요지

이 사건 취득세 과세표준액(763,675,611원)은 이 사건 주택과 면적, 층이 동일 유사한 아파트 주택의 매매가액과 거의 유사하므로, 이 사건 취득세 과세표준액을 이 사건 주택의 실지거래가액(취득가액)으로 인정할 수 있고, 실지거래가액이 이 사건 취득세 과세표준액과 다르다는 점을 원고가 입증하지 못하였음

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2020. 12. 15. 원고에 대하여 한 2017년 귀속 양도소득세 91,241,780원1)의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 서울 □□구 □□동 31-2 소재 지하 6층, 지상 23층 구조의 집합건물(주상복합건물)인 △△레이크빌 신축·분양사업의 시행사는 원래 ** 주식회사(이하 ⁠‘소외 회사’라 한다)였는데, 소외 회사의 부도로 △△건설 주식회사(이하 ⁠‘△△건설’이라 한다)가 소외 회사로부터 위 △△레이크빌 신축·분양사업에 관한 사업권을 인수하였다.

나. △△건설은 1999. 12. 7. △△레이크빌 2002호(이하 ⁠‘이 사건 주택’이라 한다)에 관하여 소유권보존등기를 마쳤다.

다. 원고는 1999. 6. 29. △△건설로부터 이 사건 주택을 매수하고, 2000. 1. 13. 이 사건 주택에 관하여 위 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

라. 이후 원고는 2017. 8. 24. 김○겸, 김○란에게 이 사건 주택을 대금 10억 1,000만 원에 매도하고, 2017. 10. 11. 위 매수인들에게 이 사건 주택에 관한 소유권이전등기를 마쳐주었다.

마. 원고는 2017. 10. 31. 이 사건 주택 양도에 따른 양도소득세를 신고함에 있어 이 사건 주택의 필요경비 중 취득가액을 알 수 없다는 이유로 환산취득가액 1,018,683,686원을 적용하여 양도소득세를 신고하였다.

바. 서울지방국세청은 2020. 6. 4.부터 2020. 6. 19.까지 피고에 대한 종합감사를 실시하여 이 사건 주택의 취득가액을 원고가 이 사건 주택 취득 당시 취득세 과세표준으로 신고한 763,675,611원(이하 ⁠‘이 사건 취득세 과세표준액’이라 한다)으로 적용하여 원고에게 양도소득세를 과세하도록 처분지시 하였다.

사. 그에 따라 피고는 2020. 12. 15. 이 사건 취득세 과세표준액을 취득가액으로 보아 원고에게 양도소득세 91,241,780원(가산세 포함)을 경정·고지하였다(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).

아. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2021. 2. 10. 조세심판원에 심판을 청구하였으나, 2021. 5. 18. 심판청구가 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장 요지

원고는 이 사건 주택을 취득한 후 무려 17년이 경과하여 당초 계약서를 분실하였고, 취득대금에 관한 금융자료도 조회가 불가능하였다. 그로 인해 이 사건 주택 양도에 따른 양도소득세를 신고함에 있어 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목, 나목에 따라 환산취득가액인 1,018,683,686원을 필요경비로 산정하였다. 이 사건 주택의 2001. 7. 1.자 기준시가 753,000,000원 및 2006. 1. 1.자 공동주택 공시가격 744,000,000원과 공시가현실화율 약 70%를 고려하면 위 환산취득가액은 당시 실제거래가에 매우 근접한 가액이다. 그런데 피고는 타인의 분양계약서와 △△건설 장부를 근거로 들며 원고가 이 사건 주택 취득 당시 신고·납부한 취득세 과세표준이 실거래가에 근접한 것으로 보인다는 추측만으로 이 사건 취득세 과세표준액을 취득가액(실지거래가액)으로 삼아 이 사건 처분에 나아갔다. 그러나 피고가 근거로 든 △△레이크빌 2001호(이하 ⁠‘비교주택’이라 한다)의 경우 그 수분양자의 취득 시점이 원고의 이 사건 주택 취득 시점과 약 7개월 이상 차이가 나므로 매매사례가로 보기 어렵고, △△건설의 장부는 피고조차도 확보하지 못하였으며, □□구청에서는 원고의 취득세 과세표준액이 실제거래가액인지 알 수 없다는 내용으로 회신하였다. 따라서 이 사건 주택의 정확한 실거래가를 확인할 수 없는 상황이고, 실거래가의 확인이 가능하였는지 여부는 납세자가 양도소득세를 신고할 당시를 기준으로 판단해야 하므로, 원고가 환산취득가액을 필요경비로 산정한 것은 법령에 따른 것으로서 적법하며, 반면 피고가 실거래가라 할 수 없는 이 사건 취득세과세표준액을 취득가액(실지거래가액)으로 삼아 한 이 사건 처분은 위법한 과세일 뿐만 아니라 과세권의 남용이므로 취소되어야 한다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

아래 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 앞서 든 증거들 및 갑 제3호증의 1, 2, 을 제3 내지 5호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.

1) 원고는 2000. 1. 13. 이 사건 주택 취득 당시 과세표준을 763,675,611원(이 사건 취득세 과세표준액)으로 하여 취득세 15,273,510원, 농어촌특별세 1,527,350원, 등록세 22,910,260원, 교육세 4,562,050원을 신고·납부하였다.

2) 비교주택(△△레이크빌 2001호)은 이 사건 주택과 면적이 동일하고, 같은 층에 위치해 있다.

3) 소외 ◇◇◇은 1999. 6. 26. △△건설과 사이에 비교주택에 관하여 아래와 같은 내용의 ⁠‘변경분양계약’을 체결하였다.

4) △△건설은 이 사건 주택과 마찬가지로 1999. 12. 7. 비교주택에 관하여도 소유권보존등기를 마쳤다.

5) ◇◇◇은 2000. 8. 31. 비교주택에 관하여 ⁠‘1999. 6. 26.자 매매’를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

6) ◇◇◇은 2017. 4. 6. 소외 이○두, 이○순에게 비교주택을 대금 10억 원에 매도하고, 그에 따라 2017. 7. 4. 위 매수인들에게 위 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.

7) 원고는 이 사건 처분 후인 2021. 1. 18.경 □□구청에 원고의 이 사건 주택 취득에 따른 취득세 과세표준 근거에 관하여 사실확인을 요청하였다. 이에 대하여 □□구청은 2021. 1. 11. 원고에게 ⁠‘구 지방세법 제111조(과세표준)에서 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 하며 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다고 규정하고 있어 당시의 취득세 과세표준액이 실제거래가액인지 알 수 없으며, 보존기간이 만료되어 취득 당시 관련 서류는 존재하지 않아 사실확인을 할 수 없다.’는 취지로 회신하였다.

라. 판단

1) 먼저, 위 인정사실 및 앞서 든 증거들과 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 취득세 과세표준액(763,675,611원)을 이 사건 주택의 실지거래가액(취득가액)으로 충분히 인정할 수 있다.

가) △△건설은 △△레이크빌 신축·분양사업의 전 시행자인 소외 회사로부터 사업권을 인수받아 △△레이크빌 전체 세대를 분양하였으며, 원고는 이 사건 주택을, ◇◇◇은 비교주택을 △△건설로부터 최초로 분양받은 사람들이다. 그런데 ◇◇◇은 1999. 6. 26. △△건설과 사이에 분양대금을 당초 718,976,000원에서 43,502,310원을 인상하여 최종적으로 분양대금을 762,478,310원으로 변경하기로 하는 내용의 변경분양계약을 체결하였으며, 그에 따라 위 ⁠‘1999. 6. 26.자 매매’(변경분양계약)를 원인으로 하여 비교주택에 관한 소유권이전등기를 마쳤다. 계약당사자 사이에 어떠한 계약내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우에 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하므로(대법원 2002. 5. 24. 선고 2000다72572 판결, 대법원 2008. 3. 14. 선고 2007다11996 판결 등 참조), ◇◇◇과 △△건설 사이에 비교주택에 관하여 매매대금(분양대금)을 762,478,310원으로 하는 내용의 매매계약(분양계약)이 체결된 것으로 인정함이 옳고, 이와 달리 인정해야할 특별한 사정을 찾아볼 수 없다.

그런데 이 사건 주택과 비교주택은 △△레이크빌 20층에 소재해 있고, 면적도 동일하며, 매매계약(분양계약) 체결일자도 불과 3일(원고는 1999. 6. 29., ◇◇◇은 1999. 6. 26.)밖에 차이나지 않으므로, 특별한 사정이 없는 한 최초 분양대금도 거의 동일·유사한 금액이었을 것으로 보는 것이 합리적이다(원고가 2017. 8. 24. 이 사건 주택을 김○겸 등에게 매도한 매매가액은 10억 1,000만 원이고, ◇◇◇이 2017. 4. 6. 비교주택을 이○두 등에게 매도한 매매가액은 10억 원으로서 이 또한 거의 유사하다). 실제로 원고가 이 사건 주택의 취득세 과세표준으로 신고한 금액인 763,675,611원(이 사건 취득세 과세표준액)은 위와 같이 비교주택에 관한 변경계약서상 최종적인 분양대금인 762,478,310원과 거의 유사하다.

나) 과세처분 취소소송에서 과세근거로 되는 과세표준에 대한 입증책임은 과세관청에 있는 것이고, 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제한 것이므로 수입 및 필요경비의 입증책임도 원칙적으로 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다(대법원 2007. 10. 26. 선고 2006두16137 판결 참조).

이 사건에서 피고는, 원고 스스로 이 사건 주택 취득 당시 취득세 과세표준으로 신고한 금액(이 사건 취득세 과세표준액)을 확인하고, 이 사건 주택과 동일한 조건을 가진 비교주택의 매매 사례를 참고하여, 이 사건 취득세 과세표준액을 실지거래가액(취득가액)으로 보아 이 사건 처분을 하였다. 따라서 실지거래가액이 이 사건 취득세 과세표준액과 다르다는 점은 원고가 입증해야 한다. 그러나 원고는 이 사건에서 이 사건 주택의 실지거래가액(취득가액)을 확인할 수 없다고만 주장할 뿐, 실지거래가액이 이 사건 취득세 과세표준액과 다르다는 점을 충분히 입증하지 못하였다.

다) 구 지방세법(2000. 1. 28. 법률 제6255호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제115조는 ⁠‘취득세의 징수는 신고납부의 방법에 의한다.’고 규정하는 한편, 제111조 제1항 본문은 ⁠‘취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다.’고 규정하고, 같은 조 제2항은 ⁠‘제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각 호에 정하는 시가표준액(토지에 대한 시가표준액은 개별공시지가, 토지 외의 과세대상에 대한 시가표준액은 대통령령이 정하는 것)에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.’고 규정하고 있다.

그리고 구 지방세법 제120조 제1항은 ⁠‘취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날부터 30일 이내에 이를 신고함과 동시에 당해신고과세표준액에 제112조의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액(신고세액)을 신고납부하여야 한다.’고 규정하고, 구 지방세법 시행령(2000. 2. 14. 대통령령 제16709호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제86조는 ⁠‘법 제120조의 규정에 의하여 취득세를 신고 납부하는 자는 납부서에 과세표준액·산출세액 및 납부액을 명백히 기재하여 시장·군수에게 납부하여야 한다.’고 규정하고 있다.

한편 구 부동산등기특별조치법(2000. 1. 21. 법률 제6183호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제2조 제1항 본문, 제3조 제1항에 따르면, 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 일정한 기간 내에 소유권이전등기를 신청하여야 하고, 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 당사자, 목적부동산, 계약연월일, 대금 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항 등이 기재된 계약서에 검인신청인을 표시하여 부동산의 소재지를 관할하는 시장·구청장·군수 또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 관할등기소에 이를 제출하여야 한다.

앞서 본 바와 같이 원고는 2000. 1. 13. 이 사건 주택에 관하여 ⁠‘1999. 6. 29.자 매매’를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤으므로, 위 규정에 따르면, 원고 또한 이 사건 주택의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결하고 그에 따라 이 사건 주택을 취득한 사람으로서 이 사건 주택 취득에 따른 취득세 과세표준을 신고하고, 그 매매계약서(분양계약서)에 이 사건 주택 소재지를 관할하는 서울특별시 □□구청장의 검인을 받아 이를 관할 등기소에 제출하였으며, 그에 따라 위와 같은 소유권이전등기가 마쳐진 것으로 보아야 한다.

결국 원고가 이 사건 주택 취득 당시 취득세 과세표준으로 신고한 763,675,611원(이사건 취득세 과세표준액)은 □□구청장으로부터 검인을 받은 매매계약서(분양계약서)에 기재된 매매대금(분양대금)으로 봄이 타당하다. 그런데 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 한다(대법원 1991. 9. 10. 선고 91누5938 판결, 대법원 1993. 4. 9. 선고 93누2353 판결 등 참조).

이와 관련하여 원고는 이 사건 주택을 매수한 2000. 1.경에는 이른바 ⁠‘다운계약’이 통상적이었다고 주장하고 있으나, 원고와 이 사건 주택 매도인인 △△건설 사이에 이른바 ⁠‘다운계약서’(실제 거래가격보다 낮은 금액을 매매대금으로 기재한 계약서)가 작성되었다는 사실을 인정할 만한 객관적인 증거가 전혀 없다. 더구나 ① 원고는 개인간의 거래를 통해 이 사건 주택을 매수한 것이 아니라, 국내 굴지의 대형 건설사 중 하나인 △△건설로부터 이 사건 주택을 분양받은 것인 점, ② △△건설은 단지 이 사건 주택만을 원고에게 매도한 것이 아니라, 대규모 주상복합 건물인 △△레이크빌을 신축하여 비슷한 시기에 전체 세대를 분양한 점, ③ 구 지방세법 제111조 제5항 제3호, 구 지방세법 시행령 제82조의2 제1항 제2호에 따르면, 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서와 같은 법인장부에 의하여 취득가격이 입증되는 취득의 경우 그 사실상의 취득가격에 의하여 취득세 과세표준을 정하도록 되어 있는바, △△건설이 △△레이크빌 분양과 관련한 법인장부를 모두 조작하였다는 등의 특별한 사정이 없는 이상 그 법인장부에 의하여 취득가격이 어렵지 않게 확인되는 점 등을 고려할 때, △△건설이 특별히 원고에 대해서만 이른바 ⁠‘다운계약서’를 작성하는 것에 대해 동의하였을 것이라 보기는 매우 어렵고, 나아가 △△건설이 이 사건 주택을 포함하여 △△레이크빌 전체 세대에 관하여 모두 ⁠‘다운계약서’를 작성하는데 협조하였으리라 보는 것은 더더욱 상정하기 어렵다.

라) □□구청장은 이 사건 처분 이후 원고의 이 사건 주택 취득에 따른 취득세 과세표준 근거에 관한 사실확인 요청에 대하여 이 사건 취득세 과세표준액이 실제거래가액인지 알 수 없다고 회신하였다. 그러나 이는 구 지방세법 제111조 제1항, 제2항에 따르면, 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 하되, 그 취득당시 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다고 되어 있고, 원고의 이 사건 주택 취득 당시 관련 서류가 보존기간 만료로 더 이상 존재하지 않기 때문에 □□구청장으로서는 이 사건 취득세 과세표준액이 실지거래가액인지 알 수 없다는 취지에 불과할 뿐, 이를 통해 □□구청장이 이 사건 취득세 과세표준액은 실지거래가액과 다르다고 인정한 것도 아니고, 이 사건 취득세 과세표준액이 실지거래가액과 다르다는 점이 입증된 것으로 볼 수도 없다.

2) 다음으로, 피고가 이 사건 취득세 과세표준액을 실지거래가액(취득가액)으로 보아 양도소득과세표준과 세액을 경정할 수 있는지 여부에 대하여 살펴본다.

구 소득세법(2017. 12. 19. 법률 제15225호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제100조 제1항, 제97조 제1항 제1호에 따르면, 자산의 양도차익을 산정함에 있어 양도가액이나 취득가액은 각각 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액에 의함을 원칙으로 하고, 양도가액이나 취득가액 중 어느 한쪽 또는 양쪽의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우, 양도가액은 양도 당시의 매매사례가액, 감정가액의 순으로 적용하여 산정하며, 취득가액은 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순으로 적용하여 산정한다. 여기서 양도차익을 계산할 때에 기준이 되는 실지거래가액이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다(대법원 2015. 10. 15. 선고 2011두24286 판결 참조).

한편 구 소득세법 제114조 제2항, 제4항, 제6항에 따르면, 과세관청은 양도소득세 납세의무자가 신고한 취득가액에 탈루 또는 오류가 있는 경우 양도소득과세표준과 세액을 경정할 수 있는데, 그 경우 제97조에 따른 가액에 따라야 하므로, 납세의무자가 양도소득세 신고 당시 실지거래가액을 확인할 수 없다는 이유로 취득가액을 환산가액으로 산정하였더라도, 과세관청이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 실지거래가액을 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정할 수 있다.

이는 납세의무자가 양도소득세 신고 당시 실제로 실지거래가액을 알았거나 확인할 수 있었는지, 실지거래가액을 확인하거나 알지 못한데 대하여 납세의무자에게 과실이 있는지, 실지거래가액이 아닌 환산가액으로 취득가액을 산정하는데 있어 납세의무자에게 탈세의 고의나 목적이 있었는지 여부와는 아무런 상관이 없다.

3) 따라서 원고가 이 사건 주택 양도에 따른 양도소득세를 신고함에 있어 실지거래가액(취득가액)을 확인할 수 없다는 이유로 취득가액을 환산가액으로 산정한데 대하여, 피고가 이 사건 취득세 과세표준액을 실지거래가액(취득가액)으로 보아 양도소득과세표준과 세액을 경정한 이 사건 처분에 원고의 주장과 같은 위법이 있다고 할 수 없다.

3. 결 론

원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울행정법원 2023. 02. 01. 선고 서울행정법원 2021구단66886 판결 | 국세법령정보시스템