요지

'21.3.16. 개정된 민간임대주택법에 따라 도시형 생활주택을 장기일반민간 매입임대주택으로 새로 등록하는 경우 다른 요건을 갖추면 합산배제 적용 가능함

회신

「주택법」제2조제20호의 도시형 생활주택에 해당하는 아파트를 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」(2021.3.16. 법률 제17944호로 개정된 것) 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택 중 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 같은 법 제5조에 따라 등록하는 경우 해당 주택은 ⁠「종합부동산세법 시행령」제3조제1항제8호나목3)에 따른 ⁠‘제외되는 주택’에 해당하지 않습니다.
따라서, 같은 항 본문 및 제8호에 따른 나머지 요건을 충족하는 경우 합산배제 임대주택 규정을 적용받을 수 있습니다.

1. 사실관계

 -신청인(개인) 서울 중구 소재 아파트에 해당하는 ｢주택법｣ §2(20)에 따른 도시형생활주택을 분양받아 ’23년 2월 취득함

 -해당 주택을 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ §2(3)에 따른 민간매입임대주택 중 같은 법 §2(5)에 따른 장기일반민간임대주택으로 등록할 계획이며, 향후 종부세령 §3①(8)에 따라 합산배제를 적용받고자 함

 * 해당 주택은 종부세령 §3①본문, §3①8가목에 따른 요건 등 쟁점 이외의 요건을 갖춘 것으로 전제

2. 질의내용

 -종부세령 §3①(8)나3)에 따르면, 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택에 대해 합산배제 적용을 제외하는데,

 -아파트 중 도시형생활주택에 해당하는 경우에도 이에 해당하여 합산배제 적용이 불가능한지

3. 관련 법령 및 해석 사례

□ 종합부동산세법 제8조【과세표준】

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

 1. ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, ⁠「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

□ 종합부동산세법 시행령 제3조【합산배제 임대주택】

① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다) 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호 또는 제9호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 주택의 보유현황 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

 2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 「공공주택 특별법」 제49조제4항에 따라 임대료등을 증액하는 경우에는 다목 전단을 적용하지 않으며, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.

 6. 매입임대주택[미분양주택(「주택법」 제54조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008년 6월 10일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택에 한정한다]으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 이 경우 가목부터 다목까지의 요건을 모두 갖춘 매입임대주택(이하 이 조에서 "미분양매입임대주택"이라 한다)이 5호 이상[제2호에 따른 매입임대주택이 5호 이상이거나 제3호에 따른 매입임대주택이 2호 이상이거나 제5호에 따른 임대주택이 5호 이상인 경우에는 제2호ㆍ제3호 또는 제5호에 따른 매입임대주택과 미분양매입임대주택을 합산하여 5호 이상(제3호에 따른 매입임대주택과 합산하는 경우에는 그 미분양매입임대주택이 같은 특별시ㆍ광역시 또는 도 안에 있는 경우에 한정한다)을 말한다]이어야 한다.

 7. 건설임대주택 중 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택. 다만, 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택은 제외한다.

 8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.

  나. 제외되는 주택

   3) 2020년 7월 11일 이후 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제1항에 따라 등록 신청한 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택

□ 민간임대주택에 관한 특별법(2021.3.16. 법률 제17944호로 개정된 것) 제2조【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

 5. "장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(「주택법」 제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다.

□ 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것) 제5조【임대사업자의 등록】

① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

 1. 삭제

 2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택

 3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택

□ 사전-2022-법규재산-0514, 2022.10.25.

귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」(2021.3.16. 법률 제17944호로 개정된 것) 제2조제5호 및 제5조에 따라 장기일반민간임대주택으로 등록한 도시형 생활주택은 「소득세법 시행령」제155조제20항에 따른 장기임대주택에 해당하고, 해당 장기임대주택과 그 밖의 1주택(이하 ⁠“거주주택”)을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 항 제1호와 제2호의 요건을 충족하고 거주주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항(이하 ⁠“1세대 1주택 비과세 특례”)을 적용받을 수 있는 것입니다. 한편 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있으나, 거주주택을 먼저 양도한 후 장기임대주택이 임대기간요건을 충족하지 못하게 된 경우에는 해당 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 같은 영 제155조제22항제1호의 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고․납부하여야 하는 것입니다.

출처 : 국세청 2024. 06. 12. 서면-2023-부동산-2061 | 국세법령정보시스템