얼마 전 이런 사연이 있었습니다. 임대 아파트를 운영하던 50대 C씨는 계약 만료를 6개월 전부터 통보했고, 갱신 거절 의사도 분명히 밝혔습니다. 그런데 만료일이 지나도 세입자는 꿈쩍도 하지 않았습니다. "보증금 돌려주면 나가겠다"며 버티는 세입자 앞에서 C씨는 막막했습니다. 변호사를 찾아오기까지 이미 3개월이 흘러 있었습니다.
실무에서 보면, 임대차 종료 후 퇴거 거부 상황에서 임대인이 시간을 허비하는 가장 큰 이유는 '무엇부터 해야 하는지 모르기 때문'입니다. 오늘은 명도소송을 준비하기 전에 반드시 점검해야 할 7가지를 정리해 드리겠습니다.
의외로 계약 종료 여부가 불분명한 경우가 많습니다. 주택임대차보호법상 임대인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절 통지를 하지 않으면, 계약은 동일 조건으로 자동 갱신(묵시적 갱신)됩니다. 통지 시점과 방법(내용증명 등)이 기록으로 남아 있는지 먼저 확인하세요. 묵시적 갱신이 성립된 경우 임차인은 2년간 거주할 권리를 주장할 수 있습니다.
2020년 7월 시행된 계약갱신청구권 제도에 따라 임차인은 1회에 한해 2년 갱신을 요구할 수 있습니다. 임차인이 이 권리를 아직 사용하지 않았다면, 임대인의 갱신 거절 사유가 법에서 정한 요건(실거주 목적 등)에 해당하는지 별도로 검토해야 합니다. 이 부분이 미비하면 명도소송에서 패소할 수 있습니다.
상담 현장에서 보면 "세입자가 안 나가서 문제"라고 오시지만, 정작 보증금 반환 자금이 준비되지 않은 임대인이 상당히 많습니다.
임대차 종료 시 보증금 반환 의무와 명도 의무는 동시이행 관계입니다. 즉, 임대인이 보증금을 지급하지 않으면 임차인도 퇴거를 거부할 정당한 사유가 생깁니다. 명도소송에서 "보증금과 상환으로 명도하라"는 판결이 나오므로, 보증금 반환 재원을 미리 확보해야 합니다.
구두로 "나가 달라"고 말하는 것만으로는 법적 효력이 약합니다. 소송 전 단계로 내용증명 우편을 발송하여 계약 종료 사실과 퇴거 요청, 퇴거 기한을 명시해야 합니다. 비용은 약 3,000~5,000원 수준이며, 이후 소송에서 "사전에 충분히 통보했다"는 증거가 됩니다. 통상 수령 후 2~4주의 이행 기한을 설정합니다.
명도소송은 민사소송으로 진행됩니다. 실무적으로 1심 판결까지 평균 6개월~10개월이 소요됩니다. 여기에 강제집행(인도명령 집행)까지 포함하면 1~2개월이 추가됩니다. 비용은 소가(부동산 가액 기준)에 따른 인지대와 송달료(약 10~30만 원), 변호사 선임료(300~500만 원 선), 강제집행 비용(50~150만 원)을 예상해야 합니다.
임대차 종료 후에도 임차인이 계속 점유하면, 그 기간 동안 발생하는 차임 상당 부당이득을 별도로 청구할 수 있습니다. 명도소송 청구 취지에 "건물 명도 + 부당이득 반환"을 함께 기재하는 것이 일반적입니다. 월세 계약이었다면 기존 월세액, 전세였다면 인근 시세 기준 월 환산액이 산정 기준이 됩니다. 이를 누락하면 별도 소송을 다시 제기해야 하므로 처음부터 병합하세요.
답답한 마음에 직접 자물쇠를 바꾸거나, 전기·수도를 차단하는 임대인이 간혹 있습니다. 이는 주거침입죄(형법 제319조) 또는 권리행사방해죄(형법 제323조)에 해당할 수 있어, 오히려 임대인이 형사처벌을 받게 됩니다. 아무리 정당한 권리가 있더라도 반드시 법적 절차(판결 및 강제집행)를 통해서만 명도를 실현해야 합니다.
1단계 - 내용증명 발송: 퇴거 요구 통보 (비용 약 5,000원 / 소요 1~2주)
2단계 - 명도소송 제기: 관할 법원에 소장 접수 (인지대·송달료 10~30만 원)
3단계 - 재판 진행: 변론기일 2~4회, 조정 권유 포함 (6~10개월)
4단계 - 판결 확정: 1심 판결 후 항소 없으면 2주 뒤 확정
5단계 - 강제집행 신청: 집행관을 통한 인도집행 (1~2개월 / 비용 50~150만 원)
앞서 말씀드린 C씨의 경우, 다행히 체크리스트를 하나하나 정리한 뒤 소송과 부당이득 청구를 병합 진행했고, 약 8개월 만에 명도와 함께 체납 차임 상당액도 회수할 수 있었습니다. 만약 처음부터 내용증명을 보내고 곧바로 소송을 준비했더라면, 적어도 3개월은 단축할 수 있었을 것입니다.
명도소송은 시간이 곧 비용입니다. 임차인이 점유하는 매달이 부당이득으로 쌓이더라도, 실제 회수 가능성은 임차인의 자력(재산 상태)에 달려 있기 때문입니다. 위 7가지 항목을 하나씩 점검하고, 빠짐없이 준비하는 것이 최선의 대응입니다.
