요지

이 사건 매매사례가액은 이 사건 아파트의 객관적인 교환가치를 제대로 반영하고 있다고 보기 어려우므로 상증세법 제60조 제1항의 시가에 해당한다고 보기 어려움

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 피고가 2021. xx. xx. 원고에 대하여 한 증여세 xx,xxx,xxx원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피가 부담한다.

청 구 취 지

주문과 같다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2020. 10. 30. 배우자 민○○으로부터 서울 xx구 xx동 xxx-xx xxx xx아파트 xxx동 xxx호(이하 ⁠‘이 사건 아파트’라 한다)를 증여받았다. 원고는 2020.12. 18. xx감정평가법인에 의뢰하여 받은 이 사건 아파트에 대한 감정평가액650,000,000원(가격산정기준일: 2020. 10. 30., 감정가액평가서 작성일: 2021. 8. 10., 이하 ⁠‘이 사건 감정평가액’이라 한다)을 증여재산가액으로 하여 산정한 증여세 x,xxx,xxx원을 신고․납부하였다.

나. 그런데 피고는 이 사건 아파트와 동일 전용면적(84.69㎡)의 xxx xx아파트 xxx동 xxx호(이하 ⁠‘이 사건 매매사례’라 한다)가 2020. 12. 18. 900,000,000원(이하 ⁠‘이사건 매매사례 가액’이라 한다)에 거래된 사실을 확인한 후, 같은 가액을 상속세 및 증여세법(이하 ⁠‘상증세법’이라 한다) 제60조, 같은 법 시행령 제49조 제1항, 같은 법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에 따른 시가로 보아, 2021. 10. 19. 원고에게 증여세xx,xxx,xxx원(가산세 포함)을 결정․고지하였다(이하 ⁠‘이 사건 부과처분’이라 한다).

다. 원고는 이에 불복하여 2021. xx. xx. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2022. x. x. 원고의 심판청구를 기각하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 7호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

  가. 원고의 주장 이 사건 매매사례는 단 한 건으로 이 사건 아파트보다 로얄층에 위치한 아파트이고, 해당 사례 이전에 이 사건 아파트와 동일 단지, 동일 전용면적 아파트의 2019. 11.30.부터 2020. 1. 31.까지 발생한 실거래가액이 모두 595,000,0000원 ~ 655,000,000의범위 내에 있었던 점을 보더라도 특이하게 높다. 더구나 이 사건 매매사례 가액은 감정평가액보다도 지나치게 높아 해당 아파트나 거래 과정에 특별한 사정이 있었을 가능성도 높은 점 등에 비추어 보면, 이 사건 매매사례 가액을 상증세법 시행령 제49조 제4항, 같은 법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에서 정하는 유사매매사례가액으로 볼 수없고, 이를 이 사건 아파트 증여일 당시의 객관적 교환가치를 반영하고 있는 시가로도

볼 수 없다.

  나. 관계 법령

    별지 기재와 같다.

  다. 판단

  1) 관련 법리

가) 상증세법 제60조 제1항은 ”이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따른다.“고 규정하고 있고, 같은 조제2항의 전단은 ⁠“제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액”이라고 규정함으로써 상속⋅증여재산의 평가방법으로 시가주의를 채택하고 있다. 여기서 ⁠‘시가’란 원칙적으로 정상적인거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말하는 것으로, 거래가액을 증여 당시의 시가라고 할 수 있기 위해서는 객관적으로 보아 그 거래가액이 일반적이고도 정상적인교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 하고(대법원 2007. 8. 23. 선고 2005두5574 판결 등 참조), 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액도 포함하는 개념이므로, 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있다(대법원2005. 9. 30. 선고 2004두2356 판결 등 참조).

나) 상증세법 시행령 제49조 제1항 제1호는 시가로 인정되는 경우로 ⁠‘해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액’을 규정하면서 ⁠‘특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우’는 제외하고 있다. 한편 상증세법 시행령 제49조 제4항에서는 ⁠“제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.”고 규정하고 있는데, 객관적으로 보아 그 거래가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있는 것으로 보기 어려운 경우에는 위상증세법 시행령 제49조 제4항, 제1항에서 시가에 포함하고 있는 소위 ⁠‘유사매매사례가액’에 해당한다고 볼 수 없다.

2) 구체적 판단

앞서 든 증거들, 갑 제3 내지 6호증의 각 기재(가지번호 포함)에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합해 보면, 이 사건 매매사례 가액은 상증세법 시행규칙 제15조에서 정하는 유사매매사례가액에 해당한다고 보기 어려울 뿐만 아니라, 이 사건 아파트의 객관적인 교환가치를 제대로 반영하고 있다고 보기도 어려우므로 상증세법 제60조 제1항의 시가에 해당한다고 보기 어렵다. 달리 원고가 당초 신고하였던 이 사건 감정평가액이 이 사건 아파트의 객관적 교환가치에 부합하지 않는다거나, 이를 초과하는 시가가 달리 있다고 볼 만한 사정도 없으므로, 그와 다른 전제에서 한 이 사건 부과처분은 위법하다.

가) 이 사건 아파트와 같은 단지, 동일한 전용면적(84.69㎡)의 2019. 1. 1.부터2021. 1. 31.까지 실거래액은 아래와 같다.

나) 이 사건 매매사례 이전에 있었던 이 사건 아파트와 같은 단지, 동일한 전용면적의 아파트의 최고가액은 2020. 4. 28.자 거래액인 655,000,000원이었는데, 이 사건매매사례는 그로부터 불과 8개월이 경과한 2020. 12. 18.에 단 한 차례 발생한 것으로, 이전 최고가액보다 약 37%나 높다. 이 사건 매매사례 전후로 이 사건 아파트와 같은 단지, 동일한 전용면적의 아파트가 그와 가까운 가액으로 거래된 사례도 전혀 없는 점, 이 사건 아파트는 5층인데 반하여 이 사건 매매사례 아파트는 9층이고, 내부의 수리상태 등도 알 수 없는 점 등을 감안하면, 이 사건 매매사례　 가액이 객관적으로 보아 이 사건 아파트의 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 쉽게 인정하기 어렵다.

다) 반면 이 사건 감정평가에 있어 xx감정평가법인은 이 사건 아파트와 동일 단지의 거래사례 중 기준시점 및 동⋅호수 등에 비추어 물적 비교가능성이 높은 사례를 비교 거래사례로 선정하였고, 이에 사정보정, 시점수정, 단지외부요인, 단지내부요인, 호별요인 등 가치형성요인을 반영하여 이 사건 증여일인 2020. 10. 30. 현재의 적정한 시장가치를 산정한 것으로 보인다. 달리 그 평가방법에 있어서 어떠한 위법이 있다고 볼 자료가 없으며, 그 결과 산정금액 역시 전후 실제 매매가액 범위 내로서 합리적이라고 보일 따름이다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울행정법원 2023. 02. 10. 선고 서울행정법원 2022구합70469 판결 | 국세법령정보시스템