요지

이 사건 부동산에 대한 취득 당시 감정평가액이 ⁠‘토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때’에 해당하는지와 양도가액을 소급감정가액에 따라 안분하여야 하는지 여부

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

청구취지 및 항소취지

  제1심판결을 취소한다. 피고가 2020. 3. 2. 원고에게 한 2017년 귀속 양도소득세

82,417,520원의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

  이 법원이 이에 관해 적을 이유는, 아래와 같이 고치는 것 말고는 제1심판결 이유

제1항 기재와 같다. 그러므로 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라

이를 그대로 인용한다(제1심판결의 별지 포함. 여기서 설정된 약칭도 그대로 사용한다).

❍ 제1심판결 2쪽 19행 ⁠“(이하 ⁠‘일반기준시가’ 한다)”를 ⁠“(이하 ⁠‘일반기준시가’라한다)”

   로 고친다.

2. 원고 주장의 요지 및 관계 법령

  이 법원이 이에 관해 적을 이유는 제1심판결 이유 제2의 가.항 및 나.항 기재와 같

다. 그러므로 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로

인용한다(제1심판결의 별지 포함).

3. 관계되는 법령

  구 소득세법 제100조 제1항은 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에

의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하고 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는

취득가액도 기준시가에 의하도록 정하고 있다. 구 소득세법 제100조 제2항, 구 소득세법

시행령 제166조 제6항, 구 부가가치세법 시행령 제64조 제1호(이하 ⁠‘안분계산규정’이라

한다)에 따르면, 양도차익을 계산할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라

산정하는 경우, 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도하는 경우에는 이를 각각 구분

하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액을 구별할 수 없는 경우로서 토지와 건물 등에

대한 기준시가가 모두 있는 경우에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가에 따라 계산한

가액에 비례하여 안분계산한다는 취지로 규정하고 있다.

4. 논의의 전제

  앞서 본 대로, 원․피고는 모두 원고가 이 사건 부동산에 관한 상속세를 신고하면서

2개의 감정평가기관에서 평가한 각 감정가액을 평균한 1,149,775,140원을 이 사건

부동산의 취득가액으로 인정한다. 그런데 이 사건 부동산에 관한 감정은 토지, 상가,

주택 등 각 자산별로 이를 평가하였다. 그 평균 감정평가액은 이 사건 토지972,140,000원, 이 사건 건물 177,634,140원(＝이 사건 상가 110,870,000원 ＋ 이 사건 주택 66,760,000원)

이므로, 토지와 건물의 가액이 분명하게 구분된다.

  결국 이 사건의 쟁점은 취득가액과 관련하여, 이 사건 토지 감정평가액 972,140,000원

중 ⁠‘비과세대상인 이 사건 주택의 부속토지’와 ⁠‘과세대상인 이 사건 상가의 부속토지’의

가액을 구별할 수 없는 경우에 해당하는지 여부, 즉 안분계산규정이 적용되는지 여부라고

할 수 있다.

5. 취득 당시 감정평가액이 ⁠‘토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때’에 해당하는지

   여부 등에 대한 판단

  앞서 본 증거들과 변론 전체의 취지에 의해 인정․추론할 수 있는 아래 사실․사정들을

종합하면, 이 사건은 이 사건 주택의 부속토지와 이 사건 상가의 부속토지의 각 감정

가액을 따로 확인할 수 있는 경우이므로, 구 소득세법 제100조 제2항의 ⁠‘토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때’에 해당하지 않는다. 따라서 취득가액에 관련하여서

안분계산규정이 적용될 여지가 없다고 봄이 타당하다.

  가. 구 소득세법 시행령 제154조 제3항, 제4항은 그 내용상 하나의 건물이 주택과 주택

외의 부분으로 복합되어 있는 겸용건물에 있어, 건물 전체를 1세대1주택 비과세 대상으로

보지 않는 경우 비과세대상과 과세대상을 구분하기 위하여 전체 토지 중 비과세대상인

주택의 부속토지 면적을 계산할 때 전체 토지에서 주택 및 주택 외 건물이 차지하는 면적

비율에 따르도록 정하고 있다. 위 규정에 따라 원․피고는 모두 이 사건 주택의 부속토지의

면적을 53.66㎡로 산정하여 이 사건 주택과 그 부속토지의 양도가액․취득가액을 계산하였다.

  나. 취득 당시의 이 사건 부동산 가액에 관하여 감정평가를 실시한 ㈜ **감정평가 법인과

@@@감정평가사사무소(이하 ⁠‘이 사건 감정평가기관들’이라 한다)는 모두 표준지공시지가,

시점수정, 지역요인, 개별요인, 그 밖의 요인 등을 참작하여 이 사건 토지의 단위면적당

가격¹⁾을 결정한 다음, 이 사건 토지의 전체 면적인 167.9㎡에 위 토지 단가를 곱하는

방식으로 이 사건 토지의 가액을 산출하였다.

  다. 이처럼 이 사건 토지의 감정평가액은 단위면적당 감정평가액에 이 사건 토지 전체

면적을 곱하여 산출된 금액이다. 그 지상에 있는 겸용건물의 각 용도와 면적을 고려하여

산출된 금액이 아니다. 그러므로 구 소득세법 시행령 제154조 제3항, 제4항에 따라 계산

되는 이 사건 주택과 이 사건 상가에 부속되는 각 토지의 면적에 단위면적당 감정평가액을

곱하는 방법으로 각 부속토지의 감정평가액을 산정할 수 있고, 그러한 산정방식이

불합리하다고 볼 수 없다.

  라. 이에 대해 원고는, 주택의 부속토지와 상가의 부속토지는 단가가 동일하지 않은데, 이 사건 감정평가기관들은 이를 구별하지 않고 이 사건 토지 전체의 금액만을 감정하였으

므로, 위 감정평가결과로는 이 사건 주택의 부속토지와 이 사건 상가의 부속토지의 가액을 알 수 없다(이에 따라 안분계산규정이 적용되어야 한다)는 취지로 주장한다.

  1) 그러나 원고의 위 주장은 결국, 주택의 부속토지와 상가의 부속토지 단가가 서로

다르다는 점을 전제로 한다. 이 사건 건물과 같이 주택과 상가가 겸용되는 주상복합건물

(내지 상가주택)은 하나의 건물로서 그 부지인 토지를 공유하고 있다. 이를 주택과 상가의

부속토지로 나누는 것은 결국 관념적․추상적인 구분인데, 그 구분에 따라 각각의 가치가

다르다고 보는 것은 합리적이라고 보기 어렵다.

  2) 이와 같은 주상복합건물은 주거공간과 상업공간이 하나의 건물에 공존함에 따라

각각의 장점이 결합되어 생활의 편의성이 높다는 점이 대표적인 특징 내지 장점이라고

할 수 있다. 그렇다면 이러한 건물 내지 그 부속토지가 단순히 물리적인 주거공간과 상업

공간이 합쳐진 것이라는 전제에서, 주택의 부속토지와 상가의 부속토지에 관해 각각의

단가를 상정하는 것은 정당하다고 할 수 없다. 오히려 주택과 상가가 겸용됨으로 인해

서로 유기적인 결합 내지 시너지가 발생할 수 있으며, 이러한 건물의 특성이 고려되어 이 사건 토지의 가치나 가격이 일체로서 형성된다고 봄이 타당하다.

  3) 이 사건 감정평가기관들은 이 사건 토지의 가격을 평가하면서, 이 사건 주택의

부속토지와 이 사건 상가의 부속토지의 단가를 구분하지 않고 하나의 토지 단가를 결정

하여 적용하는 가액 산출방식을 채택하였다. 토지 가격의 형성에는 일반요인, 지역요인,

개별요인 등 여러 요인이 작용하고 개별요인에도 가로, 접근, 환경, 획지, 행정, 기타

조건이 영향을 미친다. 이러한 사정들을 종합하면, 이 사건 부동산 인근에 위치한 상업용

토지나 주상복합건물의 부지가 되는 토지의 공시지가가 주택용지의 공시지가와 비교하여

더 높다는 사정만으로(원고는 이를 뒷받침하는 증거로 갑 제16 ~ 20호증 등의 서증을

제출하였다), 이 사건 상가의 부속토지 단가가 이 사건 주택의 부속토지 단가보다 높다고

섣불리 단정하기는 힘들다. 위 감정평가결과가 구 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한

법률(2016. 1. 19. 법률 제13805호로 개정되기 전의 것) 등 관계 법령에 비추어 위법

하다고 보기도 어렵다.

  4) 결국 상속세 신고 당시에 이루어진 감정평가결과에 의해 ⁠‘비과세대상인 이 사건

주택 및 그 부속토지’와 ⁠‘과세대상인 이 사건 상가 및 그 부속토지’의 감정가액이 구분

된다고 할 수 있다. 그러므로 취득가액의 경우 각 자산별 감정평가액을 바로 적용할 수

있다(원고는 이와 관련하여, 이 사건 감정평가결과에는 토지 전체의 가액만 있을 뿐

주택의 부속토지와 상가의 부속토지의 가액이 구분되어 있지 않아 구 부가가치세법

시행령 제64조 제1호 후문이 정하는 ⁠“감정평가가액이 있는 경우”에 해당한다고 볼 수

없음에도 위 규정을 적용하여 취득가액을 산정한 이 사건 처분은 위법하다는 취지로

주장한다. 하지만 피고가 안분계산규정 내지 구 부가가치세법 시행령 제64조 제1호 후

문에 따라 취득가액을 산정한 것이 아닌 이상, 이와 다른 전제에 선 원고의 위 주장을

수긍할 수는 없다).

  마. 원고는 또한, 피고가 비과세대상인 주택에 대한 양도차익을 계산할 때 그 양도가액 은 ⁠‘개별주택가격’(기준시가)에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하면서 취득가액은

‘감정가액’(실지거래가액)으로 한 것은 구 소득세법 제100조 제1항의 동일기준 결정의

원칙에 반하여 위법하다는 취지로도 주장한다.

  그러나 구 소득세법 제100조 제1항은, 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래

가액에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를

때에는 취득가액도 기준시가에 따른다는 것이다. 즉 양도차익을 산정할 때 양도가액과

취득가액은 동일한 기준에 의한다는 것이지,²⁾ 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명하여

안분계산하는 등으로 가액을 구분하는 경우에도 동일한 기준에 의해야 한다는 점까지

규정한 것으로 볼 수는 없다. 오히려 구 소득세법 제100조 제2항은 ⁠“제1항을 적용할 때

양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서”라고 규정함으로써,

같은 조 제1항이 정하는 동일기준 결정의 원칙에 따라 양도가액과 취득가액이 모두

‘실지거래가액’에 따르는 경우를 상정하고 있으며, 다만 토지와 건물 등을 함께 취득하거나

양도하여 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에 한하여 ⁠‘기준시가’등을 고려해

안분계산한다는 취지로 이해된다. 만약 원고의 주장처럼 동일기준 결정의 원칙을 구 소득

세법 제100조 제2항의 ⁠‘토지와 건물 등의 가액을 구분하는 기준’에 적용한다면, 이 사건

처럼 토지와 건물 등의 가액 구분이 가능한 경우임에도 불구하고 실지거래가액(감정가액)이

아닌 기준시가 등을 고려해 안분계산한 금액이 적용됨으로써 구 소득세법이나 안분계산

규정의 취지에 배치될 수 있다.

  바. 원고는 다시, 피고가 이 사건 처분에서 채용한 산정방식은 이 사건 부동산의 현

실적인 가격 변화를 전혀 반영하지 못하여 부당하므로, 취득가액도 양도가액과 마찬가

지로 기준시가에 따라 안분계산하여야 한다는 취지로도 주장한다.

  하지만 이는 소득세법이 정하는 양도차익의 계산방식 규정을 적용한 결과에 따른

것이어서, 부동산의 현실적인 가격 변화를 반영하지 못한다 하여 부당하다고 볼 수 없

다. 오히려 법령상 근거가 없음에도, 비과세대상인 주택분의 양도차익이 개별주택가격의

상승폭과 비교해 차이가 있어 형평성에 반하는 결과가 생긴다는 이유만으로 원고 주장과

같이 취득가액도 기준시가에 따라 안분계산하여 양도차익을 산정한다고 해석한다면, 조세

법률관계의 안정성을 저해할 수 있고 조세공평의 원칙에도 배치될 수 있다.

6. 양도가액을 소급감정가액에 따라 안분해야 하는지 여부에 대한 판단

  이 법원이 이에 관해 적을 이유는 제1심판결 이유 제2의 라.항 기재와 같다(제1심판결

8쪽 16행 ~ 9쪽 19행). 그러므로 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에

따라 이를 그대로 인용한다.

7. 결론

  이 사건 처분은 위법하다고 할 수 없다. 그 취소를 구하는 원고의 청구는 받아들일

수 없어 기각해야 한다. 제1심판결은 이와 결론이 같다. 그러므로 원고의 항소를 기각

하기로 한다.

1) ㈜ **감정평가법인의 감정평가사 EEE은 5,820,000원으로, @@@감정평가사사무소의 감정평가사 GGG은 5,760,000원으로 각 평가하였다.

2) 원고도 이 사건 부동산의 취득가액과 양도가액이 동일 기준인 실지거래가액을 기준으로 한다는 점은

   인정하고 있다.

출처 : 서울고등법원 2023. 08. 24. 선고 서울고등법원 2022누36751 판결 | 국세법령정보시스템