전세사기 수사 단계에서 피해 사실 확인하는 절차 안내

손수혁 변호사

선우 법률사무소 · 서울특별시 서초구

많은 분들이 전세사기 수사 단계에서 본인의 피해 사실이 어떻게 확인되는지를 어려워하십니다. 임대인이 사기 혐의로 입건되었다는 소식을 뉴스나 임차인 단톡방을 통해 접한 뒤, 정작 본인이 그 사건의 피해자로 포함되어 있는지, 별도로 신고해야 하는지, 수사기관에 어떤 자료를 내야 하는지가 막막하다는 상담이 많습니다.

전세사기 사건은 통상 다수의 피해자가 동시에 발생하기 때문에, 수사 절차 또한 일반 사기 사건과는 다르게 진행됩니다. 정리하면, 피해 확인은 다음과 같은 단계를 따라 이루어집니다.

핵심 요지

수사 단계의 피해 확인은 ① 사건 인지 및 본인 포함 여부 확인 → ② 피해자 진술과 자료 제출 → ③ 피해 금액 확정 및 송치 단계 검토 순으로 진행됩니다. 각 단계마다 임차인이 직접 챙겨야 할 자료와 시점이 다릅니다.

전세사기 수사 단계별 피해 확인 절차

사건 인지 및 본인의 피해 포함 여부 확인

임대인이 이미 다른 임차인의 고소로 수사를 받고 있는 경우, 본인 사건이 해당 수사에 포함되어 있는지부터 확인해야 합니다. 통상 임대인 주소지 또는 부동산 소재지 관할 경찰서 경제범죄수사팀에 사건이 배당되며, 임차인은 해당 경찰서에 전화 또는 방문을 통해 사건 진행 여부를 문의할 수 있습니다.

이미 다른 임차인이 고소한 사건과 본인 건이 동일한 범죄사실로 평가될 경우, 별도 고소 없이도 피해자로 추가 진술하는 방식으로 사건에 편입될 수 있습니다. 반대로 임대인이 다르거나 사실관계가 다른 건은 별도 고소가 필요합니다.

소요기간: 1~2주 / 필요서류: 임대차계약서, 신분증 / 비용: 없음

고소장 제출 또는 피해자 진술서 작성

본인 사건이 아직 수사 중이 아니라면, 임대인을 사기 또는 사기방조 등의 혐의로 고소해야 합니다. 고소장에는 계약 체결 경위, 임대인의 기망행위(거짓말로 속인 행위), 보증금 미반환 사실, 피해 금액을 구체적으로 기재해야 하며, 막연한 의심만으로는 입건이 어렵습니다.

이미 진행 중인 사건에 편입되는 경우에는 경찰서 출석 후 피해자 진술조서를 작성하게 됩니다. 이때 임대차계약 당시 상황, 임대인이 보증금 반환 능력에 대해 어떤 설명을 했는지, 계약 전 등기부등본 확인 시점 등을 시간 순으로 정리해 가는 것이 좋습니다.

소요기간: 출석 1회 기준 2~4시간 / 필요서류: 임대차계약서, 등기부등본, 보증금 송금내역, 임대인과의 문자·통화내역, 전입세대열람내역 / 비용: 변호인 조력 시 별도

피해 자료 보강 및 수사관 면담

수사관이 피해자 진술 외에 추가 자료를 요청하는 경우가 많습니다. 대표적으로 보증금 출처를 보여주는 통장 거래내역, 대출실행 내역, 공인중개사와 주고받은 메시지, 다른 임차인과의 정보 공유 내용 등입니다.

이 단계에서 자료가 충실하면 검찰 송치 시 혐의가 명확하게 정리되고, 향후 임대인 기소 및 양형에도 영향을 미칩니다. 반대로 자료가 부족하면 피해 금액이 일부만 인정되거나, 일부 임차인 건이 증거불충분으로 분리되는 경우가 실무에서 자주 발생합니다.

소요기간: 2~6개월 / 필요서류: 추가 요청 자료(상황별 상이) / 비용: 자료 발급 수수료 수천 원~수만 원

피해 금액 확정 및 송치 단계 검토

경찰은 수사를 마무리하면서 임차인별 피해 금액과 피해 시점을 정리한 범죄일람표를 작성합니다. 임차인은 자신의 보증금 액수, 계약일, 잔금 지급일, 미반환 금액이 정확히 반영되었는지 확인할 수 있습니다. 오기재가 있는 경우 사건 송치 전 수사관에게 정정 요청을 해 두는 것이 안전합니다.

이후 검찰 송치, 기소, 공판으로 이어지며, 임차인은 형사 절차와 별개로 전세사기피해자 결정 신청, 보증금 반환청구 민사소송, 임차권등기명령 등을 병행해 진행해야 회수 가능성을 높일 수 있습니다.

소요기간: 송치 후 기소까지 1~3개월, 1심 판결까지 6개월~1년 / 필요서류: 사건 진행상황별 상이

임차인이 실무적으로 챙겨야 할 사항

전세사기 수사는 임대인 한 명에 피해자 수십 명이 얽혀 있는 구조가 일반적입니다. 이런 사건에서는 먼저 진술하고 먼저 자료를 제출한 임차인일수록 피해 사실이 명확하게 정리됩니다. 따라서 보증금 미반환이 발생한 시점이나 임대인의 잠적이 확인된 시점에 즉시 자료를 모으는 것이 중요합니다.

또한 수사 단계에서의 피해 확인은 형사 절차에 그치지 않고, 전세사기피해자등 지원 특별법에 따른 피해자 결정의 기초자료로 활용됩니다. 즉, 수사기관에 진술한 내용과 제출한 자료가 부실하면, 이후 주거 지원·금융 지원·경매 유예 등 제도적 지원을 받는 데에도 영향이 있을 수 있습니다.

마지막으로, 임대인이 형사 처벌을 받는다고 해서 보증금이 자동으로 돌아오는 것은 아닙니다. 형사 절차와 별개로 민사상 채권 보전 조치, 임차권등기, 우선변제권 유지 등을 같은 시점에 병행해야 실질적인 회수 가능성이 생깁니다.

손수혁 변호사의 코멘트

선우 법률사무소 · 서울특별시 서초구

전세사기 사건을 다루면서 보면, 같은 임대인의 피해자라도 누가 먼저 자료를 정리해 진술하느냐에 따라 피해 인정 범위가 달라지는 경우가 많습니다. 수사 단계에서의 진술과 자료 제출은 이후 피해자 결정과 보증금 회수에까지 영향을 미치므로, 가능한 빨리 전문가의 조력을 받아 체계적으로 대응하시길 권합니다.

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