오늘은 공익사업으로 토지를 수용당한 분들이 자주 궁금해하시는 환매권 행사에 대해 알아보겠습니다. 환매권이란 국가나 지방자치단체 등이 공익사업을 위해 취득한 토지가 실제로는 그 사업에 쓰이지 않게 되었을 때, 원래 소유자가 일정한 대금을 지급하고 그 토지를 다시 사올 수 있는 권리를 말합니다. 실무에서는 사업이 변경되거나 폐지되었는데도 환매권이 있다는 사실 자체를 모르고 기간을 놓치시는 경우가 많습니다.
구체적인 사례를 통해 환매권의 요건과 절차를 하나씩 살펴보겠습니다.
[사례] 경기도 화성에서 농사를 짓던 김OO 씨(58세)는 2016년 도로 건설 사업을 위해 자신의 밭 1,200㎡를 3억 2천만 원의 보상금을 받고 협의 매도하였습니다. 그런데 2023년경 해당 도로 계획이 노선 변경으로 전면 취소되었고, 김 씨의 토지는 아무런 사업에도 사용되지 않은 채 방치되어 있었습니다. 김 씨는 "내 땅을 되찾을 수 있다"는 이야기를 듣고 환매권 행사를 고민하고 있습니다.
첫째, 환매권 행사의 성립 요건
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법) 제91조는 환매권의 요건을 규정하고 있습니다. 정리하면 다음과 같습니다.
① 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우
사업의 폐지·변경 등으로 취득한 토지가 해당 공익사업에 필요 없게 된 때 성립합니다.
② 취득일부터 일정 기간이 지나도 사업에 이용되지 않는 경우
토지 전부가 해당 사업에 이용되지 아니하였을 때에도 환매권이 발생합니다.
③ 원소유자 또는 그 포괄승계인(상속인 등)일 것
환매권은 수용 당시의 소유자와 그 상속인에게 인정됩니다.
김 씨의 사례는 도로 사업이 노선 변경으로 취소되어 취득한 토지가 해당 공익사업에 더 이상 필요 없게 된 경우에 해당합니다. 이는 위 ①요건을 명확히 충족하므로 환매권 성립의 기본 전제는 갖춘 것으로 판단됩니다.
둘째, 환매권 행사의 기간 제한
환매권에서 가장 주의해야 할 부분은 바로 행사 기간입니다. 요건을 갖추었더라도 기간이 지나면 권리가 소멸하기 때문입니다. 토지보상법 제91조는 두 가지 기산점과 기간을 정하고 있습니다.
사업 폐지·변경으로 필요 없게 된 경우 — 그 사실을 안 날부터 6개월, 또는 필요 없게 된 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다.
토지가 사업에 이용되지 않은 경우 — 취득일부터 10년 이내에 행사해야 합니다.
두 기간은 별개로 적용됩니다. 즉 어느 한쪽 기간이 살아 있다면 환매권을 행사할 여지가 있습니다. 김 씨의 경우 사업 취소 사실을 2023년에 알게 되었으므로, 그 사실을 안 날부터 6개월과 필요 없게 된 날부터 1년 중 유리한 기간 내에 신속히 행사하는 것이 중요합니다. 상담 현장에서 보면 "언젠가 하면 되겠지"라며 미루다가 6개월 기간을 넘겨 권리를 잃는 안타까운 사례가 적지 않습니다.
셋째, 환매 대금과 행사 절차
환매권을 행사할 때는 원칙적으로 수용 당시 받았던 보상금 상당액을 사업시행자에게 지급해야 합니다. 다만 취득 당시에 비해 토지 가격이 현저히 변동된 경우에는 그 차액을 조정할 수 있으며, 이에 대한 다툼은 법원의 판단을 받을 수 있습니다. 김 씨가 3억 2천만 원을 받았다면 원칙적으로 그에 상응하는 금액을 지급하고 토지를 되찾게 됩니다.
실무상 환매 절차는 다음과 같은 순서로 진행됩니다.
1
사업시행자의 통지 확인사업시행자는 토지가 필요 없게 된 때 환매권자에게 통지할 의무가 있습니다. 통지를 받지 못했더라도 스스로 요건 충족 여부를 확인해야 합니다.
2
환매 의사표시 및 대금 지급기간 내에 사업시행자에게 환매 의사를 명확히 밝히고, 환매 대금을 지급하거나 공탁합니다.
3
소유권이전등기환매가 성립하면 사업시행자로부터 소유권을 다시 이전받아 등기를 마칩니다. 협의가 되지 않으면 소송으로 이전을 구할 수 있습니다.
여기서 유의할 점은, 환매권 행사의 의사표시는 반드시 기간 내에 상대방에게 도달해야 효력이 있다는 것입니다. 내용증명 등 도달 사실을 입증할 수 있는 방법으로 진행하는 것이 안전합니다.
실무적 정리
김 씨의 사례를 종합하면, ① 도로 사업 취소로 토지가 필요 없게 되었고, ② 사실을 안 날부터 6개월 이내이며, ③ 김 씨가 원소유자라는 세 가지가 확인된다면 환매권 행사가 가능한 상황으로 판단됩니다. 다만 환매 대금 산정, 사업시행자의 통지 여부, 정확한 기간 기산점 등은 개별 사안마다 달라지므로 서류를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.
환매권은 한 번 소멸하면 되살릴 수 없는 권리인 만큼, 수용 이후 사업이 취소되거나 장기간 방치된 토지가 있다면 요건과 기간을 정확히 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다.
