토지 수용 통지를 받고 나서야 "우리 집이 무허가인데 보상은 받을 수 있을까" 걱정하시는 분들이 정말 많습니다. 오랜 세월 살아온 집인데 한순간에 아무런 보상도 못 받게 될까 봐 마음이 무거우실 것입니다.
결론부터 말씀드리면, 불법 건축물이라고 해서 무조건 보상에서 제외되는 것은 아닙니다. 다만 건축 시점, 용도, 등재 여부에 따라 결과가 크게 달라지므로, 협의보상 진행 전에 반드시 아래 항목들을 점검해 보시기를 권합니다.
수용 보상 협의 전 반드시 확인할 7가지
1 건축 시점이 1989년 1월 24일 이전인지
가장 먼저 살펴야 할 항목입니다. 1989년 1월 24일 당시 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 부칙에 따라, 그 이전에 건축된 무허가 건축물은 "기존무허가건물"로 분류되어 손실보상 대상에 포함됩니다. 항공사진, 재산세 과세대장, 옛 전기·수도 가입 내역 등으로 건축 시점을 입증할 수 있는지 미리 확인해 두시기 바랍니다.
2 무허가건물대장 또는 특정건축물 등재 여부
지자체의 무허가건물대장에 등재되어 있거나, 과거 양성화 특별조치 기간에 신고가 되어 있는 경우 보상 협상에서 유리한 자료가 됩니다. 등재되어 있지 않더라도 절망하실 필요는 없지만, 등재 사실이 있다면 보상 평가 시 적극적으로 제출해야 합니다.
3 주거용인지 영업·창고용인지 구분
같은 무허가라도 주거용 건축물은 주거이전비, 이주정착금, 이사비 등 별도의 생활보상까지 검토될 수 있는 반면, 영업·창고·축사 등은 시설물 보상과 영업손실보상 중심으로 진행됩니다. 한 건물 안에 주거 공간과 영업 공간이 혼재된 경우에는 면적 산정 방식에 따라 보상액 차이가 크게 발생합니다.
4 영업손실보상 요건을 충족하는지
불법 건축물에서 영업을 하셨더라도, 사업인정고시일 등 기준일 이전부터 적법한 사업자등록을 갖추고 인적·물적 시설로 계속해서 영업해 온 사실이 인정되면 영업보상을 받을 수 있습니다. 사업자등록증, 부가가치세 신고자료, 거래장부, 임대차계약서 등을 시점별로 정리해 두시는 것이 중요합니다.
실무에서 자주 접하는 안타까운 사례가, 영업은 오래 했는데 사업자등록 시점이 늦거나 현금 거래 위주여서 매출 입증이 어려운 경우입니다. 가능한 모든 객관적 자료를 모아두시기를 권합니다.
5 이주대책·주거이전비 대상자에 해당하는지
기존무허가건물에 해당하고, 사업인정고시일 등 정해진 기준일 이전부터 거주해 온 사실이 인정되면 이주대책 대상자나 주거이전비 지급 대상에 포함될 수 있습니다. 다만 관계인이 직접 거주했는지 여부와 주민등록상 거주 기간이 핵심 쟁점이 되므로, 주민등록초본, 공과금 납부 내역, 우편물 수령 자료 등을 함께 준비해 두시기 바랍니다.
6 1989년 이후 건축된 신무허가건물인 경우의 대응
1989년 1월 24일 이후 신축된 무허가 건축물은 원칙적으로 건축물 자체에 대한 보상에서 제외됩니다. 다만 이 경우에도 토지 보상은 정상적으로 이루어지고, 내부 동산 이전비, 가설건축물·시설물 일부에 대한 평가가 별도로 진행될 수 있습니다. 또한 부속 농작물·수목·영업시설 등은 별도 보상 가능성이 있으니, "신무허가이니 끝났다"고 단정하지 마시고 항목별로 점검해 보셔야 합니다.
7 협의보상 단계에서 서명하기 전 평가서 검토
사업시행자가 제시하는 보상금액은 감정평가 결과를 기초로 산정되지만, 건축물 면적 산정 누락, 영업보상 기간 축소, 잔여지 보상 미반영 등으로 실제 손실보다 낮게 평가되는 경우가 적지 않습니다. 협의계약서에 서명하면 이후 이의 제기가 매우 어려워지므로, 서명 전 반드시 평가서 내역을 항목별로 확인하시고, 의문점이 있다면 이의신청·재결신청 절차를 활용해 보시기 바랍니다.
정리하면, 불법 건축물 수용 보상은 건축 시점과 입증 자료, 용도, 거주·영업 실태라는 네 가지 축으로 판단됩니다. 보상 절차는 한 번 지나가면 되돌리기가 매우 어렵기 때문에, 협의 단계에서부터 자료를 꼼꼼히 챙기고 객관적 근거를 확보해 두시는 것이 가장 든든한 방패가 됩니다.
