핵심만 말씀드리겠습니다. 공사 지연으로 지체상금이 부과됐다고 해서 그 금액을 그대로 다 물어줄 필요는 없습니다. 실무에서 자주 접하는 사실이지만, 지체상금은 협상과 법리에 따라 상당 부분 감면이 가능한 영역입니다.
민법 제398조 제2항은 손해배상 예정액이 부당히 과다한 경우 법원이 적당히 감액할 수 있다고 명시하고 있습니다. 즉 계약서에 적힌 지체상금률이 곧 최종 금액은 아니라는 뜻입니다. 다만 감면을 받으려면 사전에 챙겨야 할 것들이 있습니다.
아래 7가지 항목은 지체상금 분쟁에 들어가기 전, 사업주(수급인)가 반드시 점검해야 할 핵심 체크리스트입니다. 하나라도 빠뜨리면 감면 폭이 크게 줄어들 수 있으니 순서대로 확인하시기 바랍니다.
지체상금 감면 전 확인할 7가지 핵심 체크리스트
1지체상금률이 거래 관행에 비해 과다한지 확인
표준도급계약서상 지체상금률은 통상 1일당 계약금액의 0.05~0.1%(1000분의 0.5~1) 수준입니다. 만약 계약서에 1일당 0.3%, 0.5%처럼 이례적으로 높은 비율이 적혀 있다면 그 자체로 감액 사유가 됩니다. 법원은 거래 관행을 벗어난 지체상금률에 대해 적극적으로 감액을 인정해 왔습니다.
2지체상금의 기산일과 종기를 정확히 산정
지체상금은 계약상 준공기한 다음 날부터 실제 준공검사 합격일 또는 사용승인일까지로 산정해야 합니다. 도급인 측이 임의로 기간을 부풀려 청구하는 경우가 흔합니다. 검사를 미루거나 사용 개시를 늦춘 도급인의 사정으로 기간이 늘어났다면, 그 기간은 공제 대상입니다. 일자 단위로 다투면 수백만 원 단위 차이가 발생합니다.
3도급인 귀책사유로 인한 지연일수 분리
설계변경, 추가 자재 지정 지연, 인허가 지연, 부지 인도 지연, 민원 처리 지연 등은 모두 도급인 측 사유입니다. 이로 인해 발생한 지연일수는 지체상금 산정에서 빠져야 합니다. 공정회의록, 카카오톡 대화, 공문, 이메일 등 도급인 측 귀책을 보여주는 객관적 자료를 시점별로 정리해 두는 것이 핵심입니다.
4불가항력 사유 여부 검토
이상기후, 자연재해, 정부의 행정처분, 법령 개정에 따른 공사중지명령 등 수급인이 통제할 수 없는 사유는 지체일수에서 제외됩니다. 코로나19 시기 자재 수급 지연이나 인력 수급 차질도 사안에 따라 불가항력으로 인정된 사례가 있습니다. 해당 기간의 기상청 자료, 행정처분서, 자재공급사 공문 등을 확보해 두어야 합니다.
5기성 부분 인수 여부와 부분 사용 확인
도급인이 공사 목적물의 일부를 미리 인수하거나 사용을 개시했다면, 그 부분에 해당하는 공사대금은 지체상금 산정 기준 금액에서 빼야 합니다. 건물 일부 층을 먼저 입주시켰거나, 상가 일부를 임대 개시한 경우가 대표적입니다. 실무에서 가장 자주 누락되는 항목 중 하나입니다.
6도급인의 실제 손해 발생 여부와 규모
지체상금은 손해배상 예정의 성격을 가지므로, 도급인이 실제로 입은 손해가 지체상금액에 비해 현저히 적다면 법원은 그 점을 감액 요소로 봅니다. 도급인이 해당 기간 동안 임대수익을 사실상 잃지 않았거나, 사업 일정상 지연이 별다른 손실을 발생시키지 않았다면 적극적으로 주장해야 합니다.
7지체상금 상한과 계약 해제 사유 점검
표준계약서나 공공계약 예규는 통상 지체상금이 계약금액의 10%를 초과하지 않도록 상한을 두고 있습니다. 청구된 금액이 이 상한을 넘었다면 그 자체로 다툴 여지가 있습니다. 또한 지연이 장기화돼 도급인이 계약을 해제했다면, 해제 시점 이후 기간은 지체상금이 아닌 별도 손해배상으로 처리되어야 한다는 점도 확인해야 합니다.
체크리스트 활용 시 실무 포인트
7가지 항목 중 하나만 인정돼도 감면 폭은 적지 않습니다. 실제 분쟁에서는 2번, 3번, 5번이 결합될 때 50% 이상 감액이 나오는 경우가 적지 않습니다. 핵심은 주장만 하는 것이 아니라 시점별 자료로 입증하는 것입니다.
감면 협상은 도급인이 지체상금을 일방적으로 공제하기 전, 즉 공사대금 정산 단계에서 시작하는 것이 가장 유리합니다. 일단 공제가 끝나면 부당이득반환청구나 공사대금 청구 소송으로 진행해야 하므로 시간과 비용이 늘어납니다.
계약서를 다시 펴고, 위 7가지를 순서대로 표시해 보시기 바랍니다. 절반 이상에 해당된다면, 청구받은 지체상금 그대로 지급해서는 안 됩니다.
