건물 일부만 점유하는 사람, 분리 명도소송으로 내보낼 수 있을까

정

정진 변호사

"건물 전체가 아닌 일부만 무단으로 사용하고 있는 점유자에게도 명도소송을 걸 수 있는지" 궁금해하시는 분들이 많습니다.

핵심 결론: 건물의 일부만 점유하는 자에 대해서도 해당 부분을 특정하여 분리 명도를 청구할 수 있습니다. 다만, 소송에서 점유 범위의 특정과 인도 대상의 구분이 핵심 쟁점이 됩니다.

건물 일부 점유에 대한 명도 청구가 가능한 법적 근거

민법 제213조는 소유자가 소유물의 반환을 청구할 수 있는 물권적 청구권을 규정하고 있습니다. 이 청구권은 건물 전체뿐 아니라 건물의 특정 부분에 대해서도 행사할 수 있습니다.

실무에서 흔히 접하는 사례를 정리하면 다음과 같습니다.

1 상가건물의 특정 호실 또는 특정 층만 무단 점유하는 경우

2 임대차 종료 후에도 건물 일부에서 퇴거하지 않는 경우

3 공유 건물에서 다른 공유자의 지분 범위를 초과하여 독점 사용하는 경우

4 건물 옥상, 지하, 주차장 등 부속 공간을 무단으로 점거한 경우

이 모든 경우에 해당 부분을 특정하여 명도를 청구하는 것이 가능합니다. 대법원도 건물의 일부에 대한 인도 청구를 적법한 소로 인정하고 있습니다.

분리 명도소송에서 점유 범위 특정 방법

건물 일부에 대한 명도소송에서 가장 중요한 것은 점유 범위를 명확하게 특정하는 것입니다. 특정이 부족하면 소가 부적법하다는 이유로 각하될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

실무에서 점유 범위를 특정하는 방법은 다음과 같습니다.

등기부 기준 특정: 건물이 구분소유 등기가 되어 있는 경우, 해당 구분건물의 등기부등본상 표시로 대상을 특정합니다. 예를 들어 "서울 강남구 OO로 OO빌딩 제3층 제301호"와 같이 기재합니다.

도면 기준 특정: 구분등기가 없는 경우, 건축물대장의 평면도 또는 별도 작성한 측량도면에 점유 부분을 표시하여 특정합니다. 소장에 "별지 도면 표시 (가) 부분 약 OO제곱미터"와 같이 기재하는 방식입니다.

현황 사진 및 감정: 점유 범위에 다툼이 있는 경우, 법원에 현장검증이나 감정을 신청하여 점유 부분을 확정받는 절차를 거치게 됩니다.

특히 구분등기가 되어 있지 않은 건물의 일부를 대상으로 하는 경우, 도면 작성이 사실상 필수입니다. 현장 측량 비용은 대략 50만~150만 원 선이며, 소송 비용으로 인정받을 수 있습니다.

분리 명도 시 함께 청구할 수 있는 부당이득 반환

무단 점유자에게 명도만 청구하는 것은 아닙니다. 민법 제741조에 따라 점유 기간 동안의 차임 상당 부당이득금도 함께 청구할 수 있습니다.

부당이득금의 산정 기준은 다음과 같습니다.

1 산정 방식: 해당 부분의 적정 임료(차임)를 기준으로 합니다. 감정평가사의 임료감정이 가장 확실한 방법이며, 인근 시세를 참고하여 산정하기도 합니다.

2 청구 기간: 부당이득반환 청구권의 소멸시효는 10년입니다. 따라서 점유 개시 시점부터 최대 10년 범위 내에서 청구가 가능합니다.

3 건물 일부에 대한 임료: 전체 건물의 임료를 점유 면적 비율로 안분하여 산정합니다. 다만 위치, 용도, 접근성 등에 따라 단순 면적 비례보다 높거나 낮게 감정되는 경우도 있습니다.

실무에서는 명도 청구와 부당이득반환 청구를 하나의 소장으로 병합하여 진행하는 것이 일반적입니다. 소가(소송 목적물의 가액) 산정 시, 명도 부분은 건물 시가의 일부를 기준으로, 부당이득 부분은 청구금액 자체가 소가가 됩니다.

분리 명도소송의 실무 쟁점과 대응 포인트

건물 일부 점유자에 대한 명도소송에서는 아래의 실무 쟁점이 자주 문제가 됩니다.

첫째, 점유 권원의 존부입니다. 점유자가 임대차계약, 사용대차, 유치권 등 정당한 점유 권원을 주장하는 경우가 많습니다. 임대차가 이미 종료되었음을 입증하거나, 점유 권원이 부존재함을 증명해야 합니다.

둘째, 간접 점유자와 직접 점유자의 구분입니다. 예를 들어 건물 일부를 임차한 사람이 다시 전대(재임대)한 경우, 직접 점유하고 있는 전차인을 상대로 소를 제기해야 합니다. 간접 점유자에 대한 명도 청구만으로는 실효성이 떨어질 수 있습니다.

셋째, 강제집행의 실효성입니다. 명도 판결을 받더라도 점유자가 임의로 이행하지 않으면 강제집행이 필요합니다. 건물 일부에 대한 강제집행은 집행관이 현장에서 점유 범위를 확인할 수 있도록 도면과 사진 자료를 충분히 준비해야 합니다. 집행비용은 면적과 동산의 양에 따라 다르지만 통상 100만~300만 원 내외입니다.

실무 팁: 소장을 접수하기 전에 내용증명을 통해 명도 의사를 통지하고, 점유 현황을 사진과 영상으로 촬영해 두는 것이 중요합니다. 특히 점유 면적이 변동될 수 있는 경우에는 복수 시점의 현황 자료를 확보해 두면 소송에서 유리하게 작용합니다.

소송 전 확인해야 할 사항 정리

1 점유자가 실제 점유하고 있는 범위를 도면이나 사진으로 특정할 수 있는지 확인합니다.

2 점유자의 점유 권원(임대차, 사용대차, 유치권 등) 유무와 그 종료 여부를 검토합니다.

3 직접 점유자가 누구인지 정확히 파악합니다. 전대차 관계가 있는 경우 피고 선정에 주의가 필요합니다.

4 부당이득반환도 함께 청구할 것인지, 그 경우 적정 임료의 근거 자료(인근 시세, 기존 임대차 내역 등)를 수집합니다.

5 명도 판결 후 강제집행까지 고려하여, 집행 가능한 형태로 점유 범위를 소장에 기재하는 것이 중요합니다.

건물 일부에 대한 분리 명도는 일반적인 건물 전체 명도에 비해 점유 범위 특정이라는 추가적인 입증 부담이 있습니다. 그러나 도면 등으로 대상을 명확히 하면 법원에서도 충분히 인용되는 청구 유형이므로, 사전 준비를 철저히 한 뒤 진행하는 것이 바람직합니다.

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정진 변호사의 코멘트

건물 일부 점유 사건을 다루다 보면, 점유 범위의 특정이 미비하여 소송이 지연되는 경우가 상당히 많습니다. 소장 접수 전에 도면 작성과 현황 사진 촬영을 반드시 완료하시고, 점유자와의 관계(임대차, 전대차 등)를 정확히 파악한 뒤 피고를 확정하는 것이 핵심입니다. 복잡한 점유 구조가 얽혀 있다면 가능한 빨리 전문가의 조력을 받으시길 권합니다.

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