임차인이 부동산 매수 과정에서 매매대금 일부 지급에 갈음하여 임대차보증금 반환채권을 포기하는 각서를 작성한 사실이 인정되고, 그 각서의 내용이나 작성 경위가 사회질서에 반한다거나 사기에 의한 의사표시라는 점을 인정할 증거가 없으므로, 임대차보증금 반환채권은 소멸하였다고 보았습니다. 그 결과 임차인은 경매절차에서 상가건물임대차보호법상의 우선변제 권한을 포함하여 배당을 받을 권리가 없다고 판단하여, 임차인의 배당이의 주장을 기각하였습니다.
임대차보증금 반환채권을 매매대금 지급에 갈음하여 명시적으로 포기하는 각서를 작성하신 경우, 그 각서가 사회질서 위반이나 사기로 무효라는 점을 입증하지 못하시면 보증금 반환채권이 소멸한 것으로 보아 경매절차에서 배당을 받을 권리 자체가 없다고 판단될 수 있다고 보아야 합니다.
근거
대전지방법원 2011나20506 사건은 임차인이 부동산을 매수하면서 매매대금 일부에 갈음해 임대차보증금 반환채권을 포기한 사실을 인정하였고, 포기 각서의 내용·작성 경위가 사회질서에 반하거나 사기에 의한 의사표시라는 점을 인정할 증거가 없다며 보증금 반환채권이 소멸하여 배당받을 권리가 없다고 판시하였습니다.
2. 임대차보증금 포기각서를 사회질서 위반으로 무효라고 주장하려면 어떤 점을 입증해야 하나요?
답변
보증금 포기각서를 사회질서에 반하는 약정으로 보기 위해서는 단순히 보증금을 포기했다는 사정만으로는 부족하고, 포기 내용·대가관계·당사자 지위·강요 여부 등 구체적 사정을 통해 그 약정이 객관적으로 현저히 불공정하거나 선량한 풍속 기타 사회질서에 명백히 반한다는 점을 증거로 입증하셔야 합니다. 이를 뒷받침할 자료가 부족하면 무효 주장은 받아들여지기 어렵습니다.
근거
대전지방법원 2011나20506 사건에서 임차인은 이혼·위자료·재산분할 관계에서 보증금을 포기한 각서 내용이 사회질서에 반한다고 주장했으나, 법원은 제출된 갑 제1 내지 26호증만으로는 각서의 내용·작성경위가 사회질서에 반한다고 보기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다며 주장을 배척하였습니다.
3. 보증금 포기각서를 부동산 시가를 속인 사기로 취소하려면 어떤 증거가 필요할까요?
답변
보증금 포기각서를 사기에 의한 의사표시라고 주장하시려면, 상대방이 부동산 시가 등 중요한 사항에 관해 허위 사실을 고지했고, 그로 인해 각서를 작성하게 되었다는 점을 구체적인 증거(계약 과정 진술, 당시 시가 관련 객관자료 등)로 입증하셔야 합니다. 단순한 주장이나 제3자의 진술만으로는 사기가 인정되기 어렵습니다.
근거
대전지방법원 2011나20506 사건에서 임차인은 부동산 시가가 약 000원에 불과한데 더 높게 기망당해 각서를 작성했다며 사기에 의한 의사표시를 주장했지만, 법원은 갑 제1 내지 26호증만으로는 장BB의 기망행위와 그로 인한 각서 작성 사실을 인정하기 부족하고, 특히 갑 제3호증은 계약 당사자의 서명·날인이 없어 제3자가 들었다는 이야기를 적은 것에 불과하다며 사기 주장을 받아들이지 않았습니다.
4. 임차인이 보증금을 포기하고 매수인이 되면 상가건물임대차보호법 우선변제권은 유지되나요?
답변
임차인이 부동산을 매수하면서 자신의 임대차보증금 반환채권을 매매대금 일부로 포기하였다면, 보증금 반환채권이 소멸한 것으로 보게 되어 상가건물임대차보호법상 보호를 전제로 한 우선변제권 역시 주장하기 어렵습니다. 경매 배당에서는 더 이상 임차인 지위에 기초한 배당을 요구하기 힘들 수 있습니다.
근거
대전지방법원 2011나20506 사건에서 임차인은 여전히 상가건물임대차보호법상 보호를 받는 임차인이라며 국가보다 우선 배당을 주장했으나, 법원은 매매대금 일부 지급에 갈음한 보증금 반환채권 포기가 인정되고 무효·사기를 인정할 증거가 없다고 보아, 임대차보증금이 소멸했고 따라서 피고보다 우선하여 배당을 받을 권리가 없다고 판단하였습니다.
5. 배당이의 소송에서 새로운 증거를 제출해도 1심 결론을 뒤집기 어려운 경우는 언제인가요?
답변
배당이의 항소심에서 새로운 증거를 제출하셨더라도, 그 증거로는 기존 판단을 바꿀 정도로 입증력이 부족하거나 단순한 진술서 수준에 머무르는 경우, 1심의 사실인정을 그대로 인용하고 항소를 기각할 수 있습니다. 특히 핵심 쟁점인 각서의 무효·사기를 인정하기에 부족하면 결론이 달라지기 어렵습니다.
근거
대전지방법원 2011나20506 사건에서 항소심은 당심에서 제출된 갑 제7 내지 26호증을 모두 검토했으나 이 사건의 결론을 뒤집을 수 없다고 보고, 위 증거들을 배척하면서 제1심 판결 이유를 민사소송법 제420조 본문에 따라 그대로 인용하고 원고의 항소를 기각하였습니다.
* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다.
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부동산을 매수하면서 매매대금 일부의 지급에 갈음하여 임대차보증금 반환채권을 포기한 사실이 인정되고 포기 각서의 내용이나 작성경위가 사회질서에 반한다거나 사기에 의한 의사표시임을 인정할 증거가 없으므로 임대차보증금 반환채권이 소멸하여 배당받을 권리가 없음
판결내용
판결 내용은 붙임과 같습니다.
상세내용
사 건
2011나20506 배당이의
원고, 항소인
조AA
피고, 피항소인
대한민국
제1심 판 결
대전지방법원 천안지원 2011. 11. 24. 선고 2011가단19313 판결
변 론 종 결
2012. 5. 15.
판 결 선 고
2012. 6. 19.
주 문
1. 원고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 원고가 부담한다.
청구취지 및 항소취지
제1심 판결을 취소한다. 대전지방법원 천안지원 2010타경17931 부동산임의경매사건에 관하여 위 법원이 2011. 7. 21. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 000원을 000원으로， 원고에 대한 배당액을 000원으로 경정한다.
이 유
1. 제1심 판결의 인용 이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는， 당심에서 추가로 제출된 증거로서 이 사건의 결론을 뒤집을 수 없는 갑 제7 내지 26호증을 모두 배척하고， 다음과 같은 판단을 추가하는 이외에는 제1심 판결의 이유 부분 기재와 같으므로， 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.
2. 추가 판단 사항
가. 원고의 주장
1) 장BB이 원고에게 심CC과 이혼하는 대신에 위자료 및 재산분할로서 000원 상당의 재산을 이전하여 주기로 하면서 이 사건 임대차보증금 000원을 포기하는 내용의 각서를 작성하도록 하였으므로， 위 각서상의 약정은 그 내용이 사회질서에 반하여 무효이다.
2) 이 사건 매매계약의 목적물인 충남 예산군 응봉면 OO리 000 대 1，450㎡ 및 그 지상건물은 시가가 약 000원에 불과한 것인데， 장BB이 위 각 부동산의 시가가 000원에 이른다며 원고를 기망하여 위 각서를 작성하도록 하였으므로，위 각서상의 약정은 사기에 의한 의사표시이다. 따라서 원고의 이 사건 임대차보증금은 소멸하지 않았고， 원고는 여전히 이 사건 건물의 상가건물임대차보호법상 보호를 받는 임차인이므로 피고보다 우선하여 배당을 받아야 한다.
나. 판단
살피건대， 갑 제1 내지 26호증의 각 기재만으로는 위 각서의 내용이나 작성경위가 사회질서에 반한다거나 장BB의 기망행위에 의하여 원고가 각서를 작성하였음을 인정하기에 부족하고(특히 갑 제3호증에는 이 사건 매매계약 당사자인 원고와 심RR의 서 명 또는 날인이 없어， 이 사건 매매계약 당시 그 자리에 참석하였던 송SS가 들었다 고 주장하는 이야기를 서술한 것 이상의 의미는 없는바， 이것만으로 원고가 주장하는 사실을 인정하기에 부족하다)， 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 원고의 주장은 이유 없다.
3. 결론
그렇다면，제1심 판결은 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여，주문과 같이 판결한다.
