최근 상가 건물과 다세대 주택을 둘러싼 명도 분쟁이 꾸준히 늘고 있습니다. 특히 건물 일부 점유자에 대한 명도 문제는 건물 전체를 대상으로 하는 명도와 법적 접근이 다른데, 이를 정확히 이해하지 못한 채 소송을 진행하다가 시간과 비용을 낭비하는 경우가 적지 않습니다. 오늘은 건물의 특정 층, 특정 호실, 또는 일부 공간만을 점유하는 사람에 대해 어떻게 명도를 구해야 하는지 체계적으로 알아보겠습니다.
왜 건물 일부 점유가 문제가 되는가
건물 일부 점유란 하나의 건물 중 특정 부분만을 어떤 사람이 사실상 지배하고 있는 상태를 말합니다. 예를 들어 5층 상가 건물에서 3층만 임차인이 계약 종료 후에도 나가지 않는 경우, 또는 단독주택의 별채나 지하 공간을 무단으로 점유하는 경우가 이에 해당합니다.
실무에서 보면 이런 유형이 특히 까다로운 이유는 점유 대상의 특정 때문입니다. 건물 전체를 대상으로 할 때와 달리, 일부 점유는 정확히 어느 부분을 점유하고 있는지를 도면과 면적으로 명확하게 밝혀야 합니다. 이것이 불분명하면 승소하더라도 실제 강제집행 단계에서 집행관이 대상을 확정하지 못하는 문제가 생길 수 있습니다.
명도청구의 법적 근거를 나눠 이해하기
건물 일부 점유자에 대한 명도청구는 크게 두 가지 근거로 나뉩니다.
첫째, 소유권에 기한 반환청구입니다. 건물 소유자가 정당한 권원(권리의 근거) 없이 건물 일부를 점유하는 사람에게 그 부분의 반환을 구하는 것으로, 민법 제213조에 근거합니다. 무단점유자에 대해 가장 일반적으로 사용되는 방식입니다.
둘째, 계약 종료에 따른 목적물 반환청구입니다. 임대차 계약이 있었던 경우, 계약 기간이 끝났거나 해지되었음에도 임차인이 그 부분을 계속 점유할 때 임대차 종료를 원인으로 인도를 구합니다.
이 두 근거는 입증해야 할 사실이 다릅니다. 소유권에 기한 청구는 원고의 소유 사실과 피고의 점유 사실을, 계약 종료에 기한 청구는 계약의 존재와 종료 사유를 각각 밝혀야 합니다. 사안에 따라 두 근거를 함께 주장하는 경우도 많습니다.
일부 점유 명도에서 반드시 챙겨야 할 세 가지
- 1. 점유 부분의 특정 — 건축물대장, 등기부, 도면을 활용해 점유 범위를 면적과 위치로 명확히 해야 합니다. 필요하면 측량 감정을 신청하기도 합니다.
- 2. 점유자의 특정 — 실제 점유하는 사람이 누구인지 확인해야 합니다. 계약자와 실제 사용자가 다르거나, 전차인(임차인으로부터 다시 빌린 사람)이 있는 경우 모두를 피고로 삼아야 집행이 가능합니다.
- 3. 부당이득 청구의 병합 — 명도만 구하면 그동안 무단으로 사용한 기간의 임료 상당액을 별도로 받기 어렵습니다. 명도청구와 함께 점유기간 동안의 부당이득 반환을 병합하는 것이 일반적입니다.
명도소송을 제기하면서 점유이전금지가처분을 함께 신청하는 것이 실무상 매우 중요합니다. 소송 도중 점유자가 다른 사람에게 점유를 넘기면, 승소 판결을 받아도 새 점유자에게는 집행할 수 없기 때문입니다.
부당이득의 범위는 어떻게 산정하는가
건물 일부를 정당한 권원 없이 점유하면, 점유자는 그 부분을 사용하여 얻은 이익을 소유자에게 돌려줘야 합니다. 이때 반환해야 할 금액은 통상 해당 부분의 임료 상당액으로 산정됩니다.
임료 상당액은 인근 유사 부동산의 시세, 종전 임대차 계약이 있었다면 그 차임, 필요한 경우 감정 결과를 종합하여 정해집니다. 일부 점유의 경우 전체 건물이 아니라 점유한 특정 부분에 대응하는 임료만을 청구할 수 있으므로, 면적 비율이나 층별 가치 차이를 반영해 합리적으로 계산하는 것이 관건입니다.
절차상 유의점과 전망
명도소송은 판결까지 통상 6개월에서 1년 이상 소요되는 경우가 많고, 승소 후에도 강제집행이라는 별도 절차가 남아 있습니다. 자력구제, 즉 소유자가 직접 문을 부수거나 물건을 들어내는 행위는 법으로 금지되어 있으며 오히려 형사 문제로 번질 수 있으므로 반드시 법적 절차를 통해야 합니다.
최근에는 상가 건물의 소규모 점포 단위, 공유 오피스, 다중이용 건물 등 점유 관계가 복잡해지면서 일부 점유 명도 분쟁의 양상도 다양해지고 있습니다. 이런 흐름 속에서 무엇보다 중요한 것은 초기 단계에서 점유 대상과 점유자를 정확히 파악하고, 적절한 보전처분과 함께 소송을 설계하는 일입니다. 준비가 부실하면 승소하고도 집행이 막히는 상황이 발생할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.
