요지

양도차익을 계산할 때에 기준이 되는 실지거래가액이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액임

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청구취지

피고가 2021. 6. 8. 원고들에게 한 2020년도 귀속 양도소득세 #,###원의 부과처분을 각 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고들은 2010. 11. 24. 〇〇 △△구 ■■동 ###-# 토지 525.2㎡ 및 그 지상의 지하 1층, 지상 6층의 1,448.26㎡ 건물(이하 ⁠‘이 사건 각 부동산’이라 한다.)에 관하여 각 1/2 지분을 부동산경매절차를 통하여 이를 매수하였다.

나. 원고는 2020. 8. 5. 임차인이었던 소외 박AA(이하 ⁠‘매수인’이라 한다.)과 사이에 이 사건 각 부동산에 관하여 아래와 같이 매매대금은 #,###원, 부동산인도일을 2020. 8. 6.로 하여 이를 매도하기로 하는 내용의 부동산(상가) 매매계약(이하 ⁠‘이 사건 양도’라 한다)을 체결한 뒤, 2020. 8. 6. 소유권이전등기를 마쳤다.

다. 원고들은 2020. 9. 17. 이 사건 각 부동산에 관하여 전체 취득가액을 #,###원, 양도가액을 #,###원(대출금 승계액), 필요경비 #,###원으로 계산하여 양도차손 #,###원이 발생한 것으로 피고에게 2020년 귀속 양도소득세 예정신고를 하였다.

라. 피고는 2021. 2. 25.부터 같은 해 3. 16.까지 이 사건 양도에 관하여 조사(이하 ⁠‘이 사건 조사’라 한다.)를 한 뒤 매매계약서상 매매대금이 ##억 원으로 기재되어 있고, 부동산등기부등본상의 거래가액, 부동산실거래가 신고금액, 이 사건 부동산 취․등록세신고내역에도 모두 위 금액으로 기재되어 있는 등 이 사건 양도시 양도가액은 ##억 원에 해당한다는 이유로 원고들이 신고한 양도가액을 부인하고 일부 경비도 자본적 지출에 해당하지 않는다며 이를 부인한 뒤 2021. 6. 8. 원고들에게 양도소득세를 각 #,###원(가산세 포함)을 결정․고지하였다.

마. 원고는 위 양도소득세 결정 처분 전에 과세전적부심사를 거쳤고, 위 양도소득세 결정 처분에 대해 불복하여 2021. 6. 28. 국세청장에게 심사청구를 하였는데, 국세청장은 2021. 8. 10. 이 사건 부동산의 양도가액을 #,###만 원 감액한 #,###만 원(원고별 각 #,###만 원)으로 하여 과세표준 및 세액을 경정하는 결정을 하였다.

피고는 2021. 8. 25. 위 결정 취지에 따라 이 사건 각 부동산의 양도가액을 #,###만 원(원고별 각 #,###만 원)으로 하여 최초 처분 중 #,###원 부분을 감액하여 원고들에게 양도소득세를 각 #,###원(가산세 포함)으로 경정하는 취지의 결정(이하 최초 처분에서 감액되고 남은 부분을 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다.)을 하였다.

바. 원고들은 2021. 9. 6. 이 사건 처분에 불복하여 이 사건 소를 제기하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 생략, 이하 같다), 갑 제3호증, 을 제1 내지 8호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고들 주장의 요지

1) 이 사건 각 부동산의 양도가액은 매매계약서에 매매대금으로 기재된 ##억 원이 아닌 은행대출금 원리금 #,###원 및 임차인이었던 매수인에게 반환해야 할 전세보증금 #,###원을 합한 합계 #,###원이었지만, 매수인이 은행대출을 많이 받기 위하여 양도가액을 ##억 원으로 증액하자고 하여 매매계약서상 매매대금을 위와 같이 허위로 기재하였을 뿐이다.

2) 구체적으로, 이 사건 처분에서 인정한 이 사건 각 부동산의 양도가액 #,###만 원에서 매수인이 연체이자를 대납하였다는 #,###원, 월세 3개월분에 해당하는 #,###원은 이 사건 양도와 무관하게 밀린 월세를 매수인으로부터 받은 것에 불과하고, 매수인이 승계한 대출금 중 경매비용 #,###원 역시 매매가액에서 제외 되어야 하며, 수표금 #,###만 원 부분은 임대차와 관련된 것으로 이 사건 양도와 무관하므로 양도가액에서 제외되어야 한다.

따라서 실제 양도가액이 #,###원(원고별로 #,###원)임에도 이를 부인하고 위법하게 양도가액을 산정한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관련 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 양도차익을 계산할 때에 기준이 되는 실지거래가액이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액으로(대법원 1999. 2. 9. 선고 97누6629 판결 등 참조), 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말한다(대법원 1999. 11. 26.선고 98두19841 판결 등 참조). 다만 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액을 매매사례가액, 감정가액 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정하도록 규정하고 있다(소득세법 제114조 제7항).

2) 앞서 본 증거들 및 을 제8 내지 17호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 2021. 2. 25.부터 같은 해 3. 16.까지 이루어진 이 사건 각 부동산의 양도에 대한 양도소득세 세무조사에서, 피고는 아래와 같은 사정들을 근거로 양도가액을 ##억원으로 산정한 사실, 이후 국세청 심사결정 과정에서 수표금 합계액 #,###만 원(#,###만 원 수표 3장) 부분에 대해서는 매수인이 수표를 발행하기는 하였으나 지급에 관한자료가 없고, 원고들이 이를 수령하지 않았다고 주장하고 있어 매매대금에서 위 수표금 합계액 #,###만 원을 차감하기로 하여 양도가액을 #,###만 원(= ##억 원 –#,###만 원)으로 최종 결정한 사실을 인정할 수 있다.

① 이 사건 양도시 작성된 매매계약서, 부동산등기부등본상의 거래가액, 부동산실거래가 신고금액, 매수인 취․등록세 신고내역에서 매매대금이 모두 ##억 원으로 기재되어 있었다.

② 이 사건 매매계약상 계약금 #억 원은 임차인이었던 매수인의 임차보증금과 일치한다.

③ 매수인이 2020. 2. 19. 이 사건 각 부동산에 대한 경매절차를 철회시키기 위하여 수협에 연체이자를 대납한 금액이 #,###원, 2020. 8. 6. 원고들의 대출금채무를 승계하기로 한 금액이 #,###원(= 대출금 #,###원 + 연체이자 #,###원 + 경매비용 #,###원), 2020. 8. 5. 원고들에게 지급하기 위하여 발행한 자기앞수표 발행금액 합계액이 #억 #,###만 원(#,###만 원 수표 1장, #,###만 원 수표 3장), 월세 3개월분으로 지급한 합계 금액이 #,###원으로 임차보증금 #억 원까지 모두 합한 총 합계 금액이 #,###원으로 매매계약서상 매매대금 ##억 원에 근접한다.

④ 월세 지급과 관련해서는, 이 사건 매매계약서에서 특약사항으로 매도인인 원고들이 미지급차임(매매계약일까지의 연체금)의 수령을 포기하기로 합의하였으나 매수인이 별도로 #,###원을 지급하였고, 자기앞수표와 관련해서는, 원고들이 특약사항에도 불구하고 2020. 8. 6.자로 매수인으로부터 #,###만 원을 수령하면서 매매대금의 일부로 받았다는 취지로 매매잔금을 완불받았다는 내용이 명시된 잔금영수증을 매수인에게 발부하였다.

3) 위 인정사실에 의하면, 과세관청으로서는 매매계약서 등 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액으로 위 ##억 #,###만 원을 양도가액으로 보아 원고들에게 양도소득세 및 가산금을 부과하였다는 것인바, 이러한 피고의 처분은 그 적법성을 합리적으로 수긍할 수 있는 경우에 해당한다고 봄이 타당하다.

따라서 이와 같은 전제에서 한 이 사건 처분은 적법하고, 이에 반하는 원고들의 주장은 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 원고들의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 창원지방법원 2022. 04. 27. 선고 창원지방법원 2021구단11440 판결 | 국세법령정보시스템