.
