요지

“대통령령으로 정하는 장기주택저당차입금”의 조건 중 하나는 주택소유권이전등기 또는 보존등기일부터 3월 이내에 차입한 장기주택저당차입금이어야 하나, 무주택 세대주가 5억원 이하인 주택분양권 등을 취득하고 주택완공 시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 차입한 경우에는 그 차입일로부터 주택의 소유권보존등기일까지 장기주택저당차입금으로 보아 소득공제가 가능하며, 이 때, 3개월 이내 차입금의 요건은 적용되지 않음

회신

소득세법 제52조 제5항 및 같은 법 시행령 112조 제8항에 따라 ⁠“대통령령으로 정하는 장기주택저당차입금”의 조건 중 하나는 주택소유권이전등기 또는 보존등기일부터 3월 이내에 차입한 장기주택저당차입금이어야 하나, 소득세법 제52조 제5항 제4호에 따라 무주택 세대주가 5억원 이하인 주택분양권 등을 취득하고 주택완공 시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 차입한 경우에는 그 차입일로부터 주택의 소유권보존등기일까지 장기주택저당차입금으로 보아 소득공제가 가능하며, 이 때, 3개월 이내 차입금의 요건은 적용되지 않습니다. 또한, 소득세법 제52조 제5항 제5호에 따라 주택에 대한 ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격이 공시되기 전에 차입한 경우에는 차입일 이후 같은 법에 따라 최초로 공시된 가격을 해당 주택의 기준시가로 봄에 따라 소득공제 금액요건이 충족됨에도 불구하고 공제받지 못한 부분은 국세기본법 제45조의2에 따라 경정청구 할 수 있습니다.

1.사실관계

○연말정산과 관련하여 장기주택저당 차입금의 이자상환액 공제는 주택 분양권 매입시 분양가 기준으로 5억 이상이면 소득공제가 불가능한 것으로 알고 있음

○국세청 상담을 통하여 받은 답변으로 ⁠“공시지가가 뜨기전에 분양가가 5억원 이상이더라도 공시지가가 형성이 안되어 있으므로 추후에 공시지가가 5억미만으로 형성되어 나온다면 경정청구하여 환급이 가능하다”라는 답변을 받았음

 ○추가적인 공제 조건만 만족하면 분양가는 5억원 이상이지만, 공지가가 5억미만으로 형성될 시 추후에 경정청구가 가능하다라고 확인하였고 여기서 추가공제 조건 중 ⁠“주택소유권이전등기 또는 보존등기일로부터 3개월 이내에 차입할 것”이라는 조건이 있는데 재개발의 아파트의 경우 등기는 빨라야 6개월~1년으로 해당 조건을 맞출 수가 없습니다. 이러한 경우에도 예외적인 상황이 있다고 답변받았고, 유권해석을 진행하라고 하여 문의함

2.질의내용

 ○공제조건 중 ⁠“주택소유권이전등기 또는 보존등기일로부터 3개월 이내에 차입할 것”이라는 조건이 있는데 재개발 아파트의 경우 등기가 빠르면 6개월~1년 정도 뒤에 나와 공제조건을 충족할 수 없어 추후 공시지가가 5억 미만으로 형성되더라도(분양권은 5억 이상) 경정청구를 할 수가 없는 조건인데 어떻게 해야 하나요?

3.관련법령

○소득세법 제52조【특별소득공제】

 ⑤근로소득이 있는 거주자로서 주택을 소유하지 아니하거나 1주택을 보유한 세대의 세대주(세대주가 이 항, 제4항 및 ｢조세특례제한법｣ 제87조 제2항에 따른 공제를 받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원 중 근로소득이 있는 자를 말하며, 대통령령으로 정하는 외국인을 포함한다)가 취득 당시 제99조 제1항에 따른 주택의 기준시가가 5억원 이하인 주택을 취득하기 위하여 그 주택에 저당권을 설정하고 금융회사등 또는 ｢주택도시기금법｣에 따른 주택도시기금으로부터 차입한 대통령령으로 정하는 장기주택저당차입금(주택을 취득함으로써 승계받은 장기주택저당차입금을 포함하며, 이하 이 항 및 제6항에서 "장기주택저당차입금"이라 한다)의 이자를 지급하였을 때에는 해당 과세기간에 지급한 이자 상환액을 다음 각 호의 기준에 따라 그 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다. ~

  4.무주택자인 세대주가 ｢주택법｣에 따른 사업계획의 승인을 받아 건설되는 주택(｢주택법｣에 따른 주택조합 및 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 정비사업조합의 조합원이 취득하는 주택 또는 그 조합을 통하여 취득하는 주택을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득할 수 있는 권리(이하 이 호에서 "주택분양권"이라 한다)로서 대통령령으로 정하는 가격이 5억원 이하인 권리를 취득하고 그 주택을 취득하기 위하여 그 주택의 완공 시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 금융회사 등 또는 ｢주택도시기금법｣에 따른 주택도시기금으로부터 차입(그 주택의 완공 전에 해당 차입금의 차입조건을 그 주택 완공 시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 변경하는 경우를 포함한다)한 경우에는 그 차입일(차입조건을 새로 변경한 경우에는 그 변경일을 말한다)부터 그 주택의 소유권보존등기일까지 그 차입금을 장기주택저당차입금으로 본다. ~

○소득세법 시행령 제112조【주택자금공제】

 ⑧법 제52조 제5항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 장기주택저당차입금"이란 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 차입금을 말하며, 같은 항 단서 및 같은 조 제6항 제1호부터 제3호까지의 규정에 따라 차입금의 상환기간을 산정할 때에 해당 주택의 전소유자가 해당 주택에 저당권을 설정하고 차입한 장기주택저당차입금에 대한 채무를 양수인이 주택 취득과 함께 인수한 경우에는 해당 주택의 전소유자가 해당 차입금을 최초로 차입한 때를 기준으로 하여 계산한다. 이 경우 해당 요건을 충족하지 못하게 되는 경우에는 그 사유가 발생한 날부터 법 제52조 제5항을 적용하지 아니한다.

  1.삭제

  2.주택소유권이전등기 또는 보존등기일부터 3월 이내에 차입한 장기주택저당차입금일 것

  3.장기주택저당차입금의 채무자가 당해 저당권이 설정된 주택의 소유자일 것

출처 : 국세청 2024. 03. 04. 서면-2023-원천-1408 | 국세법령정보시스템