얼마 전 한 세입자분께서 이런 사연을 들려주셨습니다. 전세로 4년을 살았는데, 이제 곧 계약 기간이 끝난다고 합니다. 첫 2년이 지날 때 계약갱신청구권을 써서 2년을 더 살았고, 다시 만기가 다가오자 "한 번 더 갱신청구권을 쓰면 되지 않나요?"라고 물으셨습니다.
Q. 계약갱신청구권을 두 번 행사해서 4년 더, 그러니까 총 8년을 살 수 있나요?
결론부터 말씀드리면, 계약갱신청구권은 한 번만 행사할 수 있습니다. 이미 한 차례 갱신청구권을 사용하셨다면, 그 권리는 소진된 것으로 봅니다. 많은 분들이 오해하시는 부분이라 오늘 차근차근 정리해 드리겠습니다.
왜 '2회'라는 말이 나왔을까
주택임대차보호법 제6조의3에 따르면, 임차인(세입자)은 계약 만료 시 임대인(집주인)에게 계약 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 다만 이 조항은 명확하게 "1회에 한하여" 행사할 수 있다고 규정하고 있습니다.
혼란이 생기는 이유는 '2년+2년=4년'이라는 구조 때문입니다. 최초 계약 2년, 갱신청구권 행사 후 2년을 더해 총 4년간 거주가 보장되니, 이를 두고 "갱신을 두 번 할 수 있다"고 잘못 이해하는 경우가 많습니다. 하지만 여기서 갱신청구권 자체를 사용한 것은 한 번뿐입니다.
이미 한 번 썼다면 다시 못 쓰나요
그렇습니다. 갱신청구권을 통해 이미 2년을 연장하셨다면, 그 권리는 소진됩니다. 이후 만기가 도래하면 임대인은 갱신을 거절할 수 있고, 나가달라고 요구할 수 있습니다. 물론 임대인이 거절하지 않고 서로 합의하여 계약을 이어간다면 계속 거주할 수 있지만, 이는 갱신청구권과는 별개의 합의 갱신입니다.
갱신청구권 행사 vs 합의 갱신 구분
- 갱신청구권 행사 — 세입자의 일방적 권리, 임대인 거절 불가(예외 있음), 평생 1회 한정
- 합의 갱신 — 양측 합의로 계약 연장, 횟수 제한 없음, 갱신청구권 소진과 무관
합의로 재계약하면 갱신청구권이 되살아날까
여기서 실무상 자주 다투는 지점이 있습니다. 예를 들어 최초 2년 거주 후 임대인과 세입자가 합의로 다시 2년 계약을 맺었다면, 이때 갱신청구권은 아직 쓰지 않은 것으로 봅니다.
즉, 첫 만기에 갱신청구권을 명시적으로 행사하지 않고 서로 합의해서 재계약을 했다면, 그 다음 만기에 비로소 갱신청구권을 한 번 행사할 수 있습니다. 갱신청구권은 '언제 썼는지'가 중요한 것이지, 단순히 '오래 살았다'고 소진되는 것이 아닙니다.
이 때문에 실제 상담 현장에서는 "내가 갱신청구권을 쓴 것인지, 아니면 합의로 재계약한 것인지"를 먼저 따져봅니다. 재계약 당시 주고받은 문자, 계약서에 '계약갱신요구권 행사'라는 문구가 있었는지 등이 핵심 증거가 됩니다.
실무 팁 — 계약 갱신 전 이것만은 확인하세요
첫째, 갱신청구권은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다. 이 기간을 놓치면 권리 행사가 어려워질 수 있으니 날짜 관리가 중요합니다.
둘째, 갱신청구권을 행사할 때는 내용증명이나 문자 등 증거가 남는 방식으로 의사를 명확히 전달하시기 바랍니다. 구두로만 이야기하면 나중에 '했다, 안 했다' 분쟁이 생깁니다.
셋째, 갱신 시 임대료는 직전 임대료의 5% 이내에서만 인상할 수 있습니다. 임대인이 과도한 인상을 요구한다면 이 상한을 근거로 조정을 요청할 수 있습니다.
정리하면, 계약갱신청구권은 세입자에게 딱 한 번 주어지는 강력한 권리입니다. 이미 사용하셨다면 되풀이해서 쓸 수 없지만, 합의로 재계약을 이어온 경우라면 아직 그 권리가 남아 있을 수 있습니다. 본인의 상황이 어느 쪽에 해당하는지 계약 이력을 꼼꼼히 살펴보는 것이 무엇보다 중요합니다.
