요지

다가구주택이 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하기 위한 요건

판결내용

다가구주택에서 주택으로 사용하는 부분이 4개층 이상일 경우 1세대 1주택 비과세요건을 충족하였다고 볼 수 없음

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2021. 10. 1. 원고에 대하여 한 2016년 귀속 양도소득세 119,614,350원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2004. 10. 10. 서울 ○○구 ○○동 242-45 대 164.2㎡ 및 지상 건물(이하 ⁠‘이 사건 건물’이라 한다)를 상속받았고, 2016. 7. 18. 862,500,000원에 이를 양도하였다.

나. 원고는 위 양도와 관련하여 1세대 1주택 비과세 규정(구 소득세법 제89조 제1항 제3호 가목 및 구 소득세법 시행령 제154조 제3항)을 적용하여 양도소득세 비과세대상으로 신고하였다.

다. 피고는 2021. 10. 1. 이 사건 건물이 구 소득세법 시행령 제155조 제15항 단서규정에 의한 다가구주택의 요건을 충족하지 못하여 1세대 1주택 비과세 대상이 아니라고 보고, 지상 2층 부분에 대해서만 1세대 1주택 비과세를 적용하여 원고에 대하여 2016년 귀속 양도소득세 119,614,350원(가산세 포함)을 부과하였다(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).

라. 원고는 이에 불복하여 2021. 12. 27. 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2022. 10. 13. 이를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 6, 7호증(가지번호 포함)의 각 기재 및 변론 전체의 취지.

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고 주장의 요지

1) 이 사건 건물은 다가구주택에 해당한다.

이 사건 건물은 지하 1층, 지상 4층 건물인데, 지하 1층과 지상 1층은 근린생활시설이고, 원고 가족이 거주하는 4층, 주택으로 임대한 2층과 3층 등 3개층만 주택이며, 나머지 요건도 충족하므로, 건축법 시행령 [별표 1]의 다가구주택에 해당한다. 따라서 원고는 소득세법 시행령 제155조 제15항 단서에 따라 1세대 1주택 비과세 대상에 해당한다.

이 사건에서 문제가 되는 부분은 건물 1층의 용도인데, 1층 일부는 사무실이고, 나머지는 최AA이 임차한 부분(이하 ⁠‘이 사건 쟁점부분’이라 한다)이다. 이 사건 쟁점부분의 대부분은 건축용 페인트를 적재하는 창고이고, 나머지 공간에 싱크대와 작은 탁자만을 둔 채 잠시 휴식하는 공간으로 사용하였을 뿐 주거로 사용하지 않았으며, 주거로 사용하는 데 필요한 시설도 전혀 없다. 피고는 이를 주택으로 보았으나 실제 용도가 주택인지 여부가 분명하지 않을 경우 공부상 용도에 따라 근린생활시설로 보아야 한다.

이 사건 쟁점부분을 주택으로 본다 하더라도, 그 면적은 31.61㎡로 1층의 나머지 부분보다 작으므로, 소득세법 시행령 제154조 제3항 단서에 의해 이 사건 건물 1층 전체는 주택이 아니다.

2) 이 사건 쟁점부분을 주택으로 본다 하더라도, 소득세법 시행령 제154조 제3항에 의해 겸용주택의 경우 그 건물 전부를 하나의 주택으로 보아야 하므로, 1세대 1주택 비과세 대상에 해당한다.

3) 신뢰보호원칙 위반

원고가 양도소득세를 신고할 2016년 당시에는 피고가 양도소득세 비과세 대상인지 여부를 판단함에 있어 관행적으로 주택 부분이 주택외 부분보다 넓은지 여부만으로 판단하였고, 사실상 다가구주택으로 사용하는 경우 주택으로 사용하는 부분이 4개 층이상인 경우에도 층수에 관계없이 하나의 주택으로 보아 비과세하는 것이 관행이었다.

그럼에도 피고가 이 사건 건물의 양도 시점으로부터 5년여가 지난 뒤 재정립된 과세원칙을 근거로 하여 가산세까지 포함하여 이 사건 처분을 한 것은 신뢰보호의 원칙을 위반한 것으로서 위법하다.

나. 관계 법령

별지와 같다.

다. 판단

1) 구 소득세법 제89조 제1항 제3호가 정하는 양도소득세 비과세대상으로서 1세대 1주택의 양도와 관련한 주택은 세법 고유의 개념으로서 반드시 건축법령의 규정에 구속될 것은 아니고 어디까지나 세법의 독자적인 입장에서 그 입법 취지에 비추어 개념을 정하여야 할 것인데, 대지 및 건물의 벽, 복도, 계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택으로서 사회관념상 독립한 거래의 객체가 될 정도가 되어 그 실질에 있어 공동주택에 해당한다면, 비록 단독주택으로 건축허가를 받아 건축물관리대장상 단독주택으로 등재되었다거나 건축주 한 사람 앞으로 소유권보존등기가 경료되었다 하더라도 공동주택으로 봄이 상당하다(대법원 1993. 8. 24. 선고 92누15994 전원합의체 판결 등 참조). 아래에서 보는 바와 같이 이 사건 건물은 하나의 건축물 안에서 구획된 부분이 각각 독립되어 그 실질에 있어 공동주택과 다름이 없으므로, 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 주택 수를 산정하는 것이 타당하다.

2) 다가구주택 해당 여부

구 소득세법 시행령 제155조 제15항 단서에 의하면, 건축법 시행령 [별표 1] 제1호 다목에 해당하는 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 1세대 1주택 특례를 적용한다. 그러나 아래에서 보는 바와 같이 이 사건 건물은 건축법 시행령 [별표 1] 제1호 다목에서 정한 ⁠‘다가구주택’에 해당하지 아니하므로, 구 소득세법 시행령 제155조 제15항 단서가 적용되지 아니한다. 이 부분 원고의 주장은 이유 없다.

가) 먼저 이 사건 쟁점부분이 주택인지에 대하여 본다.

갑 제4, 5, 7, 9, 13, 14호증, 을 제1호증의 1, 제5호증의 각 기재와 영상 및 변론 전체의 취지에 의해 인정되는 아래의 사정을 종합하여 보면, 최AA이 이 사건 쟁점부분을 사실상 주거용으로 사용한 것으로 보이므로, 이는 주택으로 보아야 한다.

- ⁠‘주택’이란 허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하고, 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다(소득세법 제88조 제7호)

- 2009년 7월경 작성한 이 사건 쟁점부분에 관한 임대차계약서에는 계약내용에 ⁠‘주택’이라고 기재되어 있고, 특약사항에 ⁠‘싱크대를 설치할 것임’이라고 기재되어 있으며, 그에 따라 싱크대가 설치된 것으로 보인다. 현장사진에 의하면, 의자와 탁자가 있고, 선풍기, 침구류, 달력 등이 있다.

- 최AA은 자신이 이 사건 쟁점부분에 거주하였음을 전제로 2016. 10 7. 주거대책비(이사비) 신청서, 2016. 9. 9. 이주확정 신고서를 작성하여 재개발조합에 제출하였다. 또한 원고가 이 사건 양도소득세 신고를 하면서 제출한 최AA의 2016. 5. 31.자 확인서에는 최AA이 이 사건 건물 1층에 거주하고 있음을 확인한다는 내용이 기재되어 있다.

- 최AA의 주민등록이 2009. 4. 20.부터 2016. 10. 7.까지 7년 6개월 동안 이 사건 건물로 되어 있었다.

- 화장실은 이 사건 쟁점부분 내부가 아닌 계단실에 위치하고 있기는 하나, 이 사건 쟁점부분 바로 옆에 있어 이용에 큰 불편함은 없었을 것으로 보인다.

- 이 사건 쟁점부분의 2016년 5월분 도시가스 사용료가 2층이나 3층 주택의 도시가스 사용료보다 많다.

나) 이 사건 건물이 다가구주택인지 여부

건축법 시행령 [별표 1] 제1호 다목 ⁠‘다가구주택’에 해당하기 위해서는 주택으로 는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하여야 하는데, 앞서 본 바와 같이 이 사건 건물은 1층 일부를 포함하여 2, 3, 4층 4개층이 주택으로 사용되었으므로, 위 ⁠‘다가구주택’에 해당하지 아니한다.

다) 원고는 구 소득세법 시행령 제154조 제3항 단서가 적용되는 경우 1층 전부가 주택이 아니라고 주장한다. 그러나 위 조항 단서가 적용되는 경우 그 의미는, 1층 중 이 사건 쟁점부분 외의 부분만을 주택으로 보지 아니한다는 것이지, 1층 전부를 주택으로 보지 아니한다는 것은 아니다. 따라서 1층의 일부인 이 사건 쟁점부분은 여전히 주택으로 보아야 한다.

3) 구 소득세법 시행령 제154조 제3항 겸용주택 주장에 대하여

구 소득세법 시행령 제155조 제15항 단서에 의해, 실질에 있어 공동주택이더라도 건축법 시행령 [별표 1] 제1호 다목의 요건에 해당하는 ⁠‘다가구주택’을 하나의 매매단위로 양도하는 경우에는 구 소득세법 시행령 제155조 제15항 단서에 의하여 전체적으로 ⁠‘하나의 주택’을 양도하는 것으로 취급되는 것이고, 다만 그 ⁠‘하나의 주택’이 겸용주택에 해당하는 경우라면 다시 구 소득세법 시행령 제154조 제3항을 적용하여 비과세 대상이 되는 주택 부분을 정하게 된다. 반면 실질에 있어 공동주택이면서 위 ⁠‘다가구주택’에 해당하지 아니하는 경우에는 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보는 것이지, 이 경우에도 구 소득세법 시행령 제154조 제3항을 적용하여 주택 부분의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 크다고 해서 그 건물 전부를 ⁠‘하나의 주택’으로 볼 수는 없다. 이 부분 원고의 주장도 이유 없다.

4) 신뢰보호원칙 위반 여부

원고가 주장하는 관행이 있었음을 인정할 증거가 없으므로, 더 나아가 살필 필요없이 이 부분 주장도 이유 없다.

3. 결론

원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각한다.

출처 : 수원지방법원 2023. 10. 11. 선고 수원지방법원 2023구단1112 판결 | 국세법령정보시스템