요지

소득령§154①(5)를 적용함에 있어, 경매로 취득한 신규주택은 매각허가결정일을 매매계약 체결일로 보아 적용함

회신

｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항제5호를 적용함에 있어, ｢민사집행법｣상 경매로 취득한 주택은 같은 법에 따른 매각허가결정일을 매매계약 체결일로 보아 적용하는 것이며, 무주택 1세대가 매각허가결정을 받은 날 현재 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전인 경우에는 1세대 1주택 비과세 거주요건을 적용하지 아니하는 것입니다.

1. 사실관계

 -’20.5.27. A주택 경매 매수신청 및 보증 지급

 -’20.6.3. 매각허가결정

 -’20.6.19.｢주택법｣§63의2①(1)에 따른 조정대상지역 지정 공고

 -’20.6.29. 매각대금 완납

2. 질의내용

 -무주택 1세대가 조정대상지역 공고 이전에 A주택을 취득하기 위해 ｢민사집행법｣ 제113조에 따른 매수신청의 보증을 제공하고 같은 법 제128조에 따른 매각허가결정을 받은 경우로서,

 -해당 A주택(취득당시 조정대상지역에 소재함)을 양도하는 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항제5호에 따라 거주기간의 제한을 받지 아니하는지 여부

3. 관련 조세 법령 및 해석 사례

○소득세법 제89조【비과세 양도소득】

 ①다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

  3.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

   가.1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

○소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】

 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

 5.거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

○민사집행법 제113조【매수신청의 보증】

 매수신청인은 대법원규칙이 정하는 바에 따라 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 집행관에게 제공하여야 한다.

○민사집행법 제115조【매각기일의 종결】

 ①집행관은 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르고 차순위매수신고를 최고한 뒤, 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정하여 그 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지하여야 한다.

 ②차순위매수신고를 한 사람이 둘 이상인 때에는 신고한 매수가격이 높은 사람을 차순위매수신고인으로 정한다. 신고한 매수가격이 같은 때에는 추첨으로 차순위매수신고인을 정한다.

 ③최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 제외한 다른 매수신고인은 제1항의 고지에 따라 매수의 책임을 벗게 되고, 즉시 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 신청할 수 있다.

 ④기일입찰 또는 호가경매의 방법에 의한 매각기일에서 매각기일을 마감할 때까지 허가할 매수가격의 신고가 없는 때에는 집행관은 즉시 매각기일의 마감을 취소하고 같은 방법으로 매수가격을 신고하도록 최고할 수 있다.

 ⑤제4항의 최고에 대하여 매수가격의 신고가 없어 매각기일을 마감하는 때에는 매각기일의 마감을 다시 취소하지 못한다.

○민사집행법 제126조【매각허가여부의 결정선고】

 ①매각을 허가하거나 허가하지 아니하는 결정은 선고하여야 한다.

 ②매각결정기일조서에는 민사소송법 제152조 내지 제154조와 제156조 내지 제158조 및 제164조의 규정을 준용한다.

 ③제1항의 결정은 확정되어야 효력을 가진다.

○민사집행법 제128조【매각허가결정】

 ①매각허가결정에는 매각한 부동산, 매수인과 매각가격을 적고 특별한 매각조건으로 매각한 때에는 그 조건을 적어야 한다.

 ②제1항의 결정은 선고하는 외에 대법원규칙이 정하는 바에 따라 공고하여야 한다.

○민사집행법 제135조【소유권의 취득시기】

 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다.

○민사집행법 제137조【차순위매수신고인에 대한 매각허가여부결정】

 ①차순위매수신고인이 있는 경우에 매수인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 아니한 때에는 차순위매수신고인에게 매각을 허가할 것인지를 결정하여야 한다. 다만, 제142조제4항의 경우에는 그러하지 아니하다.

 ②차순위매수신고인에 대한 매각허가결정이 있는 때에는 매수인은 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다.

○민사집행법 제138조【재매각】

 ①매수인이 대금지급기한 또는 제142조제4항의 다시 정한 기한까지 그 의무를 완전히 이행하지 아니하였고, 차순위매수신고인이 없는 때에는 법원은 직권으로 부동산의 재매각을 명하여야 한다.

 ②재매각절차에도 종전에 정한 최저매각가격, 그 밖의 매각조건을 적용한다.

 ③매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금, 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 대법원규칙이 정하는 이율에 따른 지연이자와 절차비용을 지급한 때에는 재매각절차를 취소하여야 한다. 이 경우 차순위매수신고인이 매각허가결정을 받았던 때에는 위 금액을 먼저 지급한 매수인이 매매목적물의 권리를 취득한다.

 ④재매각절차에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없으며 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다.

○민사집행법 제142조【대금의 지급】

 ①매각허가결정이 확정되면 법원은 대금의 지급기한을 정하고, 이를 매수인과 차순위매수신고인에게 통지하여야 한다.

 ②매수인은 제1항의 대금지급기한까지 매각대금을 지급하여야 한다.

 ③매수신청의 보증으로 금전이 제공된 경우에 그 금전은 매각대금에 넣는다.

 ④매수신청의 보증으로 금전 외의 것이 제공된 경우로서 매수인이 매각대금중 보증액을 뺀 나머지 금액만을 낸 때에는, 법원은 보증을 현금화하여 그 비용을 뺀 금액을 보증액에 해당하는 매각대금 및 이에 대한 지연이자에 충당하고, 모자라는 금액이 있으면 다시 대금지급기한을 정하여 매수인으로 하여금 내게 한다.

 ⑤제4항의 지연이자에 대하여는 제138조제3항의 규정을 준용한다.

 ⑥차순위매수신고인은 매수인이 대금을 모두 지급한 때 매수의 책임을 벗게 되고 즉시 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구할 수 있다.

○민사집행규칙 제63조【기일입찰에서 매수신청의 보증금액】

 ①기일입찰에서 매수신청의 보증금액은 최저매각가격의 10분의 1로 한다.

 ②법원은 상당하다고 인정하는 때에는 보증금액을 제1항과 달리 정할 수 있다.

○민사집행규칙 제64조【기일입찰에서 매수신청보증의 제공방법】

 제63조의 매수신청보증은 다음 각호 가운데 어느 하나를 입찰표와 함께 집행관에게 제출하는 방법으로 제공하여야 한다. 다만, 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 보증의 제공방법을 제한할 수 있다.

 1.금전

 2.「은행법」의 규정에 따른 금융기관이 발행한 자기앞수표로서 지급제시기간이 끝나는 날까지 5일 이상의 기간이 남아 있는 것

 3.은행등이 매수신청을 하려는 사람을 위하여 일정액의 금전을 법원의 최고에 따라 지급한다는 취지의 기한의 정함이 없는 지급보증위탁계약이 매수신청을 하려는 사람과 은행등 사이에 맺어진 사실을 증명하는 문서

○ 민사집행규칙 제74조 【매각허부결정 고지의 효력발생시기】

 매각을 허가하거나 허가하지 아니하는 결정은 선고한 때에 고지의 효력이 생긴다.

○ 서면-2021-법규재산-3789, 2022.5.31.

1세대가 2주택을 보유한 경우로서 그 중 1주택에 대하여 조정대상지역 공고일 이전에 ⁠「민사집행법」제276조에 따른 가압류 결정이 있은 후, 조정대상지역 공고일 후에 ⁠「민사집행법」제128조에 따른 매각허가결정이 있는 경우는 「소득세법 시행령」제167조의10제1항제11호에 따른 ⁠‘조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택’을 양도하는 경우에 해당하지 아니하는 것입니다.

○ 서면-2021-법령해석재산-4728, 2021.12.20.

「소득세법 시행령」제155조제1항제2호 각목 외의 부분 본문의 대괄호 부분을 적용함에 있어, ⁠「민사집행법」상 경매로 취득한 신규주택은 ⁠「민사집행법」에 따른 매각허가결정일을 매매계약 체결일로 보아 적용하는 것이며, 종전주택을 보유한 상태에서 신규주택의 매매계약 체결일(매각허가결정일)이 조정대상지역의 공고가 있는 날 이전인 경우「소득세법 시행령」제155조제1항에 따른 일시적 2주택 허용기간은 3년을 적용하는 것입니다.

○ 서면법규과-735, 2013.6.25.

「조세특례제한법」제99조의 2 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례를 적용함에 있어 주택을 경매로 취득한 경우에도 동 규정을 적용하는 것이고, 이 경우 같은 법 같은 조 제1항 본문의 매매계약 체결일은 ⁠「민사집행법」에 따른 매각허가결정일을 적용하는 것이며, 감면대상기존주택 양도자는 같은 법 시행령 제99조의 2 제12항에 따라 매각허가결정일로부터 30일 이내에 2부의 매각허가결정문에 시장·군수·구청장으로부터 감면대상기존주택임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 경락자에게 교부하는 것입니다.

○ 서면법규과-1196, 2013.10.31.

「조세특례제한법」제99조의 2 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례를 적용함에 있어 주택을 경매로 취득한 경우 같은 법 시행령 제99조의2 제12항의 매매계약을 체결한 날은「민사집행법」에 따른 매각허가결정일을 말하는 것으로, 매각허가결정에 이해관계인이 즉시항고한 경우에도 매각허가결정일을 기준으로 적용하는 것입니다.

○ 기획재정부 재산세제과-316, 2020.4.6.

 「소득세법 시행령」부칙(대통령령 제28293호, 2017.9.19.) 제2조 제2항 제2호 규정이 적용되는 주택은 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 완납한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)을 말하는 것임

○ 재재산46014-56, 2000.2.24.

 남편이 소유하던 주택을 그 배우자가 경매에 의하여 취득한 후 양도하는 경우 소득세법 제89조 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제1항을 적용함에 있어서 당해 주택의 보유기간은 배우자가 경매대금을 완납한 날부터 양도일까지임

○ 소득세법 기본통칙 98-162…3【 경락에 의하여 자산을 취득하는 경우의 취득시기 】

 경매에 의하여 자산을 취득하는 경우에는 경락인이 매각조건에 의하여 경매대금을 완납한 날이 취득의 시기가 된다.

출처 : 국세청 2022. 09. 16. 서면-2021-부동산-1886[부동산납세과-2741] | 국세법령정보시스템