전세 계약을 앞두고 있다면 계약서에 도장을 찍기 전에 반드시 확인해야 할 서류가 있습니다. 바로 등기부등본(부동산 등기사항전부증명서)입니다. 오늘은 이른바 깡통전세(보증금이 집값에 육박하거나 초과해 전세금을 돌려받기 어려운 매물)를 판별하기 위해 등기부등본에서 꼭 확인해야 할 핵심 포인트를 정리해 보겠습니다.
등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 누구나 700원의 수수료로 열람할 수 있습니다. 아래 여덟 가지 항목만 순서대로 점검해도 위험 매물의 상당수를 걸러낼 수 있습니다.
을구(乙區)에 근저당권(집을 담보로 잡은 대출)이 있다면 그 금액을 반드시 확인해야 합니다. 채권최고액은 실제 대출금의 약 110~120%로 설정되므로 이 점을 감안해 계산합니다. 근저당 채권최고액과 내 보증금의 합계가 매매 시세의 70%를 넘으면 위험 신호로 봅니다.
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보증금과 선순위 채권의 합계를 계산한다
등기부에 잡힌 근저당 등 선순위 채권 총액에 내 보증금을 더한 금액이 집값에 근접하면 깡통전세일 가능성이 높습니다. 특히 신축 빌라나 시세 파악이 어려운 매물은 보수적으로 판단하는 것이 안전합니다.
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가압류·압류·경매개시결정이 있는지 본다
갑구에 가압류, 압류, 경매개시결정 등이 기재되어 있다면 임대인의 재정 상태에 심각한 문제가 있다는 신호입니다. 이 경우 계약을 진행하지 않는 것이 원칙입니다.
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신탁등기 여부를 반드시 확인한다
등기부에 신탁이라는 표시가 있다면, 실제 소유권은 신탁회사에 있어 임대인과의 계약이 무효가 될 수 있습니다. 이 경우 신탁원부를 확인하고 신탁회사의 동의 여부를 따져야 합니다.
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전세권·임차권등기가 남아 있는지 본다
을구에 이전 세입자의 임차권등기명령이 남아 있다면, 앞선 세입자가 보증금을 돌려받지 못했을 가능성이 있습니다. 이는 임대인의 상환 능력에 문제가 있다는 중요한 단서입니다.
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등기 변동 이력이 잦은지 확인한다
소유권이 짧은 기간에 여러 번 바뀌었거나 근저당이 반복 설정·말소된 이력이 있다면 주의해야 합니다. 시세를 부풀린 무자본 갭투기 매물일 가능성을 의심할 필요가 있습니다.
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계약 당일과 잔금일에 다시 열람한다
등기부등본은 계약 시점, 잔금 지급 직전, 전입신고 당일 이렇게 최소 세 차례 확인하는 것이 안전합니다. 잔금 치르기 직전에 근저당이 새로 설정되는 경우도 실무에서 적지 않게 발견됩니다.
보증금 지키는 추가 안전장치 등기부등본 확인과 함께 전입신고 및 확정일자를 잔금일 당일 마치고, 주택도시보증공사(HUG) 등의 전세보증금 반환보증에 가입하면 최악의 상황에서도 보증금을 회수할 수 있는 안전망을 확보하게 됩니다.
등기부등본은 부동산의 재정 상태를 보여주는 가장 기본적이면서도 강력한 판단 도구입니다. 위 여덟 가지 항목을 하나씩 점검하는 것만으로도 상당수의 전세사기 위험을 사전에 걸러낼 수 있으니, 계약 전 반드시 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다.
이환규 변호사의 코멘트
법무법인(유한) 우승 · 서울특별시 서초구
전세사기 사건을 다루면서 보면, 등기부등본만 제대로 확인했어도 피해를 막을 수 있었던 경우가 상당히 많습니다. 특히 신탁등기와 잔금일 근저당 재설정은 일반인이 놓치기 쉬운 함정이니 계약 각 단계마다 등기부를 다시 확인하시길 권합니다. 판단이 어려운 매물이라면 계약 전 전문가의 검토를 받아보시기 바랍니다.
