부동산 · 주택 임대차·전세·월세·보증금(전세사기 포함) 2026.08.25 조회 28

임차인이 불법 영업하면 계약 해지 가능할까? 임대인 대응법

Q. 상가나 주택을 세줬는데, 알고 보니 임차인이 그 안에서 불법 영업(무허가 도박장, 불법 유흥업소, 마약류 관련 등)을 하고 있습니다. 이런 경우 계약을 곧바로 해지하고 임차인을 내보낼 수 있나요?

결론부터 말하면, 해지 가능합니다

핵심만 말씀드리겠습니다. 임차인이 임대차 목적물(빌린 건물)에서 불법 영업 행위를 하는 경우, 임대인은 계약 해지를 주장할 수 있습니다.

근거는 두 가지입니다. 첫째, 민법 제610조와 제654조는 임차인이 계약 또는 목적물의 성질에 맞게 사용·수익해야 한다고 정하고 있습니다. 불법 영업은 이 의무 위반에 해당합니다. 둘째, 대부분의 임대차계약서에는 "임차인은 목적물을 위법한 용도로 사용할 수 없다"는 조항이 포함되어 있습니다. 이를 어기면 명백한 계약 위반입니다.

즉, 법률상 근거와 계약상 근거가 모두 존재하기 때문에 해지 주장 자체는 어렵지 않습니다.

다만, 무조건 즉시 해지되는 건 아닙니다

여기서 오해가 많습니다. "불법이니까 바로 나가라고 하면 되겠지"라고 생각하시는데, 실무는 그렇게 단순하지 않습니다.

계약 해지가 정당하려면 임차인의 위반이 신뢰관계를 깰 정도로 중대해야 합니다. 법원은 임대차 관계를 계속 유지하기 어려울 만큼 심각한 사정이 있는지를 따집니다.

해지가 인정되기 쉬운 경우

· 도박장, 성매매, 마약류 취급 등 형사처벌 대상 영업

· 반복적·지속적으로 이루어진 불법 행위

· 인근 주민 민원, 경찰 단속 등으로 임대인에게 피해가 확산된 경우

반대로 단순 무허가(허가만 안 받았을 뿐 영업 내용 자체는 합법)인 경우에는, 임대인이 시정을 요구했는데도 임차인이 고치지 않았는지 등 추가 사정을 함께 봐야 합니다.

임대인이 밟아야 할 실제 절차

말로 "나가라"고 하는 것만으로는 부족합니다. 아래 순서를 지켜야 나중에 명도소송(건물을 비워달라는 소송)에서 유리합니다.

1증거 확보 — 불법 영업 사실을 입증할 사진, 영상, 경찰 단속 기록, 이웃 진술 등을 모읍니다. 이게 가장 중요합니다.

2내용증명 발송 — 위반 사실을 특정하고, 시정 요구 또는 계약 해지 의사를 서면(내용증명 우편)으로 통지합니다. 날짜와 발송 기록이 증거가 됩니다.

3해지 통보 및 명도 요구 — 임차인이 응하지 않으면 계약 해지를 확정하고 건물 인도를 요구합니다.

4명도소송 제기 — 그래도 나가지 않으면 소송을 통해 강제로 인도받습니다. 이때 앞서 모은 증거가 승패를 가릅니다.

절대 하지 말아야 할 것은 임의로 잠금장치를 바꾸거나 임차인 물건을 치우는 것입니다. 이는 오히려 임대인이 형사처벌(주거침입, 재물손괴 등)을 받을 수 있습니다.

보증금과 밀린 차임은 어떻게 되나

계약이 해지되면 임대인은 보증금을 반환할 의무가 있습니다. 다만 임차인이 명도를 미루는 기간 동안의 차임 상당액(월세에 해당하는 금액)과 밀린 임대료, 원상회복 비용 등은 보증금에서 공제할 수 있습니다.

불법 영업으로 건물이 손상됐거나 행정처분·과태료로 임대인이 손해를 입은 경우, 별도로 손해배상을 청구하는 것도 가능합니다.

정리하면, 임차인의 불법 영업은 명백한 해지 사유이지만 증거를 갖추고 적법한 절차를 거치는 것이 관건입니다. 감정적으로 대응하다 오히려 임대인이 불리해지는 경우를 실무에서 자주 봅니다.

손수혁 변호사의 코멘트

선우 법률사무소 · 서울특별시 서초구

불법 영업 임차인 사건을 다루면서 느낀 점은, 해지 사유가 명백해도 증거가 부실하면 명도소송에서 시간이 크게 지연된다는 것입니다. 단속 기록과 내용증명을 순서대로 남기는 것이 핵심이며, 자력으로 내보내려다 임대인이 형사 위험에 빠지는 일은 반드시 피하셔야 합니다.

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