얼마 전 서울 마포구에서 원룸을 임차한 30대 직장인 C씨에게 연락이 왔습니다. 집주인과 월세 계약을 새로 체결했는데, 부동산 중개사가 "전월세 신고 하셔야 합니다"라고 말한 것이 마음에 걸린다는 것이었습니다. 신고를 안 하면 과태료가 부과된다는 이야기도 들었지만, 어디서 어떻게 해야 하는지 전혀 감이 잡히지 않았다고 합니다.
이처럼 전월세 신고제(주택 임대차 계약 신고제)는 2021년 6월 1일부터 시행되었지만, 아직도 많은 임차인과 임대인이 구체적인 절차를 어려워하고 있습니다. 특히 2025년 6월 1일부터 계도기간이 종료되어 과태료가 실제로 부과되기 시작하면서 그 중요성이 더욱 커졌습니다. 오늘은 전월세 신고의 전 과정을 단계별로 안내해 드리겠습니다.
전월세 신고제, 왜 반드시 알아야 하는가
전월세 신고제는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2에 근거한 제도입니다. 임대차 계약을 체결한 당사자가 계약 내용을 관할 행정기관에 신고하도록 의무화한 것으로, 임대차 시장의 투명성을 높이고 임차인의 권리를 보호하기 위해 도입되었습니다.
신고 대상 핵심 요건
- 보증금 6,000만 원 초과 또는 월차임 30만 원 초과인 주택 임대차 계약
- 신규 계약은 물론, 보증금이나 차임이 변경된 갱신 계약도 포함
- 수도권(서울, 경기, 인천) 및 광역시, 세종시, 각 도의 시 지역에 소재한 주택
다만, 보증금과 월차임이 모두 기준 이하이거나, 군 단위 지역의 계약 등은 신고 의무가 면제됩니다. 또한 「주택임대차보호법」에 따른 확정일자 부여 신청과 전월세 신고를 동시에 처리할 수 있어, 확정일자를 받으러 가면서 신고 의무도 함께 이행하는 것이 실무상 가장 효율적입니다.
Step 1. 신고 대상 여부 확인
소요시간5~10분
필요서류임대차계약서 사본
비용없음
계약서를 꺼내서 두 가지를 확인하면 됩니다. 첫째, 보증금이 6,000만 원을 초과하는지 여부. 둘째, 월차임이 30만 원을 초과하는지 여부. 이 중 하나라도 해당되면 신고 의무가 발생합니다.
주의할 점은 기존 계약의 갱신인 경우입니다. 묵시적 갱신(자동 연장)은 신고 대상이 아니지만, 보증금이나 차임이 변동된 갱신 계약은 신고해야 합니다. 계약갱신청구권을 행사한 경우라도 금액 변동이 있으면 마찬가지입니다.
Step 2. 신고서 작성 및 제출
신고기한계약 체결일로부터 30일 이내
필요서류주택 임대차 계약 신고서, 임대차계약서 사본
비용없음 (수수료 무료)
신고 방법은 크게 두 가지입니다.
온라인 신고: 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에 접속하여 본인 인증 후 신고서를 작성합니다. 계약서 스캔 파일을 첨부하면 되며, 공동인증서(구 공인인증서) 또는 간편인증이 필요합니다. 임대인과 임차인 중 한쪽이 단독으로 신고할 수도 있지만, 이 경우 상대방의 신고 동의를 받거나 계약서 원본을 함께 제출해야 합니다.
방문 신고: 주택 소재지의 읍면동 주민센터를 방문하여 신고서를 직접 제출합니다. 신고서 양식은 주민센터에 비치되어 있으며, 계약서 사본을 함께 제출합니다.
실무 팁: 임대인과 임차인이 함께 서명한 계약서를 제출하면 공동신고로 인정되어 절차가 간편합니다. 중개업소를 통해 계약한 경우, 개업공인중개사가 신고를 대행해 주는 경우도 있으므로 계약 시 확인해 보시기 바랍니다.
Step 3. 확정일자 자동 부여 확인
소요시간신고 접수 후 즉시~3영업일
확인방법부동산거래관리시스템 또는 주민센터
비용없음 (별도 수수료 면제)
2021년 6월 1일 이후 체결된 임대차 계약에 대해 전월세 신고가 수리되면, 「주택임대차보호법」 제3조의6에 따라 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 기존에는 확정일자를 받기 위해 별도로 주민센터나 등기소를 방문해야 했지만, 전월세 신고를 하면 이 절차가 함께 처리되는 것입니다.
확정일자는 임차인의 보증금 우선변제권 확보에 핵심적인 요건이므로, 전월세 신고가 단순한 의무 이행을 넘어 임차인 스스로의 권리 보호 수단이 된다는 점을 기억해야 합니다.
신고를 하지 않으면 어떻게 되는가
2025년 6월 1일부터 계도기간이 종료되었으므로, 신고 의무 위반 시 과태료가 실제로 부과됩니다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제28조에 따른 과태료 기준은 다음과 같습니다.
과태료 부과 기준
- 미신고: 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고하지 않은 경우 - 최대 100만 원
- 거짓 신고: 보증금, 차임 등 계약 내용을 허위로 신고한 경우 - 최대 100만 원
과태료는 임대인과 임차인 모두에게 각각 부과될 수 있습니다. 즉, 어느 한쪽만의 책임이 아니라 양 당사자 모두가 신고 의무를 부담합니다.
실무에서는 임대인이 신고를 기피하는 경우가 적지 않습니다. 세금 노출을 우려하기 때문인데, 이 경우 임차인이 단독으로 신고할 수 있으므로 상대방의 비협조를 이유로 신고를 미루어서는 안 됩니다.
자주 놓치는 주의사항
계약 해지 시에도 신고가 필요합니다
임대차 계약이 해지된 경우에도 계약 해지 신고를 해야 합니다. 계약 종료일로부터 30일 이내에 해지 사실을 신고하지 않으면 마찬가지로 과태료 부과 대상이 됩니다.
전대차(재임대) 계약도 신고 대상입니다
임차인이 임대인의 동의를 얻어 제3자에게 다시 임대하는 전대차 계약도 금액 기준을 충족하면 신고 의무가 있습니다. 원래 임대차 계약과 별개로 전대차 계약에 대해서도 신고해야 하는 것입니다.
외국인도 신고 의무가 있습니다
외국인이 국내 주택을 임차하는 경우에도 전월세 신고 의무는 동일하게 적용됩니다. 체류 자격이나 국적과 무관하게, 계약 당사자라면 신고 의무를 이행해야 합니다.
C씨의 경우처럼, 전월세 신고는 생각보다 간단한 절차입니다. 온라인으로 10분이면 완료할 수 있고, 확정일자까지 자동으로 부여받을 수 있습니다. 다만 30일이라는 신고기한을 넘기지 않는 것이 중요하며, 계약서를 체결한 즉시 신고를 진행하는 습관을 갖추는 것이 가장 안전한 방법입니다.
